TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 27 de Julio de 2010
200º y 151º

ASUNTO: AH18-V-2008-000180

DEMANDANTE: RICARDO JOSÉ SCHOLZ TOVAR, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-12.420.692.

APODERADO DEMANDANTE: Emilio Ignacio Oropeza Álvarez, abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 79.138.

DEMANDADA: MARÍA AUXILIADORA SALAZAR DE VALARINO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-8.216.517.

APODERADO DEMANDADO: Nemesio Rujano Verde, abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 42.004.

MOTIVO: Resolución de Contrato de Arrendamiento.

- I -
- ANTECEDENTES -
Se inicia el presente procedimiento mediante libelo de demanda presentado en fecha 04 de agosto de 2008, por el abogado Emilio Ignacio Oropeza Álvarez, en su condición de apoderado judicial del ciudadano Ricardo José Scholz Tovar, en contra de la ciudadana MARÍA AUXILIADORA SALAZAR DE VALARINO, por acción de resolución de contrato.

Manifestó la representación judicial de la parte accionante en su libelo de demanda lo siguiente:

o Que en fecha 11 de mayo de 2006, su mandante celebró un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, representado por la sociedad mercantil Quinteros Asociados y Compañía Sucesores, C.A., debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Quinto, en fecha 30/07/99, bajo el Nº 84, Tomo 332 AQto., con la ciudadana MARÍA AUXILIADORA SALAZAR DE VALARINO, cuyo objeto es un inmueble de su propiedad, constituido por “un apartamento identificado con el número doce (Nº 12), ubicado en el Edificio ‘Los Álamos’, situado en la Avenida Boulevard, de la Urbanización El Cafetal, Municipio Baruta, Caracas, estado Miranda”.
o Que en el referido contrato, las partes establecieron un lapso improrrogable de un (01) año, y que el día 14 de marzo de 2007 le envió una comunicación a la arrendataria mediante la cual le hizo saber que le otorgaba la Prórroga Legal, que solicitara la ciudadana MARÍA AUXILIADORA SALAZAR DE VALARINO, y a su vez le solicitó la desocupación del inmueble el día 11 de noviembre de 2007, dada la necesidad que tenía de ocuparlo con su grupo familiar.
o Que llegada la fecha para hacer entrega del inmueble, a saber, el día 11 de noviembre de 2007, la arrendataria se negó a ello, alegando que no tenía para donde mudarse y que cancelaría los daños y perjuicios que pudiere ocasionar, de conformidad con la Cláusula Cuarta del Contrato locativo de marras.
o Que la arrendataria solo ha cancelado parte de los cánones de arrendamiento desde el11 de noviembre de 2007.
o Que en fechas 11 de noviembre y 11 de marzo de 2008, le envió comunicaciones escritas a la arrendataria, solicitándole la desocupación del inmueble, y el pago de los cánones de arrendamiento atrasados, así como también, el resto del pago por concepto de daños y perjuicios, sin obtener respuesta alguna por parte de la ciudadana MARÍA AUXILIADORA SALAZAR DE VALARINO.
o Que por las razones expuestas procedió a demandar a la ciudadana MARÍA AUXILIADORA SALAZAR DE VALARINO, por “Resolución de Contrato de Arrendamiento, con fundamento en la Falta de Pago de Cánones de Arrendamiento, Incumplimiento de Contrato e Incumplimiento de pago de Daños y Perjuicios.” (SIC).
o Solicitó que se condene a la demandada a cancelar intereses moratorios, corrección monetaria y las costas y costos del presente juicio. No fundamentó su demanda en ninguna disposición legal.

Por auto dictado en fecha 24 de noviembre de 2008, se admitió la presente demanda, ordenando el emplazamiento de la accionada, a fin que compareciera al segundo (2°) día de despacho, siguiente a la constancia en autos de su citación, a dar contestación a la demanda.

En fecha 12 de junio de 2009, el Juez que suscribe el presente fallo se abocó formalmente al conocimiento del presente juicio.

Por diligencia suscrita en fecha 22 de julio de 2009, el Alguacil adscrito a este Circuito Judicial Civil, dejó constancia de haberle entregado la compulsa de citación a la ciudadana MARÍA AUXILIADORA SALAZAR DE VALARINO, quien se negó a firmar el respectivo recibo.

Por diligencia de fecha 05 de agosto de 2009, la parte actora solicitó el complemento de la citación de la demandada, de conformidad con lo previsto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.

Por diligencia suscrita en fecha 28 de septiembre de 2009, la ciudadana Secretaria de este Juzgado dejó constancia de haberle entregado a la demandada, la boleta de notificación librada a su persona, dando así cumplimiento a las formalidades previstas en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.

Llegada la oportunidad para la litis contestación, a saber, el día 30 de septiembre de 2009, compareció la ciudadana MARÍA AUXILIADORA SALAZAR DE VALARINO, asistida de abogado, y consignó escrito en el cual quedaron expuestas las siguientes defensas:

o Como punto previo, alegó que a partir del día 11 de noviembre de 2007, la arrendadora permitió la estadía de la arrendataria en el inmueble de marras, y continuó recibiendo el canon de arrendamiento, por lo cual -a su decir- el contrato se indeterminó en tiempo, de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.600 del Código Civil.
o Que el procedimiento correcto a seguir en la presente causa es el desalojo, previsto en el artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por haberse convertido el contrato a tiempo indeterminado.
o Que en la demanda existen inconsistencias que no pueden plantearse en un mismo libelo, como son la de solicitar la resolución del contrato de arrendamiento, y por el otro, fundamentar la demanda en las causales previstas en el artículo 34 de la Ley especial de la materia, lo cual no está permitido en nuestro ordenamiento procesal, conforme lo establece el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil.
o Al contestar el fondo de la demanda, ratificó sus alegatos referidos a la tácita reconducción de la locación. Finalmente, solicitó que el Tribunal declare sin lugar la presente demanda incoada en su contra.

Abierta la causa a pruebas, ambas partes ejercieron su derecho promoviendo sus respectivas probanzas.

Así las cosas, habiéndose agotado de esta forma las fases alegatoria y probatoria en la presente causa y estando dentro de la oportunidad de dictar sentencia, este Tribunal pasa a ello con los elementos existentes en los autos, conforme lo dispone el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

- III -
- MOTIVACIONES PARA DECIDIR –
Con el propósito de resolver la presente controversia, y antes de pasar a analizar las pruebas que han quedado válidamente aportadas al proceso, este Sentenciador debe previamente determinar los limites en que la misma ha quedado planteada, esto es, debe determinar el thema decidendum de la causa, y ello está constituido por los hechos que han quedado controvertidos, basados en los alegatos planteados tanto en la demanda como en su contestación.

En síntesis, los términos en que quedó planteada la controversia lo constituye la pretensión que mediante sentencia de condena persigue la resolución de un contrato de arrendamiento el cual tiene por objeto un inmueble constituido por “un apartamento identificado con el número doce (Nº 12), ubicado en el Edificio ‘Los Álamos’, situado en la Avenida Boulevard, de la Urbanización El Cafetal, Municipio Baruta, Caracas, estado Miranda”, el cual fue dado en arrendamiento a la ciudadana MARÍA AUXILIADORA SALAZAR DE VALARINO, mediante documento suscrito privadamente en fecha 11 de mayo de 2006, en razón del incumplimiento por parte de la arrendataria en el pago de las pensiones locativas. Frente a ello, la parte accionada se excepcionó invocando la tácita reconducción de la locación de marras, alegando que su arrendador le permitió la ocupación en el inmueble de marras, y continuó recibiendo el canon de arrendamiento.

Con vista a como ha quedado planteada la litis en el caso que nos ocupa, se procede de inmediato a dictar sentencia en el presente asunto con los elementos existentes en los autos, conforme lo dispone el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual señala:

“Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados…” (Resaltado del Tribunal).

Lo resaltado constituye el llamado Principio de Presentación o Principio Dispositivo, según el cual, el Juez no puede sacar elementos de convicción fuera de los autos (quod non est in actis non est in mundo), limitando el precitado principio la función del Juzgador, ya que su decisión debe basarse en lo alegado y probado en autos por las partes.

Conforme a lo señalado en el ordinal 5° del artículo 243 del Texto Adjetivo, la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, lo que se traduce, en que el Juez está obligado a decidir sobre los argumentos planteados por las partes como fundamento de su pretensión, tanto en el libelo de la demanda como en la oportunidad de la contestación, quedando así, de esta manera, trabada la litis, razón por la cual, con posterioridad a éstos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al debate que alterarían la relación procesal ya planteada.

- Del Mérito de la Causa -
Ahora bien, considera necesario quien decide, señalar que corresponde al Juez verificar la correcta aplicación del derecho en el caso sometido a su consideración, con base al principio Iura Novit Curia, que le permite determinar la norma aplicable al asunto sometido a su consideración. En el caso que nos ocupa, la pretensión de la parte actora tiene como base la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento, la cual tiene fundamento en el artículo 1.167 del Código Civil.

En este estado, se hace necesario transcribir el precepto legal contenido en el artículo 1.167 del la Ley Sustantiva Civil, el cual establece:

“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello”

Corre inserto a los folios del 07 al 13, contrato de arrendamiento en original, suscrito privadamente por los ciudadanos RICARDO JOSÉ SCHOLZ TOVAR, en su carácter de arrendador y MARÍA AUXILIADORA SALAZAR DE VALARINO, en su carácter de arrendataria, sobre un inmueble constituido por “un apartamento identificado con el número doce (Nº 12), ubicado en el Edificio ‘Los Álamos’, situado en la Avenida Boulevard, de la Urbanización El Cafetal, Municipio Baruta, Caracas, estado Miranda”. Dicho instrumento, el cual no fue desconocido ni impugnado en la oportunidad procesal correspondiente, es valorado y apreciado como documento privado conforme a lo dispuesto en los artículos 1.363 del Código Civil, con lo cual queda demostrada la existencia del contrato locativo cuya resolución se demanda.

Consecuentes con lo anteriormente indicado, queda establecida la existencia de una relación locativa, que se rige bajo las modalidades y términos establecidos en el referido contrato de arrendamiento, el cual en original se encuentra producido en los autos, así como por las normas legales que rigen la materia. Se permite este Sentenciador destacar que en el contrato en cuestión, las partes declararon lo siguiente:

“TERCERA: El plazo de duración de este Contrato será de: UN (01) AÑO FIJO IMPRORROGABLE, contado a partir del día 11 DE MAYO DEL 2.006. Concluida la vigencia del presente contrato, se considerará resuelto de pleno derecho. Asimismo, las partes convienen que bajo ningún concepto operará la tácita reconducción de este Contrato; en consecuencia, la falta de desocupación voluntaria, (…) se tendrá como ocupación ilegal, no sustentada en contrato de ninguna especie y obligará a EL ARRENDATARIO a pagar a EL ARRENDADOR la penalidad estipulada en la cláusula CUARTA del presente Contrato.” (Sic) (Lo destacado es del texto).

Respecto de la trascripción que antecede, resulta fácil entender que las partes al momento de contratar, establecieron un término fijo para la duración de la locación –a saber un (01) año- el cual feneció el día 11 de mayo de 2.007. A partir de dicha fecha, surge la posibilidad en la arrendataria, conforme al contenido del artículo 38 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de hacer uso de la prórroga legal o no. Se permite quien suscribe, establecer el alcance conceptual de la institución denominada prórroga legal, en nuestro derecho arrendaticio venezolano, siendo éste un beneficio acordado por el legislador, al arrendatario que celebre contrato de arrendamiento por tiempo determinado, con la finalidad que, al vencerse el mismo, continúe ocupando como tal determinado inmueble regulado por la Ley, durante cierto tiempo máximo con fundamento en la duración del contrato, y siempre que al vencimiento del contrato el arrendatario se encuentre cumpliendo todas las obligaciones a su cargo establecidas en el contrato y en la Ley. Para la procedencia de este beneficio, la relación arrendaticia debe haberse celebrado por tiempo determinado, mediante contrato escriturado, y relativo a los inmuebles contemplados en el artículo 1º de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y que habiendo concluido el tiempo fijo de duración, el arrendatario se encontrare solvente en el cumplimiento de las obligaciones por él asumidas, conforme a las disposiciones contractuales y legales.

Frente al caso que nos ocupa, y luego de haberse realizado el respectivo análisis a las disposiciones contractuales de la relación locativa que vincula a las partes en el presente juicio, debe entenderse que por tratarse de un arrendamiento cuya duración fue convenida, inicialmente por las partes en un (01) año fijo, y dado que la arrendataria continuó ocupando el inmueble con tal carácter, operó obligatoriamente para el arrendador, la prórroga legal al vencimiento del plazo estipulado en el contrato por tiempo determinado, correspondiendo un lapso máximo de seis (06) meses de duración, es decir, hasta el día 11 de noviembre de 2.007, de conformidad con el artículo 38 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que previene:

“En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (01) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

(…Omissis…)

Durante el lapso de la prorroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.”

De todo lo anteriormente expuesto, debemos entender en el sub iudice, que si la prórroga legal venció el día 11 de noviembre de 2.007, entonces es en esa oportunidad cuando ocurre la expiración de la locación de comentarios, por lo que, llegado el caso en que las partes deseen continuar sus relaciones arrendaticias, con determinación de tiempo, resulta incuestionable el hecho que éstas deben suscribir un nuevo contrato de arrendamiento.

Siguiendo este orden de ideas, se aprecia de la locación sub examine, que llegado el día del vencimiento de la prórroga legal, a saber, el día 11 de noviembre de 2.007, las partes suscribieron un documento que denominaron convenimiento de entrega de fecha cierta, cursante al folio 19 de este expediente, mediante el cual acordaron que la arrendataria debía hacer entrega material del inmueble de marras, el día 11 de marzo de 2.008, sin dilación alguna.

No obstante, se observa igualmente al folio 20 del expediente que en fecha 11 de marzo de 2.008, las partes suscribieron un nuevo convenimiento de entrega de fecha cierta, mediante el cual acordaron que la arrendataria debía hacer entrega material del inmueble de marras el día 15 de julio de 2.008, sin dilación alguna.

Ahora bien, el incumplimiento de las obligaciones contractuales o legales en las cuales pudiese estar incursa la arrendadora, al vencimiento, bien sea del plazo prefijado en la relación arrendaticia, o el de la prórroga legal, dará lugar a otras acciones distintas a la resolutoria de contrato, toda vez que en el sub iudice, la prórroga legal venció el día 11 de noviembre de 2.007, y como anteriormente se indicó, es en esa oportunidad cuando ocurre la expiración de la locación de comentarios, y frente a ello encuentra este Juzgador, que la presente acción debió establecerse sobre la base de una acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, en virtud del incumplimiento de la arrendataria de las obligaciones contractuales, como lo es la entrega del inmueble por vencimiento del lapso de la prórroga legal, y no le era permitido al accionante de autos, incoar una acción resolutoria, todo lo cual se desprende suficientemente del contenido del contrato locativo accionado, y los convenios de entrega del inmueble, suscritos por los litigantes en fechas 11 de noviembre de 2.007 y 11 de marzo de 2.008. En consecuencia, debe concluirse que la acción que ha debido proponerse es la de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO y no la resolutoria, lo cual se desprende suficientemente del escrito libelar.

Finalmente, y en el mismo orden de ideas, se hace necesario hacer referencia a la decisión de fecha 24 de abril del 2002, emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia con ponencia del Magistrado Dr. Pedro Rondón H., caso Juan José Camacaro Pérez, en la cual se dispuso lo siguiente:

“...En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción incoada por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato.
Por su parte, el demandado confeso sí cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho de la demanda cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el tribunal de la causa, pues éste tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma.
(...)
En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiera percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma. (Lo destacado es de este Tribunal).

Con vista al criterio sostenido por el Máximo Tribunal de la República, resulta evidente que, encontrándonos en presencia de un contrato a “tiempo determinado”, el accionante de autos no ha debido ejercer la acción resolutoria de contrato inquilinario, sino que ha debido intentar una acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, sustentando la misma en la norma contenida en el artículo 1.167 del Código Civil. Razones suficientes para que este Tribunal declare INADMISIBLE la presente demanda. Así se establece.

En abono a lo antes expuesto, en aras de salvaguardar el derecho a la defensa de las partes y a los fines de evitarle a los justiciables y a los órganos de administración de justicia la tramitación innecesaria de procedimientos judiciales equivocados, no cónsonos con las pretensiones reales y efectivas de sus accionantes, se invita a la representación judicial de la parte actora a que revise sus conocimientos en materia inquilinaria o, al menos, se asesore adecuadamente, ya que –por ser una disciplina espacialísima dentro de la rama del derecho civil- no debe ser ejercida con “ligereza” en detrimento de sus propios patrocinantes, lo cual no sólo está reñido con la Ley de Abogados y el Código de Ética Profesional del Abogado, sino que además empaña el buen nombre e imagen de tan digna profesión.

- IV -
- DECISIÓN -
Como consecuencia de todo lo anteriormente expuesto, resulta forzoso para este Órgano Jurisdiccional declarar que las pretensiones accionadas se hacen improcedentes, por cuanto se ha ejercido una acción no acorde con la situación de hecho planteada, lo cual conduce a este Sentenciador a declarar INADMISIBLE la presente demanda. Así se decide.

En virtud de la anterior decisión, este Tribunal considera inoficioso entrar al análisis de las probanzas aportadas a los autos por las partes. Así se acuerda.

- V -
- DISPOSITIVA -
Con fundamento en las consideraciones de hecho y derecho señaladas, este Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio que por acción de resolución de contrato inquilinario, intentara el ciudadano RICARDO JOSÉ SCHOLZ TOVAR, en contra de la ciudadana MARÍA AUXILIADORA SALAZAR DE VALARINO, ambos suficientemente identificados al inicio de este fallo, decide así:

PRIMERO: Se declara INADMISIBLE la demanda que por acción de resolución de contrato inquilinario, intentara el ciudadano RICARDO JOSÉ SCHOLZ TOVAR, en contra de la ciudadana MARÍA AUXILIADORA SALAZAR DE VALARINO.

SEGUNDO: Conforme establece el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte actora al pago de las costas procesales.

TERCERO: Por cuanto la presente decisión se dictó fuera de los lapsos de Ley, se ordena la notificación de las partes, según lo previsto en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil, y cumplida que sea la notificación ordenada, remítase el presente expediente a su Tribunal de origen, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 37 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la Ciudad de Caracas, a los 27 de Julio de 2010. 200º y 151º.

El Juez,

Abg. César A. Mata Rengifo
La Secretaria

Abg. Inés Belisario Gavazut

En esta misma fecha, siendo las 3:16 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria

Abg. Inés Belisario Gavazut

Asunto: AH18-V-2008-000180
CAM/IBG/Lisbeth