TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 30 de Julio de 2010
200º y 151º

ASUNTO: AP11-R-2010-000214
ASUNTO: AP11-R-2010-000214

PARTE ACTORA: INMOBILIARIA HECMAR S.R.L., Sociedad Mercantil, de este domicilio e inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda el día 9 de enero de 1997, bajo el Nº 40, Tomo 4-A sgdo.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: LUIS MANUEL CANACHE TRIANA E INGRID BORREGO LEON, abogados en ejercicio, de este domicilio, titulares de la cédula de identidad Nros. 6.549.301 y 10.515.911 e inscritos ante el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros 47.342 y 55.638, respectivamente.

PARTE DEMANDADA APELANTE: CUI YU ZHEN Y CHEN DILIANG, venezolano el primero y de nacionalidad china el segundo, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 15.759.788 y E- 82.279.082.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA APELANTE: LARIHELY ELJURI, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 8.343.429 e inscrita ante el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 48.826.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (APELACION).

I

Se reciben las actas en ésta Alzada, de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de éste Circuito Judicial para su distribución, correspondiéndole a éste Juzgado conocerle, en virtud del ejercicio del recurso de apelación ejercido por la Abogado LARIHELY ELJURI, en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos CUI YU ZHEN Y CHEN DILIANG, parte demandada, en contra de la sentencia definitiva dictada en fecha 25 de marzo de 2010, por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la que declara con lugar la demanda.
Se le dio entrada mediante auto dictado en fecha 25-05-2010, fijándose el décimo (10°) día de despacho siguiente a objeto de que éste Tribunal procediera a dictar la sentencia respectiva, dejándose constancia que sólo se admitirían las pruebas indicadas en el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil.
En las actas que conforman el presente expediente se evidencia que el apoderado judicial de la parte demandante, alegó en su escrito libelar que consta de contrato de arrendamiento a tiempo determinado, que su poderdante en calidad de administradora, dio en calidad de arrendamiento a los demandados un local comercial ubicado en la intersección de la avenida Libertador con avenida Los Jabillos, Parroquia El Recreo de esta ciudad Caracas, donde funciona un fondo de comercio denominado “Tasca Restaurante El Templo del Pollo C.A.”, a los ciudadanos CUI YU ZHEN Y CHEN DILIANG, lo que se evidencia de contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaria Pública Novena de Municipio Libertador en fecha 9 de marzo de 2005, anotado bajo el Nº 66, Tomo 50, de los libros de autenticaciones llevados ante esa Notaría.
Del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, se puede apreciar en su Cláusula Tercera que el lapso de duración del contrato era de un (1) año y once (11) meses, contado a partir del día 25 de marzo de 2005 al 24 de febrero de 2007 que pudiera prorrogarse automáticamente, pues era requisito sine quanom la suscripción de un nuevo contrato de arrendamiento, así como era requisito sine quanom la participación por escrito por parte de los arrendatarios a la arrendadora de querer suscribir un nuevo contrato o alguna prórroga.
Alegó además que en el contrato se convino que el incumplimiento por parte de los arrendatarios de alguna de las cláusulas contenidas en el contrato de arrendamiento daría lugar a tener las obligaciones como de plazo vencido. Ahora bien, una vez vencido el plazo convenido como lapso de duración del contrato, es decir, el 24 de febrero de 2007, empezó a transcurrir de pleno derecho el plazo de la prórroga legal de un año.
Una vez finalizado el lapso de la prórroga legal, es decir, el 24 de febrero de 2008, debían los arrendatarios hacer entrega del inmueble, completamente desocupado, salvo los bienes muebles arrendados, libre de personas y de bienes. Vencido el plazo de la prórroga legal, los arrendatarios no cumplieron con su obligación de entregar el inmueble, siendo a la fecha de hoy, infructuosas cualquier gestión para que éstos cumplan.
Fundamenta la demanda en los artículos 33 y 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y los artículos 1.160, 1.167, 1.264, 1579, 1.594, del Código Civil.
Por las razones expuestas, demandaron a los ciudadanos supra-mencionados, para que convinieran o en su defecto a ello fuere condenado, en lo siguiente: 1) A cumplir con el contrato de arrendamiento, en consecuencia sea decretada la ejecución forzosa de la obligación de entregar el inmueble libre de personas y bienes, 2) A pagar las costas y los costos del presente procedimiento, así como los honorarios de abogados.
En la oportunidad correspondiente y vista la incomparecencia de los demandados o sus representantes legales, el Juzgado Décimo Noveno de Municipio procedió a designar defensor ad litem a la ciudadana CLAUDIA SULBEY ADARME, venezolana, titular de la cédula de identidad Nº 10.485.886 , inscrita en el Instituto de Previsión Social del abogado bajo el Nº 51.116 en fecha 19 de enero de 2009.
Sin embargo, en fecha 3 de febrero de 2009, compareció ante ese Juzgado la abogado LARIHELY ELJURI quien actuando en su carácter de apoderada judicial de los ciudadanos CUI YU ZHEN Y CHEN DILIANG, impugnó Documento Poder de la parte actora, por adolecer de vicios en el momento de su otorgamiento. En esa misma fecha, procedió a contestar al fondo de la demanda, por tanto, rechazó la demanda incoada tanto en los hechos narrados como en el derecho invocado por la demandante, en los siguientes aspectos: 1) alegó falta de cualidad del demandante o parte actora para sostener el juicio, 2) la notificación de la prórroga del contrato es extemporánea, 3) El contrato es a tiempo determinado, ya que la arrendadora ha seguido recibiendo los cánones, ya que se le ha hecho consignaciones ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio; igualmente se opuso a la medida de secuestro solicitada.
En la oportunidad de promoverse las pruebas la parte demandada consignó los siguientes documentos: 1) Poder Apud Acta, con el propósito de demostrar la cualidad con la que actúa, 2) Escrito de contestación de la demanda, 3) Copias certificadas contentivo de las consignaciones desde el mes de marzo del 2007 por la cantidad de SETENTA Y OCHO MIL CUATROCIENTOS OCHENTA CENTIMOS (78,480 ºº), que en bolívares fuertes es de SETENTA Y OCHO CON CUARENTA Y OCHO CENTIMOS (78,48 ºº), pertinencia de la prueba para demostrar que el canon no es real y único del inmueble objeto del litigio no es de DOS MIL TRESCIENTOS SETENTA Y CINCO BOLIVARES (Bsf. 2.375, ºº) ; así como la Resolución Nº 3488, de fecha 22 de diciembre de 1994, donde se evidencia que el canon de arrendamiento vigente para ese momento es de SETENTA Y OCHO CON CUARENTA Y OCHO CENTIMOS (78,48 ºº), por tanto, el canon real y único no es de DOS MIL TRESCIENTOS SETENTA Y CINCO BOLIVARES (Bsf. 2.375, ºº), que fue percibido de forma ilegal por el arrendador y tratando de desconocer un derecho adquirido sobre el inmueble y que fue percibido con cánones adelantados por meses que le corresponden usufructuar el inmueble. 4) Solicitó la exhibición de la notificación judicial o extrajudicial de la Prórroga Legal practicada por el arrendador.
En cuanto a la parte actora, estando dentro de la oportunidad legal promovieron las siguientes pruebas: 1) Ratificaron en todas y cada una de sus partes contrato de arrendamiento suscrito en fecha 9 de marzo de 2005. 2) Copia certificada del expediente Nº 85.495 llevado por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura y de la lectura de la Resolución 011588 de fecha 28 de noviembre de 2007, se evidencia el canon de arrendamiento correspondiente para el local 5 la suma de DOS MIL SEISCIENTOS ONCE CON NOVENTA Y CINCO CENTIMOS (Bsf. 2.611,95). 3) Con relación a la suscripción del contrato con una entidad distinta a los arrendatarios, desconocen tales hechos. 4) Se fundamentan en los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, mediante el cual se aprecia claramente que al vencimiento del contrato el 24 de febrero de 2007, se prorrogó por mandato de ley y sin necesidad de desahucio, el contrato es por un año el cual llegó a su término en la fecha arriba señalada. 5) copias certificadas del expediente llevado por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio, en el que se evidencia que la parte actora al vencimiento de la prórroga legal no ha recibido pagos de cánones de arrendamiento. 6) Sentencia proferida por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de fecha 14 de febrero de 2008, el cual se aprecia que la prórroga legal opera de pleno derecho. 7) Sentencia del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 8 de marzo de 2005 con ponencia de la Magistrada Isbelia Pérez de Caballero, donde expresamente se manifiesta lo que se requiere para que un poder sea considerado especial.
En fecha 27 de abril de 2007, la apoderada judicial de la parte demandada apeló a la Sentencia de fecha 25-03-2010 emanado del Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. El 04-05-2010, ese Juzgado oyó dicha apelación en ambos efectos.
En la decisión dictada en fecha 25-03-2010, el Tribunal que conoció del juicio en Primera Instancia, declaró con lugar la demanda, cuyo dispositivo establece:
“Estima este Tribunal que la parte actora probó el arrendamiento existente sobre el bien inmueble…., cuyo canon de arrendamiento fue inicialmente pactado en la cantidad de un millón novecientos mil bolívares (1.900.000, ºº), equivalentes actualmente a un mil novecientos bolívares fuertes (1.900, ºº), pero posteriormente regulado en la cantidad de dos millones seiscientos once mil novecientos cincuenta bolívares (2.611.950, ºº), equivalentes actualmente a dos mil seiscientos once con noventa y cinco céntimos (Bsf. 2.611,95)”.
“También, quedó plenamente comprobado en autos que la duración de la convención locativa accionada fue convenida por el plazo de un (1) año y once (11) meses, contado a partir del día 25 de marzo de 2005 hasta el día 24 de febrero de 2007, la cual podía prorrogarse por períodos de un (1) año, con la firma de otro contrato, a cuyo efecto, debían las partes manifestar en forma escrita, dentro de los sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del término o de sus prórrogas, la voluntad de prorrogar o no el contrato, lo que en el presente caso no ocurrió, además de que fue determinada la obligación de los arrendamientos de entregar el bien inmueble arrendado a partir del día 24 de febrero de 2008, cuando precluyó la prórroga legal”.

II
Para decidir el Tribunal hace las siguientes consideraciones:
En el caso que nos ocupa, la parte actora es la que ejerce el recurso de apelación contra la decisión proferida por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Es por ello, que éste Tribunal se limita a la revisión de la referida sentencia en cuanto a los aspectos que le resultan desfavorables, en virtud, del principio tantum apellatum quantum devolutum.
PUNTO PREVIO;
DEL ORDEN PÚBLICO PROCESAL:
El Tribunal Supremo de Justicia se ha pronunciado en múltiples oportunidades, entre ellas en sentencia de fecha 16-09-2002. Sala Constitucional. Magistrado Ponente: Pedro Rafael Rondón Hazz. Caso: Pedro Alejandro Vivas González.
“…Por otro lado, la violación del orden público vicia de nulidad absoluta el acto que fue dictado en su contravención, nulidad que no puede ser convalidada ni aún con el consentimiento expreso de las partes. Por ello el juez cuando se percate de una violación de tal magnitud, debe imperativamente declarar de oficio la nulidad del acto (ex artículo 212 del Código de Procedimiento Civil). El orden público está integrado por todas aquellas normas de interés público, que son de cumplimiento incondicional, que no pueden ser derogadas por las partes y, en las cuales el interés general de la sociedad y del estado supedita el interés particular, para la protección de ciertas instituciones que tienen elevada importancia para el mantenimiento de la seguridad jurídica, tales como la oportunidad para la contestación de la demanda, la apertura del lapso probatorio, y la preclusión de los actos procesales, entre otras…”
Considerando lo anterior, el artículo 33 de la ley de arrendamientos inmobiliarios, no es el pertinente por ser el objeto del arrendamiento un fondo de comercio , por otra parte , el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil previene que se sustanciarán y sentenciarán por el procedimiento breve, entre otros, la desocupación de inmuebles en los casos a que se refiere el Artículo 1.615 del Código Civil.
En el presente caso se demanda resolución de un contrato de arrendamiento de un fondo de comercio y este último escapa a las previsiones de su tratamiento por el procedimiento breve.
La Sala constitucional de Nuestro Máximo Tribunal ha considerado que el haber aplicado el procedimiento breve a un juicio cuyo trámite era ordinario, resulta violatorio al derecho al debido proceso consagrado en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y es doctrina de la Sala realizar dicho señalamiento cuando observa que se aplicó un procedimiento incorrecto, tal y como se hizo en el caso: Central Parking System Venezuela, S.A.,Sentencia N° 3122 del 7 de Noviembre de 2003).
Consta de las actas contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaria Pública Novena de Municipio Libertador en fecha 9 de marzo de 2005, anotado bajo el Nº 66, Tomo 50, de los libros de autenticaciones llevados ante esa Notaría, que el objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda, es un local comercial ubicado en la intersección de la avenida Libertador con avenida Los Jabillos, Parroquia El Recreo de esta ciudad Caracas, donde funciona un fondo de comercio denominado “Tasca Restaurante El Templo del Pollo C.A.” en consecuencia no le eran aplicables las normas consagradas en los artículos 33 al 35 de la ley especial arrendaticia por imperativo de su mismo texto ( artículo 3) que excluye a los fondos de comercio de los beneficios del juicio breve, entre otras prerrogativas.
En tal sentido resultaba conducente aplicar los trámites del juicio ordinario y no del breve, que por ser de menor cobertura procesal, merma el derecho de defensa de la parte demandada, generándose a su vez, desigualdad de las partes que el juez está llamado a preservar.
Es por ello, que al tramitarse la causa bajo los trámites del juicio breve, no se cumplió el debido proceso, establecido en la ley, y no puede ser alterado por el juez, ni por las partes, y de no acatarse, se subvierte el orden procesal, y, el principio del orden consecutivo legal con etapas de preclusión por el cual se rige el proceso civil venezolano.
Establece el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil:
“Los jueces procurarán la estabilidad de los juicios, evitando o corrigiendo las fallas que puedan anular cualquier acto procesal. Esta nulidad no se declarará sino en los casos determinados por la Ley, o cuando haya dejado de cumplirse en el acto alguna formalidad esencial a su validez. En ningún caso se declarará la nulidad si el acto ha alcanzado el fin al cual estaba destinado.”
En consecuencia de lo anterior, se anula todo el procedimiento tramitado de conformidad con la ley especial arrendaticia por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas con ocasión de la demanda que por Cumplimiento de Contrato intentó la INMOBILIARIA HECMAR S.R.L. contra los ciudadanos CUI YU ZHEN Y CHEN DILIANG y en consecuencia ANULA el fallo recurrido dictado el 25-03-2010, por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas y retrotrae la causa al estado de nueva admisión de la demanda por bajo los trámites del juicio ordinario, en razón del anterior pronunciamiento, ésta Alzada se encuentra impedida de entrar a conocer el fondo del asunto, y así se decide.

III
Por los razonamientos anteriormente expuestos, éste JUZGADO SEPTIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, Administrando Justicia en nombre de la REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por la Autoridad que le confiere la Ley, de conformidad con lo estatuido en los artículos 12, 206,242, 243, 520 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo estatuído en el artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, declara: CON LUGAR LA APELACION, POR DIFERENTES MOTIVOS, RELACIONADOS CON EL ORDEN PÚBLICO, POR SER el local arrendado un fondo de comercio, al que no le son aplicables las normas de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de conformidad con lo dispuesto en el artículo 3, apelación interpuesta por la ciudadana LARIHELY ELJURI apoderada judicial de la parte demandada contra Sentencia dictada en fecha 25-03-2010 por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, REVOCA el fallo apelado y REPONE la causa al estado de nueva admisión de la demanda atendiendo al procedimiento ordinario que legalmente le es aplicable al juicio intentado por Cumplimiento de Contrato.
NOTIFIQUESE.
PUBLIQUESE Y REGISTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 7º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 30 de Julio de 2010. 200º y 151º.
LA JUEZ,

MERCEDES HELENA GUTIERREZ.
LA SECRETARIA

YAMILET J. ROJAS M.

En esta misma fecha, siendo las 11:09 AM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA,
Asunto: AP11-R-2010-000214
YAMILET J. ROJAS M.