TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO DECIMOQUINTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA: LUIGI RUGGIERO VALENTE, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° 6.501.545.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: AGUSTÍN BRACO y RÓMULO PLATA, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 54.286 y 122.393, respectivamente.-

PARTE DEMANDADA: YELITZA FLORES LA ROSA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad número V-12.669.202.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: RICARDO ALONSO BUSTILLO y ALFREDO ADJIMAN ALMOSNY, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 9.407 y 10.218, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

SENTENCIA: DEFINITIVA

EXPEDIENTE: AP31-V-2009-003407
CAPITULO I
DE LA NARRATIVA

Se inició la presente causa mediante demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO fue interpuesta por los abogados AGUSTÍN BRACHO y RÓMULO PLATA, en su carácter de Apoderados Judiciales del ciudadano LUIGI RUGGIERO VALENTE contra la ciudadana YELITZA FLORES LA ROSA, la cual fue presentada por ante el sistema de distribución de causas, correspondiéndole el conocimiento de la misma a este Tribunal.

Por auto de fecha 19/10/2009, este Juzgado admitió la demanda y ordenó la citación de la ciudadana YELITZA FLORES LA ROSA, para que compareciera por ante este Tribunal al segundo (2do) día de despacho siguiente a su citación y constancia en autos de la misma, a fin de dar contestación a la demanda.- (Folio 18).

Mediante escrito de fecha 29/10/2009, el Abogado AGUSTÍN BRACHO, en su carácter de Apoderado Judicial de la parte actora, procedió a reformar la demanda, la cual se trascribe en forma sucinta: Alegó el Abogado AGUSTÍN BRACHO, en su carácter de Apoderado Judicial de la parte actora, que en fecha 30/07/2004 su mandante suscribió un contrato de arrendamiento con la ciudadana YELITZA FLORES LA ROSA, sobre un inmueble constituido por el apartamento N° 61, situado en el edificio “LE VILLE”, piso seis (6), ubicado entre la calle quince (15) y catorce (14) de la Urbanización la Urbina, Distrito Sucre del Estado Miranda, suscribiéndose posteriormente nuevos contratos de arrendamientos de fechas 15/08/2005, 15/08/2006 y 15/08/2007. Que en la cláusula Octava del contrato de arrendamiento se estableció que la duración del contrato era de un (1) año fijo no prorrogable, el cual comenzaría a regir a partir del día 16/08/2007. Que por notificación Judicial de fecha 15/08/2009, evacuada por la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, su representado notificó a la demandada su intención de no prorrogar el contrato de arrendamiento. Que la arrendataria no ha cumplido con la entrega del inmueble, a pesar de encontrarse vencido el contrato y la prorroga legal obligatoria, razón por la cual procede a demandar a la ciudadana YELITZA FLORES LA ROSA, para que convengan o sean condenados por el Tribunal en lo siguiente: PRIMERO: En dar cumplimiento al contrato de arrendamiento, respecto a la entrega del inmueble objeto del presente juicio a su representado. SEGUNDO: En la entrega del inmueble con todos sus accesorios en perfecto estado, completamente desocupado de bienes y personas tal como lo recibió conforme al contrato. TERCERO: En pagar las costas y costos procesales, incluyendo los honorarios profesionales de abogados.

Por auto de fecha 19/11/2009, este Juzgado admite la reforma de la demanda y ordena la citación de la ciudadana YELITZA FLORES LA ROSA, para que compareciera por ante este Tribunal al segundo (2do) día de despacho siguiente a su citación y constancia en autos de la misma, a fin de dar contestación a la demanda original y a su reforma u oponer las defensas que juzgare procedentes.- (Folio 48).

Mediante diligencia de fecha 09/11/2009, el ciudadano NELSON MATAS, en su carácter Coordinador de Alguacilazgo de los Juzgados de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, dejó constancia de haber recibido los emolumentos para la practica de la citación de la parte demandada. (Folio 50).-

Por diligencia de fecha 16/11/2009, el Apoderado Judicial de la parte actora dejó constancia de haber consignado las copias fotostáticas para la elaboración de la compulsa, la cual fue librada en fecha 26/11/2009. (Folio 52 y su vto.).-

Por diligencia de fecha 07/12/2009, el ciudadano JOSÉ IZAGUIRRE, en su carácter de Alguacil Titular de la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo de los Juzgados de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, dejó constancia de haber practicado la citación personal de la parte demandada. (Folio 56).-

Mediante diligencia de fecha 10/12/2009, la parte demandada otorgó poder apud acta a los abogados RICARDO ALONSO BUSTILLO y ALFREDO ADJIMAN ALMOSNY.-

Por escrito de fecha 10/12/2009, la parte demandada debidamente asistida por el abogado RICARDO ALONSO BUSTILLO, estando dentro de la oportunidad legal correspondiente procedió a dar contestación a la demanda, la cual en síntesis se contrae a lo siguiente:

Alegó la cuestión previa contenida en el Ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, manifestando que la demandante que actúa en representación del arrendador, ciudadano LUIGI RUGGIERO VALENTE, alegando tal condición otorgó y sustituyó parcialmente el referido poder en los abogados AGUSTÍN BRACHO y RÓMULO PLATA. Que en el referido poder otorgado por LUISA RUGGIERO SACCO a los abogados AGUSTÍN BRACHO y RÓMULO PLATA, el Notario Público no dejó constancia de los documentos que le han sido exhibidos de donde se derive la facultad de otorgar dicho poder, tal como lo exige la norma contenida en el artículo 155 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda incoada en su contra, ya que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes si bien en un principio lo fue a tiempo determinado, el mismo se transformó a tiempo indeterminado, no siendo procedente la demanda de cumplimiento de contrato, no teniendo la parte actora otra vía que demandar el desalojo de conformidad con alguna de las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que al haberse ofrecido en venta el apartamento de marras en el mismo documento en el que de manera extemporánea e improcedente se le notifica de su terminación, el arrendador continuó cobrando los cánones de arrendamiento, procediendo así la tácita reconducción de conformidad con el artículo 1600 del Código de Procedimiento Civil.

Visto lo anterior observa este sentenciador que nuestra Ley sustantiva establece:

Artículo 1.354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

En ese sentido, siendo la oportunidad para promover pruebas en el presente juicio, solo la parte actora hizo uso de éste derecho, por lo tanto corresponde a este Juzgador analizar las pruebas promovidas conforme a lo establecido en los artículos 506, 507, 508, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil.
CAPITULO II
ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

1. Promovió el merito favorable de la copia simple del documento poder que otorgan los ciudadanos LUIGI RUGGIERO VALENTE y LINA SACCO DE RUGGIERO a la ciudadana LUISA RUGGIERO SACCO, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, que cursa inserto a los folios 68 al 70 del presente expediente. Al respecto observa este Juzgador, que dichas copias simples no fueron impugnadas de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que considera que las mismas son fidedignas de sus originales y surten su valor probatorio, quedando demostrado el otorgamiento de dicho poder a la ciudadana LUISA RUGGIERO SACCO.-

2. Promovió el merito favorable del documento poder que otorga la ciudadana LUISA RUGGIERO SACCO a los Abogados AGUSTÍN BRACHO y RÓMULO PLATA, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, que cursa inserto a los folios 09 y 10 del presente expediente, debidamente autenticado. Al respecto observa este Juzgador, que dicho documento no fue tachado ni impugnado durante la secuela del proceso, por lo tanto debe otorgársele valor probatorio, quedando demostrada la sustitución del poder otorgado a la ciudadana LUISA RUGGIERO SACCO en la persona de los abogados AGUSTÍN BRACHO y RÓMULO PLATA.

3. Promovió el merito favorable de los contratos de arrendamiento suscritos entre los ciudadanos LUIGI RUGGIERO VALENTE y la ciudadana YELITZA FLORES LA ROSA, debidamente autenticados por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, suscritos entre las partes en fechas 30/07/2004, 15/08/2005, 15/08/2006 y 15/08/2007, los cuales cursan insertos a los folios 11al 15 y del 28 al 47 del presente expediente. Al respecto observa este Juzgador, que dichos documentos no fueron desconocidos ni impugnados durante la secuela del proceso, por lo tanto debe otorgársele valor probatorio, quedando demostrado que la relación arrendaticia del presente juicio comenzó a regir a partir del día 30/07/2004.

4. Promueve el merito favorable del documento de compra-venta suscrito entre las partes por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 15/08/2008, a los fines de demostrar la notificación de no prorroga del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio, que cursa inserto a los folios 16 y 17 del presente expediente. Al respecto observa este Juzgador, que dicho documento no fue tachado ni impugnado durante la secuela del proceso, por lo tanto debe otorgársele valor probatorio, quedando demostrado que el arrendador notificó a la arrendataria su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento objeto del presente juicio.-

CAPITULO III
CUESTIONES PREVIAS

Corresponde a este Tribunal antes de pronunciarse respecto a la cuestión de mérito, decidir la cuestión previa opuesta por la parte demandada; quien en la oportunidad de dar contestación a la demanda alegó “la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, por no tener la representación que se atribuya, o porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente. Fundamentando esta cuestión previa en el numeral 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

Alega la parte demandada que los poderes que presentan los apoderados actores no fueron otorgados en forma legal, ya que la demandante que actúa en representación del arrendador, ciudadano LUIGI RUGGIERO VALENTE,- alegando tal condición,- otorgó y sustituyó parcialmente el referido poder en los abogados AGUSTÍN BRACHO y RÓMULO PLATA, sin que el Notario Público haya dejado constancia de los documentos que le han sido exhibidos de donde se derive la facultad para sustituir dicho poder, tal como lo exige la norma contenida en el artículo 155 del Código de Procedimiento Civil.

Por su parte el abogado AGUSTÍN BRACHO, estando dentro de la oportunidad legal establecida en el artículo 350 del Código de Procedimiento Civil, procedió a subsanar el defecto de forma propuesto por la parte demandada, trayendo a los autos copia simple del documento poder que otorgan los ciudadanos LUIGI RUGGIERO VALENTE y LINA SACCO DE RUGGIERO a la ciudadana LUISA RUGGIERO SACCO, por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del estado Miranda, ratificando a su vez el documento poder que otorga la ciudadana LUISA RUGGIERO SACCO a su persona y al abogado RÓMULO PLATA.-

Ahora bien, una vez que la parte actora presentó el escrito de subsanación de la cuestión previa opuesta por la parte demandada Ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esta no objetó dicha subsanación, quedando como debidamente subsanado el defecto de forma de la demanda referida al documento poder que otorga la ciudadana LUISA RUGGIERO SACCO a los Abogados AGUSTÍN BRACHO y RÓMULO PLATA.- Así se decide.-

CAPITULO IV
DE LA MOTIVA

Debidamente subsanada la Cuestión previa opuesta por la parte demandada, y analizadas las actas procesales que conforman el presente expediente, así como las pruebas consignadas en el juicio, este Juzgador a los fines de dictar el pronunciamiento de fondo, pasa seguidamente a analizar los supuestos de hechos y la norma de derecho aplicable al caso.

Al respecto, observa este sentenciador que la acción intentada es el Cumplimiento de Contrato por vencimiento del termino legal y de la prorroga legal.
Ahora bien tomando en consideración que la demandada al momento de dar contestación al fondo, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda incoada en su contra, alegando que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes se transformó en un contrato a tiempo indeterminado, ya que al haberse ofrecido en venta el apartamento de marras en el mismo documento en el que de manera extemporánea e improcedente se le notifica de su terminación, el arrendador continuó cobrando los cánones de arrendamiento, procediendo así la tácita reconducción de conformidad con el artículo 1600 del Código de Procedimiento Civil.

De manera que habiendo quedado demostrada la existencia de varios contratos de arrendamientos suscritos entre las partes en fecha 30/07/2004, 15/08/2005, 15/08/2006 y 15/08/2007, (los cuales cursan insertos a los folios 11al 15 y del 28 al 47 del presente expediente); se hace necesario determinar la naturaleza de la relación arrendaticia a los fines de pasar a dictar el pronunciamiento de fondo, declarando la procedencia o no de la acción incoada.

En ese sentido, observamos: en primer lugar que la relación arrendaticia entre las partes nace con un primer contrato que suscribieron las partes en fecha 30/07/2004 estableciéndose en la cláusula Octava del referido contrato.
“OCTAVA: La duración del presente contrato es de Un (1) año fijo no prorrogable, el cual comienza a regir a partir del día (30) TREINTA DE JULIO DE DOSMIL CUATRO (2004)

Asi pues de una simple lectura de la referida cláusula es obligante concluir que la intención de las partes era no prorrogar el contrato de arrendamiento y que el referido contrato era de fecha precisa y a tiempo determinado; ( subrayados nuestros).
De manera que si la intención era prorrogar la relación arrendaticia por lapsos iguales de tiempo la letra del contrato seria por ejemplo, de este tenor:
“ la duración del presente contrato es de un año fijo, prorrogable a voluntad de las partes con notificación por lo menos con …..días antes del vencimiento del contrato..”

Ahora bien, establece al artículo 7º de Decreto Ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios
Artículo 7°: Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.
y consono con esta norma establece la ley sustantiva prevista en el Código civil en su normativa supra legal.

Artículo 6.- No pueden renunciarse ni relajarse por convenios particulares las leyes en cuya observancia están interesados el orden público o las buenas costumbres.

y siendo la materia arrendaticia de orden público donde esta interesado el Estado, las normas contenidas en esta ley no pueden relajarse por convenio entre particulares; de manera que el estado protege al arrendatario del texto de la letra de los contratos que suscriba en menoscabo a sus derechos.

Asi pues se observa que los distintos contratos de arrendamiento suscrito por las partes a tiempo fijo e improrrogables versan sobre el mismo objeto y fueron suscritos por las mismas partes; de manera, que de alguna forma se pretendía violentar la norma de derecho en perjuicio del arrendatario aparentándose que cada contrato era único y por lo tanto independiente; siendo que esta relación negocial no puede entenderse como una relación distinta a la de un contrato que se prorrogó, ya que el término utilizado en la cláusula Octava de cada uno de estos contratos, expresa claramente: “La duración del presente contrato es de Un (1) AÑO FIJO NO PRORROGABLE…”; de manera que otra cosa hubiese sido si en el contrato se habría estipulado que éste sería prorrogable por periodos iguales, ( lo cual impediría la indeterminación del contrato por las distintas prorrogas); por lo tanto, la relación arrendaticia se indetermina, no por la aceptación por parte del arrendador de los pagos de los cánones de arrendamiento una vez vencido el término del último de los contratos, sino por la continuación del uso del inmueble por el arrendatario una vez finalizado el primer contrato de alquiler que venció en el año 2005, el cual establecía que era no prorrogable;.

Por ello y en virtud que la relación negocial es sobre el mismo objeto y entre las mismas partes; siendo que el contrato era a un plazo fijo no prorrogable; no podía continuar el negocio jurídico suscrito entre las partes en esa misma relación inquilinaria donde el medio de la negociación es el contrato de alquiler el cual no puede dividirse en perjuicio de los derechos del arrendatario. asi se decide.

Por otra parte se observa que la parte actora realizó una notificación de no prorroga de contrato y comienzo de la prorroga legal para el arrendatario lo cual solo tiene cabida en caso de entenderse la relación arrendaticia derivada de un contrato a tiempo determinado por lo que esta notificación seria innecesaria ya que el contrato de arrendamiento se entendía terminado de pleno derecho en su fecha de vencimiento; pero siendo el caso que el contrato lo estima este juzgador como indeterminado de acuerdo con las circunstancias fácticas antes analizadas, por lo que considera no procedente notificación del vencimiento de contrato por no existir ese vencimiento.

De manera que, siendo que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, considera quien aquí decide improcedente la presente acción de cumplimiento de contrato por culminación de su termino y de su prorroga legal, en virtud de haberse indeterminado en el tiempo el contrato de arrendamiento. Así se decide.-
CAPITULO V
DE LA DECISIÓN

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de conformidad con lo establecido en los artículos 12, 254 del Código de Procedimiento Civil y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara: PRIMERO: SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO sigue LUIGI RUGGIERO VALENTE contra la ciudadana YELITZA FLORES LA ROSA.-

Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Déjese copia certificada de la presente decisión conforme a lo establecido en el artículo 248 ibidem.

PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Nueve (9) días del mes de Febrero de dos mil diez.
EL JUEZ TITULAR

RENÁN JOSÉ GONZÁLEZ
EL SECRETARIO

WALID JOSEPH YOUNES M

En esta misma fecha siendo las 12:25 p.m., se público y registró esta decisión.
EL SECRETARIO

WALID JOSEPH YOUNES M

Exp. N° AP31-V-2009-003407
JRG/yul*