TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, nueve (9) de febrero de dos mil diez (2010)
199º y 150º

ASUNTO: AH16-V-2006-000134
PARTE DEMANDANTE: SONSOLES MACHADO DE ARNAL, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-5.223.312.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: MIGUEL ANGEL SANTELMO BRAVO y CARLOS EDUARDO GARCIA NUÑEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 107.324 y 27.986.
PARTE DEMANDADA: CARLOS ENRIQUE BOULTON GUZMAN y ELSA MARGARITA PAREDES DE BOULTON, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros V- 4.151.759 y 4.841.194.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: SANDRA MAIONE LEON, GABRIEL CARDOZO ACOSTA y MARTA MARTINI BRICEÑO, inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 63.990, 77.425 y 75.728 respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO

I
ANTECEDENTES

Se inicio la presente demanda mediante libelo de demanda, suscrito por los ciudadanos MIGUEL ANGEL SANTELMO BRAVO y CARLOS EDUARDO GARCIA NUÑEZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-14.095.570 y V-6.810.065, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 107.324 y 27.986, en su carácter de apoderados judiciales de la ciudadana SONSOLES MACHADO DE ARNAL, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-5.223.312, por desalojo, en contra de los ciudadanos ELSA MARGARITA PAREDES DE BOULTON y CARLOS ENRIQUE BOULTON GUZMAN.
Pretende la parte demandante el desalojo del inmueble constituido por un apartamento identificado con el número y letra 1-B, ubicado en el primer piso del edificio Los Nogales, el cual forma parte del Conjunto Residencias Bosque del Este, integrada por tres torres distinguidas con los nombres Los Castaños, Las Acacias y Los Nogales, situado en el sector E-8 de la Urbanización Las Esmeraldas, La Tahona, Municipio Baruta, Estado Miranda, conforme a lo establecido en el artículo 34, literal b, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos en segundo grado, o el hijo adoptivo.
Según el decir de la parte demandante, se inició la relación arrendaticia mediante contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano ARNALDO IGNACIO ARNAL VALLENILLA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-2.814.497, ex-cónyuge de la parte actora, representado por la Inmobiliaria Bungalow, C.A., en la persona de su Director Raúl Viera Op den Bosch, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-10.519.433, y los ciudadanos CARLOS ENRIQUE BOULTON GUZMAN y ELSA MARGARITA PAREDES DE BOULTON, en fecha cuatro (04) de marzo de mil novecientos noventa y cuatro (1994).
Que mediante correspondencia de fecha cinco (05) de febrero de dos mil dos (2002), le fue comunicado a la parte demandada que el contrato de arrendamiento sería renovado solo por un (01) año más, contados a partir del cinco (05) de marzo del dos mil dos (2002), hasta el cuatro (04) de marzo de dos mil tres (2003), que tiene la necesidad del inmueble objeto del contrato, ya que su hija ciudadana SONSOLES ELENA ARNAL MACHADO, se graduó de Ingeniero Químico y fue contratada por la compañía PROCTER & GAMBLE INDUSTRIAL, S.A., y por cuanto no tiene un sueldo con el que pueda cancelar los cánones de arrendamiento establecidos en la zona donde se encuentra su trabajo aunado a su necesidad de independencia.
Se admitió la demanda mediante auto de fecha cinco (05) de febrero de dos mil siete (2007), conforme a lo establecido en el artículo 883 del Código de Procedimiento Civil, ordenándose la citación de la parte demandada para que diera contestación a la demanda incoada en su contra al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de la última de las citaciones.
Mediante escrito de fecha siete (07) de marzo de dos mil siete (2007), la parte demandante reforma la demanda incoada siendo admitida según auto de fecha veintiocho (28) de marzo de dos mil siete (2007), conforme a lo establecido en el artículo 23 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el artículo 883 del Código de Procedimiento Civil.
Realizados los trámites tendentes a lograr la citación de la parte demandada siendo infructuosos, se procedió a la citación por carteles y designación de defensor judicial, recayendo el nombramiento en el ciudadano PEDRO NIETO, titular de la cédula de identidad Nº V-15.082.073, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 122.774.
Siendo la oportunidad para dar contestación a la demanda, se hizo presente la parte demandada, por medio de su apoderada judicial ciudadana SANDRA MAIONE LEÓN, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-10.339.876, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 63.990, alegando para enervar la pretensión de la parte demandante, que el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado y que por ello debe ser declarada improcedente la demanda incoada, asimismo alegó que la parte demandante no demostró en autos la necesidad de ocupación del inmueble ya que los alegatos esgrimidos por la parte actora carecen de fundamento.
En la oportunidad para promover pruebas ambas partes hicieron uso de su derecho, siendo admitidas en la oportunidad correspondiente, siendo evacuadas dos (02) pruebas de informes promovidas por la parte actora.
Mediante auto de fecha trece (13) de julio de dos mil nueve (2009), quien suscribe se abocó al conocimiento de la causa, siendo notificado a las partes mediante boleta de notificación de fecha diecisiete (17) de diciembre del dos mil nueve (2009).

II
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Siendo la oportunidad para resolver el conflicto intersubjetivo entre las partes, esta Juzgadora pasa hacerlo previa las consideraciones que se explanan a continuación:
Como punto previo considera pertinente quien aquí decide determinar la temporalidad del contrato objeto de la litis.
Según el decir de la parte demandante, el contrato suscrito entre las partes en fecha cuatro (04) de marzo de mil novecientos noventa y cuatro (1994), era a tiempo determinado conforme lo establece su cláusula tercera; que dicho contrato se volvió a tiempo indeterminado, por cuanto una vez notificados los arrendatarios de la no renovación del contrato en fecha cinco (05) de febrero de dos mil dos (2002), y vencido el lapso de prorroga legal establecido en la Ley, la Administradora Bungalow, C.A., siguió recibiendo los cánones de arrendamiento, lo que efectivamente hizo que el contrato de arrendamiento se volviera sin determinación de tiempo.
Ahora bien, la parte demandada alega, que dicho contrato de arrendamiento no se volvió a tiempo indeterminado y que por el contrario es a tiempo determinado tal cual como lo establece en su cláusula tercera, ya que la notificación realizada por la Administradora Bungalow, C.A:, no tiene validez, ya que dicha administradora solo tenia potestad para recibir los cánones de arrendamiento y no para rescindir del contrato o hacer alteraciones de ningún tipo.
Así las cosas, el Tribunal observa que, a los fines de la precisa interpretación de conformidad a lo preceptuado en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, pasa seguidamente a interpretar el referido contrato, con el objeto de escudriñar en la voluntad querida de las partes al momento de celebrar el contrato en cuestión y de esa forma poder determinar, la naturaleza temporal del contrato de arrendamiento accionado.
En este sentido, resulta claro que el tiempo inicial de duración de la relación locativa accionada fue pautado para que perdurara por un lapso de un año, término este que se podía prorrogar automáticamente, salvo que las partes con un mínimo de sesenta (60) días de anticipación a la culminación del contrato o de sus prorrogas manifestaran a la otra su voluntad de no continuar con el contrato; pero es el caso que aun cuando la parte demandada alega que al haber sido notificada por la administradora la misma no es valida ya que esta no tenía la potestad para hacerlo, de la revisión realizada al contrato de arrendamiento, se evidencia claramente que la administradora tenia la CUALIDAD para disponer de todo lo referente al arrendamiento del inmueble, es decir actuaba como si fuese el propietario, lo que implica que la notificación realizada en fecha cinco (05) de febrero del dos mil dos (2002), marcada con la letra F del escrito libelar, la cual fue impugnada por la parte demandada en la oportunidad legal de la contestación de la demanda, pero como dicha impugnación no fue llevada por los trámites del artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, debe ser tomada como valida y en consecuencia en criterio de esta sentenciadora el contrato de arrendamiento accionado es un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, y así expresamente se declara.
Aclarada la temporalidad del documento objeto de la litis, pasa de seguidas esta juzgadora a resolver el fondo del asunto, analizando las pruebas presentadas por las partes:

De las pruebas promovidas por la parte demandante:
 Copia certificada de poder autenticado ante la Notaría Pública Primera de Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha, veintiocho (28) de junio del dos mil seis (2006), bajo el Nº 33, Tomo 112, la cual al no haber sido objeto de tacha o impugnación alguna, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357, 1.359 y 1.384 del Código Civil, desprendiéndose de ésta la representación judicial de la parte actora. Así se decide.
 Original de contrato de arrendamiento, suscrito por el ciudadano ARNALDO IGNACIO ARNAL VALLENILLA, representado en dicho acto por la INMOBILIARIA BUNGALOW, C.A., y los ciudadanos CARLOS ENRIQUE BOULTON GUZMAN y ELSA MARGARITA PAREDES DE BOULTON, al no haber sido objeto de tacha o impugnación alguna, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, desprendiéndose de éste la relación locativa existente. Así se decide.
 Copia certificada de decreto de separación de cuerpos dictada por la Sala de Juicio Nº 5 del Tribunal de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha nueve (09) de julio de dos mil uno (2001), expediente Nº 19.411, este Tribunal por cuanto no fue objeto de tacha o impugnación alguna, le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, del cual se constata la separación de cuerpos de la parte de actora de su cónyuge quienes eran para el momento de la firma del contrato de arrendamiento los propietarios del inmueble objeto del contrato. Así se decide.
 Comunicación privada suscrita por la parte actora de fecha veintisiete (27) de junio de dos mil seis (2006), la cual fue impugnada por la parte demandada en la oportunidad correspondiente, pero conforme a lo establecido en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, debió seguirse el procedimiento establecido para ello, por lo que este Tribunal le otorga pleno valor probatorio en cuanto a los hechos en ella descritos, desprendiéndose de la misma, entre otras cosas, la voluntad de la arrendadora de no continuar con el contrato de arrendamiento en cuestión Así se decide.
 Comunicación privada suscrita entre la arrendadora y la arrendataria de fecha cinco (05) de febrero de dos mil dos (2002), la cual fue impugnada por la parte demandada en la oportunidad correspondiente, pero conforme a lo establecido en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, debió seguirse el procedimiento establecido para ello, por lo que este Tribunal le otorga pleno valor probatorio en cuanto a los hechos en ella descritos. Así se decide.
 Copia simple del expediente Nº 2006-0591, del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual al no haber sido objeto de tacha o impugnación alguna, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357, 1.359 y 1.384 del Código Civil, desprendiéndose que el demandado continua cancelando los cánones arrendaticios ante el Juzgado de consignaciones. Así se decide.
 Copia certificada del documento de propiedad del inmueble objeto del contrato que se pretende su ejecución, inscrito en la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito de Registro Publico del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 37, Tomo 23, Protocolo primero, de fecha veintiuno de marzo de dos mil siete (2007), este Tribunal por cuanto el mismo no fue objeto de tacha o impugnación alguna, le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, del cual se verifica la titularidad del bien inmueble por parte de la demandante. Así se decide.
 Copia certificada de partida de nacimiento expedida por la Oficina de Registro Civil del Municipio El Hatillo, expedida en fecha veintidós (22) de marzo del dos mil seis (2006), el Tribunal por cuanto la misma no fue objeto de tacha o impugnación alguna, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357, 1.359 y 1.384 del Código Civil, desprendiéndose de la misma que la ciudadana SONSOLES ARNAL MACHADO, se encuentra en el primer grado de consanguinidad, con la parte demandante. Así se decide.
 Prueba de informes, de la comunicación suscrita por la empresa VENECLASIFICADOS, de fecha cuatro (04) de enero del dos mil ocho (2008), se desprende que los inmuebles que se encuentran en las adyacencias del inmueble objeto del contrato que se pretende su ejecución, se encuentra el valor del alquiler aproximadamente entre la cantidad de cuatro mil y nueve mil quinientos bolívares (Bs. 4.000,00 y 9.500,00), este Tribunal le da el valor probatorio respectivo conforme a lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil. Así se decide.
 Prueba de informes, de la comunicación suscrita por la empresa PROCTER & GAMBLE INDUISTRIAL, C.A., de fecha nueve (09) de enero del dos mil ocho (2008), de dicho documento se desprende el salario mensual que devenga la hija de la parte demandante, este Tribunal le da el valor probatorio respectivo conforme a lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil. Así se decide.
 En cuanto a las pruebas marcadas con las letras J, K y L, esta Juzgadora las desecha por cuanto no guardan relación con el thema decidemdum, y así se decide.

De las pruebas promovidas por la parte demandada:
 Confesión de la parte demandada, conforme a lo establecido en el artículo 1.401 del Código Civil. A este respecto, esta Juzgadora considera que por cuanto el alegato utilizado por el promovente para la promoción de dicha probanza, solo entraña un simple alegato de su antagonista para delimitar los hechos sobre los cuales funda su demanda, la mencionada prueba debe ser desechada de la litis, por no constituir carácter de tal. Así se decide.
 En cuanto a la prueba documental señalada por la parte demandada, la misma fue valorada en el texto de la presente decisión.

Del análisis efectuado al material probatorio traído a los autos, observa quien aquí sentencia:

En este orden resulta pertinente transcribir el dispositivo legal invocado como fundamento de la acción, a saber el artículo 34, literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que reza:

“Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales: (omissis) b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo”.

Sobre la referida causal de desalojo doctrina nacional ha expresado: “... En este caso para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitado, deben probarse tres requisitos: la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito)…La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para que sólo así pueda comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo. Asimismo, la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual…” (GUERRERO Quintero, Gilberto, Tratado de Derecho Arrendaticio inmobiliario, Vol. I, 2da edición, Universidad Católica Andrés Bello, Caracas 2003, Págs. 194 y 195)
Sobre la necesidad de ocupar el inmueble, se ha pronunciado la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo al expresar:

“..Ahora bien, respecto de la prueba de la necesidad, esta Corte observa que ha sido criterio reiterado que basta que el propietario demuestre ser titular del derecho que reclama y su manifestación inequívoca de que desea el inmueble arrendado (…) la materia inquilinaria está inmersa en un marco social que no puede ser obviado por esta Alzada, por tanto, asimismo también ha sido criterio reiterado de este órgano jurisdiccional que con relación al alcance del concepto de “necesidad” contenida en el literal b) del artículo 1° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas éste constituye un concepto amplio y subjetivo, por lo que, en caso de que el oponente quisiera realizar una actividad probatoria, por cuanto ésta como se dijo no es necesaria, esta puede quedar satisfecha a través de presunciones que se puedan extraer de los medios o elementos que el solicitante lleve a los autos para así fundamentarla”. (Sentencia 02-05-00, caso “NOVEDADES DUDU S.R.L, expediente 98-20343)…”.

Asimismo, dicha Corte Primera estableció que:

“…Dicho criterio se sustenta, en virtud de que el derecho de propiedad está consagrado en la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, y el mismo no puede ser desconocido por el inquilino…” (Jurisprudencia de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo. Volumen I; Páginas 374, 375. Sentencia 1.588 del 30-11-2000. Ponente. Magistrado Perkins Roche Contreras)…”.

De lo antes explanado tenemos entonces que a los fines de la procedencia de la acción de desalojo por necesidad debe examinarse:

1) que el contrato de arrendamiento sea a tiempo indeterminado.
2) la propiedad sobre el inmueble.
3) el vínculo consanguíneo aducido.
4) manifestación inequívoca de que desea el inmueble arrendado con aportación de elementos probatorios de la necesidad.
En cuanto al primero tenemos que de acuerdo a lo expuesto en el presente fallo el contrato de arrendamiento que hoy se pretende su ejecución es a tiempo indeterminado; y así se declara.
Con relación al segundo de los requisitos tenemos que la propiedad aducida por la accionante no fue negada por el demandado, por lo que ello no resulta un hecho controvertido, y así se declara.
Respecto al parentesco observamos que en el texto de la presente decisión se valoró la partida de nacimiento de la ciudadana SONSOLES ARNAL MACHADO, instrumento que demuestra así plenamente el grado de consanguinidad con la parte accionante, y así se declara.
Sobre la alegada necesidad observamos que el resto del material probatorio consiste en constancia de trabajo de la hija de la parte accionante, quien devenga un sueldo inferior a lo que se evidencia en la prueba de informes sobre los alquileres de inmuebles en el área de trabajo de la ciudadana Sonsoles Arnal Machado, así como la reiterada manifestación en autos de la parte accionante en el sentido de la necesidad de ocupación del inmueble, hacen concluir a esta Juzgadora que efectivamente el elemento necesidad si tiene sustento y por lo tanto se estima que la acción es procedente según lo dispuesto en el artículo 34, literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así se declara.

III
DISPOSITIVO

Por todas las consideraciones que han quedado expuestas, este Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley declara CON LUGAR la acción de Desalojo, incoada por SONSOLES MACHADO DE ARNAL contra los ciudadanos ELSA MARGARITA PAREDES DE BOULTON y CARLOS ENRIQUE BOULTON GUZMAN, ambas partes suficientemente identificadas en el texto del presente fallo, y condena a la parte demandada a:

PRIMERO: A desalojar en el plazo de seis meses, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme el siguiente bien inmueble: constituido por un apartamento identificado con el número y letra 1-B, ubicado en el primer piso del edificio Los Nogales, el cual forma parte del Conjunto Residencias Bosque del Este, integrada por tres torres distinguidas con los nombres Los Castaños, Las Acacias y Los Nogales, situado en el sector E-8 de la Urbanización Las Esmeraldas, La Tahona, Municipio Baruta, Estado Miranda.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio.

PUBLIQUESE Y REGISTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la Ciudad de Caracas, a los nueve (9) días del mes de febrero de dos mil diez (2010). Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación.
La Juez,

Abg. Marisol Alvarado Rondón
La Secretaria

Abg.Yroid J. Fuentes L.

En esta misma fecha, siendo las 9:17 AM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria

Abg.Yroid J. Fuentes L.

Asunto: AH16-V-2006-000134