TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 17 de Febrero de 2010
199º y 150º

ASUNTO: AH1C-V-2002-000114

Parte actora: ANDRES CASTELLANO y LUZ C. TORRES, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nº V-423.886 y V-2.744.757 y la firma personal INVERSIONES CASTELLANO, inscrita en el Registro Mercantil I de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal, bajo el No 192, tomo 17-B.
Abogado asistente de los demandantes: LUZ C. TORRES, Inpreabogado No 7.634, quien a su vez actúo en su propio nombre y representación.
Parte demandada: GERMAN ANTONIO MARQUEZ GONZALEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No V-4.676.601.
Defensor judicial de la parte demanda: OMAIRA WORM, Inpreabogado No 56.336.
Motivo: RESOLUCIÓN DE CONTRATO.
Exp No AH1C-V-2002-000114. No antiguo: 2002-20901.
-I-
Se inició el presente juicio por libelo de demanda presentado por el 12 de marzo de 2002, por la parte actora en la cual expresaron que los ciudadanos ANDRES CASTELLANO y LUZ C. TORRES son propietarios de un apartamento distinguido con como C-8-14, situado en la planta octava de la Torre C, Residencias Las Lucías, Municipio Reyes Cueta del Estado Miranda, conforme a documento protocolizado el 02 de junio de 1995, ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Paz Castillo del Estado Miranda, bajo el No 1, Tomo 4, Protocolo Primero.
Señaló que el ciudadano ANDRES CASTELALNO, a través de su firma personal INVERSIONES CASTELLANO dio en arrendamiento el 14 de junio de 1993 el mencionado inmueble al ciudadano GERMAN ANTONIO MARQUEZ GONZALEZ, por un canon mensual de Bs. 40.000,oo para la época.
Alegó que la duración del contrato, conforme a la clausula cuarta fue de seis (06) meses, prorrogable automáticamente por lapsos iguales, a menos que una de las partes notificara a la otra su voluntad de no renovar; lo cual nunca sucedió en este caso.
Como primer hecho fundamental de la demanda, los demandantes alegan que el arrendatario ha dejado de pagar los meses de octubre de 2000 hasta el mes de marzo de 2002, a razón de Bs.F 40.000,oo mensuales (hoy en día Bs.F 40.oo).
Como segundo punto alegan que el arrendatario ha deteriorado el apartamento de una forma más profunda que el uso normal, que los vidrios de las ventanas están rotos, las paredes sucias, desaparecieron los calentadores de agua, faltan lámparas y bombillos etc.
Por último señaló que el arrendatario no pagó los servicios de luz, agua y aseo urbano que sirven al inmueble
Con base en estos hechos y con fundamento en el artículo 1.167 del Código Civil, los demandantes demandaron la resolución del contrato de arrendamiento y el pago de los daños y perjuicios derivados constituidos por las sumas dejadas de pagar en razón del arrendamiento, la suma de un Bs. 1.334,oo por cada día de retraso para hacer entrega del inmueble desde el 15 de marzo de 2002 hasta la definitiva entrega del inmueble. Asi mismo, reclamó el pago de todos los servicios públicos y por último seis millones de bolívares para la época de la demanda, hoy en día Bs. F. 6.000,oo por concepto de gastos presupuestas para efectuar reparaciones que necesita el inmueble. Finalmente las costas y costos del proceso.
Acompañaron la demanda con prueba documental, constituida por el contrato de arrendamiento y copia del documento de propiedad del inmueble.
La demanda fue admitida por auto del 10 de abril de 2002, por los trámites del procedimiento breve.
Ante la imposibilidad del alguacil de practicar la citación personal del demandado en esta jurisdicción se libró comisión al Juzgado del Municipio Paz Castillo de Miranda, donde tampoco fue posible la citación persona.
Se ordenó la citación por carteles por auto del 05 de marzo de 2004, y luego de publicados y fijado el cartel de citación por el Juzgado del Municipio Paz Castillo a quien se comisionó, se le designó defensor judicial a la parte demandada por auto del 10 de noviembre de 2004, recayendo tal nombramiento en la abogada OMAIRA WORM.
El 09 de marzo de 2005 se dejó constancia de la notificación de la Defensora Judicial, quien se juramentó en el 14 de marzo de 2005, quedando citada en ese mismo acto para la contestación de la demanda.
En la oportunidad la defensora judicial dio contestación a la demanda, en los términos que a continuación se resumen:
Negó, rechazó y contradijo en todas su partes, tanto en los hechos, como en el derecho la demanda intentada.
Solicitó que la demanda fuera declarada sin lugar.
Señaló que envió un telegrama al demandado por IPOSTEL a fin de contactarlo para que suministrara pruebas para su defensa.
Acompañó la contestación con el original del texto del telegrama y del recibo correspondiente.
Durante el periodo probatorio, la abogada LUZ TORRES, consignó copia del poder que le otorgó el co-demandante en su propio nombre y también en representación de la firma INVERSIONES CASTELLANO.
El 06 de abril de 2005 el Tribunal providenció el escrito de pruebas de la parte actora, admitiéndola por no ser ilegal ni impertinente.
El 12 de diciembre de 2007, la apoderada solicitó el avocamiento del Juez Luis Tomas Leon, el cual se produjo el 18 de diciembre de 2007, ordenando notificar a las partes.
El 29 de enero de 2008, el Secretario del Tribunal dejó constancia de haberse cumplido los trámites de notificación de la parte demandada.
El 26 de marzo de 2009, la apoderada actora solicitó que se sentenciara la presente causa.
El 30 de septiembre de 2009, la apoderada actora solicitó el avocamiento de la Juez que suscribe este fallo, el cual se produjo el 27 de octubre de 2009; siendo practicada la notificación de la parte demandada el 18 de noviembre de 2009.
El 25 de noviembre se dictó auto de diferimiento de la sentencia por un plazo de 10 días de despacho.
Concluida la sustanciación, el Tribunal procede a decidir y al efecto observa:
-II-
Para decidir el tribunal observa

Del minucioso estudio de las actas procesales que conforman el presente expediente constata esta Juzgadora, que durante el lapso probatorio solo la parte demandante promovió las pruebas que consideró convenientes.
En tal sentido, conforme a las normas distributivas de la carga de la prueba, consagrada en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
En este sentido, nuestra Corte Suprema de Justicia, en Sentencia de fecha 26 de febrero de 1987, dejó sentado:
"El demandado al contradecir, negar o desconocer los hechos y, por tanto, los derechos que de ellos deriven, el actor corre con toda la carga de la prueba y de lo que demuestre depende el alcance de sus pretensiones."
Igualmente al comentar el citado artículo 1.354 del Código Civil, nuestro Máximo Tribunal, reiterando la jurisprudencia pacífica y reiterada desde el 9 de julio de 1969, en sentencia de 21 de mayo de 1987, señaló:
"Con esa norma legal se esta estableciendo que al demandado le incumbe la carga de la prueba cuando la naturaleza de su defensa el mismo ha reconocido que la obligación que se le demanda, o sea, que el derecho del actor si existió; pero por un nuevo hecho alegado por el se extinguió la obligación. Fuera de estos casos de excepción, el solo hecho de que el demandado no se defienda, no exime al actor de la carga de probar su acción, máxime que cuando contradice la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como el derecho,..."
Conforme a la Doctrina de Casación parcialmente transcrita, la cual es acogida por este Tribunal, a tenor de lo dispuesto en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, el actor al establecer en su demanda la existencia de ciertos hechos constitutivos, entendidos éstos como aquellos de donde se origina el derecho en el cual basa su pretensión, debe cargar con las pruebas de los mismos si le son contradichos por la parte demandada, tal y como sucedió en el presente caso.
En tal sentido, alega la parte actora, ser los legítimos propietarios de un inmueble distinguido con como C-8-14, situado en la planta octava de la Torre C, Residencias Las Lucías, Municipio Reyes Cueta del Estado Miranda, conforme a documento protocolizado el 02 de junio de 1995, ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Paz Castillo del Estado Miranda, bajo el No 1, Tomo 4, Protocolo Primero, documento este consignado a los autos en copia simple, Al respecto observa esta sentenciadora, que si bien dicha copia simple no fue impugnada conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, debiendo por tanto merecer fe pública a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, la misma debe ser desechada, por cuanto aquí no se discute la propiedad del inmueble de autos, lo que se encuentra en discusión, es la resolución de una relación arrendaticia. ASI SE DECLARA
Contrato de arrendamiento, debidamente suscrito entre las partes sobre el inmueble de autos, que fue acompañado a la demanda, en original, el cual no fue impugnado por la parte demandada conforme a lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por tanto el mismo quedó legalmente reconocido y hay que atribuirle el carácter reglado en los artículos 1.363 y 1.360 del Código Civil, con lo que se demuestra la relación arrendaticia sobre el inmueble de autos. ASI SE DECLARA
De la lectura de ese contrato, y del examen de las pruebas presentadas este Juzgado puede determinar la temporalidad del contrato, estableciendo que conforme a la cláusula cuarta, estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado, toda vez que el contrato se ha renovado en el tiempo. ASI SE DECLARA
Así mismo, conforme a la cláusula segunda, se evidencia que el demandado debía cancelar el arrendamiento al vencimiento de cada mensualidad, contada a partir del 14 de julio de 1993. Ahora bien, la parte actora alegó que el arrendatario ha dejado de pagar los meses de octubre de 2000, hasta el mes de marzo de 2002, a razón de cuarenta mil bolívares mensuales (Bs. F 40.000,oo) hoy en día Cuarenta bolívares fuertes (Bs.F 40.oo) y a pesar que la parte demandada, representada por defensor judicial, rechazó y contradijo la demanda, no aportó prueba alguna del pago de los cánones de arrendamientos reclamados como insolutos, con lo cual se produjo incumplimiento de la cláusula cuarta del contrato de marras, que justifica su resolución. ASI SE DECLARA
Por otro lado, la parte actora alegó que el arrendatario ha deteriorado el apartamento de una forma más profunda que el uso normal, que los vidrios de las ventanas están rotos, las paredes sucias, desaparecieron los calentadores de agua, faltan lámparas y bombillos etc; Al respecto observa esta sentenciadora, que no existió prueba alguna en autos, que demostrara este alegato de la parte actora, pues al haber sido negado y contradicho la misma en la contestación a la demanda, correspondía a la actora demostrar lo alegado, razón por la cual se desecha este argumento como capaz de generar o producir la resolución del contrato. ASI SE DECLARA
Conforme al contrato se evidencia que en la cláusula novena el arrendatario asumió la obligación de pagar lo concerniente a los servicios públicos del inmueble. En tal sentido, la actora alegó el arrendatario no pagó los servicios de luz, agua y aseo urbano que sirven al inmueble y a pesar que la parte demanda, rechazó ese hecho, no aportó prueba del pago durante el periodo probatorio; por lo que no cabe duda que se produjo otro incumplimiento contractual.
III
Motivaciones para decidir

La dinámica judicial, conforme a las prescripciones de los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código Civil, requiere de aquel que exija el cumplimiento de una obligación, demostrar su existencia, entre tanto que de aquel que alegue el pago o haber sido liberado de ella, demostrar lo primero, o el hecho extintivo. Sólo así, en principio, puede el litigante alzarse con la victoria en la contienda judicial.
En el sub iudice, la actora alegó la existencia de una relación arrendaticia en la cual el como arrendador, dio bajo contrato un apartamento distinguido con como C-8-14, situado en la planta octava de la Torre C, Residencias Las Lucías, Municipio Reyes Cueta del Estado Miranda, que suficientemente se identificó en la narrativa de este asunto.

En este sentido, la parte actora accionó en resolución de contrato de arrendamiento alegando la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de octubre de 2000 y 14 de mayo de 2002, cada una por Cuarenta Mil Bolívares (40.000BS) ahora Cuarenta Mil Bolívares Fuertes (40.00,00 BSF).
A tales efectos, la parte demandada no aporto prueba alguna que demostrara los pagos reclamados como insolutos
Por lo tanto, valoradas las pruebas y alegatos de autos, en primer lugar resulta evidente y así quedo demostrado, que existe la relación arrendaticia sobre el inmueble objeto de litigio, así como la falta de pago de los meses reclamados, que la actora hizo a la demandada, Así se declara
Por otro lado, resulta improcedente la reclamación adicional de pago de los daños y perjuicios derivados constituidos por las sumas dejadas de pagar en razón del arrendamiento, la suma de un Bs. 1.334,oo por cada día de retraso para hacer entrega del inmueble desde el 15 de marzo de 2002 hasta la definitiva entrega del inmueble, por cuanto en el presente caso no se reclamó el cumplimiento del contrato por vencimiento del término en el cual el demandado estuviera en mora en la entrega, sino que se exigió la resolución por un incumplimiento y como tal, aun cuando el hecho resolutorio se produjo en el pasado, el mismo no tiene vigencia sino es a partir de que el presente fallo quede definitivamente firme. Vale decir, que los efectos de la decisión van a regir de cara al futuro: En consecuencia, en el dispositivo del fallo se negará esta petición.
Igualmente reclamó la actora el pago de todos los servicios públicos, pero no alcanzó a determinar el monto de cada uno de ellos, razón por la cual se negará en el dispositivo del fallo.
Por último reclamó el pago de seis millones de bolívares para la época de la demanda, hoy en día Bs. F. 6.000,oo por concepto de gastos presupuestas para efectuar reparaciones que necesita el inmueble, lo cual tampoco fue determinado dentro del proceso mediante una experticia, razón por la cual este Juzgado no lo concederá en el dispositivo de la decisión. ASÍ SE DECIDE.
Ahora bien, declarados como han sido los alegatos anteriores, observa este juzgado que es procedente la resolución del contrato con fundamento en el artículo 1.167 del Código Civil, tal como en la dispositiva del presente fallo se hará. ASI SE DECLARA
-IV-
DISPOSITIVA

Por las razones que anteceden, este Juzgado Duodécimo de Primera Instancia Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO intentada por ANDRES CASTELLANO y LUZ C. TORRES, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nº V-423.886 y V-2.744.757 y la firma personal INVERSIONES CASTELLANO, inscrita en el Registro Mercantil I de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal, bajo el No 192, tomo 17-B en contra del ciudadano GERMAN ANTONIO MARQUEZ GONZALEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No V-4.676.601, en consecuencia se declara la resolución del contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha catorce (14) de junio de 1993.
SEGUNDO: se condena al demandado a entregar a la parte actora, el apartamento distinguido con como c-8-14, situado en la planta octava de la Torre C, Residencias Las Lucías, Municipio Reyes Cueta del Estado Miranda, completamente desocupado de bienes y personas.
TERCERO: se condena al demandado al pago de la suma de setecientos veinte bolívares fuertes (Bs. 720,oo) por concepto de las pensiones de arrendamiento dejadas de pagar en el periodo comprendido entre el 14 de octubre de 2000 y el 14 de marzo de 2002.
Por la naturaleza del fallo, no hay condenatoria en costas en la presente decisión.
Notifíquese la presente decisión a las partes sin lo cual no correrá lapso legal alguno.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la anterior decisión en el copiador de sentencias de este Juzgado.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, a los Diecisiete (17) días del mes de febrero de 2009. Años: 199º y 150º.
LA JUEZ,

BELLA DAYANA SEVILLA JIMENEZ.
LA SECRETARIA,

SUSANA MENDOZA.

En la misma fecha, siendo las _________________ se registró y publicó la anterior sentencia.

LA SECRETARIA,

SUSANA MENDOZA

BDSJ/SM/jml