TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 18 de Febrero de 2010
199º y 150º

ASUNTO: AH1B-V-2001-000023

Parte actora: SADIA DAVID CHOCRON MORELY, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-5.531.593.
Apoderados de la parte actora: MARIA COMPAGNONE, SULMA ALVRADO, ROSA TARICANI y ANGELA MEROLA, abogados en ejercicio, matriculados en el Inpreabogado bajo el No 6.755, 11.804, 21.004 y 41.372, respectivamente.

Parte demandada: CARACAS CASA DE BOLSA C.A., sociedad mercantil de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 24 de septiembre de 1996, bajo el No 21, Tomo 514-A Sgdo, INVERSIONES ANDRES MELLADO C.A., Sociedad Mercantil, de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 23 de junio de 1999, bajo el No 177-A, Sgdo y COMERCIAL AMIYERLIS C.A, sociedad mercantil, de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 08 de mayo de 2001, bajo el No 58, Tomo 81-A Sgdo.
Apoderados de la parte demandada: CARACAS CASA DE BOLSA C.A., está representada por los abogados TOMAS MARIANO ADRIAN y ALICIA PATRICIA RODRIGUEZ, Inpreabogado Nos 19.503 y 88.380, respectivamente. La empresa INVERSIONES ANDRES MELLADO C.A., está representada por los abogados GONZALO GARCIA MENA y ANAHI VILORIA HERRERA, Inpreabogado Nos 4.825 y 56.314, en el mismo orden de mención y COMERCIAL AMIYERLIS C.A, está representada por los abogados MIGUEL GABALDON GABALDON y ANAHI VILORIA HERRERA, Inpreabogado Nos 4.842 y 56.314, respectivamente.
Motivo: SIMULACION.

-I-
Se inició el presente juicio mediante libelo de demanda presentado en fecha 29 de Octubre de 2001 por las apoderadas actoras, en el cual señalan entre otras cosas que el 15 de julio de 1991, su representado celebró contrato de arrendamiento con los ciudadanos ALVARO, MONICA y ENRIQUE MURO DOMINGUEZ, sobre un local comercial identificado con el No 7, ubicado en la Planta Baja del Edificio Muro, situado en la Esquina de La Pelota, Avenida Urdaneta, del Municipio Libertador. Que el edificio Muro fue adquirido por CARACAS CASA DE BOLSA C.A., a través del FONDO DE GARANTIA DE DEPOSITOS Y PROTECCION BANCARIA (FOGADE) mediante subasta Pública el 06 de noviembre de 1998, cuyo documento fue debidamente protocolizado en la Oficina del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal en fecha 04 de diciembre de 1998, bajo el no 25, Tomo 23, Protocolo Primero. Que CARACAS CASA DE BOLSA C.A., destinó el Edificio al Régimen de Propiedad Horizontal, mediante documento de condominio otorgado en la misma oficina, en fecha 20 de mayo de 1999, bajo el No 8, Tomo 17, Protocolo Primero. Que a partir de esa fecha comenzó a vender a los inquilinos las unidades que conforman el citado edificio sin ofrecerle en venta el inmueble que ocupaba su representado. Que en el mes de abril de 1999, CARACAS CASA DE BOLSA C.A. le notificó a través del Juzgado Quinto de Parroquia de Caracas, que no le no prorrogaría el contrato de arrendamiento y le exigió la desocupación del inmueble. Que en el mes de marzo de 2001, su representado recibió notificación judicial mediante la cual CARACAS CASA DE BOLSA C.A. le ofrece en venta el inmueble por la suma de TRESCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 350.000.000,oo), lo cual le generó desconcierto por cuanto tenía conocimiento que la venta realizadas en otros locales habían tenido un precio inferior. Que su representada indagó y obtuvo conocimiento que el 29 de junio de 1999, CARACAS CASA DE BOLSA C.A. le había vendido el inmueble a INVERSIONES ANDRES MELLADO C.A., mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Undécima del Municipio Libertador, bajo el No 49, Tomo 131, violentando el derecho de preferencia que tenía su representado como inquilino. Señalaron las apoderadas actoras que este documento nunca llegó a protocolizarse. Arguyen que su representado continuó realizando averiguaciones y pudo tener noticias posteriormente que el 16 de marzo de 2001, CARACAS CASA DE BOLSA C.A. e INVERSIONES ANDRES MELLADO C.A. convinieron en dejar sin efecto la compra-venta que antes (29.-06-99) habían realizado del LOCAL COMERCIAL No 7, del Edificio MURO, en vista que INVERSIONES ANDRES MELLADO C.A. no había podido ejercer la posesión del inmueble descrito en la cláusula anterior, por encontrarse éste ocupado por el señor SADIA CHOCRON MORELY a quien CARACAS CASA DE BOLSA C.A. no le ofreció en primer lugar el inmueble. Que el 06 de abril de 2001, el ciudadano SADIA DAVID CHOCRON MORELY notificó judicialmente a CARACAS CASA DE BOLSA C.A., que estando dentro del lapso que marca el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios expresaba su interés en adquirir dicho inmueble, en las mismas condiciones que fue vendido en fecha 29 de junio de 1999 a INVERSIONES ANDRES MELLADO C.A., por el precio de Bs. 101.623.200,oo, porque él tenía el derecho de adquirir para esa fecha y ese derecho se le vulneró. Que CARACAS CASA DE BOLSA C.A. procedió por documento autenticado el 14 de junio de 2001 y posteriormente protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador en fecha 06 de julio de 2001, bajo el No 35, Tomo 1, Protocolo 1, le vendió a COMERCIAL AMIYERLIS C.A., el inmueble arrendado, aun cuando ya se le había manifestado por notificación el intereses de adquirirlo. Alegan así mismo que el 27 de julio de 2001 su representado tuvo noticias de la referida venta cuando es notificado por intermedio del Juzgado Décimo Noveno de Municipio, a solicitud de COMERCIAL AMIYERLIS C.A., que ha adquirido el inmueble y que debe proceder a desocupar el inmueble. Y que dicha notificación fue írrita por que no se le entregó copia certificada del documento por el cual compra el inmueble, sin embargo expresa que la misma fue rechazada y contradicha por escrito consignado en el Juzgado Décimo Noveno de Municipio. Consideran que esta última venta constituye un fraude a la ley, que debe ser sancionado, pues coloca a su representado en estado de indefensión y se consuma la defraudación de su derecho de preferencia. Fundamentaron su pretensión en el contenido de los artículos 1.279 y 1.281 del Código Civil y en los artículos 42, 43, 44 y 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Continúan argumentando las apoderadas demandantes que en el presente caso existe un acto simulado, realizado contrario a la voluntad real, con el fin de engañar al tercero, al otorgar las partes el 16 de marzo de 2001, CARACAS CASA DE BOLSA C.A. y ANDRES MELLADO C.A. el documento en el que dejaron sin efecto la venta realizada el 29 de junio de 1999. Consideran que ese documento es simulado, ya que se ese instrumento se violentan los derechos del inquilino, quien era el único que tenía el derecho de comprar el inmueble arrendado y cuya oferta de venta no le fue hecha en su debida oportunidad. Que se reincide en simulación cuando la propiedad del inmueble le vende el 06 de julio de 2001 a COMERCIAL AMIYERLIS C.A. por un precio muy por encima del valor real del inmueble y que a su juicio esa negociación se hace con esa tercera persona jurídica sólo para defraudar el derecho de adquirir que ampara al legítimo inquilino. Expresan que CARACAS CASA DE BOLSA C.A. adelantó una serie de maniobras que se fueron confabulando con el otorgamiento de distintos documentos, cuyo único objetivo fue disponer del inmueble en detrimento de los derechos del arrendatario, toda vez, que le ofreció los restantes inmuebles del edificio MURO a los otros inquilinos y su representado le solicitó desocupación. En segundo lugar por haberle dado el inmueble COMERCIAL AMIYERLIS C.A. y luego al percatarse de su torpeza por lesión que le causa a los derechos del inquilino, pretende enmendar su descabellada conducta y dejan sin efecto esa venta como si nada hubiese ocurrido y vuelve iniciar nuevos artificios para burlar el derecho del inquilino y por ello le ofrecen el inmueble en la suma de Bs. 350.000.000,oo, pero ellos en representación del inquilino le manifiestan su interés de adquirir pero por el precio de Bs. 101.623.200,oo que fue el mismo de la venta inicial y que guarda más relación con las ventas de locales similares. Por último considera que el fraude se evidencia del hecho que COMERCIAL AMIYERLIS C.A. constituida el 08 de mayo de 2001 con un capital de Bs. 500.000,oo, adquiera el inmueble por Bs. 350.000.000,oo en fecha 14 de junio de 2001, manifestando que el dinero lo obtuvo de recursos propios habidos lícitamente en operaciones comerciales. Con base a estos hechos y con fundamento en las normas señaladas demanda a las empresas CARACAS CASA DE BOLSA C.A., INVERSIONES ANDRES MELLADO C.A. y COMERCIAL AMIYERLIS C.A., para que convengan o sean condenadas por el Tribunal en lo siguiente: PRIMERO: Que se declare la simulación del documento otorgado en fecha 16 de marzo de 2001, por ante la Notaría Pública Undécima del Municipio Libertador del Distrito Capital, inserto bajo el No 14, Tomo 60, de los Libros de Autenticaciones, mediante la cual CARACAS CASA DE BOLSA C.A. e INVERSIONES ANDRES MELLADO C.A. dejan sin efecto la negociación de compra-venta que realizaran el 29 de junio de 1999, sobre el LOCAL COMERCIAL No 7, del edificio MURO cuya consecuencia jurídica es la nulidad de dicho documento. SEGUNDO: Que se declare la simulación del documento autenticado en fecha 14 de junio de 2001, por ante la Notaria Pública Undécima del Municipio Libertado del Distrito Capital, inserto bajo el No 9, Tomo 139 de los Libros de Autenticaciones y protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito capital, en fecha 06 de julio de 2001, bajo el No 35, Tomo 1, Protocolo Primero, por medio del cual CARACAS CASA DE BOLSA C.A. le vende a COMERCIAL AMIYERLIS C.A. el local No 7, del edificio MURO, con la consecuencia jurídica de nulidad del documento. TERCERO: Que como consecuencia de la nulidad del documento señalado en el numeral PRIMERO de este petitorio, se declare la VALIDEZ de la operación de compra-venta que celebraron CARACAS CASA DE BOLSA C.A. e INVERSIONES ANDRES MELLADO C.A. por documento autenticado en fecha 29 de junio de 1999, inserto bajo el No 14, Tomo 60 de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaría Pública Undécima del Municipio Libertador del Distrito Capital. CUARTO: Que como consecuencia de la nulidad del documento citado en el numero PRIMERO de este petitorio, se declare la NULIDAD de la oferta de venta realizada por CARACAS CASA DE BOLSA C.A. a nuestro mandante, practicada en el mes de marzo de 2001, por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio, donde se le ofrece en venta a SADIA DAVID CHOCRON MORELY, el inmueble arrendado constituido por el LOCAL No 7, del edificio MURO, en la cantidad de Bs.350.000.000,oo. QUINTO: Que como consecuencia de las nulidades de los documentos antes mencionados en los numerales PRIMERO y SEGUNDO, y la VALIDEZ de la compra-venta celebrada en el mes de junio de 1999, entre CARACAS CASA DE BOLSA C.A. e INVERSIONES ANDRES MELLADO C.A., por vía subsidiaria, este Tribunal declare que subsisten los derechos del arrendatario SADIA DAVID CHOCRON MORELY, para adquirir el inmueble constituido por el LOCAL COMERCIAL No 7, del EIDICIO MURO, en las mismas condiciones establecidas en el documento de venta de fecha 29 de junio de 1999, autenticado por ante la Notaría Pública Undécima del Municipio Libertador del Distrito Capital, inserto bajo el No 14, Tomo 60, por el precio de Bs. 101.622.320,oo ya que esa fue la intención de vender que tuvo la propietaria CARACAS CASA DE BOLSA C.A. y como en efecto lo hizo, cuando manifestó su consentimiento en la enajenación que le hiciera INVERSIONE SANDRES MELLADO C.A. ordenando que se le haga la notificación al arrendatario SADIA DAVID CHOCRON MORELY de dicha venta, a fin de que pueda ejercer su derecho que como inquilino le corresponde.
La anterior demanda fue admitida por este Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante auto de fecha 28 de noviembre de 2001, por los trámites del procedimiento ordinario y se ordenó el emplazamiento de las demandadas.
Luego de realizadas las gestiones pertinentes tendientes a lograr para la citación de las empresas demandadas, mediante diligencia de fecha 1° de Noviembre de 2004 la Abg. Alicia Rodríguez, se dio por citada en nombre de la Sociedad Mercantil UNOVALORES CASA DE BOLSA, C.A., (antes CARACAS, CASA DE BOLSA, C.A) y consignó documento poder que acredita su representación. Por su parte la Abg. Anahí Viloria, apoderada judicial de INVERSIONES ANDRES MELLADO, C.A., y de COMERCIAL AMIYERLIS, C.A., se dio por citada mediante sendas diligencias de fecha 09 del mismo mes y año.-
Dentro del lapso del emplazamiento compareció en primer lugar la co-demandada COMERCIAL AMIYERLIS C.A. e interpuso Cuestiones Previas en los términos siguientes:
La del ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil referida a la Prohibición de la Ley de Admitir la Acción Propuesta, o cuando sólo permita admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda, alegando al efecto que la parte actora introdujo acciones que se oponen entre sí, como son la simulación y el retracto legal arrendaticio, pues la primera persigue la nulidad del contrato en cambio la segunda pretende la subrogación de su derecho de preferencia en la posición del comprador.
Considera que el actor acumula acciones con procedimiento diferentes, violando el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, pues la simulación se debe tramitar por el procedimiento ordinario y el retracto legal se sustancia por el procedimiento breve, conforme a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Así mismo opuso la Cuestión Previa prevista en el ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la caducidad de la acción, señalando que conforme al artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobilliarios el derecho de retracto deberá ser ejercido dentro del plazo de cuarenta (40) días calendarios, contados a partir de la fecha de notificación cierta que de la negociación y en el presente caso el demandante señaló que el 27 de julio de 2001 le fue notificada la venta y demandó el 29 de octubre de 2001, es decir tres (03) meses y dos (02) días después.
Por su parte, la sociedad INVERSIONES ANDRES MELLADO C.A., opuso la Cuestión Previa del ordinal 6to del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegando que en el libelo se hizo una acumulación prohibida por cuanto no pueden universo varias pretensiones en un mismo libelo si debe ser deducidas en procedimientos incompatibles entre sí, como lo es en el presente caso, pues que el actor procede a demandar la acción de simulación que se resuelve por el procedimiento ordinario establecido en el Código de Procedimiento Civil y a su vez el retracto legal arrendaticio cuyo procedimiento es el establecido en las normas del procedimiento breve como lo dispone la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
También opuso la cuestión previa del ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta por cuanto del petitorio se deduce que la actora demanda la acción de simulación de acuerdo al Código de Procedimiento Civil y también el retracto legal arrendaticio que establece el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que se tramita por el procedimiento breve.
De igual manera la co-demandada CARACAS CASA DE BOLSA C.A. (Ahora denominada UNOVALORES CASA DE BOLSA C.A.), a través de su apoderada judicial interpuso las siguientes Cuestiones Previas:
La del ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la Ley de Admitir la acción propuesta o cuando lo permite admitirla poder determinadas causales que no son las alegadas en la demanda, por cuanto a su juicio tal cuestión previa procede cuanto la pretensión ejercida no tiene acción civil o cuando la ley la someta a determinados requisitos.
Considera que en este caso la acción pauliana ejercida por el demandante conforme a lo previsto en los artículos 1.279 y 1.281 del Código Civil, exige que concurrentemente se produzcan ciertas condiciones, como son: a) La existencia de un acto jurídico verdadero ejecutado por un deudor en fraude de los derechos de un acreedor, b) La insolvencia del deudor como consecuencia de tal acto jurídico verdadero, c) El carácter fraudulento del acto jurídico, el cual no tendrá consecuencias jurídicas sino cuando deriva de la eventual insolvencia del deudor y d) La existencia de un acreedor posterior a la fecha cuya acreencia posterior en fecha al acto cuya renovación se demanda. Sostiene que del escrito libelar no se desprende en forma alguna el cumplimiento de tales requisitos concurrentes, por lo que a su juicio la acción resulta inadmisible en derecho.
En segundo lugar opuso la Cuestión Previa del ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento por haber hecho la acumulación prohibida en el artículo 78 ejusdem, al haber demandado simulación y otra pauliana.
En este sentido considera que los efectos de ambas acciones son diferentes, pues por una lado la acción pauliana requiere la existencia de un acto jurídico verdadero ejecutado por un deudor en fraude de los derechos de un acreedor, la insolvencia del deudor como consecuencia de tal acto jurídico verdadero y, la existencia de un acreedor posterior a la fecha cuya acreencia posterior en fecha al acto invocación se demanda, mientras que por el otro lado la acción de simulación exige la existencia de un acto jurídico aparente cuya existencia o efectos de derecho se ven suprimidos o alterados por al existencia de una voluntad oculta (disimulada) de las partes, que tal acto genere la insolvencia del deudor, ya que, de otra forma, si se puede cobrar de otra forma, no tendrá interés procesal para actuar judicialmente, y el acto tiene que ser posterior en fecha a la acreencia.
En este sentido, las apoderadas judiciales de la parte actora mediante escrito presentado el 21 de abril de 2005, fijaron su posición respecto de las Cuestiones Previa opuestas en los términos siguientes: Negaron, rechazaron y contradijeron la Cuestión Previa del ordinal 11° opuesta por COMERCIAL AMIYERLIS C.A. por considerar que en la demanda no se interponen dos acciones excluyentes, pues a su juicio, el petitorio de la acción es claro y preciso y se persigue la declaratoria de simulación de dos documentos y como consecuencia de ello por vía subsidiaria solicitaron se declare que subsiste el derecho de su mandante de adquirir el inmueble a que se refiere estas actuaciones. Considera que no está frente a una acumulación de acciones con procedimientos diferentes porque no demandó el retracto legal; sino que a su mandante se le impidió el ejercicio del retracto legal, al cual tenía derecho, por la preferencia arrendaticia de que era objeto, en virtud de su carácter de arrendatario por más de dos años del inmueble, pero que debido a las maniobras y maquinaciones utilizadas por las co-demandadas CARACAS CASA DE BOLSA e INVERSIONES ANDRES MELLADO C.A., quienes dejaron sin efecto una operación casi dos (02) años después de su celebración, la cual nunca llegaron a registrar, impidieron al arrendatario el ejercicio del derecho de preferencia.
Así mismo negaron, rechazaron y contradijeron la Cuestión Previa del ordinal 10 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la co-demandada COMERCIAL AMIYERLIS, por considerar que en el libelo no se ejerció el Retracto Legal Arrendaticio, previsto en la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sino solamente la simulación de dos documentos que deberán ser anulados y, por vía subsidiaria solicitó que se le ordene a las co-demandadas respetar el derecho de preferencia que tiene el demandante para adquirir el inmueble.
Señalaron que en esta oportunidad solo está ejerciendo la simulación de los dos instrumentos otorgados por CARACAS CASA DE BOLSA C.A. e INVERSIONES ANDRES MELLADO C.A. y CARACAS CASA DE BOLSA C.A. y COMERCIAL AMIYERLIS C.A, por lo cual solicita que se declare improcedente la defensa previa de caducidad de la acción.
Negaron, rechazaron y contradijeron la cuestión previa opuesta por la co-demandada INVERSIONES ANDRES MELLADO C.A., consagrada en el ordinal 6to del Código de Procedimiento Civil, referida a la acumulación prohibida, pues señalaron que solamente se demandó la simulación de los dos (02) documentos (sic) otorgados por CARACAS CASA DE BOLSA C.A..
Expresaron que no se demandó el retracto legal arrendaticio, como quiere hacerlo ver esta co-demandada, pues sólo se demandó la simulación de los dos documentos (sic) identificados en autos y que por vía subsidiaria solicitó la declaratoria del derecho de preferencia que ampara al arrendatario para adquirir el inmueble de autos, pero esto no puede confundirse con una demanda de retracto legal arrendaticio.
Rechazaron la cuestión previa del ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por INVERSIONES ANDRES MELLADO C.A., insistiendo en que solamente demandó simulación y no hay otra acción acumulada.
Respecto de las cuestiones previas opuestas por CARACAS CASA DE BOLSA C.A. las apoderadas demandante las negaron, rechazaron y contradijeron alegando que dicha Sociedad Mercantil violentó el derecho de su representado al venderle el inmueble del cual era arrendatario a la sociedad mercantil INVERSIONES ANDRES MELLADO C.A. y que al verse atrapada en una actuación contraria al derecho del inquilino procedieron a dejar sin efecto la operación. En cuanto a la cuestión previa del ordinal 6° señalaron que no ejerció una acción pauliana, sino que ejerció una simulación para demostrar que CARACAS CASA DE BOLSA C.A. desconoció el derecho de preferencia del arrendatario.
Luego de reiteradas solicitudes de sentencia de la presente incidencia, la parte actora solicitó el avocamiento del nuevo Juez de este despacho, quien con tal carácter suscribe el presente fallo, el cual se produjo por auto del 11 de agosto de 2009 y se ordenó la notificación de las co-demandadas.
El abogado Carlos Aponte se dio por notificado el 10 de noviembre de 2009 en su carácter de apoderado de la sociedad mercantil COMERCIAL AMIYERLIS C.A.
La empresa INVERSIONES ANDRES MELLADO C.A., se dio por notificado en fecha 17 de diciembre de 2009.
El 18 de enero de 2010 se cumplió con la notificación de la empresa CARACAS CASA DE BOLSA C.A.
Vencido el lapso sin que se hubiese ejercido recusación contra el Juez de este Despacho y estando en la oportunidad de emitir un pronunciamiento respecto de las Cuestiones Previas opuestas, este Tribunal procede a decidir y al efecto observa:
-II-
En primer lugar debe este Juzgador examinar la Cuestión Previa del ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que ha opuesto la parte demandada invocando una indebida acumulación de pretensiones, por cuanto el demandante habría ejercido la acción de simulación la cual debe ser sustanciada por los trámites del juicio ordinario previsto en el artículo 338 y siguientes del Código de Procedimiento Civil y la acción de Retracto Legal Arrendaticio que se tramita por el procedimiento breve por mandato de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En tal sentido quien sentencia observa:
La simulación supone la realización de dos actos: uno ficticio o simulado y otro real o verdadero, también llamado contradocumento, el cual es mantenido en secreto por las partes. La doctrina patria sostiene y así comparte quien sentencia que existe Simulación cuando las partes realizan un acto aparentemente válido pero total o parcialmente ficticio, pues destruido o modificado por otro de naturaleza secreta o confidencial el cual es realmente el que responde a la verdadera voluntad de las partes.
Ahora bien, toda vez que no existe un procedimiento especial establecido por el legislador venezolano, la demanda de simulación, aunque sea de venta de inmueble arrendado para supuestamente impedir el ejercicio del derecho de preferencia, como pretende la parte demandante, corresponde tramitarse por el procedimiento ordinario, tal como se procedió en el caso de marras.
No puede pasar por alto quien se pronuncia que la representación judicial de la parte actora en el presente juicio pretende anular un documento de venta sobre el inmueble identificado en autos y que se reconozca a su mandante el derecho de preferencia que tiene para que le sea ofertado el bien que viene ocupando en calidad de arrendatario. Dicha pretensión constituye en el fondo la acción denominada por el legislador patrio en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios “el retracto legal arrendaticio” que de acuerdo a la Ley especial que rige la materia debe ser tramitado por los trámites del juicio breve.-
Así pues las co-demandadas de autos en forma separada opusieron la Cuestión Previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la acumulación prohibida en el artículo 78 ejusdem, bajo los mismos argumentos y con el mismo fundamento, razón por la cual, este sentenciador pasa a resolver las mismas en forma conjunta en un solo bloque, en los siguientes términos:
Establece el artículo in comento:
ART. 346.-Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:
(…)
6º El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78.
Por su parte el artículo 78 de la Ley Adjetiva Civil establece:
ART. 78.-No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.
Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí. (Sic.) (Subrayado del Tribunal)

Nuestra Ley Adjetiva Civil admite, según el contenido del artículo 77, en aras de mantener el principio de economía procesal, la acumulación de varias pretensiones en una misma demanda. Sin embargo, esta facultad dada al demandante es limitada en el mismo texto legal por imperio del artículo 78 ejusdem, anteriormente transcrito, estas limitaciones vienen delimitadas así: a) que las pretensiones no sean incompatibles, por resultar excluyentes entre sí; b) que la competencia por la materia permita conocer al mismo Tribunal; y c) que los procedimientos no sean incompatibles.
Ante esta disyuntiva, la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal de Justicia se ha pronunciado en sentencia Nro. 436 de fecha 20 de Mayo de 2004, en la cual estableció:
“En efecto, consta del libelo que el actor acumuló dos pretensiones con procedimientos incompatibles entre sí, como son la tacha de falsedad de un documento por vía principal y la nulidad de contrato de venta de un inmueble. La primera debe ser tramitada de acuerdo con las reglas de sustanciación previstas en los artículos 438 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, lo cual determina que se trata de un procedimiento especial; mientras que la segunda, debe ser sustanciada por el procedimiento ordinario, establecido en los artículos 338 y siguientes del mismo Código, sin atenderse a dichas reglas especiales…
Ahora bien, de conformidad con lo previsto en los artículos 77 y 78 del Código de Procedimiento Civil, no pueden ser acumuladas pretensiones cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.
Esto es lo ocurrido en el caso concreto, pues el actor cumuló la demanda de tacha por vía principal y la nulidad de un documento de venta, pretensiones éstas sujetas a trámites diferentes e incompatibles entre sí…
En consecuencia, esta Sala considera que la demanda debe ser considerada inadmisible, de conformidad con lo previsto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, por existir prohibición expresa de la Ley de acumular en el libelo pretensiones cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí, lo que en el caso concreto causó grave indefensión, por cuanto no fue cumplido el trámite especial para la tacha, y a pesar de ello la sentencia recurrida declaró falso el documento impugnado por esta vía.
Por las razones expuestas, la Sala declara de oficio la infracción de los artículos 77, 78 y 341 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que este pronunciamiento hace innecesario una nueva decisión sobre el asunto controvertido, se CASA DE OFICIO Y SIN REENVIO el fallo recurrido, de conformidad con lo previsto en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.” (Sic.) (Subrayado y negrillas del Tribunal)

De lo anterior se infiere que el actor no puede efectuar acumulación inicial de varias pretensiones en una sola demanda, cuando el juez no tiene competencia ratione materiae, para conocer de las mismas; tampoco pueden ser acumuladas en una misma demanda varias pretensiones que deban ser deducidas por procedimientos incompatibles entre sí.
En el caso de marras, observa este sentenciador que el demandante se presenta como arrendatario de un inmueble constituido por un local comercial identificado con el No 7, ubicado en la Planta Baja del Edificio Muro, situado en la Esquina de La Pelota, Avenida Urdaneta, del Municipio Libertador y señala que tiene interés en demandar la simulación de la operación de venta del mismo, pues se ha lesionado su derecho de preferencia para adquirir el bien inmueble arrendado; sin embargo se llama la atención de quien se pronuncia que el arrendatario demandante, expresamente reconoce que no ejerció el retracto con anterioridad en su oportunidad. Así en su petitorio libelar requirió del Tribunal que en la sentencia definitiva declare: PRIMERO: la simulación del documento otorgado en fecha 16 de marzo de 2001, por ante la Notaría Pública Undécima del Municipio Libertador del Distrito Capital, inserto bajo el No 14, Tomo 60, de los Libros de Autenticaciones, mediante la cual CARACAS CASA DE BOLSA C.A. e INVERSIONES ANDRES MELLADO C.A. dejan sin efecto la negociación de compra-venta que realizaran el 29 de junio de 1999, sobre el LOCAL COMERCIAL No 7, del edificio MURO cuya consecuencia jurídica es la nulidad de dicho documento. SEGUNDO: la simulación del documento autenticado en fecha 14 de junio de 2001, por ante la Notaria Pública Undécima del Municipio Libertado del Distrito Capital, inserto bajo el No 9, Tomo 139 de los Libros de Autenticaciones y protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito capital, en fecha 06 de julio de 2001, bajo el No 35, Tomo 1, Protocolo Primero, por medio del cual CARACAS CASA DE BOLSA C.A. le vende a COMERCIAL AMIYERLIS C.A. el local No 7, del edificio MURO, con la consecuencia jurídica de nulidad del documento. TERCERO: Que como consecuencia de la nulidad del documento señalado en el numeral PRIMERO de este petitorio, se declare la VALIDEZ de la operación de compra-venta que celebraron CARACAS CASA DE BOLSA C.A. e INVERSIONES ANDRES MELLADO C.A. por documento autenticado en fecha 29 de junio de 1999, inserto bajo el No 14, Tomo 60 de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaría Pública Undécima del Municipio Libertador del Distrito Capital. CUARTO: Que como consecuencia de la nulidad del documento citado en el numero PRIMERO de este petitorio, se declare la NULIDAD de la oferta de venta realizada por CARACAS CASA DE BOLSA C.A., a nuestro mandante, practicada en el mes de marzo de 2001, por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio, donde se le ofrece en venta a SADIA DAVID CHOCRON MORELY, el inmueble arrendado constituido por el LOCAL No 7, del edificio MURO, en la cantidad de Bs.350.000.000,oo. QUINTO: Que como consecuencia de las nulidades de los documentos antes mencionados en los numerales PRIMERO y SEGUNDO, y la VALIDEZ de la compra-venta celebrada en el mes de junio de 1999, entre CARACAS CASA DE BOLSA C.A. e INVERSIONES ANDRES MELLADO C.A., este Tribunal declare que subsisten los derechos del arrendatario SADIA DAVID CHOCRON MORELY, para adquirir el inmueble constituido por el LOCAL COMERCIAL No 7, del EIDICIO MURO, en las mismas condiciones establecidas en el documento de venta de fecha 29 de junio de 1999, autenticado por ante la Notaría Pública Undécima del Municipio Libertador del Distrito Capital, inserto bajo el No 14, Tomo 60, por el precio de Bs. 101.622.320,oo ya que esa fue la intención de vender que tuvo la propietaria CARACAS CASA DE BOLSA C.A. y como en efecto lo hizo, cuando manifestó su consentimiento en la enajenación que le hiciera INVERSIONE SANDRES MELLADO C.A. ordenando que se le haga la notificación al arrendatario SADIA DAVID CHOCRON MORELY de dicha venta, a fin de que pueda ejercer su derecho que como inquilino le corresponde.
Dicho petitorio, a juicio de quien sentencia, se resume por un lado, en la declaratoria de la simulación de venta del bien inmueble identificado y como consecuencia de ello, la nulidad de dicha venta, y por el otro, de acuerdo a lo solicitado en el particular Quinto del mismo en el derecho de preferencia ofertiva que tiene el demandante en su condición de inquilino del descrito local comercial, lo que es denominado por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios “Retracto Legal Arrendaticio”. Considera entonces quien suscribe este fallo, que resulta ajustada a derecho la Cuestión Previa opuesta por la parte demandada, prevista en el ordinal 6° del artículo 346 de la Ley Adjetiva Civil, relativa a la acumulación prohibida en el artículo 78, toda vez que la acción de Simulación propiamente dicha debe ser sustanciada por los trámites del juicio ordinario a tenor de lo preceptuado en el artículo 338 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y por su parte, la preferencia ofertiva o Retracto Legal Arrendaticio se sustancia por los trámites del juicio breve tal como lo prevé el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; lo cual se traduce en la incompatibilidad de procedimientos a que se refiere el citado artículo 78 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, la demanda incoada por la representación judicial del ciudadano SADIA DAVID CHOCRON MORELY contra las Sociedades Mercantiles CARACAS CASA DE BOLSA C.A., (hoy UNOVALORES CASA DE BOLSA, C.A), INVERSIONES ANDRES MELLADO C.A., y COMERCIAL AMIYERLIS C.A, forzosamente debe ser declarada Inadmisible de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-
Ahora bien, respecto de las otras Cuestiones Previas opuestas por las demandadas de autos, previstas en los ordinales 10° y 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, quien sentencia considera que resulta inoficioso entrar a conocer de las mismas en virtud del anterior pronunciamiento emitido. Así se decide.-
-III-
Por las razones y consideraciones anteriormente establecidas, este Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: Con Lugar la Cuestión Previa del ordinal 6to del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la representación judicial de la parte demandada CARACAS CASA DE BOLSA C.A., (hoy UNOVALORES CASA DE BOLSA, C.A), INVERSIONES ANDRES MELLADO C.A., y COMERCIAL AMIYERLIS C.A. en consecuencia;
SEGUNDO: Se declara INADMISIBLE la demanda incoada por la representación judicial del ciudadano SADIA DAVID CHOCRON MORELY contra las Sociedades Mercantiles CARACAS CASA DE BOLSA C.A., (hoy UNOVALORES CASA DE BOLSA, C.A), INVERSIONES ANDRES MELLADO C.A., y COMERCIAL AMIYERLIS C.A, de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandante, ciudadano SADIA DAVID CHOCRONN MORELY, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: De conformidad con lo previsto en los artículo 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes del presente fallo.-
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la anterior decisión en el copiador de sentencias de este Tribunal.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Dieciocho (18) días del mes de Febrero de 2010. Años: 199° y 150°.
EL JUEZ,

Dr. ANGEL VARGAS RODRIGUEZ.
LA SECRETARIA,

Abg. SHIRLEY M. CARRIZALES
En esta misma fecha, siendo las 12:59 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria

Abg. Shirley M. Carrizales M.

Asunto: AH1B-V-2001-000023
CAM/IBG/