REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE Juzgado Décimo Sexto Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas DEMANDANTE: KAMESH II C.A, Sociedad Mercantil, inscrita en el Registro Mercantil, Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal /hoy Capital), y Estado Miranda, en fecha 18 de mayo de 2004, anotada bajo el Nº 9, Tomo 47. DEMANDADO: ESCARLE ALEJANDRA MORENO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-14.456.676. APODERADOS DEMANDANTE: Anthgloris Díaz Meza, Odalys Anahir López Giménez Y Oswaldo José Conforti Di Giacomo, abogados en ejercicio e inscritos en el I.P.S.A, bajo los Nos. 43.889, 69.569 Y 20.424, respectivamente. APODERADOS DEMANADADO: No Constituyó apoderado judicial alguno, la misma actúo asistida en autos por la abogada Ángela Santoro, abogada en ejercicio e inscrita en el I.P.S.A., bajo el Nos. 57.004. MOTIVO: Cumplimiento De Contrato De Arrendamiento. EXPEDIENTE: AP31-V-2009-003991 - I – - NARRATIVA- Se inicia el presente proceso por libelo de demanda presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) del Circuito Judicial de Los Juzgados de Municipio, Los Cortijos, en fecha 16 de Noviembre de 2.009, correspondiéndole el conocimiento de la causa a éste Juzgado previo sorteo de Ley. En fecha 23 de Noviembre de 2.009, fue admitida la demanda, ordenándose emplazar a la parte demandada, a fin que compareciera por ante este Tribunal al Segundo (2°) día de despacho siguiente a que constare en autos haberse practicado su citación (folio 14 y 15). En fecha 17 de Diciembre de 2.009, el Alguacil Mario Díaz, consigna mediante diligencia recibo de citación debidamente firmado por la parte demandada. (Folio 21 y 22). En fecha 08 de Enero de 2010, se levantó acta pro medio del cual de conformidad con lo establecido en el artículo 4 de la Ley de Abogados, se difiere la oportunidad de la contestación a la demanda por un lapso de Cinco (05) días de despacho, en virtud de manifestación de la parte demandada de no tener abogado que la representara en juicio. En fecha 18 de enero de 2010, comparece la ciudadana Escarle Alejandra Moreno, parte demandada en la causa, debidamente asistida y consigna escrito de contestación a la demanda. Folios 25 y 26. En fecha 01 febrero de 2010, comparece la ciudadana Escarle Moreno, en su carácter de demandada, debidamente asistida por la abogada Ángela Santoro inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 57.004, y consigna escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron sustanciadas por el Tribunal en fecha 02 de febrero de 2010. Estando en la oportunidad legal para dictar sentencia en la presente causa, este Tribunal pasa a hacerlo en los siguientes términos: -II- - MOTIVA – -ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA- Manifiesta la parte actora, que en fecha 17 de noviembre de 2007, celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana Escarle Alajndra Moreno, sobre un inmueble constituido por un local del cual forma parte con el Número y siglas 062 I-13, 089 I-27, con una superficie aproximada de doce metros cuadrados (12,00 mts), construido sobre una superficie o de Servicios, el cual forma parte del Centro Comercial el Valle, frente a la Plaza Bolívar, El Valle Jurisdicción de la parroquia El Valle, situado en la avenida intercomunal El Valle Municipio Libertador del Distrito Capital. Que en la cláusula Tercera del Contrato de arrendamiento se estableció que la vigencia del contrato, era por doce meses (12) a partir del 1º de octubre de 2007, hasta el 1º de Octubre de 2008. Que igualmente se estableció, que si la arrendataria deseaba renovar el contrato bebía notificarlo por escrito a la arrendadora por lo menos con dos (02) meses de anticipación, hecho este que no ocurrió, es así que a partir del vencimiento del contrato, es decir, 01 de octubre de 2008, comenzaba a correr la prórroga legal a la que tenía derecho, la cual era de seis (06) meses, venciendo la misma en fecha 01 de octubre de 2009, tal y como lo fuese notificada de este hecho así como del nuevo canon que debía cancelar durante el tiempo que permaneciera disfrutando de su prórroga legal. Que vencido el plazo de duración acordado en el contrato, así como la prórroga legal, la cual concluyó el 01 de octubre de 2009, la arrendataria se ha negado a devolver el inmueble arrendado, a pesar de los requerimientos que en ese sentido se han realizado, ocupando el inmueble ilegalmente en contra de su voluntad y, es por lo que acude para demandar a la ciudadana Escarle Alejandra Moreno, por cumplimiento de contrato, debido a la negativa de entregar el inmueble arrendado, estando vencido el plazo de duración acordado en el contrato, así como la prorroga legal, para que convenga, o en su defecto sea condenado por el Tribunal en lo siguiente: PRIMERO: Que el citado contrato de arrendamiento ha quedado concluido en virtud de haber expirado el término de duración del mismo, así como la prorroga legal. SEGUNDO: En la entrega inmediata del inmueble constituido por un Local Comercial identificado dentro del Conjunto de locales del cual forma parte con el número y siglas 062 I-13, 089 I-28, y 090 I-27, con una superficie aproximada de doce metros cuadrados (12 mts2), esta construido sobre una superficie o área determinada identificada como local S-1, ubicado en el Nivel 7 de servicios, el cual forma parte del Centro Comercial El Valle, situado en la Avenida Intercomunal de El Valle, frente a la plaza Bolívar, Jurisdicción de la Parroquia El Valle, Municipio Libertador del Distrito Capital, libre de bienes y personas. TERCERO: Que se imponga a la demandada el pago de las costas y costos del juicio. Que estima la demanda en la suma de Cinco Mil Bolívares (Bs. 5.000,00), equivalente a 90,9090909, unidades Tributarias. Que fundamenta su pretensión de conformidad con lo establecido en los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.599 del Código Civil y en el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. -ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA- Alega la parte demandada en su escrito de contestación al fondo de la demanda, lo siguiente: Que niega, rechaza y contradice tanto en los hechos como el derecho invocado en la demanda, específicamente que el único contrato celebrado haya sido celebrado en fecha 16 de Noviembre de 2007, por ante la Notaría Trigésima Segunda del Municipio Libertador anotado bajo el Nº 39, Tomo 103 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. Que su relación arrendaticia con la parte actora data el 11 de septiembre de 2004, según se desprende del contrato de arrendamiento suscrito ante la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador, anotado bajo el Número 62, Tomo 165-A. Que en forma consecutiva ha realizado contratos de arrendamientos debidamente autenticados, hasta llegar al contrato de fecha 16 de noviembre de 2007. Que la relación arrendaticia es desde septiembre de 2004, y que han pasado más de cinco años (05) por lo que legalmente le corresponden dos años (02) de prórroga legal y no como lo quiere hacer ver la actora de un (01) años y por lo tanto solicita se declare inadmisible la demanda. De la forma en que ha quedado trabada la litis: Trabada de esta manera la presente litis, hay que señalar que de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, cada parte tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. En igual sentido el artículo 1.354 del Código Civil. Así las cosas, ambas partes alegan la existencia de un contrato, correspondiendo al Tribunal analizar y determinar lo siguiente: De lo hechos alegados por el actor y admitidos por el demandado: En la contestación de la demandada el demandado rechazó una serie de hechos alegados por el actor. Estos hechos son los siguientes: - Que la relación arrendaticia inició el 11 de septiembre de de 2.004 y no el 16 de noviembre de 2007. - Que le corresponde una prorroga legal de dos (02) años y no de un (01) año como lo indicó la actora en su escrito libelar. Así las cosas, este Juzgador observa que el centro de debate de la presente causa lo constituye sobre si el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes se encuentra vencido, si transcurrió o no el lapso de la prorroga legal, y lo que constituye la esencia de este proceso es el determinar cuando inició la relación arrendaticia entre las partes, para así determinar el lapso de la prórroga legal que le corresponde en aplicación con las normas legales, y en específico, con lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se establece.- Así las cosas, ambas partes reconocen que existe entre ellas una relación contractual, pero difieren en el la fecha de inicio de la misma. Por otra parte ambas partes concuerdan en señalar que el contrato en a tiempo determinado y que a la arrendataria le corresponde el lapso de la prórroga legal. Habiendo quedado establecido en la presente decisión que a las partes las une un contrato de arrendamiento, ello trae varias consecuencias o efectos jurídicos fundamentales e importantes para ambas partes contratantes, entre las podemos mencionar: 1) Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y en consecuencia no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causales autorizadas por la Ley (artículo 1.159 del Código Civil); Tal como vemos, la obligatoriedad de los contratos emana de la propia ley que así lo establece, pudiendo decirse que el contrato es un acto o acción de los interesados y, además una norma o una regla de conducta a la que se someten. Para el autor español Luis Díez Picazo la razón por la cual la ley establece la obligatoriedad de los contratos, equiparándolos incluso a la propia ley “es una cuestión de política jurídica, a la que debe responderse señalando que las razones por las cuales el legislador instituye el contrato consiste en la conveniencia de dejar a los sujetos de derecho el cuidado de reglamentar ellos mismos sus intereses económicos o de otra índole, es decir, porque se estima que una reglamentación independiente y autónoma de esos mismos intereses representa la solución más justa y conveniente” (En: “Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial” Tomo I, Sexta Edición, Ed. Thomson-Civitas, Madrid, 2007, pág.142) 2) Que ese contrato debe ser ejecutado de buena fe y obliga no solamente a lo estipulado en él, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley (artículo 1.160 del Código Civil); 3) Que de ser un contrato bilateral, como ocurre en el presente caso, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello (artículo 1.167 del Código Civil). De las Pruebas Aportadas a los Autos: - Inserto a los folios 4 al 5, instrumento poder otorgado por el ciudadano Alejandro Kaufman Romero, actuando en su carácter de Director Principal de la sociedad KAMESH, C.A., el cual fuere debidamente autenticado ante la Notaría Pública Trigésimo Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 28 de abril de 2.009, instrumento que al tratarse de los señalados en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y que al no haber sido tachado ni impugnado el mismo es ampliamente valorado y apreciado por este Tribunal, otorgándosele el valor probatorio establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.- - Cursante a los folios 7 al 10, original de contrato de arrendamiento, suscrito entre las partes de este juicio, el cual tuvo por objeto el inmueble de autos, y el cual fuere debidamente autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador, en fecha 16 de noviembre de 2.007, instrumento que al tratarse de los señalados en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y que al no haber sido tachado ni impugnado el mismo es ampliamente valorado y apreciado por este Tribunal, otorgándosele el valor probatorio establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.- - Cursante a los folios 11 al 13, original de notificación practicada por la Notaría Pública Cuadragésima Cuarta del Municipio Libertador, practicada en fecha 15 de octubre de 2.008, mediante la cual se deja constancia que en esa fecha el funcionario se trasladó y constituyó en el Centro Comercial del Valle, Nivel 7, Local 062 I-13, 089 I-28 y 090 I-27, Avenida Intercomunal del Valle, Municipio Libertador del Distrito Capital, y que en el local se encontraba presente una persona que dijo ser y llamarse Escarle Moreno, y en quien se practicó la notificación. Instrumento que al tratarse de los señalados en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y que al no haber sido tachado ni impugnado el mismo es ampliamente valorado y apreciado por este Tribunal, otorgándosele el valor probatorio establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.- - Cursante del folio 27 al 37, copia certificada del expediente signado con el No 20091747 de la nomenclatura del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, expediente en el que el consignatario en la hoy demandada, y el beneficiario la hoy actora. Estas copias al tratarse de una de las señaladas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y no haber sido impugnadas por la parte actora las mismas son ampliamente valoradas y apreciadas, otorgándosele el valor probatorio que establecen los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.- - Cursante del folio 41 al 52, copia simple de contratos de arrendamientos debidamente autenticados, copias que al no haber sido impugnadas, las mismas son ampliamente valoradas y apreciadas por este Tribunal y se les otorga el valor probatorio que establecen los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.- Así las cosas, con las pruebas de autos, queda demostrado que el primer contrato de arrendamiento que suscribieren las partes fue en fecha 01 de noviembre de 2.005, mediante la suscripción de un contrato escrito que autenticaren ante la Notaría Pública Trigésimo Segunda del Municipio Libertador, contrato que se encuentra inserto en autos a los folios 41 al 44. Ahora bien, en este contrato las partes acordaron en la cláusula tercera que la duración del mismo sería de doce (12) meses, contados a partir del 01 de octubre del 2005 hasta el 30 de septiembre de 2.006.; posteriormente al año siguiente, esto es en fecha 14 de noviembre de 2.006, suscribieron otro contrato con igual duración, el cual corre inserto a los folios 45 al 48, y por último, en fecha 16 de noviembre de 2.007, suscribieron un último contrato en el que se estableció en la cláusula tercera que: “TERCERA: La duración del presente contrato de arrendamiento será de doce (12) meses consecutivos, contados a partir del 01 de octubre del presente año 2007, hasta el 01 de octubre de 2008. Si el ARRENDATARIO desea renovar su contrato, deberá manifestarlo por escrito, por lo menos dos (2) meses antes del vencimiento del mismo, a fin de que, LA ARRENDATARIA, analice tal petición y decida al respecto. En caso de no hacer tal comunicación, la ARRENDADORA asumirá que el ARRENDATARIO no desea continuar” Así las cosas, de las actas procesales no se evidencia que la arrendataria hubiere enviado comunicación alguna al arrendador manifestándole su intención de prorrogar el contrato, por lo que el lapso del contrato feneció el 01 de octubre de 2.008. Ésta intención de finalización del contrato se ve reforzada por la notificación que le practicare el arrendador al arrendatario, mediante el cual le hizo saber que había comenzado a correr el lapso de la prórroga legal. Ahora bien, como ya se dijo, el punto esencial de la presente controversia es la determinación de la fecha de inicio de la relación arrendaticia entre las partes, y de las pruebas aportadas quedó plenamente demostrado que el contrato más antiguo data del 01 de noviembre de 2.005, en el que se estableció que la relación comenzaba con efectos retroactivos desde el 01 de octubre de 2.005, por lo que ésta última fecha es la fecha inicial de la relación arrendaticia, y siendo que finalizó el 01 de octubre de 2.008, tenemos que concluir que la relación arrendaticia tuvo una duración de tres (3) años. Así se establece.- Establecido lo anterior, el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece los lapsos de la prórroga legal que corresponden y que varían de acuerdo al lapso que hubiere tenido la relación arrendaticia, y en este sentido, en el literal “b” establece que “Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.”, por lo que en la presente causa, al haber quedado establecido que la relación arrendaticia tuvo una duración de tres (3) años, la prórroga legal que le corresponde a la arrendataria es de un (1) año, y siendo que la misma comenzó a correr a partir del 01 de octubre del 2008, ella venció al año siguiente, es decir, 01 de octubre de 2.009, fecha en que la arrendataria estaba en la obligación legal y contractual de hacer entrega del inmueble arrendado. Así se establece.- Es por todo lo anterior que la pretensión del actor debe prosperar en derecho y ser declarada con lugar en la definitiva como efectivamente se hará. Así se decide.- - III - - D I S P O S I T I V A - Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial Del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda que por Cumplimiento de Contrato incoara la sociedad mercantil KAMESH II, C.A., en contra la ciudadana ESCARLE ALEJANDRA MORENO, ambas partes ya identificadas en este fallo, y decide así: PRIMERO: Se condena a la parte demandada a hacer la entrega del inmueble arrendado, constituido por un inmueble tipo local del cual forma parte con el Número y siglas 062 I-13, 089 I-27, con una superficie aproximada de doce metros cuadrados (12,00 mts), construido sobre una superficie o de Servicios, el cual forma parte del Centro Comercial el Valle, frente a la Plaza Bolívar, El Valle Jurisdicción de la parroquia El Valle, situado en la avenida intercomunal El Valle Municipio Libertador del Distrito Capital, libre de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió. SEGUNDO: De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte demandada al pago de las costas procesales, al haber resultado totalmente vencida en la presente litis. Así se decide.- PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.- Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los DIEZ (10) días del mes de FEBRERO del año DOS MIL DIEZ (2.010). Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación.- El Juez Titular, Edgar José Figueira Rivas La Secretaria, Abg. Niusman Romero En la misma fecha, siendo las DOCE DEL MEDIODÍA (12:00 m), se publicó y registró la decisión anterior, previo cumplimiento de las formalidades de Ley y, dejándose copia de la misma en el Departamento de Archivo, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. La presente decisión consta de doce (12) folios útiles.- La Secretaria, Abg. Niusman Romero EJFR/nr.- Exp. No AP31-V-2009-003991