ASUNTO: AP31-V-2009-004454
Se refiere el presente caso a una demanda de desalojo arrendaticio que ha presentado el ciudadano GINO CONCETTO PAGANO TOSCANO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, Cédula de identidad No.6.502.495, asistido por el abogado Ángela Valero Salvuchi, IPSA # 27.813; contra el ciudadano JOSE GREGORIO ,MORA MESA, mayor de edad, de este domicilio, C.I. No.6.849.901.
Planteamiento de la litis
Libelo de demanda
Refiere la parte actora que es propietario de la parcela de terreno y la casa donde esta construida, distinguida No 8, actualmente 504.136, la cual esta ubicada en la calle La Esperanza, Urbanización Buena Vista, Petare, Municipio Sucre del Estado Miranda, la cual pasa a alinderar; y cita el documento protocolizado (5 de marzo de 2009) por medio del cual adquirió la propiedad del referido inmueble.
Dice que para la fecha que adquirió el inmueble, el mismo se encontraba arrendado a la parte demandada, y aceptó la negociación con la condición de que el arrendatario, (ahora demandado) se comprometiera a desalojar el inmueble, a los cuatro meses después de vencido el contrato, que celebró con la anterior propietaria, Virginia Pagano de Rizzo.
El referido contrato era autenticado (27 de julio de 2007), y tenía un plazo de duración de un año a partir del 1 de julio de 2007 hasta el 30 de junio de 2008 y se considera prorrogado automáticamente por lapsos de un año. Por tal motivo le participó al inquilino que no iría arrendarlo más, y que no le cobraría el mes de julio de 2009 para que desocupara; ya que había adquirido el inmueble para ayudar a mi hijo Sebastián Antonio Pagano, C.I. 13.123.560, quien vive alquilado por no tener vivienda propia.
Fundamenta la demanda en el causal de la letra b) del art. 34 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Contestación de la demanda
La parte demandada se hace representar por el abogado Virgilio R. Filardi Matos, IPSA # 32.189, quien, en la oportunidad legal pasó a contradecir la demanda, bajo los siguientes argumentos:
Alega la cuestión previa No.6 del art. 346 CPC, en concordancia con 340 CPC; ya que los datos del registro del Documento de Condominio de los apartamentos fueron omitidos en el libelo, ya que el inmueble esta constituido por cinco apartamentos.
Después reconoce que el demandado sí suscribió un contrato de arrendamiento con la ciudadana Virginia Pagano de Rizzo
Pero en la negociación del inmueble no se le respetó el derecho de ofrecérselo en venta con preferencia.
La condición o compromiso del inquilino—que se dice en el libelo—de desalojar cuatro meses después del vencimiento, no existe ni puede existir, de acuerdo con el art. 7 del Decreto ley de la materia, ni existe documento alguno con semejante condición.
Añade que para no considerar prorrogado el contrato una parte debe notificar a la otra con 30 días de anticipación al vencimiento; y dicha notificación no se realizó con dicha anticipación. Además debe considerarse la prórroga legal.
Examen de las pruebas
Vista como ha quedado trabada la litis y definidos los términos de la presente controversia, pasemos a examinar los medios probatorios aportados a los autos; oportunidad en que fijaremos nuestro opinión sobre los temas controvertidos.
1.-
Al folio 2 y ss corre el libelo de demanda, donde se cita el documento mediante el cual la parte actora habría adquirido el inmueble, y al folio 4 y ss corre el documento protocolizado de compra venta representativo del título de propiedad de la casa en cabeza de la parte actora.
Se trata de una casa y su parcela, por lo tanto no puede haber Documento de Condominio de los apartamentos o habitaciones que puedan conformar dicha casa, ya que la misma no esta sometida al régimen de propiedad horizontal.
Ahora bien, el hecho que una casa no este sometida al Régimen de Propiedad Horizontal, no significa que no pueda ser alquilada por partes, secciones o habitaciones de la misma.
Incluso el mismo Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios prevé esa posibilidad en el art. 19.
Por tanto no puede existir defecto del libelo por omitirse los datos del Documento de Condominio.
Con la prueba de la propiedad del inmueble, en cabeza de la parte actora solo se cumple uno de los extremos de la norma de la casual de la letra b del art. 34 del Decreto Ley; pero no es el único; ya que además debe probarse también la necesidad de ocuparlo del propietario o de uno de sus parientes consanguíneos y que el contrato sea por tiempo indeterminado. Veremos que esos extremos quedaron sin probar.
2.-
Al folio 23 y ss corren una serie de documentos privados representativos de recibos de pago de cánones de arrendamientos, acompañados con la contestación de la demanda.
Dichos recibos no son pertinentes a esta litis, dado que en este juicio no se demanda el desalojo por razón de la falta de pago de alquileres; sino por razón de la causal b) del art. 34 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliario, esto es por la necesidad del propietario o de uno de sus parientes de ocupar el inmueble arrendado, para lo cual no interesa si el inquilino esta o no solvente en sus pagos de alquileres.
Conclusiones
La parte actora ha demandado el desalojo por la necesidad de ocuparlo por parte de su hijo, ya que éste—según el libelo—vive alquilado, cancelando Bs.3.300, oo y no tiene vivienda propia.
De acuerdo con el libelo “pareciera” que el contrato de arrendamientos objeto del juicio es por tiempo determinado.
En efecto, no acompaña el contrato para determinar la verdadera duración de la relación arrendaticia objeto de este juicio; pero decimos que pareciera que es a tiempo determinado, porque se habla en el libelo de que el contrato se prorrogará automáticamente por lapsos de un año mientras no se avise lo contrario; y que se le participó al inquilino no querer prorrogarlo más en lo sucesivo.
Esto que hace que el contrato sea considerado a tiempo determinado; y sabemos que en los contratos a tiempo determinado, no cabe demandar el desalojo por la necesidad de ocuparlo, de conformidad con el encabezamiento del art. 34 del Decreto ley, que requiere que el contrato sea a tiempo indeterminado.
Además, no probó la relación de filiación que dice tener con el señor Sebastiano Antonio Pagano, ya que dice en el libelo que es su hijo y que necesita mudarse para el inmueble de autos, dado que vive alquilado y le han pedido el desalojo.
Esta necesidad tampoco la ha probado, siendo el motivo principal de la pretensión de desalojo incoada.
Todos estos son elementos que conforman “el presupuesto de hecho” de la norma que contempla la causal de desalojo prevista en la letra b) del art. 34 del Decreto Ley.
Nadie puede pretender que se le acuerde la consecuencia favorable de una norma, si no prueba los hechos o circunstancias que fueron previstas en el supuesto de hecho que previó dicha norma para establecer dicha consecuencia.
Es un principio elemental de la carga de la prueba que quien corre con la obligación de probar es aquel que invoca los hechos previstos en la norma que invoca.
Si la parte actora dice en su libelo de demanda que necesita el inmueble para que lo ocupe su hijo que vive alquilado, que no tiene vivienda propia y esta siendo desalojado, debe por lo menos probar esas circunstancias, para aspirar a que se le acuerde el desalojo. Lo contrario sería dar por demostrado algo con pruebas que no obran en el expediente del juicio, lo que constituye una violación al principio consagrado en el art. 12 del CPC, que reza que el juez “debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin sacar elementos de convicción fuera de estos…”
Parte dispositiva
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara sin lugar la demanda que ha presentado Gino Concetto Pagano Toscazo contra José Gregorio Mora Mesa, ambas partes arriba identificadas. Hay condena en costas por razón del vencimiento.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintidós (22) días del mes de febrero del año dos mil diez (2010), en Los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH
La Secretaria
IVONNE CONTRERAS
Nota:
En esta misma fecha, siendo las nueve y media de la mañana se publicó el anterior fallo con inserción del mismo en los autos del expediente.
La Secretaria