TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Décimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, dos de febrero de dos mil diez
199º y 150º

ASUNTO : AP31-V-2009-002182

PARTE DEMANDANTE: Sociedad Mercantil TAPIORO C.A, inscrita en la Oficina de Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 18 de abril de 1979, bajo el N° 99, Tomo 18-A-Sgdo.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ciudadano MARIO JOSE CÁRDENAS PACHECO, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 10.864.

PARTE DEMANDADA: ciudadano OMAR EDUARDO CAMPO CARMONA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° 9.878.829.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadanas FRANCIS PÉREZ HERNÁNDEZ Y LIGIA COROMOTO PÉREZ BOLIVAR, abogadas en ejercicio e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos 41.359 y 44.653, respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO

ASUNTO: AP31-V-2009-002182

Se inició la presente controversia mediante libelo de demanda presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Caracas (U.R.D.D), en fecha 01 de julio de 2009, por el ciudadano Mario José Cárdenas Pacheco, venezolano, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 10.864, quien actúa en su carácter de apoderado judicial de la parte actora Sociedad Mercantil TAPIORO C.A, inscrita en la Oficina de Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 18 de abril de 1979, bajo el N° 99, Tomo 18-A-Sgdo, mediante el cual demandó al ciudadano Omar Eduardo Campo Carmona por RESOLUCIÓN DE CONTRATO.
Entre otras cosas, señala la parte actora en su escrito libelar que consta de anexo marcado “B”, que los ciudadanos Ramón Vence Pedrouzo y Antonio Salceda Labandeira, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros° 3.471.944 y 10.545.887, respectivamente, en su carácter de administradores generales de la empresa Tapioro C.A, ya identificada, dieron en arrendamiento al ciudadano Omar Eduardo Campo Carmona, un galpón propiedad de la mencionada firma, con una superficie de setecientos cincuenta metros cuadrados (750 M2) aproximadamente, distinguido con el N° 85-D, ubicado en la Calle Miranda, Kilómetro 22 de El Junquito, Estado Vargas; que en el mencionado contrato pactaron ambas partes, que el canon de arrendamiento sería en la suma de Un Mil Setecientos bolívares (BS. 1.700) más el IVA vigente, a partir del 01 de febrero de 2008, pagaderos por mensualidades vencidas; que la duración del contrato era a tiempo determinado de un (1) año, comenzando a correr desde el 1° de febrero de 2008, culminando el mismo el 31 de enero de 2009, sin necesidad de desahucio.

Estableciendo asimismo, en la cláusula décima del referido contrato que la falta de pago de una cualquiera de las mensualidades o el incumplimiento por parte de el arrendatario de alguna de las cláusulas, daría derecho a la arrendadora a solicitar la desocupación del inmueble o el cumplimiento del contrato antes señalado, siendo por cuenta del arrendatario los gastos a que diere lugar y por tal motivo los daños y perjuicios que tuvieran lugar, los cuales estimo el actor en la cantidad mínima de diez mil bolívares (BS. 10.000), así como también por cada día de demora en la entrega del inmueble arrendado la suma de doscientos bolívares (BS. 200) diarios por concepto de cláusula penal; de igual manera; la arrendataria entrego al momento de la firma del contrato en calidad de deposito a la arrendadora cuatro (4) meses que dan la totalidad de Seis Mil Ochocientos bolívares (BS. 6.800), en una letra de cambio, monto que sería reintegrado a el arrendatario una vez efectuada la entrega del bien inmueble; obligándose el arrendatario a contratar por el lapso de duración del contrato celebrado, una póliza de seguros de responsabilidad locativa en la cantidad de ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000) y una ante vecinos por la misma suma, siendo la beneficiaria la arrendadora.
Esgrimiendo la accionante, que una vez concluido el lapso de duración del contrato de arrendamiento, sin que el arrendatario tuviere derecho a gozar de la prorroga legal, establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en fecha 31 de enero de 2009 estaba incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales y legales, estando insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de diciembre de 2008 y enero de 2009, según se desprende de los recibos marcados “C” y “D”, emitidos por la administradora del inmueble; el arrendatario igualmente alquilo a una pareja con varios niños, presuntamente hijos de esta, menores de edad viviendo permanentemente sin un mínimo de salubridad, la no contratación de las pólizas acordadas en el contrato de arrendamiento; la falta de constitución de deposito en dinero a través del pago de una letra de cambio, librada y aceptada por un monto seis mil ochocientos bolívares (BS. 6.800), equivalente a 4 meses de canon de arrendamiento.

Arguyendo la representación judicial de la parte actora, que realizaron múltiples gestiones verbales y escritas, por la empresa Construllave Bienes Raíces C.A; administradora del inmueble arrendado, para lograr que el arrendatario hiciera entrega del local dado en arrendamiento, libre de bienes y personas, previo pago de los cánones de arrendamientos atrasados y otros conceptos, que posteriormente se pusieron en contacto el demandado, en donde ésta propuso suscribir un arreglo del cual anexan marcado “G” al escrito libelar, razón por lo cual procedió a demandar al ciudadano Omar Eduardo Campo Carmona, por la resolución del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01 de febrero de 2008, y la consiguiente entrega del inmueble dado en arrendamiento libre de personas y bienes. Además de los daños y perjuicios, consistentes en el pago de la cantidad de doscientos bolívares (Bs. 200) diarios por demora en la entrega material del bien inmueble, contado a partir del 01 de febrero de 2009 hasta la entrega definitiva; y el pago de la suma de diez mil bolívares (Bs. 10.000) por concepto de daños y perjuicios causados a la arrendadora, por no haber podido esta alquilar nuevamente el inmueble desde el 31 de Enero de 2009 y por estar desamparado el inmueble sin una póliza de seguros; la condena en costas a la demandada.

Admitida la demanda en fecha 06 de julio de 2009, por los trámites del juicio breve, se ordenó emplazar a la parte demandada ciudadano Omar Eduardo Campo Carmona, para que compareciera al segundo (2) día de despacho siguiente a la constancia en autos de la citación mas un (1) día que se le concedió como termino de distancia, a fin de que diera contestación a la demanda incoada en su contra. Librándose la respectiva compulsa en fecha 30 de julio de 2009, anexa a oficio al Juzgado distribuidor del Municipio Vargas de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, asimismo; se apertura el cuaderno de medidas respectivo.

Mediante auto de fecha 07 de octubre de 2009, y previo requerimiento efectuado por el apoderado judicial de la parte actora, se ordenó y libró compulsa de citación a la parte demandada, anexa a oficio al Juzgado distribuidor del Municipio Vargas de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas.

Compareció en fecha 16 de Octubre de 2009, el ciudadano Mario José Cárdenas Pacheco, apoderado judicial de la parte actora, y solicito se librara el despacho de citación al Juzgado de Municipio de las Parroquias Carayaca y el Junko de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas

Por auto de fecha 20 de octubre de 2009, se dejó sin efecto el exhorto y oficio N° 0404, de fecha 07 de octubre de 2009, ordenándose y librándose nuevo despacho y oficio al Juzgado de Municipio de las Parroquias Carayaca y Junko de la Circunscripción Judicial del Estado Varga.

En fecha 22 de octubre de 2009, compareció el abogado Mario José Cárdenas Pacheco, apoderado judicial de la parte actora y retiro oficio y el despacho de citación.

Comparecieron en fecha 11 de noviembre de 2009, las abogadas Francis Pérez y Ligia Pérez, en su carácter de apoderadas judiciales del demandado, y se dieron por citadas en nombre de su representado.

En fecha 16 de noviembre de 2009, las apoderadas judiciales del demandado, consignaron escrito de contestación a la demanda, en el cual –entre otras cosas- rechazaron, negaron y contradijeron la demanda en todo y cada una de sus partes, negando que poderdante adeude los meses de diciembre de 2008 y enero de 2009, alegando que los ha pagado, el mes de Diciembre de 2008 junto al mes de Noviembre de 2008, mediante depósito efectuado con cheque del Banco Mercantil NO 00000319393, de fecha 11 de Diciembre de 2008, por la cantidad de Bs. 3706,00, según consta de estado de cuenta emitido por el Banco Mercantil de fecha 0 de Febrero de 2009; señalando que el mes de Enero de 2009, lo pagó el 16 de Marzo de 2009, mediante depósito bancario No 436402149, por la suma de Bs. 1.853,00; señalando que nunca ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento, que por un tiempo los arrendadores les entregaron como soporte de recibos facturas a nombre de otra egresa sin notificarles previamente la existencia de un nuevo administrador, tal es caso de las facturas NO 0183; 0191; 0197 emitidas por la sociedad mercantil Construllave, C.A, Rif No. J-31394884; que posteriormente le asignaron una cuenta bancaria personal a nombre de Ramón Vence en Banesco, No 01340279522793016436, lo cual es muestra de la mala fe del arrendador para lograr que el arrendatario no pudiera cumplir con los pagos. Negó darle un uso distinto al inmueble arrendado; negó haber incumplido con la obligación de contratar la póliza de seguro exigida por el arrendador, alegando que las aseguradoras se niegan a asegurar el inmueble por no presentar condiciones estructurales y de seguridad; negando que se haya negado a dar el deposito requerido, señalando que el mismo le fue entregado al arrendador desde que se celebró el primer contrato de arrendamiento hace más de 14 años, que luego se celebró un contrato escrito autenticado el 30 de Junio de 1997, otro en 1999; otro el 9 de Junio de 2000 Negaron y rechazaron las pretensiones indemnizatorias de la parte actora Alegando además que sobre el inmueble litigioso existe una medida de resguardo, debido a que las tierras y las bienhechurías fueron expropiadas hace más de 15 años por la Gobernación del Distrito Federal, que la medida de resguardo fue dictada por la Procuraduría General de Estado Vargas, según Oficio NO PGEV-DP-10-09- Oficio 1961, de fecha 2 de Octubre de 2009.

Abierto el juicio a pruebas, compareció en fecha 16 de noviembre de 2009, la abogada Ligia Coromoto Pérez, apoderada judicial de la parte demandada, y consignó escrito de promoción de pruebas, en el cual reprodujo el merito favorable a los autos; promoviendo como documentales todos los documentos producidos acompañando el escrito de contestación de la demanda, las que fueron admitidas el 20 de noviembre de 2009. En la misma fecha, comparecieron las apoderadas judiciales de la parte demandada, y consignaron escrito de pruebas complementario, en el cual promovieron comunicación de fecha 17 de Noviembre de 2009, emanada del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, para probar que el terreno y las bienhechurías objeto del litigio, ha sido expropiado por el estado Venezolano y pagado a sus verdaderos propietarios hace más de catorce años y adjudicado al Estado Vargas. Promovieron plano emanado del Ministerio de Transporte y Comunicaciones, con sus variantes UTM, donde se aprecia el NO catastro, propietario, fecha de registro y cancelación a los propietarios; que la parcela T-10 fue pagada y tiene un área de MIL DOSCIENETOS SEIS METROS CUADRADOS CON OCHENTA Y TRES DECIMETROS (1206,83M2) a la ciudadana GLADYS COLMENARES GARCIA; según documento registrado el 6 de Abril de 1990; y la parcela T-11 con un área de MIL CIEDNTO SESENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON SETENTA Y SIETE DECIMETROS (1164,77M2) pagada a Teodoro García Molina, según documento registrado en fecha 12 de Febrero de 1989; para demostrar que la empresa TAPIORO, CLA, no tiene derecho de propiedad sobre el mencionado inmueble; promoviendo inspección judicial, sobre el inmueble para dejar constancia de su estado.

Mediante auto de fecha 27 de noviembre de 2009, se declaró inadmisible el escrito de promoción de pruebas presentado por el demandado en lo que respecta al merito favorable a los autos, admitiendo el capitulo tercero del referido escrito complementario, asimismo, se negó la admisión de la prueba de inspección judicial.

En fecha 01 de diciembre de 2009, las abogadas Francis Pérez y Ligia Pérez, apoderadas judiciales del demandado, consignaron escrito de conclusiones.

En fecha 4 de diciembre de 2009, compareció el abogado Mario José Cárdenas Pacheco, apoderado judicial de la parte actora, y consignó escrito de promoción de pruebas, en el cual promovió, el contrato de arrendamiento producido acompañando al libelo; promovió la confesión de la parte demandada de que no cumplió con su obligación de contratar la póliza de seguros; promovió los depósitos bancarios producidos por la parte demandada marcas B, C, D y E, para demostrar que a partir del mes de Marzo de 2009, OMAR CAMPOS, ha consignado cantidades inexactas, acumuladas, extemporáneas y equivocadamente a nombre de RAMON VENCE; promovió la copia certificada del expediente de consignaciones arrendaticias para demostrar que el ciudadana demandado ha efectuado las consignaciones a nombre de Ramón Vence y no de la arrendadora. Promovió, documento público, protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Departamento Vargas del Distrito Federal ( hoy Estado Vargas), en fecha 15 de Mayo de 1980, bajo el NO 36, Folio 169, Protocolo Primero; tomo 3, 2do Trimestre de 1980, donde TAPIORO, C.A, adquirió el inmueble de la sucesión Padilla Álvarez; dicho inmueble tiene un área de CUATRO MIL OCHOCIENTOS DOS METROS CUADRADOS CON CINCUENTA Y SIETE DECIMETROS CUADRADOS (4.802,57m2) con sus construcciones, galpones y demás bienhechurías, teniendo como lindero al OESTE: Calle Miranda, no la Avenida Perimetral o Alterna. Promovieron copia del plano existente en los archivos de Catastro Municipal del Estado Vargas, correspondiente a la FINCA EL TIBRON; de la sucesión PADILLA ALVAREZ, donde se incluyen galpones y otras bienhechurías; propiedad de TAPIORO desde 1980, frente a la Calle Miranda. Promovió certificación de Gravamen expedida el 26 de Agosto de 2009, por el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Vargas- Estado Vargas, donde se certifica que en los últimos 20 años el lote de terreno de 4.802,57 mts 2, adquirido en 1980 por la empresa Tapioro, C.A, en la parte alta de la Hacienda El Tibrón, parroquia Carayaca, Kilómetro 22, hoy Parroquia Junko, no pesan medidas, ni expropiación ni otras medidas administrativas. Promovió las facturas producidas por la parte demandada, con el escrito de contestación de la demanda, marcadas M1, M2 y M3, emanadas de CONSTRULLAVES BIENES Y RAICES, .CA, para demostrar que esta compañía era y es la administradora de las propiedades de TAPIORO, C.A, y que en sus oficinas pagaba el arrendatario los cánones de arrendamiento hasta octubre de 2008, cuando inició su atraso y que partir de marzo de 2009, al ser citado por la administradora para que pagara optó por depositar a nombre de Ramón Vence. Promovió los anexos al libelo E, F y G, para demostrar que el demandado no cumplió con su obligación de pagar el depósito de SEIS MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES FUERTES.

En fecha 8 de Diciembre de 2009, el apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de observaciones en el cual, produjo inspección judicial, practicada el 11 de Diciembre de 2009, por le Juzgado de Municipio de las Parroquias Carayaca y El Junko, de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, para demostrar que en el inmueble arrendado vive el ciudadano JESUS SANTIAGO MUJICA, quien manifestó vivir ahí con su familia; que se dejó constancia de las existencia de una vivienda con dos habitaciones como camas, escaparates, sofás, cocina y demás enseres propios de un hogar doméstico; que también hay piezas de automóviles, motores, caucho, caja. Hizo valer el mérito de as fotos producidas por la parte demandada, para demostrar la falta de mantenimiento del galpón, alegó la confesión de la parte demandada; alegando que la demanda fue contestada extemporáneamente, el primer día de despacho siguiente ala citación; y que no ha probado el demandado nada que le favorezca.

Se dictó auto en fecha 8 de diciembre de 2009, mediante el cual se admitieron las pruebas promovidas por la parte actora.

Encontrándose la presente causa en estado de ser sentenciada, este Tribunal procede a dictar el presente fallo previo las siguientes consideraciones:

PUNTO PREVIO

Solicita la representación judicial de la parte actora, sea declarada la CONFESIÓN FICTA de la demandada, por no haber contestado la demanda oportunamente y no haber probado nada que le favorezca, con fundamento en que la parte demandada fue citada el día 11 de Noviembre de 2009, oportunidad en la que se dio por notificada y que correspondía contestar la demanda al segundo día de despacho siguiente, que tuvo lugar el 17 de Noviembre de 2009 y no el 16 de Noviembre de 2009, que fue la fecha en la que la demandada contestó, por lo que se trata de una contestación extemporánea y señala además la parte actora que las pruebas promovidas no favorecen en nada a la demandada y que por ello, debe aplicársele la consecuencia jurídica del artículo 362 del Código de Procedimiento Civil.

Observa quien aquí suscribe, que la parte demandada, contestó la demanda el primer día de despacho siguiente a su citación y no el segundo como lo ordena el artículo 883 del Código de Procedimiento Civil, pero es constante la doctrina del Tribunal Supremo de Justicia, donde se afirma que la contestación de la demanda o la interposición de algún recurso anticipadamente, no puede dar lugar a la extemporaneidad, pues lo único que denota es una actitud inequívoca del demandado o del recurrente de contestar la demanda o de ejercer el recurso, por lo que esta juzgadora, tiene como presentada oportunamente la demanda. Así se decide.

La representación judicial de la parte actora, impugnó el instrumento poder que acredita la representación judicial del demandado, alegando que en el instrumento se indica que es un poder especial, pero que su contenido es genérico y no hay especificación alguna de la especialidad del mismo, observa quien aquí suscribe, que en el instrumento poder producido en original, se indica que es un poder especial y se faculta a las apoderadas para defender los derechos del otorgante ante los Tribunales de la República, y se le dan facultades procesales amplias, por lo que se trata de un poder que no tiene ninguna irregularidad, ni es un motivo de impugnación que se indique es especial y se den facultades generales de representación judicial, lo contrario sería sacrificar la justicia por formalismos innecesarios, se declara sin lugar la impugnación.

DEL MERITO DE LA CONTROVERSIA

La pretensión deducida en el presente juicio, es la resolución del contrato de arrendamiento celebrado el 01 de Febrero de 2008, cuyo objeto es un galpón propiedad de la actora, con una superficie aproximada de SETECIENTOS CINCUENTA METROS CUADRADOS (750 m2), distinguido con el NO 85-D, ubicado en la Calle Miranda, Kilómetro 22, El Juntito, Estado Vargas. Como fundamento fáctico de la pretensión la actora, alega que el canon de arrendamiento es la suma de UN MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bf. 1.700,00) mas el Impuesto al Valor Agregado, que debía pagar la arrendataria dentro de los primero cinco días de cada mes por mensualidades vencidas. Que el contrato es a tiempo determinado de un año, de acuerdo a la cláusula cuarta del contrato, año que comenzó el 1 de Febrero de 2008, terminando el 31 de Enero de 2009. Que las partes acordaron en la cláusula décima el contrato que la falta de pago de una mensualidad, o el incumplimiento de cualquiera de las cláusulas, daría derecho a el arrendador a solicitar la resolución del contrato, y los daños y perjuicios, los cuales se estimaron en DIEZ MIL BOLIVARS FUERTES (Bf. 10.000,00) y se estipuló la cantidad de DOSCIENTOS BOLIVARES (Bf. 200,00) diarios por cada día de retardo en la entrega del inmueble. Alega la parte actora, que el demandado no ha pagado los cánones de arrendamiento de los meses de Diciembre de 2008 y Enero de 2009, según consta de recibos emitidos por la administradora del inmueble CONSTRULLAVE BIENES RAÍCES, C.A; que en el inmueble arrendado se instaló una pareja con niños menores de edad, que viven permanentemente en el mismo, desvirtuando el uso del inmueble que se acordó en la cláusula novena del contrato que es el de carpintería y el carácter intuitu personae que se estipuló en la cláusula décima tercera. Alega así mismo, la parte actora que el demandado no cumplió con la obligación de contratar una póliza seguros que cubriría la responsabilidad locativa y ante vecinos del galpón arrendado, tal y como lo establece la cláusula Décima segunda; alega también la actora, que el demandado no constituyó el deposito en dinero, a través del producto del pago de una letra de cambio, librada y aceptada por un monto de seis mil ochocientos bolívares (Bf.6.800,00) equivalentes a cuatro meses de arrendamiento, la cual no fue pagada. Alega la parte actora, que siendo el contrato a tiempo determinado, su vencimiento fue el día 31 de Enero de 2009, correspondiéndole una prórroga legal de seis meses, a la cual no tenía derecho el demandado por estar insolvente en el cumplimiento de sus obligaciones, por lo que proceden a demandar la resolución del contrato de arrendamiento, con fundamento en los artículos 1167 y 1599 del Código Civil, artículos 38, 40 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y cláusulas segunda, cuarta, Décima , Décima Primera; Décima Segunda, Décima Tercera y Décima Cuarta del contrato. Reclamando además el pago de doscientos bolívares diarios por cada día de retardo en la entrega del inmueble arrendado, contado desde el 1 de Febrero de 2009 hasta que se produzca la entrega del inmueble Y el pago de la DIEZ MIL BOLIVARES FUERTES (Bf. 10.000,00) por daños y perjuicios causados a la arrendadora consistentes en que esta no ha podido suscribir un nuevo contrato de arrendamiento y por consiguiente no ha tenido ingresos, ya que el demandado se ha negado a entregar el galón el cual ha dejado desamparado por no contratar la póliza.

Por su parte, la demandada, en la litis contestación niega adeudar los meses de Diciembre de 2008 y Enero de 2009, alegando haberlos pagado con cheque del Banco Mercantil No 00000319393, de fecha 11 de Diciembre de 2008, por la cantidad de TRES MIL SETECIENTOS SEIS BOLIVARES; y que dicho pago se evidencia de copia del estado de cuenta emitida por el Banco Mercantil; alega que ha pagado los meses subsiguientes y que efectúa consignaciones arrendaticias desde Julio de 2009. Rechaza que el demandado le haya dado al inmueble un uso distinto e indica que el inmueble es ocupado solo por el arrendador y la persona que cuida el local. Negaron que el demandado haya incumplido con la obligación de contratar la póliza de seguros alegando que las aseguradoras se niegan a asegurar el inmueble por que no presenta condiciones estructurales y de seguridad requerida. Negaron que el demandado haya incumplido con la obligación de pagar el depósito requerido, que el mismo fue entregado desde el momento de celebrarse el primer contrato verbal, hace mas de catorce años, que dos años más tarde se celebró un contrato el 30 de Junio de 1997, ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta, que el 21 de Mayo de 1999, se firmó otro contrato autenticado por ante la misma notaría; que luego firmaron otro el 9 de Junio de 2000. Negaron que deba pagar la cantidad de doscientos bolívares diarios por mora en la entrega del inmueble, porque están en pleno ejercicio de la prórroga legal de tres años; niegan que deban pagar la indemnización de daños y perjuicios de DIEZ MIL BOLIVARES, porque no han causado ningún perjuicio al arrendador. Alegan que sobre la parcela de terreno sobre la cual se encuentra construido el inmueble arrendado hay una medida de resguardo, porque las tierras y bienhechurías fueron expropiadas hace unos quince años por la Gobernación del Distrito Federal y pagadas a sus propietarios, que la medida de resguardo la decretó la Procuraduría General del Estado Vargas, en fecha 2 de Octubre de 2009. Admitieron que la sociedad mercantil CONSTRULLAVE BIENES Y RAICES, C.A, es la administradora del inmueble arrendado.

Así las cosas, queda admitida la existencia de la relación arrendaticia, cuyo objeto es el galpón distinguido con el NO 85-D, con un área aproximada de SETECIENTOS CINCUENTA METROS CUADRADOS (750ms), ubicado en la Calle Miranda, Kilómetro 22 de El Junquito; el instrumento privado contentivo del contrato de arrendamiento a tiempo determinado que se inició el 1 de Febrero de 2007, ha quedado reconocido en virtud de la falta de desconocimiento de acuerdo con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, quedando en consecuencia, admitido que el canon de arrendamiento era la suma de MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1700), más el IVA, a partir del 1 de Febrero de 2008; y que debía pagarse por mensualidades vencidas dentro de los primeros cinco días de cada mes en el domicilio de la arrendadora; que el mismo a tiempo determinado de un año; que el uso del inmueble se convino que sería el de carpintería, que el contrato era intuito persone; y admitido que la sociedad mercantil CONSTRULLAVE BIENES Y RAICES, C.A es la administradora del inmueble litigioso. Quedando controvertidos, en primer lugar el inicio de la relación arrendaticia, que la demandada dice que comenzó hace más de catorce años y que la actora dice se inició el 1 de Febrero de 2007; la falta de pago de los meses de Diciembre de 2008 y Enero de 2009, por lo que al demandado le corresponde probar su solvencia; y al actor le corresponde probar que el demandado le ha dado al inmueble un uso distinto al convenido al tener instalada a una familia con niños de manera permanente en el inmueble, lo cual corresponde probar a la parte actora. La parte actora alegó que la demandada no cumplió su obligación de asegurar el inmueble, y esta se excepciona con el alegato de que las aseguradoras se niegan a asegurar el inmueble por no presentar condiciones estructurales ni de seguridad, hecho que le corresponde probar a la demandada; así mismo, le corresponde probar que cumplió con su obligación de pagar el depósito. Quedando en estos términos trabada la litis y distribuida la carga de la prueba de conformidad con lo previsto en los artículos 1354 del Código Civil en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.

En cuanto a la duración de la relación arrendaticia, la demandada produjo copia simple de documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta, en fecha 30 de Junio de 1997, contentivo de contrato de arrendamiento celebrado entre la sociedad mercantil TAPIORO, C.A y Omar Eduardo campo Carmona, cuyo objeto es el galpón ya identificado, el cual se aprecia de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1359 del Código Civil; produjo original de contrato de arrendamiento autenticado por ante la misma Notaría, en fecha 26 de Mayo de 1999, celebrado entre las mismas partes y cuyo objeto es el mismo galpón, se aprecia de conformidad con el artículo 1359 del Código Civil; produjo documento autenticado por ante la misma Notaría, de fecha 9 de Junio de 2000, contentivo de contrato de arrendamiento entre las mismas partes y cuyo objeto es el mismo galpón ya identificado, se aprecia como copia simple de documento público de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1359 del Código Civil; y produjo copia simple de documento privado contentivo de un contrato de arrendamiento, el cual no entra dentro del supuesto de hecho del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se desecha por ser copia simple de un documento privado simple. Así queda demostrado que la relación arrendaticia, se inició el 30 de Junio de 1997; que si bien es cierto que en el último contrato se pactó que el contrato terminaba el 31 de Enero de 2009, sin necesidad de desahucio, también es cierto que a partir de esa fecha comenzaba a correr la prorroga legal, de tres años por tener la relación arrendaticia más de diez años, de conformidad con lo previsto en el artículo 38, literal d de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se establece.

La parte demandante alega que el demandado no ha pagado los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Diciembre de 2008 y Enero de 2009, la parte demandada, para demostrar su solvencia, promovió copia simple de un documento privado denominado movimiento de cuenta 1652-01615-5, de fecha 9 de Febrero de 2009, a nombre de MUEBLES Y DECORACIONES MAFER, C.A, para demostrar que el demandado pagó a la empresa TAPIORO, C.A, con cheque del Banco Mercantil No 00000319393, de fecha 11 de Diciembre de 2008, la cantidad de 3706 bolívares, los meses de Noviembre y Diciembre de 2008 y Enero de 2009; observa quien aquí suscribe, que se trata de una copia simple de un documento privado emanado de un tercero, luego, la cuenta aparece a nombre de una tercera persona jurídica que es MUEBLES Y DECORACIONES MAFER, C.A; y en el estado de cuenta no se indica en modo alguno que el cheque haya sido pagado a TAPIORO, CA, por lo que se desecha por ilegalidad e impertinencia. Promovió copia simple de planilla de depósito bancario efectuado en Banesco, el 16 de Marzo de 2009,a nombre de RAMON VENCE; para demostrar que el mes de Enero de 2009,lo pagó en fecha 16 de Marzo de 2009; lo cual es una confesión en todo caso de que pagó tardíamente pues en el contrato estipularon las partes que el canon se pagaría por mes vencido dentro de los primeros cinco días del mes siguiente, por lo que Enero de 2009,debió ser pagado a más tardar el 5 de Febrero de 2009; y además es un depósito en una cuenta de un tercero como lo es RAMON VENCE. Promovió depósitos efectuados en Banesco a nombre de Ramón Vence, para demostrar el pago de los meses de Febrero de 2009, Marzo, de 2009, Abril de 2009 y mayo de 2009, los cuales son impertinentes toda vez que la actora ha alegado la falta de pago de los meses de Diciembre de 2008 y Enero de 2009, por lo que no versan sobre hechos controvertidos, se desechan por impertinencia. Promovió así mismo, expediente de consignaciones arrendaticias, para demostrar que el mes de Junio de 2009, comenzó a pagar mediante este mecanismo, prueba impertinente toda vez que no se discute la falta de pago de los meses desde Junio de 2009 en adelante.

En cuanto al depósito que señala la parte actora, la demandada no pagó, y que correspondía a cuatro meses de arrendamiento, por un monto de SEIS MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bf. 6.800,00), que debían ser pagados a través de una letra de cambio librada y aceptada por dicha suma, se observa que en el contrato producido acompañando al libelo dice en la cláusula DECIMA PRIMERA:
“ A los fines de garantizar el cumplimientote las obligaciones aquí contraídas, los daños que pudieran ocasionarse al inmueble arrendado EL ARRENDATARIO entrega en este acto, en calidad de depósito a LA ARRENDADORA, quien lo recibe como tal cuatro meses que suman la cantidad de SEIS MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 6.800,00) en una letra de cambio, monto este que en ningún momento podrá ser imputado a los cánones de arrendamiento, ni devengará interés alguno y le será reintegrado a EL ARRENDATARIO, una vez que haga formal entrega del inmueble totalmente desalojado de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones en que lo recibe, o previa deducción de los daños causados al inmueble o el cobro de los servicios públicos, como son: luz, imau , etc”. (sic)

Se observa que si bien es cierto, que el actor, indica en el libelo que produjo una letra de cambio por el monto de SEIS MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES, marcada “E”, la misma no fue producida, pues en la nota de recepción se señala que se recibió una demanda constante cinco (5) folios útiles y anexos constante de siete (7) folios útiles, entre los cuales no aparece ninguna letra de cambio, por otra parte en el contrato no se indica si la letra de cambio fue librada por el arrendador o el arrendatario, ni quien la acepto, sino que dice que el arrendatario recibió el monto en una letra de cambio, se sabe si es que recibió una letra de cambio librada a favor del arrendatario quien se la endosó, por lo que no esta demostrada la existencia de la obligación de pagar la letra de cambio que alega la parte actora en el libelo y como quiera que en el contrato las partes dicen que el arrendatario recibe la cantidad de SEIS MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES en calidad de depósito, no esta demostrada la existencia de esta obligación y por consiguiente no puede hablarse incumplimiento al respecto.

En cuanto a la obligación de contratar una póliza de seguro locativa que amparara al inmueble objeto del contrato, se observa que el demandado se excepcionó alegando que el inmueble no presenta condiciones estructurales ni de seguridad para ser asegurado, que las aseguradoras se han negado a asegurarlo, y para demostrar este hecho promovieron una foto del inmueble la cual carece de autenticidad, toda vez que se desconoce quien la tomó y además no se sabe si corresponde o no al inmueble litigioso, por otra parte en el documento contentivo del contrato de arrendamiento, el cual quedó reconocido al no ser desconocido por el demandado, quedando como ciertos todos los hechos en el contenidos, el ARRENDATARIO, declara recibir el inmueble objeto del contrato en perfectas condiciones y buen estado de mantenimiento, el cual hace plena prueba de las declaraciones de las partes, tal y como establece el artículo 1363 del Código Civil. Por lo que la parte demandada, no logró demostrar el hecho constitutivo de su excepción al cumplimiento de la obligación contractual de contratar una póliza de seguro que amparara el inmueble arrendado.

La parte demandada promovió, oficio PGEV-DP-10-09-Ofic 1961, de fecha 2 de Octubre de 2009, emanado del Procurador General del Estado Vargas, dirigido al ciudadano JUAN CARLOS RUIZ, Jefe Civil de la Parroquia EL Junko, donde se le informa que lasta la presente fecha se mantiene la observación por parte de ese órgano procurador sobre terrenos ubicados en dicha parroquia, y que mantiene restringido cualquier tipo de actividad en los terrenos en referencia, para demostrar que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, esta bajo medida de resguardo, se observa, que la comunicación emanada del ciudadano Procurador General del Estado Vargas, para nada menciona los terrenos donde se encuentra el inmueble arrendado, se trata de una comunicación genérica, y que para nada impide en todo caso la resolución de un contrato de arrendamiento sobre algún inmueble de la zona, por lo que nada aporta al debate probatorio. Promovió también la demandada, Comunicación de fecha 17 de Noviembre de 2009, emanada del Ministerio Popular para las Obras Públicas y Vivienda para probar que el terreno y las bienhechurías objeto del juicio, no pertenecen a la demandante, en virtud de haberse expropiado el lote de terreno y adjudicado al Estado Vargas; observa quien aquí suscribe, que en la comunicación se hace referencia a unos terrenos en la Vía Alterna de El Junquito, Calle Miranda, Sector Matadero, Parroquia El Junko, Kilómetro 23; , y se habla de que el Centro Simón Bolívar no es propietario de dicho terreno. Por su parte, la actora, produjo copia del documento público registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Departamento Vargas del Distrito Federal, de fecha 15 de Mayo de 1980, registrado bajo el NO 36, Folio 169, Tomo 3, Protocolo Primero, donde TAPIORO, C.A, adquiere un lote de terreno que forma parte de uno de mayor extensión, de la Hacienda El Tibrón, adyacente al Caserío El Junquito, Parroquia Carayaca. Así mimo, promovió certificación de gravámenes, del inmueble, donde se certifican que en los últimos 20 años el propietario ha sido TAPIORO, C.A, y que no pesan gravámenes sobre el inmueble, señalando además que colindan con la Calle Miranda, por lo que queda demostrado que la actora es la actual propietaria del inmueble y no logró la demandada demostrar que el inmueble esta sujeto a medida de resguardo alguna ni que fue expropiado. Así se decide.

En cuanto al hecho de que el demandado le ha dado al inmueble un uso distinto al pactado en el contrato, la parte actora, promovió una inspección judicial practicada en fecha 11 de Noviembre de 2009, por el Juzgado de Municipio de las Parroquias Carayaca y El Junko del Estado Vargas, donde se dejó constancia de que el ciudadano JESUS SANTIAGO MUJICA CAPOTE, manifestó habitar en el inmueble con su familia. Que en el galpón hay un área de dos habitaciones con sus camas, un escaparate, cuadros colgados en la pared, dos sofás, un televisor, un pequeño estante, una mesita con superficie de vidrio, una cocina con gabinetes blancos, un fregadero, nevera, mesa con sillas, y la cláusula novena donde se estipuló que uso del inmueble era exclusivamente para carpintería; siendo la inspección judicial un documento público, que merece fe de acuerdo con lo previsto en el artículo 1359 del Código Civil, mientras no sea declarado falso, se aprecia y considera esta juzgadora suficientemente probado el hecho de que la demandada cambió el uso del local arrendado que era exclusivamente el de carpintería. Así se decide.

Demostrada como ha sido la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de Diciembre de 2008 y Enero de 2009, el incumplimiento de la obligación de contratar una póliza de seguros que ampare al local, y la obligación de dar al inmueble un uso exclusivo de carpintería y el carácter intuito personae del mismo, debe prosperar en derecho la acción resolutoria. Así se decide.

En cuanto a la pretensión de que la parte demandada de que pague a la actora la suma de doscientos bolívares diarios por la demora en la entrega del inmueble desde el 01 de Febrero de 2009 hasta la fecha en la que produzca la entrega del mismo, se observa que el fundamento de esta pretensión es que el contrato venció el 31 de Enero de 2009, sin que el demandado tuviera derecho a prórroga legal en virtud de su incumplimiento, pero como quiera que el incumplimiento lo determina el Juez mediante sentencia, y es el juez quien determina si el arrendatario tiene derecho o no a la prórroga legal, no puede prosperar dicha pretensión, pues sería darle efectos retroactivos a la declaración judicial de incumplimiento y de que el demandado no tiene derecho a la prórroga legal, por lo que dicha pretensión no puede prosperar en derecho. Así se decide.

Deduce también como pretensión la parte actora, que el demandado pague la suma de DIEZ MIL BOLIVARES FEURTES como indemnización por daños y perjuicios, causados a la arrendadora consistentes en que no ha podido alquilar el inmueble a un tercero y ha dejado de percibir ingresos, por haberse negado el demandado a entregarle el galpón y dejar desamparado y en riesgo el inmueble al no contratar la póliza de seguro., dice la cláusula Décima del contrato:

“ La falta de pago de una (1) cualquiera de las mensualidades, o el incumplimiento por parte del ARRENDATARIO de alguna de las cláusulas contenidas en el presente contrato, dará derecho a LA ARRENDADORA, a su juicio, a solicitar la desocupación judicial del inmueble o pedir el cumplimiento de este contrato, siendo por cuenta de EL ARRENDATARIO, los gastos a que diere lugar y por tal motivo los daños y perjuicios que de allí resultaren los cuales se estiman en la cantidad mínima de BOLIVARES DIEZ MIL SIN CENTIMOS ( Bs. 10.000,00) , así como también, por cada día de demora en la entrega material del inmueble arrendado la cantidad de DOSCIENTOS BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 200,00) diarios por vía de cláusula penal”.

Quien aquí suscribe observa que la pretensión deducida en el presente juicio, es la resolución de contrato con los daños y perjuicios, de conformidad con el artículo 1167del Código Civil, en la cláusula transcrita, se hizo una estimación mínima de daños y perjuicios, pero los mismos, deben ser alegados y probados por la parte actora. En el libelo, la actora dice que los daños y perjuicios consisten en que desde el 1 de Febrero de 2009, la actora no ha podido alquilar nuevamente el inmueble, dejando de percibir ingresos por este renglón porque el demandado se ha negado a entregar el inmueble. Ahora bien, la demanda, es por resolución de contrato, no por cumplimiento de contrato por vencimiento del término y la prórroga legal, la resolución del contrato, y la consiguiente obligación de entregar el inmueble como uno de los efectos de la extinción del contrato por la vía judicial, surte efectos a partir de su declaratoria judicial y que la misma quede definitivamente firme, pues la declaración judicial del incumplimiento del arrendatario, es lo que da lugar a que pierda el derecho a la prórroga legal, por lo que el daño consistente en que no ha podido alquilar nuevamente el inmueble no es indemnizable bajo esta cláusula. Así se decide. Fundamenta también la parte actora, la pretensión de indemnización de daños y perjuicios, en el incumplimiento del arrendatario de su obligación contractual de asegurar el inmueble, el incumplimiento quedó demostrado, más no los daños causados por el incumplimiento, los cuales tenía la carga de alegar y probar la parte actora, pues si bien es cierto que en la cláusula contractual se fijo una cantidad mínima de estimación de los daños, los daños hay que alegarlos y probarlos inexorablemente, y probado el daño no habría que probar su cuantía a menos que excediera el monto mínimo estipulado por las partes, por lo que esta pretensión no puede prosperar en derecho, de acuerdo con lo previsto en los artículos 1273, 1275 del Código Civil adminiculados con el artículo 340, ordinal 7º del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

De conformidad con los fundamentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando en nombre de la república Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento y Daños y Perjuicios, ncoara la Sociedad Mercantil TAPIORO C.A, en contra del ciudadano OMAR EDUARDO CAMPO CARMONA, ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo; en consecuencia:
PRIMERO: Se ordena a la parte demandada entregar a la actora, totalmente desocupado de personas y bienes y sin plazo alguno, el inmueble constituido por el Galpón, identificado con el No 85-D, ubicado en la Calle Miranda, Kilómetro 22 de El Juntito, con una superficie aproximada de SETECIENTOS CINCUENTA METROS CUADRADOS (750,00 m2).

-SEGUNDO: Dada la naturaleza del fallo no hay condenatoria en costas, ello de conformidad en lo previsto en el artículo 283 del Código de Procedimiento Civil

Publíquese, Regístrese, Notifíquese y Déjese Copia Certificada de la Presente Decisión.
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Dada, firmada y sellada en la sede del Despacho del Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los dos (2) días del mes de Febrero de dos mil diez (2010). Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación.
LA JUEZ,

RAHYZA PEÑA VILLAFRANCA
LA SECRETARIA;

JSSIKA ARCIA

En la misma fecha se publicó el presente fallo, siendo las 11:00 (a.m.).
LA SECRETARIA,

JESSIKA ARCIA PEREZ.