TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO: AP31-V-2009-004101
El juicio por Resolución de Contrato de Arrendamiento intentado por la Asociación Civil HERMANDAD GALLEGA DE VENEZUELA, A.C., inscrita ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador el 12 de octubre de 1960, bajo el Nº 65, tomo 2, folio 20, Protocolo Primero, a través de los ciudadanos Antonio Piñón Martín y José Casas Iglesias, titulares de las cédulas de identidad números 5.225.541 y 4.816.385, en ese orden, representada en juicio por la abogada María Alejandra Salazar Noguera, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 70.797, contra la sociedad de comercio INVERSIONES JEANSAJO 96, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito federal y Estado Miranda el 01 de abril de 2005, bajo el Nº 6, tomo 24-A, representada por las ciudadanas Natividad Muñoz Aguiar y Gabriela Gómez, titulares de las cédulas de identidad números 7.922.614 y 81.658.922, en ese orden, asistida por el abogado Jesús Gil, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nª 57.424, se inició por escrito de demanda incoado para su distribución el 23 de noviembre de 2009 y se admitió el 25 de ese mismo mes y año, por los trámites del juicio breve.
PRIMERO
La parte actora en su escrito de demanda alegó que es propietaria de un inmueble donde funciona una peluquería, ubicado en la avenida principal de Maripérez entre avenida 7 y Augusto Sandino, urbanización Maripérez, parroquia El Recreo, Municipio Libertador, Distrito Capital, así como de los bienes y equipos que conforman el mobiliario de dicho local. Que en dicha peluquería sólo se realizarían actividades de corte, secado, tintes y mechas de cabello, manicure y pedicure así como a la venta de productos relacionados con éste ramo.
Que celebró con la demandada un contrato que denominaron de “Concesión”, cuyo objeto era la transferencia a una persona jurídica el uso y la explotación de dicho local así como de las instalaciones, bienes y equipos ubicados dentro del mismo, por lo que el 27 de noviembre de 2007, celebró contrato de arrendamiento, que denominaron de concesión con la sociedad de comercio demandada, a cambio del precio equivalente a un mil novecientos bolívares (Bs. 1.900), pagaderos por meses vencidos.
Que la duración del contrato era desde el 01 de septiembre de 2007 hasta el 30 de abril de 2009, correspondiendo una prórroga de un año, a partir del 01 de mayo de 2009 hasta el 30 de abril de 2010.
Que en el contrato se pactó como una de las obligaciones de la arrendataria, destinar el inmueble única y exclusivamente a las actividades de Peluquería. Sin embargo, se ha observado como en el local arrendado, se ha ofrecido en venta al público mercancías distintas a las relacionadas con el ramo de peluquería, tales como vestidos, camisas, pantalones, trajes de baño, pareos, zapatos, carteras, bisutería en general, que desvirtúa el ramo para el cual fue arrendado.
Que en virtud de ello, en varias ocasiones notificaron verbalmente a las representantes de la arrendataria que no les era permitido la venta de esas prendas, a lo que hicieron caso omiso, por lo que optó por ejercer su derecho de acción.
Que en virtud de su facultad de inspeccionar el inmueble, promovió una Inspección Judicial en el mismo, la cual fue evacuada por el Juzgado Sexto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial el 22 de octubre de 2009, donde dejó constancia de la existencia en el local de una cantidad indeterminada de mercancías para la venta no relacionadas con el ramo de peluquería. En tal sentido, aún cuando la arrendataria se encuentre disfrutando el lapso de prórroga legal, debe cumplir con las obligaciones derivadas del contrato, por lo que de conformidad con lo previsto en el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el Código Civil, demandó a la citada sociedad de comercio a los fines que convenga o sea condenada en la resolución del contrato de arrendamiento y consecuente entrega del inmueble así como al pago de la suma de once mil cuatrocientos bolívares (Bs. 11.400) como indemnización de daños y perjuicios según lo previsto en la cláusula vigésima segunda del contrato así como al pago de las costas procesales.
El 02 de diciembre de 2009, el Alguacil dejó constancia de haber citado a la demandada a través de sus representantes legales, quienes se negaron a firmar el recibo correspondiente, por lo que el 09 de ese mismo mes y año, la Secretaria dejó constancia de haber cumplido con la formalidad prevista en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
Oportunamente, el 14 de diciembre de 2009, la parte demandada contestó a la pretensión de la actora. En efecto, genéricamente, negó y rechazó los hechos alegados por la parte actora. Alegó que eran medias verdades, dado que “…ocultan la verdad de lo acontecido en una relación arrendaticia originada desde el día 01 de septiembre de 2006 y no, como falsamente ha sido señalado por la demandante, desde el 27 de septiembre de 2007…”
Que el 01 de septiembre de 2006, suscribió contrato de arrendamiento con la demandante. Que posteriormente, el 27 de septiembre de 2007 suscribió un nuevo contrato de arrendamiento, probando su verdadera antigüedad de la relación arrendaticia.
Que desde el 01 de septiembre de 2006, el presidente y demás miembros del Consejo Directivo de la demandante, autorizaron verbalmente, la venta de ropa en el local alquilado. Que por ello, desde el mismo día, es decir, desde hace más de tres años, ha vendido ropa y mercancía distinta a la relacionada con la peluquería, con autorización de los miembros del Consejo Directivo, por lo que ha realizado las actividades de peluquería y boutique de manera pacífica e ininterrumpida.
Que si bien los contratos de arrendamiento señalan el destino que debe ser dado al local alquilado, no incluyen en sus cláusulas la necesidad de proceder a su modificación de manera escrita. Que sobre esa base, con el Consejo Directivo de la actora, acordaron reformar verbalmente la cláusula relativa a las actividades que pueden realizarse en el local.
Que la verdadera intención de la actora es lograr la desocupación del inmueble para otorgar un nuevo contrato a la empresa ganadora de una licitación a quien se la ha otorgado la buena pro.
SEGUNDO
Como puede colegirse de los términos en que las partes expusieron sus hechos, el thema decidemdum, se limita a decidir, si hubo consentimiento de la parte actora a los fines que la demandada cambiase el destino del inmueble dado en arrendamiento, toda vez que la existencia del citado contrato así como el hecho que la demudada lo ha usado para un destino distinto al originalmente pactado, es un hecho admitido y por ello no sujeto a pruebas.
A pesar de lo expuesto, la parte actora aportó al expediente copia simple de instrumento autenticado el 27 de septiembre de 2007, contentivo del contrato que las partes denominaron de “concesión”, el cual se valora de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, teniéndose como fidedigno por no haber suido impugnados, mereciendo fe los hechos en ellas contenidos a tenor de lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil, con la salvedad que las partes han convenido que se trata realmente de un contrato de arredramiento, a pesar de haberlo calificado como de concesión y así se tiene a los efectos posteriores.
De dicho instrumento se observa que de acuerdo a la cláusula cuarta, numeral 4.6, la demandada se obligó “..única y exclusivamente a prestar los servicios de corte, secado, tintes, mechas, manicure, pedicure. Quedando entendido que no podrá vender productos que no estén relacionados con el ramo de peluquería”. Mientras que en la cláusula vigésima segunda, pactaron que “El incumplimiento parcial o total de cualquiera de las obligaciones asumidas por “EL CONCESIONARIO” en este documento, dará derecho a “LA PROPIETARIA” a exigir su inmediato cumplimiento, o a su elección, considerar el presente contrato resuelto de pleno derecho” y exigir su desalojo y exigir del concesionario los daños y perjuicios respectivos.
A pesar que el hecho alegado por la parte actora como fundamento de la pretensión resolutoria es que la arrendataria ha ofrecido a la venta del público mercancías distintas a las relacionadas con el ramo de la peluquería, dado que así lo convino expresamente la arrendataria en la oportunidad de la contestación, la parte actora promovió actuaciones relativas a la Inspección Judicial Extra Litem, evacuada en el sitio donde funciona la Peluquería por el Juzgado Sexto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, según Acta del 22 de octubre de 2009, mediante la cual dejó constancia que en el local inspeccionado se identifica con el nombre de Inversiones Jeansajo 96, C.A., y funciona el salón de belleza “Las Tuky’s. Que en dicho local se muestra una vitrina con zapatos de gomas, zapatos de tacón, carteras, maniquís con ropas y relojes, ganchos de cabello y sarcillos. Que hay una zona destinada a la venta de ropa y bisutería. Que se trata de ropa de damas, trajes de baños para caballeros, collares, cintillos y pulseras.
Esta inspección judicial extralitem, se valora de conformidad con la sana crítica a tenor de lo previsto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Los hechos que el Juez dijo haber visto en el local inspeccionado merecen fe al Juzgado dado que se hizo con la inmediación de ese funcionario público competente para ello y cumplió con las formalidades legales a tales fines.
En tal sentido, no comparte el Tribunal el criterio expuesto por la parte demandada respecto a que debe ratificarse en juicio la inspección judicial extralitem evacuada a los fines que tenga eficacia probatoria. El criterio diuturno de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, que dicha prueba no necesita ser ratificada en juicio a los fines de su eficacia probatoria. Así, lo dejó asentado en sentencia del Nº RC-00300, en el Exp. AA20-C-2006-000826, del 22 de mayo de 2008, con ponencia del magistrado Luís Antonio Ortiz Hernández:
Este tipo de prueba es la llamada Inspección Ocular Extralitem, la cual en lo que respecta a su valor probatorio, mutatis mutandi, la Sala de Casación Civil en sentencia del 07-07-93, con Ponencia del Magistrado Dr. Rafael J. Alfonzo Guzmán, en su parte pertinente estableció: ’…La Inspección Judicial preconstituida << no necesita ser ratificada>> en el proceso para que surta efectos probatorios, por cuanto sí hubo inmediación del Juez que aprecia por sus sentidos la circunstancia de una situación de hecho…’. Aplicando el criterio anterior al caso sub iudice, se concluye que aun cuando la inspección ocular que nos ocupa constituye una prueba preconstituida, no por ello deja de tener su eficacia probatoria. En tal razón, en virtud del artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, quien sentencia le da todo su valor probatorio a tal probanza, quedando en consecuencia demostrado con ello que para el momento de la práctica de la misma,…”

Siendo así, quedó establecido que para el momento de dicha inspección, en el local donde funciona la peluquería en referencia, exhibían las mercancías antes señaladas. Además, este es un hecho admitido por la parte demandada.
La arrendataria alegó que la relación había comenzado el 01 de septiembre de 2006 y no el 01 de septiembre de 2007, como lo alegó la parte actora. A los fines de probar esa afirmación, aportó copia simple de instrumento privado el cual no tiene ningún valor probatorio de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser precisamente copia simple de un documento privado.
De igual manera aportó copia simple de instrumento autenticado el 27 de junio de 2007, relativo al contrato denominado por ellos de concesión, idéntico al aportado por la parte actora y que se valoró anteriormente, por lo que sobre el mismo no se hace necesario nuevo examen.
Esta misma parte, aportó marcado “C” y “F” cartas fechadas 25 de octubre de 2005 y 29 de abril de 2009, dirigidas por la ciudadana Carmen Outumuro Cibeira, en nombre del Comité de Damas de la Hermandad Gallega, al Salón de Belleza Los Tuky’s, con el fin de agradecerles por su colaboración en el bingo y evento de belleza en la sede de esa asociación civil. Dichos instrumentos fueron impugnados por la parte actora, dado que no fueron emitidas por persona capaz de comprometerla, por lo cual no se les otorga ningún valor probatorio.
De acuerdo a los Estatutos Sociales registrados, aportados al expediente en copia certificada que merecen fe su contenido a tenor de lo previsto en los artículos 1363 y 1384 del Código Civil, se observa que la Dirección de la asociación, corresponde a la Asamblea General de Socios, al Consejo Directivo y a la Asamblea de Representantes, correspondiendo al Consejo Directivo, por medio del Presidente, conjuntamente con el Secretario General y/o Tesorero, suscribir las obligaciones que contraiga la Hermandad Gallega, según lo previsto en los artículos 25, 35 y 35.f, de dicho Cuerpo Estatutario. Siendo así, la Presidenta del Comité de Damas de esa asociación civil, no podía contraer, o modificar obligaciones ya asumidas contractualmente.
Marcados con las letras “D” y “E”, la parte demandada promovió sendas publicaciones de la Secretaria de Relaciones Públicas de la Hermandad Gallega de Venezuela, denominadas Somos Hermandad, donde aparecen reseñados los eventos Show de la Belleza, celebrados en la sede de la Asociación Civil. Dichas publicaciones no tienen valor probatorio, de acuerdo lo dispuesto en el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil, por no ser publicaciones que la ley ordena hacerlo.
Asimismo, la arrendataria aportó marcados con las letras “G”, carta del 20 de mayo de 2009, dirigida por el entonces Presidente del Consejo Directivo al “Concesionario Peluquería”, por medio del cual daba agradecimientos durante su gestión. Marcado “H”, carta del 07 de julio de 2009, remitida por la Junta Directiva de la Sociedad de Padres y Representantes de la Asociación Civil a dicha peluquería, dándoles los agradecimientos por su colaboración en el Domingo Familiar del 07 de junio de 2009. Marcado “I”, carta del 03 de septiembre de 2009, dirigida por el Secretario del Consejo Directivo a Inversiones Jeansajo 96, C.A., notificándoles que el contrato de concesión vencería el 03 de septiembre de 2009. Marcado “J”, respuesta de la arrendataria indicando que la entrega del inmueble se haría para el 30 de abril de 2010. Marcado “K”, comunicación del 23 de septiembre de 2009, dirigida por el Secretario del Consejo Directivo de la Asociación Civil a la arrendataria mediante la cual le informaba que el contra no se regiría por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que venció el 30 de septiembre de 2009 y marcado “L” respuesta de la arrendataria ratificando que el contrato vencería el 30 de abril de 2009, por ser un contrato de arrendamiento. Por último marcado “M” y “N” instrumentos apócrifos donde aparece encabezado con el nombre de la Asociación Civil, pero sin que se pueda establecer autoría de la misma, lo que impide otorgarle valor probatorio, Además, el primero fue impugnado por la parte actora.
De estos instrumentos se tiene que tanto el anterior Presidente del Consejo Directivo de la Asociación Civil como la Junta Directiva de la Sociedad de Padres y Representantes de la misma, manifestaron a la arrendataria sus agradecimientos por la colaboración dispensada así como intercambios de informaciones respecto al vencimiento del contrato, lo cual quedó resuelto cuando la actora señaló en sus hechos afirmados en el escrito de demanda que se trata de un contrato de arrendamiento y la demandada admitió ese hecho, como admitió igualmente que, vendía al público mercancías distintas a las relacionadas con el ramo de peluquería por habérsele autorizado verbalmente, cuando en su contestación textualmente apuntó que desde hacía más de tres años, vendía ropa y mercancía distinta a la relacionada con la peluquería, con autorización de los miembros del Consejo Directivo, por lo que ha realizado las actividades de peluquería y boutique de manera pacífica e ininterrumpida. Sin embargo, lo determinante y controvertido es si a la arrendataria se le autorizó a esos fines, pues del contrato arriba analizado, se constató que la arrendataria se obligó “…“..única y exclusivamente a prestar los servicios de corte, secado, tintes, mechas, manicure, pedicure. Quedando entendido que no podrá vender productos que no estén relacionados con el ramo de peluquería”.
TERCERO
La parte actora fundamentó su pretensión de resolución del contrato de arrendamiento en el hecho que la arrendataria incumplió con una de sus obligaciones. De acuerdo a lo previsto en el artículo 1167 del Código Civil, en los contratos sinalagmáticos perfectos si una de las partes no cumple con sus obligaciones, la otra queda facultada a los fines de solicitar bien su cumplimiento o la resolución con los daños y perjuicios si hubiere lugar a ellos.
De acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1133 eiusdem, “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”. Las partes en virtud del principio de la autonomía de sus voluntades, pueden establecer ligámenes jurídicos en aquellas materias de su libre disposición, pudiendo eventualmente, modificarlos a su conveniencia, con el concurso de las voluntades que hayan intervenido para formarlos.
En este caso, si el contrato se inició el 01 de septiembre de 2007 con vigencia hasta el 30 de abril de 2009, al llegar a su fin, de pleno derecho comenzaba a correr la prórroga legal obligatoria para el arrendador y potestativa para la arrendataria y de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 38, literal “b”, del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dicha prórroga era por una duración máxima de un año, lo que significa que vencería el 30 de abril de 2010.
Dentro de ese lapso de la prórroga legal, según lo dispuesto en el artículo 38 eiusdem, “…la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original,…” y a pesar que se prohíbe la admisión de demandas por cumplimiento del contrato por vencimiento del término, se permite aquellas que deriven del incumplimiento de obligaciones legales y contractuales”.
De acuerdo a ello, la arrendataria aún encontrándose en el disfrute del derecho a la prórroga legal, debía cumplir sus obligaciones como arrendataria, específicamente, usar el inmueble para el uso determinado en el contrato, tantas veces indicado.
Es bien conocido que los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, constituye ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido asumidas, según lo dispuesto en los artículos 1159, 1160 y 1264 eiusdem, pues según la locución latina Pacta Sunt Servanda, "lo pactado obliga", por lo que toda convención debe ser fielmente cumplida por las partes de acuerdo con lo pactado.
Específicamente, en materia de arrendamiento el artículo 1592.1 del Código Civil, señala como una de las principales obligaciones del arrendatario:
“1º…Servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias”.

Como se ha indicado con antelación, las partes determinaron con precisión el uso que la arrendataria debía darles al inmueble arrendado, por lo que sólo podía “…prestar los servicios de corte, secado, tintes, mechas, manicure, pedicure. Quedando entendido que no podrá vender productos que no estén relacionados con el ramo de peluquería”. Sin embargo, la propia arrendataria admitió el hecho que desde el mismo comienzo de la relación arrendaticia ha vendido ropa, carteras, bisutería y mercancía distinta a la relacionada con la peluquería y a pesar de haber alegado la autorización del Consejo Directivo, no probó haber recibido tal manifestación de voluntad de la arrendadora, a los fines de poder modificar el contrato, por lo que al haber usado el inmueble para un uso distinto al pactado sin el consentimiento de la arrendadora no cumplió con el deber de diligencia de un buen padre de familia, el de ese arrendatario promedio que destina la cosa arrendada para el uso determinado en el contrato, por lo que debe asumir las consecuencias legales de dicho incumplimiento como es la resolución del contrato tal como ha sido pretendido, pues según lo dispuesto en el artículo 1593 eiusdem, “si el arrendatario emplea la cosa para un uso distinto de aquel a que se la ha destinado…éste puede, según las circunstancias, hacer resolver el contrato”.
Respecto a la petición de pago de daños y perjuicios, la parte actora no los determinó ni indicó las causas de los mismos, pues si bien en el contrato se pactó que el incumplimiento de las obligaciones asumidas daba la posibilidad de demandar el cumplimiento o su resolución, con los daños y perjuicios a que hubiere lugar en ambos casos, ellos no se causan automáticamente. Los daños y perjuicios deben tener un hecho generador o causa, la relación de causalidad y los daños propiamente dichos causados, los cuales no han sido especificados ni probados en este caso, por lo cual no puede prosperar esta petición.
CUARTO
En fuerza de los razonamientos que anteceden, este Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial en nombre de la República y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión intentada por la Asociación Civil HERMANDAD GALLEGA DE VENEZUELA, A.C., contra la sociedad de comercio INVERSIONES JEANSAJO 96, C.A. SEGUNDO: CON LUGAR la petición de Resolución del Contrato de Arrendamiento celebrado entre las partes el 27 de septiembre de 2007. TERCERO: RESUELTO contrato de arrendamiento. En consecuencia, se CONDENA a la parte demandada a hacerle entrega a la actora el bien inmueble arrendado, constituido por el local donde funciona la peluquería Los Tuky’s, ubicado en la avenida principal de Maripérez entre avenida 7 y Augusto Sandino, urbanización Maripérez, parroquia El recreo, Municipio Libertador Distrito Capital. CUARTO: IMPROCEDENTE la petición de pago de daños y perjuicios.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, no hay condena en costas.
Regístrese y publíquese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado, en el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los dos (02) días del mes de febrero de dos mil diez (2010). Años: 199° de la Independencia y 150° de la Federación.
EL JUEZ

MAURO JOSÉ GUERRA
LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ

En esta misma fecha, siendo las 10:54 a.m., se publicó el anterior fallo.
LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ