TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 8 de Febrero de 2010
199º y 150º

ASUNTO: AP11-R-2009-000569

DEMANDANTE: Sociedad Ético Cultural A.C., Asociación Civil, de este domicilio, inscrita en fecha 15 de abril de 1950, en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Sucre, del estado Miranda, bajo el N° 04, folio 19 vto., Protocolo Tercero.

APODERADOS DEMANDANTE: Betty del Carmen Pérez Aguirre y Jorge Enrique Dickson Urdaneta, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 19.980 y 64.595, respectivamente.

DEMANDADA: Sociedad Civil Centro de Diagnóstico y Tratamiento para Autismo (SOVENIA), inscrita en la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito de Registro, del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 10 de marzo de 1986, bajo el N° 09, Tomo 10, Protocolo Primero.

APODERADO DEMANDADO: Libe Pereira, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 67.317.

MOTIVO: Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento (Apelación).

- I -
- SÍNTESIS DE LOS HECHOS -
Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de este Tribunal, actuando en alzada, en virtud del recurso de apelación ejercido en fecha 14 de octubre de 2009, por la abogada Libe Pererira, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, contra la decisión proferida en fecha 09 de octubre de 2009, por el Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la acción que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento incoara la representación judicial de la Sociedad Ético Cultural A.C., en contra de la Sociedad Civil Centro de Diagnóstico y Tratamiento para Autismo (SOVENIA). En fecha 21 de octubre de 2009, el Juzgado a quo oyó libremente la apelación ejercida contra el citado fallo, ordenando la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Cumplidos los trámites de distribución correspondientes, este Tribunal le dio entrada mediante auto de fecha 03 de noviembre de 2009, fijando el décimo (10º) día de despacho siguiente a los fines de dictar sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, previo abocamiento del Juez que suscribe el presente fallo.

La parte recurrente compareció en fecha 17 de noviembre de 2009, y consignó escrito contentivo del fundamento de su apelación. Solicitó se declare sin lugar la demanda incoada en contra de su mandante.

Cumplido el trámite procesal de sustanciación conforme al procedimiento de alzada, y encontrándonos en la fase decisoria que ahora nos ocupa, pasa este Tribunal a decidir el recurso de apelación intentado.

- II -
- ANTECEDENTES -
Alegó la representación judicial de la parte actora en su escrito libelar, que su mandante es propietaria de un inmueble constituido por “una casa quinta denominada ‘Emaus’, ubicada en la Avenida Alfredo Jhan con Tercera Transversal, de la Urbanización Los Chorros, Municipio Sucre del estado Miranda”, el cual fue dado en arrendamiento a la parte demandada, mediante contrato locativo suscrito en fecha 06 de noviembre de 1998, por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao, del estado Miranda, bajo el N° 22, Tomo 166.

Que las partes pactaron que la duración del mismo sería de un (01) año, contado a partir del 01 de octubre de 1998, hasta el 30 de septiembre de 1999; renovable por períodos sucesivos de un (01) año, siempre y cuando una de las partes no notificara a la otra, su voluntad de ponerle fin al contrato, con 60 días de anticipación al final de cada prórroga.

Que conforme a dicha estipulación, el contrato se fue prorrogando sucesivamente todos los años, siendo la última renovación anual la que corresponde al período del 01 de octubre de 2004 hasta el 30 de septiembre de 2005, con un canon de arrendamiento de Bs.2.255.000,00, fijado de común acuerdo.

Que el día 16 de marzo de 2005, la parte actora procedió a notificar mediante misiva enviada a la arrendataria, acerca de su voluntad no prorrogarle más el contrato cuando ocurriera el vencimiento, a saber, el día 30 de septiembre de 2005.

Que la correspondiente prórroga legal venció el 30 de septiembre de 2008, pero es el caso que la arrendataria no ha hecho entrega del inmueble, y en razón de ello, la parte actora, inició un procedimiento conciliatorio ante el Centro de Justicia de Paz del Municipio Sucre, en fecha 10 de octubre de 2008, arribando a un acuerdo conciliatorio a través del cual, la arrendataria debía desocupar el inmueble el día 15 de enero de 2009, el cual fue incumplido por ésta.

Que por las razones expuestas procedió a demandar a la sociedad civil Centro de Diagnóstico y Tratamiento para Autismo (SOVENIA), para que convenga en la presente demanda, o en su defecto, sea condenada por el Tribunal sobre lo siguiente:

1. En la entrega del inmueble de marras totalmente desocupado.
2. En pagar a la parte actora la cantidad de Bs.2.255, 00 mensuales, por el tiempo que ocupe ilegalmente el inmueble después del 30 de septiembre de 2005, hasta la entrega material del mismo.
3. Además de las costas judiciales.

Fundamentó su acción en las disposiciones contenidas en los artículos 1.579, 1594, 1.167 y 1.601 del Código Civil, así como también, en el artículo 39 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Acompañó recaudos.

En fecha 11 de junio de 2009, el Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la presente demanda ordenando el emplazamiento de la accionada, a fin que compareciera por ante esa Dependencia Judicial al segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a dar contestación a la demanda.

Llegada la oportunidad para la litis contestación, compareció la apoderada judicial de la parte demandada y consignó escrito en el cual quedaron expuestas las siguientes defensas:

Como defensa previa, alegó la falta de cualidad por parte de la demandada, que fundamenta en la circunstancia que la demanda se intenta contra la Sociedad Civil Centro de Diagnóstico y Tratamiento para Autismo (Sovenia); siendo que el verdadero nombre de la parte demandada es: Centro de Diagnóstico y Tratamiento para Autismo.

Desconoció e impugnó los documentos acompañados con el libelo, marcados con la letra “A”, C, y H, así como la carta la carta de fecha 26 de enero de 2009, alegando que la misma está dirigida a Sociedad Civil SOVENIA, quien es una persona distinta a la persona jurídica que representa.

Seguidamente, alegó que la relación arrendaticia no se inició el día 06 de noviembre de 1998, como dice el libelo; sino el 01 de octubre de 1990, según documento notariado que acompaña; con lo cual –a su decir- se constata que la relación locativa tiene más de 15 años; siendo imposible que después de ese tiempo pueda considerarse a tiempo determinado; ya que pasado ese tiempo se produce la tácita reconducción del contrato, convirtiéndose a tiempo indeterminado, de conformidad con el artículo 1600 del Código Civil.

Que la notificación judicial referida en el escrito libelar, para no renovar más el contrato carece de validez, de conformidad con las estipulaciones contractuales, que hace al arrendatario responsable por los cánones hasta la entrega de las llaves del inmueble al arrendador; siendo el caso que la parte demandada ha continuado ocupando el inmueble, operando la tácita reconducción e indeterminándose el contrato; ya que la demandada ha continuado pagando los alquileres, a través de consignaciones judiciales.

Y el acuerdo amigable celebrado en el procedimiento conciliatorio, no puede producir ningún valor, por cuanto se celebró por una persona distinta a la parte demandada.

Abierta la causa a pruebas, ambas partes ejercieron su derecho promoviendo sus respectivas probanzas, las cuales fueron admitidas en su totalidad por el Juzgado de la causa.

Así las cosas, habiéndose agotado de esta forma las fases alegatoria y probatoria en la presente causa, el Juzgador a quo procedió en fecha 09 de octubre de 2009, a dictar sentencia declarando, -como ya se dijo- con lugar la presente acción de cumplimiento de contrato inquilinario.

Cumplido el trámite procesal de sustanciación conforme al procedimiento de alzada, y encontrándonos en la fase decisoria que ahora nos ocupa, pasa esta superioridad a decidir el recurso de apelación intentado.

- III -
- MOTIVACIONES PARA DECIDIR –
Este Tribunal, actuando en alzada, pasa a dictar sentencia con base a las motivaciones de hecho y de derecho que de seguidas se explanan:

El asunto sub examine se refiere al conocimiento de este Juzgado, en razón del recurso de apelación interpuesto en fecha 14 de octubre de 2009, por la representación judicial de la parte demandada, en contra la decisión proferida en fecha 09 de octubre de 2009, por el Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la acción que por cumplimiento de contrato inquilinario, incoara la Sociedad Ético Cultural A.C., en contra de la Sociedad Civil Centro de Diagnóstico y Tratamiento para Autismo (SOVENIA), fundamentando su decisión con base a lo siguiente:

“…Entonces no hay falta de legitimación pasiva, o falta de cualidad, por más que exista esa pequeña diferencia en las siglas; definiéndose la legitimación ad causa o cualidad como la identidad que debe existir entre los sujetos de la relación procesal (demandante y demandado) y los sujetos de la relación jurídica material subyacente al juicio (arrendador y arrendatario); la cual identidad se da perfectamente en el presente caso; y se desestima en consecuencia la excepción esgrimida. Así se declara.
(…omissis…)
La figura de la tácita reconducción de un contrato es la presunción legal de que si las partes lo siguieran ejecutando de hecho después de su vencimiento, el mismo se entendería renovando para el futuro, pero en forma indeterminada. Como si para el futuro las partes hubiesen concertado tácitamente un contrato a tiempo indeterminado. Figura ésta que para que se actualice, en concordancia con el art. 1580 CC, sería menester primero que se suscriba un contrato con un término de vigencia mayor de quince años (por ejemplo 18 años) y que como quiera que dicho término quedaría reducido ex-lege a quince años, las partes siguieran ejecutando el contrato, después de los tres años de la prórroga legal, que se añadiría a los quince del vencimiento. Solo así pudiéramos pensar en su indeterminación, que no es el presente caso; que como ya dijimos, por cada año que se abre cada 30 de septiembre, se considera que existe un nuevo contrato a tiempo determinado de un año, independientemente de las veces que se repita.
El que se haya estipulado (Cláusula 15°) que el arrendatario quedará responsable del pago de las alquileres, mientras no se entregue el inmueble, aún cuando se produzca el vencimiento del contrato, no produce la tacita reconducción del contrato; ya que esa responsabilidad es una suerte de indemnización por el uso del inmueble, a pesar del vencimiento, de conformidad con el art. 52 el Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios
CONCLUSIONES
Visto el material probatorio allegado a los autos y que fue examinado, podemos concluir que queda probado:
1. que no hay falta de cualidad.
2. que el contrato de arrendamiento objeto del juicio es uno de naturaleza a tiempo determinado.
3. que fue avisado en tiempo útil su no renovación, por lo que la prórroga legal de tres años—que es la posibilidad de mayor duración—comenzó a decursar el 30 de septiembre de 2005, concluyendo el 30 de septiembre de 2008.
4. que después de dicha fecha no aparece que la parte arrendadora haya recibido cánones de arrendamientos que hagan suponer que se haya operado la tácita reconducción, indeterminándose el contrato.”. (Sic).

Ahora bien, una vez efectuado el estudio pormenorizado de las actas que conforman el presente expediente, especialmente el contrato de arrendamiento autenticado, aportado por la parte demandada en la oportunidad de la contestación, y cursante en original a los folios 100 al 103, se observa que la relación locativa que hoy nos ocupa inició el día 01 de octubre de 1.990, lo cual se traduce en que la misma –incluso para el momento en que se interpuso la presente demanda (10-06-2009)- tenía una duración de más de quince (15) años. Así las cosas, considera oportuno este Juzgador, hacer referencia a la norma contenida en el artículo 1.580 del Código de Procedimiento Civil, de cuyo texto se desprende lo que sigue:

“Los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince años. Los arrendamientos celebrados por más de aquel tiempo se limitan a los quince años. Toda estipulación contraria es de ningún efecto. (…)”

Analizando el contrato primigenio celebrado por las partes que integran la litis, tenemos que la locación inició el día 01 de octubre de 1990, y los quince años a que alude la norma arriba citada vencieron el día 01 de octubre de 2005, es decir que ocurrido el vencimiento de la relación locativa, la arrendataria continuó la ocupación del inmueble.

Por otro lado, a juicio de este Sentenciador resulta conveniente estudiar la norma rectora de la tácita reconducción, toda vez que de ello dependerá la determinación de la naturaleza determinada o indeterminada del contrato bajo estudio, lo cual redundará en la declaratoria de la existencia de errónea o acertada calificación de la acción. A tal efecto, a continuación se transcribe el artículo 1.600 del Código Civil:

“Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”.

De la norma antes transcrita, se desprende que luego de expirado el término del contrato, es necesario que exista la connivencia por parte de la arrendadora en que el inquilino continúe ocupando el inmueble arrendado, y que el inquilino, por consiguiente ocupe pacíficamente el mismo, sin que en la norma in comento se haga alusión alguna al hecho que la solvencia del arrendatario, en cuanto al pago de las pensiones de arrendamiento, sea requisito de procedencia para la indeterminación del contrato.

En razón a ello, no se está frente a un contrato locativo de tiempo determinado; por el contrario, el mismo se indeterminó en el tiempo, ante lo cual, la presente acción debió establecerse sobre la base de una acción de Desalojo Inquilinario, la cual está prevista en el artículo 34 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y no le era permitido al accionante de autos, incoar una acción ejecutoria de contrato, lo cual se desprende suficientemente del escrito libelar.

Finalmente, y en el mismo orden de ideas, se hace necesario hacer referencia a la decisión de fecha 24 de abril del 2002, emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia con ponencia del Magistrado Dr. Pedro Rondón H., caso Juan José Camacaro Pérez, en la cual se dispuso lo siguiente:

“...En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoada por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato.
Por su parte, el demandado confeso sí cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho de la demanda cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el tribunal de la causa, pues éste tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma.
(...)
En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiera percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma. (Lo destacado es de este Tribunal).

Con vista al criterio sostenido por el Máximo Tribunal de la República, resulta evidente que, encontrándonos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, la parte actora no ha debido ejercer la acción de cumplimiento por vencimiento del contrato de arrendamiento con fundamento en el artículo 1.167 del Código Civil, sino que ha debido intentar una acción de desalojo inquilinario, sustentando en el artículo 34 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Todo esto conlleva, a la inadmisibilidad de la demanda propuesta y, consecuencialmente, a la improcedencia de las pretensiones accionadas. Así se Decide.
En virtud de la anterior decisión, este Tribunal considera inoficioso entrar al análisis del resto de las probanzas aportadas a los autos por las partes. Así se acuerda.
- VI -
- DECISIÓN -
Como resultado de todo lo anteriormente expuesto, resulta forzoso para este Órgano Jurisdiccional declarar que la pretensión accionada se hace INADMISIBLE, por cuanto se ha ejercido una acción no acorde con la situación de hecho planteada, lo cual conduce a que esta alzada revoque, en todas sus partes, el fallo recurrido, declarando con lugar el recurso de apelación, e inadmisible la presente demanda. Así se decide.

- V -
- DISPOSITIVA -
Con fundamento en las consideraciones de hecho y derecho señaladas, este Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio que por cumplimiento de contrato inquilinario, intentara la ciudadana la representación judicial de la Sociedad Ético Cultural A.C., en contra de la Sociedad Civil Centro de Diagnóstico y Tratamiento para Autismo (SOVENIA), ambas suficientemente identificadas al inicio de este fallo, decide así:

PRIMERO: Se declara CON LUGAR el recurso de apelación ejercido en fecha 14 de octubre de 2009, por la representación judicial de la parte demandada, en contra de la decisión proferida en fecha 09 de octubre de 2009, por el Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual queda REVOCADA en todas sus partes.

SEGUNDO: Se declara INADMISIBLE la demanda que por cumplimiento de contrato inquilinario, intentara la representación judicial de la Sociedad Ético Cultural A.C., en contra de la Sociedad Civil Centro de Diagnóstico y Tratamiento para Autismo (SOVENIA).

TERCERO: Conforme establece el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se CONDENA EN COSTAS a la parte demandante.

CUARTO: Por cuanto la presente decisión se dictó fuera de los lapsos de Ley, se ordena la notificación de las partes, según lo previsto en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil, y cumplida que sea la notificación ordenada, remítase el presente expediente a su Tribunal de origen, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 37 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la Ciudad de Caracas, a los 8 de Febrero de 2010. 199º y 150º.

El Juez,

Dr. César A. Mata Rengifo
La Secretaria

Abg. Inés Belisario Gavazut

En esta misma fecha, siendo las 8:49 AM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria

Abg. Inés Belisario Gavazut

Asunto: AP11-R-2009-000569
CAM/IBG/Lisbeth