REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS PARTE DEMANDANTE INMUEBLES BISACOL C.A., sociedad mercantil de este domicilio inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 03 de enero de 1.992, bajo el Nº 41, Tomo 2-A, Pro. APODERADOS JUDICIALES: DIGNA PEREZ DE CAMPOS, ATILIA QUEVEDO DE ORTIZ y GISEL VADERNA MARTINEZ abogadas en ejercicio inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 16.697, 16.830 y 44.932, respectivamente. PARTE DEMANDADA Ciudadano ANGEL C. INFANTE ALFARO, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 5.589.360. APODERADO JUDICIAL: HECTOR SOTO GUEDEZ, ARGIMIRO SIRA MEDINA y DOMINGO JOSÉ URBINA, abogados en ejercicio inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nros. 204, 1.259 y 53.992. MOTIVO RESOLUCION DE CONTRATO Objeto de la pretensión: un cubículo signado con el Nº 6, ubicado en el Edificio Ema, el cual se encuentra situado en la Avenida España, hoy Boulevard El Atlántico, Urbanización Nueva Caracas, Catia, Parroquia Sucre Municipio Libertador del Distrito Federal (Hoy Distrito Capital). I Con motivo de la decisión dictada el 04 de junio de 2001 por el Juzgado de Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual declaró sin lugar la demanda que presentó la empresa INMUEBLES BISACOL C.A. contra el ciudadano ANGEL C. INFANTES ALFARO e inadmisible la demanda reconvencional incoada por este último contra la referida empresa, ejerció recurso de apelación la parte actora reconvenida, el cual fue oído en ambos efectos por el tribunal de la causa, remitiéndose los autos al distribuidor de turno, siendo asignados a esta Alzada para su conocimiento y decisión, abocándose el juez suplente especial de este Despacho el 06 de octubre de 2003. En la oportunidad del acto de informes, 05 de noviembre de 2003, la parte actora presentó el escrito respectivo. Mediante auto de este Órgano Jurisdiccional fechado 19 de noviembre de 2003, se dejó constancia de la no presentación de observaciones a los informes por parte del accionado y que la causa entró en lapso de sentencia. II ANTECEDENTES A través de libelo admitido el 23 de marzo de 1995 mediante el procedimiento ordinario por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Área Metropolitana de Caracas, la abogada GISEL VADERNA MARTINEZ como representante judicial de la sociedad mercantil INMUEBLES BISACOL C.A. demandó por RESOLUCION DE CONTRATO DE SERVICIOS y subsidiariamente por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO al ciudadano ANGEL C. INFANTE ALFARO, ordenándose su emplazamiento. Cumplidos los trámites de citación, a través de escrito presentado el 03 de octubre de 1995 el abogado ARGIMIRO SIRA MEDINA, en representación de la parte demandada, negó, rechazó y contradijo la demanda, reconviniendo en el mismo acto a la parte actora. Mediante escrito del 31 de octubre de 1995, la parte actora reconvenida dio contestación a la reconvención negándola, rechazándola y contradiciéndola tanto en los hechos como en el derecho. En la fase probatoria ambas partes promovieron pruebas. El tribunal de la causa dictó sentencia el 04 de junio de 2001, en la cual declaró sin lugar la demanda incoada por la parte actora e inadmisible la demanda reconvencional planteada por el accionado. En contra de esta decisión ejerció recurso de apelación la parte actora el 21 de agosto de 2003, el cual fue oído en ambos efectos el 24 de septiembre de 2003, remitiéndose la causa al Tribunal Superior distribuidor de turno, el cual lo asignó a esta Alzada para su conocimiento y decisión. IV MOTIVACION Vista la apelación interpuesta por la parte actora en contra del fallo dictado el 04 de junio de 2001 por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, esta Superioridad se adentra al análisis del caso y al subsecuente pronunciamiento. Se inició el proceso por demanda de resolución de contrato de arrendamiento incoada por la empresa Inmuebles Bisacol C.A. en contra del ciudadano Ángel Infante Alfaro alusiva al cubículo signado con el Nº 6, ubicado en el Edificio Ema, situado en la Avenida España, hoy Boulevard El Atlántico, Urbanización Nueva Caracas, Catia, Parroquia Sucre Municipio Libertador del Distrito Federal (hoy Distrito Capital. Dicha demanda fue admitida el 23 de marzo de 1995 por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, el cual ordenó el respectivo emplazamiento. La parte demandante en su escrito libelar aduce lo siguiente: 1) Que desde el mes de septiembre de 1992, el arrendatario no le ha pagado las mensualidades consecutivas correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre; 2) Que tampoco ha pagado los doce meses del año 1993, 1994, y enero y febrero de 1995; 3) Que el arrendatario adeuda un total de treinta (30) mensualidades consecutivas; 4) Que al momento de la subrogación por la venta del inmueble, el arrendatario pagaba la cantidad de OCHO MIL QUINIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 8.550,00) mensuales. 5) Que en consecuencia adeuda por los treinta (30) meses reclamados, la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA Y SEIS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.256.500,00); 6) Que el arrendatario en forma arbitraria había hecho uso de otro cubículo distinguido con el Nº 4; 7) Que el mismo no contrató la Póliza de Seguro contra todo riesgo, incumpliendo la Cláusula Décima del contrato. Asimismo en el escrito libelar, la representación de la actora solicitó: I) La resolución del contrato como pretensión principal y el pago de indemnización compensatoria; II) La ejecución y consecuencial terminación del contrato de arrendamiento, como pretensión subsidiaria; III) El pago de DOSCIENTOS CINCUENTA Y SEIS MIL QUINIENTOS DE LOS ANTIGUOS BOLÍVARES (Bs.256.500, 00), a título de indemnización compensatoria de daños y perjuicios, por el tiempo que ha permanecido en el cubículo sin pagar la contraprestación como arrendatario; IV) El pago de indemnización compensatoria de daños y perjuicios equivalentes a OCHO MIL QUINIENTOS CINCUENTA DE LOS ANTIGUOS BOLÍVARES (Bs.8.550, oo) mensuales; V) El pago de costas y costos del proceso, incluyendo honorarios profesionales. Practicados los actos citatorios, se verificó en fecha 03 de octubre de 1995 el acto de la litis contestatio, oportunidad en la que la representación judicial de la parte demandada además de rechazar la demanda y denunciar la inepta acumulación de acciones, propuso reconvención que fue admitida y posteriormente contestada por la parte actora-reconvenida En el acto de la litis contestatio, la representación de la parte demandada hizo cuestionamientos que aluden a la naturaleza del contrato y a la inepta acumulación de pretensiones contenidas en el libelo, lo que hace menester que esta alzada proceda al análisis de las mismas antes de ingresar al juicio de mérito. En el escrito de contestación, la representación de la parte accionada reconoce que el ciudadano Antonio Bernardo Policastro Hochmann, en representación de sus padres Antonio Policastro Parisi y Eva Hochmann de Policastro, arrendó al ciudadano Angel C. Infante Alfaro (demandado) el inmueble objeto de la pretensión. Igualmente, la representación de la accionada aduce; “(…) Lo cierto es que la operación de compra-venta sobre el edificio citado, el traspaso de todos los derechos inherentes al contrato o nuevos propietarios, no lo conocieron mis representados. En Efecto, después de la venta citada, los nuevos propietarios empezaron a ejercer presión sobre todos los arrendatarios… los arrendatarios, … alegaban… que el propietario anterior no les había puesto condiciones … para dar por terminado, de manera intempestiva, el contrato de arrendamiento …” Esta Superioridad observa: De la revisión de los autos se desprende que en el petitum del libelo la representación de la parte actora solicitó como pretensión principal: “(…) Primero: En la Resolución del contrato de prestación de servicios firmado entre EL PRESTATARIO y EL PROMOTOR, el cual se acompaña marcado “B” y consecuencialmente, la devolución a mi representada de la cosa objeto del contrato. Segundo: En pagar a mi representada INMUEBLES BISACOL C.A. la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA Y SEIS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.256.500, 00), de acuerdo al artículo 1.167 del Código Civil a título de indemnización compensatoria de Daños y Perjuicios por el tiempo que ha permanecido en el cubículo objeto del Contrato, prestando consultas médicas externas sin pagar contraprestación que como PRESTATARIO, se obligó a pagarle al PROMOTOR, según el referido contrato. Calculada dicha indemnización a razón de OCHO MIL QUINIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs.8.550, oo) por mes, equivalente a el mismo monto de la contraprestación mensual que no le ha pagado contractualmente a mi representada en estos treinta (30) meses precedentes, es decir, desde el mes de septiembre de 1.992, hasta el mes de febrero del presente año, ambos inclusive. Tercero: En pagar a mi representada, INMUEBLES BISACOL C.A., una indemnización compensatoria de Daños y Perjuicios, a ser determinada, equivalente a OCHO MIL QUINIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 8.5500,oo) mensuales, a partir del mes de marzo del corriente año y hasta la definitiva resolución del presente contrato, tal como se estableció en ese “Contrato de Prestación de Servicios”. Indemnización ésta, como compensación en el tiempo que permanezca a su cargo efectivamente como Prestatario del cubículo para Oftalmología No. 6, dotado de mobiliario para consulta médica, objeto del contrato, sin pagar a mi representada la contraprestación contractual, calculada esta indemnización en la misma forma como se plantea en el numeral segundo de este petitorio. (…)” Igualmente, la parte actora solicitó como pretensión subsidiaria la ejecución y consecuencial terminación del contrato de arrendamiento, así como el pago de de DOSCIENTOS CINCUENTA Y SEIS MIL QUINIENTOS DE LOS ANTIGUOS BOLÍVARES (Bs.256.500, 00), a título de indemnización compensatoria, calculada a razón de OCHO MIL QUINIENTOS CINCUENTA DE LOS ANTIGUOS BOLIVARES (Bs. 8.5500,oo) por mes, y los que se produjeren desde marzo (de 1995) por el tiempo que permanezca efectivamente a su cargo el cubículo como arrendatario, así como las costas y costos procesales. Analizado exhaustivamente el instrumento de fecha 18 de marzo de 1989, que riela en copia fotostática simple (F.16 al 19) denominado en su cuerpo “Contrato de Prestación de Servicios”, esta alzada observa que el objeto del mismo se encuentra constituido por un inmueble y el uso de muebles (camillas, escritorio, mueble de archivo, etc.), por cuyo uso el prestatario debe pagar cinco mil bolívares dentro de los cinco (5) días siguientes al vencimiento de cada mensualidad (Cláusula Séptima). De modo que, de acuerdo con el documento, a pesar de que el mismo se autodenomina “Contrato de Prestación de Servicios”, aquel, al contener elementos de bilateralidad, consensualidad, de onerosidad, con prestaciones y contraprestaciones para los suscriptores del mismo y de tracto sucesivo, encuadra dentro del supuesto del artículo 1.579 del Código Civil y debe certificársele como convención arrendaticia. Por otro lado, a pesar de que la parte actora en su demanda hace mención a un contrato de prestación de servicios, cuando solicita en el libelo su resolución (o cumplimiento) hace referencia a un contrato de arrendamiento. De igual forma, la representación de la parte demandada reconoce en el acto de contestación de la demanda la existencia de una relación arrendaticia. Habiendo quedado constatada la existencia de un contrato de arrendamiento suscrito en fecha 18 de marzo de 1989 entre ANTONIO POLICASTRO HOCHMANN y ANGEL C. INFANTE, a dicha relación locataria le es aplicable la legislación inquilinaria vigente para entonces, o sea, para la data de introducción de la demanda. Revisada la legislación venezolana, se observa meridianamente que para el momento de la interposición de la demanda se encontraban vigentes además del Código Civil (aún en plena vigencia), la Ley de Regulación de Alquileres y el Decreto sobre Desalojo de Vivienda. En tal sentido, los artículos 1.604 y 1.605 del Código Civil establecen: Artículo 1.604.- Aunque se enajene la finca, subsistirá el arrendamiento durante el plazo convenido, siempre que conste por instrumento público o por instrumento privado que tenga fecha cierta, a no ser que se hubiese estipulado lo contrario. Lo dispuesto en este artículo se entiende con sujeción a lo que se determina en el Título sobre Registro. Artículo 1.605.- Aunque el arrendamiento no conste de instrumento público, o privado con fecha cierta, si el arrendatario tiene el goce de la cosa arrendada con anterioridad a la venta, el comprador debe dejársela durante el tiempo por el cual se presumen hechos los arrendamientos en que no se ha determinado su duración. Caso de que el comprador quiera despedir al arrendatario a la expiración de ese tiempo, debe hacerle oportuna participación. De conformidad con las precitadas normas sustantivas, cuando el inmueble arrendado se enajene a un tercero y la relación locataria conste en documento público o privado de fecha cierta, el plazo pactado en el mismo se mantiene incólume. Empero, si la convención estuviese contenida en un instrumento distinto a los anteriores, debe dársele el tratamiento propio de los contratos a tiempo indefinido y aplicársele las normas del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas. Consustanciado con el mencionado criterio, en sentencia del 08 de enero de 1992, la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo (caso Tintorería y Lavandería de Lujo Versalles), estableció: “(…)En el caso específico se consideró por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento y el Sentenciador a quo, que la venta del inmueble arrendado mediante contrato que no conste por instrumento público o privado con fecha cierta, hace que el arrendamiento se transforme en un contrato por tiempo indeterminado. Estima esta Corte que el criterio expuesto se ajusta a la norma, por cuanto el adquirente del inmueble arrendado por contrato verbal o por documento privado no reconocido, no tiene porque respetar el lapso previsto por las partes, sino que está facultado a solicitar el desalojo. Entra aquí a regir la legislación inquilinaria, por lo cual, tratándose de un contrato por tiempo indeterminado el desalojo procede por las causales y el procedimiento previsto en el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas. Por lo que atañe a la notificación, a juicio de esta Corte, la naturaleza especial del régimen inquilinario la sustituye. (…)” Expuesto lo anterior, en el caso sub-examen, se observa claramente que la relación locataria existente entre la sociedad mercantil INMUEBLES BISACOL C.A. y el ciudadano ANGEL C. INFANTE ALFARO, consta en instrumento privado, como se deriva de la copia simple (Folios 16 al 19 y vtos.), que riela en autos y que fue reconocida por la accionada en el acto de la litis contestatio, por lo que la misma se reputa como convención a tiempo indeterminado. De modo que, resultando a tiempo indefinido el contrato de arrendamiento sucrito primigeniamente entre ANTONIO POLICASTRO HOCHMANN y el ciudadano ANGEL C. INFANTE ALFARO, cuyo inmueble fue vendido posteriormente en fecha 28 de febrero de 1992 a la empresa INMUEBLES BISACOL C.A. (aquí demandante), le eran aplicables en su momento las normas sobre el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, por lo que el nuevo propietario, quien había adquirido la cosa arrendada, debía acudir a la vía administrativa (Dirección de Inquilinato) fundándose en alguno de los supuestos contemplados en los literales “b”, “c”, “d” y “”e” del artículo 1º del referido Decreto Legislativo. Analizados como han sido los autos y visto lo antes expuesto, esta alzada concluye en lo siguiente: PRIMERO: Que en el presente proceso la pretensión principal corresponde a la resolución de un contrato (calificado con antelación como de arrendamiento a tiempo indeterminado) y al pago de DOSCIENTOS CINCUENTA Y SEIS MIL QUINIENTOS DE LOS ANTIGUOS BOLÍVARES (Bs.256.500), calculados a Bs. 8.550 por mes; SEGUNDO: Que la parte actora también propuso, como pretensión subsidiaria la de cumplimiento (o ejecución) de contrato de arrendamiento y el pago de DOSCIENTOS CINCUENTA Y SEIS MIL QUINIENTOS DE LOS ANTIGUOS BOLÍVARES (Bs.256.500) a título indemnización por de daños y perjuicios por el no pago de la contraprestación como arrendatario, así como las que continuaren generándose desde marzo (de 1995) hasta la definitiva ejecución del contrato. TERCERO: Que la relación arrendaticia primigenia entre ANTONIO POLICASTRO HOCHMANN y ANGEL C. INFANTE consta en documento privado; CUARTO: Que el inmueble arrendado fue adquirido por la empresa INMUEBLES BISACOL C.A., la cual interpuso la acción por la cual se contrae el presente proceso; QUINTO: Que la presente causa fue tramitada por el procedimiento ordinario, aun cuando la eran aplicables las normas del entonces vigente Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas, que ordenaban al propietario acudir previamente a la vía administrativa, a los fines de que se autorizara a él o al arrendador para que procediera a demandar ante la jurisdicción ordinaria. SEXTO: Que al haber sido admitida la demanda en fecha 23 de marzo de 1995 y tramitada la misma, se actuó en contravención de normas de orden público, especialmente, de las disposiciones consagradas en los artículos 1 y 2 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, al igual que se infringió el contenido de los artículos 1.604 y 1.605 del Código Civil. De manera que, tratándose de una convención arrendaticia a tiempo indeterminado cuya resolución fue solicitada como pretensión principal y como cumplimiento (como pretensión accesoria), la parte arrendadora o la propietaria debió acudir a la vía administrativa a obtener el acto autorizatorio, como requisito previo, para poder interponer su acción en la jurisdicción ordinaria y al no hacerlo su demanda debió ser declarada inadmisible. De ahí que no constando en autos el instrumento requisito que contenga el acto administrativo que debió prevenir a la activación de la jurisdicción ordinaria, de conformidad con lo pautado en los artículos 341 del Código de Procedimiento Civil y 1º del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas y a la jurisprudencia de la Sala Político Administrativa sentada en sentencias de fechas 30 de julio de 1991 (caso Daniel López Peitiano) y 11 de febrero de 1992 (caso Felisa Vilas de Trujillo), la demanda incoada por INMUEBLES BISACOL C.A. en contra de ANGEL C. INFANTE ALFARO debe declararse inadmisible, motivo por el cual también se declaran nulas las actuaciones verificadas en Primera Instancia. Habiendo sido declarada la inadmisibilidad de la demanda resulta inoficioso el análisis de otras alegaciones o argumentaciones u otros puntos planteados, toda vez que ineluctablemente el resultado será el mismo: la inatendibilidad de la demanda. Conforme a lo antes expuesto y por cuanto la causa de inadmisibilidad fue detectada por esta alzada, la apelación interpuesta ha de declararse sin lugar y condenársele en costas del recurso a la parte apelante. V DE LA DECISION Por los razonamientos antes expuestos este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, dicta la siguiente sentencia: PRIMERO: Se ANULA la sentencia de fecha 04 de junio de 2001 dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas mediante la cual había declarado sin lugar la demanda incoada por Inmuebles Bisacol C.A. en contra del ciudadano ANGEL INFANTE ALFARO e inadmisible la reconvención propuesta por la parte demandada, la cual guarda relación con el inmueble identificado ab initio; SEGUNDO: Se declara INADMISIBLE la demanda de resolución de contrato (y/o cumplimiento de contrato de arrendamiento) incoada por la sociedad mercantil Inmuebles Bisacol C.A. contra el ciudadano ANGEL INFANTE ALFARO, declarándose igualmente nulas las actuaciones verificadas en Primera Instancia con antelación a la interposición del recurso de apelación; TERCERO: Se declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por el abogado José Ramón Meignen Medina actuando como apoderado judicial de la parte actora, condenándosele en costas del recurso. Regístrese, publíquese y notifíquese la presente decisión. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad Capital de la República, a los veintiséis (26) días del mes de febrero de dos mil diez (2010).- El JUEZ, Dr. ALEXIS JOSE CABRERA ESPINOZA LA SECRETARIA, Abog. ANA MORENO V. En esta misma fecha, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.) se publicó y registró la presente sentencia. LA SECRETARIA, Abog. ANA MORENO V. EXP. 8917 AJCE/AMV/jeanette Def.