TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DECIMOCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 199º y 150

EXP. No. AP31-V-2010-000253

DEMANDANTE: SOCIEDAD MERCANTIL AGENCIAS RAYTLER, S.R.L, inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 27/01/1983, bajo el Nº 96, Tomo 7-A-Pro., representada judicialmente por el abogado JOSÉ CARABALLO, IPSA 50.418.

DEMANDADA: MARIA DEL CARMEN CAMBA, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº 12.667.277. SIN APODERADO JUDICIAL CONSTITUIDO.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

I
Se inicia este procedimiento mediante libelo de demanda interpuesto por el abogado JOSÉ CARABALLO, apoderado judicial de la parte actora, contra MARIA DEL CARMEN CAMBA, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, correspondiéndole el conocimiento de la presente causa a este Juzgado Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Como hechos constitutivos de la pretensión procesal sometida a la consideración de este Tribunal, afirma el apoderado judicial de la parte actora entre otras cosas lo siguiente:
LOS HECHOS:
a) Que consta de contrato de arrendamiento, suscrito entre su mandante y la ciudadana MARIA DEL CARMEN CAMBA, parte demandada (antes identificada), en fecha 30-09-1993, y posteriormente autenticado ante la Notaría Pública Novena de Caracas, en fecha 21-05-1996, bajo el Nº 77, Tomo 120, sobre un Local Comercial distinguido con la Letra “A”, ubicado en el Edificio Eskina, situado en la Urbanización Sabana Grande, Avenida Francisco Solano López, Parroquia el Recreo, Municipio Libertador del Área Metropolitana de Caracas.

b) Que el canon de arrendamiento comenzó a regir a partir del 01-10-1993, con una duración de un (1) año, prorrogable automáticamente y de pleno derecho por periodos iguales de un (1) año.

c) Que la parte demandada, desafortunadamente ha dejado de ejecutar la obligación establecida en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento objeto del presente litigio, referida al canon de arrendamiento mensual; dicha afirmación obedece al hecho de que, si bien es cierto que la demandada, viene desde el 26-09-2008, consignando los cánones de arrendamiento ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, no menos cierto es que dicha consignación arrendaticia se ha realizado en contravención a lo dispuesto en la mencionada cláusula y en contravención a lo dispuesto en los artículos 51 y 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

d) Que la parte demandada dejó de cancelar a su mandante los cánones de arrendamientos de los meses de Agosto a Noviembre de 2009. Por todo lo antes expuesto, es que procede a demandar a la ciudadana MARIA DEL CARMEN CAMBA, a fin de que ésta sea condenada a dar por resuelto el contrato de arrendamiento (antes referido), y hacer entrega material del inmueble objeto del presente litigio, completamente desocupado, libre de personas y bienes, solvente en el pago de todos los servicios de que se sirve y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió; y pagar las costas del presente juicio.

Finalmente la parte actora estimó la demanda en la cantidad de DOS MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y DOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 2.992,00).
Siguiendo este mismo orden de ideas, observa el Tribunal que del contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda, se lee textualmente en su cláusula tercera lo siguiente:

“TERCERA: El presente contrato tendrá una duración de un (1) año, contados a partir del 01-10-93, prorrogable automáticamente y de pleno derecho por periodos iguales de un (1) año a menos que una de las partes contratantes de aviso a la otra expresando su deseo de darlo por resuelto. Este aviso deberá darlo el ARRENDATARIO por lo menos con dos (2) meses de anticipación al vencimiento del plazo estipulado. Para todos los efectos legales y contractuales, las prorrogas que pudiera sufrir este contrato se consideraran como plazo fijo del mismo y se regirán por las mismas condiciones que para el se estipulan, salvo lo señalado en la cláusula anterior….”

Dicho contrato empezó a regir desde el 01-10-1993, según consta del contrato de arrendamiento que corre inserto a los folios 21 al 30, por otra parte, se puede apreciar que el contrato de arrendamiento era a tiempo determinado, ahora bien, siendo que el contrato de arrendamiento comenzó a regir el 01 de Octubre de 1993 al 01 de Octubre de 2008, se cumplieron (15) años de duración del contrato de arrendamiento, al respecto el artículo 1580 del Código Civil, establece lo siguiente:

“Artículo 1580.-Los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince años. Los arrendamientos celebrados por más de aquel tiempo se limitan a los quince años. Toda estipulación contraria es de ningún efecto……..” (Negrillas del Tribunal)

Así lo interpreto la anterior Corte Suprema de Justicia, Sala Político Administrativa, en sentencia de fecha 14 de Agosto de 1991, con Ponencia del Magistrado Hildegard Rondon de Sanso, cuya decisión en forma muy resumida se transcribe:

”…….Las partes han estado de acuerdo a todo lo largo del procedimiento en la fecha de inicio del contrato, cuyo tiempo excedía del establecido en el citado artículo 1580, en consecuencia, la última prorroga en la cual se basa el inquilino no podía haberse producido, sino que la situación paso a ser la regulada en el artículo 1600 del Código Civil, que contempla la llamada tácita reconducción que queda regulada como un arrendamiento a tiempo indeterminado……”

Todo esto indica, que el contrato de arrendamiento según lo establecido en el artículo 1580 de la norma in-comento y la sentencia antes citada, tuvo una duración de quince (15) años, desde el 01 de Octubre de 1993 al 01 de Octubre de 2008, pasando el contrato a tiempo indeterminado, operando la tácita reconducción de conformidad con lo establecido en el artículo 1600 del Código Civil, que establece:

“Artículo 1600.-Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presuma renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”

En tal sentido, el contrato de arrendamiento objeto de esta pretensión, para la fecha de interposición de la presente demanda, sólo le son aplicables las normas especiales atinentes a los inmuebles arrendados bajo contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.
Del anterior análisis, concluye este Tribunal que la acción (Resolución de contrato) intentada por la parte demandante no es la idónea para obtener lo pretendido, lo que conlleva a que se declare la inadmisibilidad de la demanda propuesta, todo esto con fundamento en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil que prevé:

“Presentada la demanda el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, al las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa…”

Claramente se observa que la presente demanda se encuentra dentro del supuesto de inadmisibilidad por ser “CONTRARIA A DERECHO”, tal y como lo estableció en Amparo, la Sala Constitucional de Nuestro más Alto Tribunal de la República, en sentencia N° 834, expediente N° 02-0570, de fecha 24 de Abril de 2002, caso Juan José Camacaro Pérez; en donde entre otras cosas señaló que:

“….En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera “...en que el contrato de arrendamiento por la Planta Baja de la Quinta CLARA, quedó extinguido por vencimiento del término”, es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado.
Por su parte, el demandado en la oportunidad de promover pruebas, señaló:

“Igualmente reproduzco y hago valer, la Notificación efectuada por el ciudadano Ricardo Gadaly, parte actora en el presente proceso, en fecha 25 de Enero de 1990, la cual cursa en autos marcada con la letra ‘B’, donde se evidencia de que el contrato objeto de la presente demanda, se convirtió en un contrato de tiempo indeterminado, debido a que se le permitió a (su) representado seguir ocupando el inmueble después del vencimiento del contrato...”

En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato…….En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiere percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma…….” (Cursiva, negrita y resaltado de éste Tribunal)

Con fundamento en la norma invocada y en acatamiento a la sentencia parcialmente transcrita, vinculante para todos los Tribunales de la República, a la luz del artículo 335 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, y con vista en que en el caso sub-iuduce la parte actora no incoo la acción idónea. En consecuencia, es forzoso para este Tribunal declarar INADMISIBLE, por ser contraria a derecho la acción intentada por AGENCIAS RAYTER, S.R.L. contra MARIA DEL CARMEN CAMBA por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (todos ampliamente identificados) en el cuerpo del presente fallo. Y así se decide.
Regístrese, Publíquese y Notifíquese la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en Caracas, a los (08) días del mes de Febrero de 2010. Años 199° y 150°.
LA JUEZ TITULAR,

Abg. LORELIS SÁNCHEZ EL SECRETARIO TITULAR.,

Abg. EDUARDO GUTIERREZ
En esta misma fecha, siendo las 11:00 de la mañana, se registró y publicó la anterior sentencia.
EL SECRETARIO TITULAR.,

Abg. EDUARDO GUTIERREZ

Exp N° AP31-V-2010-000253