REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. ASUNTO: AP31-V-2010-000350 En fecha 03 de febrero de 2010, es presentada ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) del Circuito Judicial de Juzgados de Municipios de los Cortijos, por la abogada Oscar Carreño, inscrito en el I.P.S.A. bajo el No 29.468, en su carácter de apoderado de la sociedad RECUPERADORA FERPAL, C.A. inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha cuatro (4) de junio de 2.001, bajo el No 48, Tomo 549-A-Qto, escrito libelar contentivo de la demanda por motivo de RESOLUCIÓN DE CONTRATO incoara contra la ciudadana VALMI COROMOTO SOSA SANOJA, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No V-5.977.521. Este Tribunal observa que estando la presente petición en el estado de admisión, pasa a hacer las siguientes consideraciones: La parte actora pretende la resolución del contrato del arrendamiento que suscribiere originariamente la sociedad AGENCIA FERRER PALACIOS, C.A., con la demandada, y consigna al efecto copia del contrato de arrendamiento que fuere suscrito entre las partes, de fecha 15 de julio de 1987, estableciéndose en la cláusula cuarta que: “El plazo de duración del presente contrato será de un (1) año fijo, contado a partir de esta fecha sin embargo, su duración se entenderá prorrogada por períodos TRIMESTRALES sucesivos si cuando menos con TREINTA (30) días de anticipación al vencimiento de este plazo o de cualquier prórroga que de acuerdo con esta estipulación se opere, ninguna de las dos partes avisare a la otra su voluntad de darlo por terminado…”. Tal como se observa, las partes establecieron que el contrato de arrendamiento comenzaría por tiempo fijo, y que el mismo se renovaría de manera automática por períodos trimestrales, a menos que mediare notificación de las partes. De esta manera, el contrato se fue renovando de manera automática año a año, y no es sino hasta el año 2.008 cuando el arrendador notifica a la arrendataria su voluntad de no renovar más el contrato. Así las cosas, el artículo 1.580 del Código Civil establece que los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince (15) años, y que los arrendamientos celebrados por más de aquel tiempo se limitan a los quince (15) años, con la excepción de que si se trata de una casa para habitarla, puede ser arrendada por toda la vida del arrendatario. En el presente caso, si bien el contrato de arrendamiento nació determinado, un año fijo, con renovación automática trimestral, a partir del 15 de julio de 1.987, llegado el décimo quinto año de renovación, no puede pretenderse que el mismo se siguiere renovando de manera automática, ya que ello configuraría una violación del artículo 1.580 eiusdem, por lo que, su lapso máximo de duración fue de quince años, y en virtud a haber quedado en posesión del inmueble el arrendatario y así haberlo permitido el arrendador, operó la tácita reconducción (artículos 1.614 del Código Civil). En consecuencia, el contrato de autos, es un contrato a tiempo indeterminado. Así se establece.- Establecido lo anterior, se hace pertinente señalar que el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que: “Artículo 34: Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo. c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación. d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble. En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno. g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b. y c. de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme. Parágrafo Segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.” (Lo subrayado es de este Juzgado) Es por todo lo anterior, y en virtud de estarse demandando la resolución contractual, y siendo que el contrato que sirve como instrumento fundamental a la demanda, es un contrato de arriendo a tiempo indeterminado, la presente demanda debe ser inadmitida, como en efecto lo será, en virtud de que la misma es contraria a la Ley, y en específico, contraría lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por aplicación del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide. En base a todo lo anteriormente expuesto, este Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declara INADMISIBLE la presente demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO incoara la sociedad RECUPERADORA FERPAL, C.A., contra la ciudadana VALMI COROMOTO SOSA SANOJA, ambas partes ya identificadas. Así se decide.- REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE.- Dado, Firmado y Sellado, en la Sala de este Despacho del Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los DIECISITE (17) días del mes de FEBRERO del año DOS MIL DIEZ (2010). El Juez Titular Edgar J. Figueira R. La Secretaria Abg. Niusman Romero En la misma fecha, siendo las nueve de la mañana (09:00 a.m.) previo el cumplimiento de las formalidades de la ley, se publicó y registró la decisión anterior, dejándose copia certificada de la misma de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. La Secretaria Abg. Niusman Romero