TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Caracas, doce (12) de julio de dos mil diez
200º y 151º

ASUNTO N°: AP31-V-2009-000263
PARTE ACTORA: PEDRO NABOR ARCANGEL FERNANDEZ ARAQUE
APODERADA JUDICIAL: MAITE ELENA NÚÑEZ RODRÍGUEZ
PARTE DEMANDADA: HUGO CHIRIBI CASTRO
DEFENSORA JUDICIAL: MARY TORRES
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA DEFINITIVA.-

Se inició el presente procedimiento mediante demanda por DESALOJO, interpuesta por el ciudadano PEDRO NAVOR ARCANGEL FERNANDEZ ARAQUE, venezolano, mayor de edad, domiciliado en Caracas y titular de la Cédula de Identidad No. V- 4.283.963, en carácter de arrendador, asistido por el abogado Fructuoso Colmenares, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 5.341; contra el ciudadano HUGO CHIRIBI CASTRO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No. V- 9.349.497, en carácter de arrendatario.
Expuso el demandante que es propietario de un inmueble constituido por una casa con varios anexos, ubicada en la Parroquia Altagracia, quebrada El Solitario o bajada El Tamarindo, entre las esquinas del Hospital Vargas y San Rafael, Caracas. Que el anexo identificado con el N° A-4, que consta de una (1) habitación, un baño, una sala y una cocina está alquilado al ciudadano HUGO CHIRIBI CASTRO, en base a un contrato otorgado ante la Notaría Pública Décima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 26 de abril de 2005, bajo el No. 44, Tomo 20.
Que es el caso que con motivo del fallecimiento de su padre, JOSÉ DOLORES FERNÁNDEZ ARAQUE, en la ciudad de Mérida, el mes de abril pasado, se encuentra en la necesidad de mudar su residencia y hogar a esta ciudad de Caracas, al inmueble que ocupa el ciudadano HUGO CHIRIBI CASTRO. Que para lograr tal fin es necesario hacer refracciones y reconstrucciones de rigor, dado el mal estado del inmueble, las múltiples filtraciones y deterioro del mismo y la urgencia que tiene de acometer la obra en cuestión; para lo cual tiene la posibilidad de tramitar los respectivos financiamientos que otorga el Estado y los Consejos Comunales para tales fines.
Que por las razones señaladas acude ante este Tribunal para demandar al ciudadano HUGO CHIRIBI CASTRO, para que convenga en la demanda y haga entrega del inmueble arrendado, o a ello sea condenado por el Tribunal. Que sustenta su demanda en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ordinales b) y c) eiusdem.
Que igualmente, en virtud del Parágrafo Segundo del mismo artículo, hace ejercicio de otra acción judicial distinta a las previstas en dicho artículo, la cual demanda a la contraparte, para que convenga o a ello sea condenado por el Tribunal a la “rescisión” en este acto, por franca violación a la cláusula segunda del contrato suscrito, acompañado al libelo. Que violando el contrato, que no permite más inquilinos que su propia persona, cohabita con su madre, dos hermanos y dos hermanas en el pequeño anexo, causando problemas a otros inquilinos y vecinos con el consumo exagerado del recurso del agua, ya escaso en la zona por su irregular suministro.
Señaló que a los fines de demostrar la urgencia que tiene de ocupar y refraccionar el anexo objeto de la demanda, acompaña copia del informe de bomberos, indicativo del mal estado del inmueble y recibo de depósito por habitación que tiene alquilada.
Una vez citado el demandado, compareció al Tribunal y manifestó que no tenía abogado que le representara y que tampoco lo designaría, por lo que de conformidad a lo previsto en el artículo 4 de la Ley de Abogados, se le designó como defensora judicial a la abogada MARY DENIS TORRES, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 87.278, difiriéndose el acto de contestación de la demanda para el quinto (5°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de la notificación de dicha defensora, quien fue debidamente notificada el día 1° de junio de 2010.
En la oportunidad prevista para contestar la demanda, compareció la abogada MARY TORRES y presentó escrito de contestación, en el que alegó que respecto a la relación arrendaticia alegada en el libelo, no tiene objeción alguna y la acepta como cierta debido al carácter evidente que se desprende de las actas.
Que con relación al punto por el cual alega uso indebido, lo niega, rechaza y contradice, toda vez que el uso que se le ha dado al inmueble es el de habitación, y por tanto no se ha alterado el destino del mismo.
Que a este respecto cabe señalar que la actora solicita al tribunal la “rescisión” del contrato de arrendamiento, lo cual no es procedente toda vez que la acción de rescisión sólo opera por lesión a una de las partes por un negocio jurídicamente válido y que es declarado ineficaz, es decir, deja sin efecto dicho contrato para evitar o remediar una lesión que dicho negocio ocasiona. Que es una forma especial o similar de declarar la nulidad de un contrato (artículo 1.350 del Código Civil). Que en este caso, y en el supuesto negado de que su defendido incumpliere una cláusula del contrato de arrendamiento, la acción que le correspondería a quien reclame tal derecho sería la de cumplimiento o la de resolución del contrato.
Que en lo referente al deterioro del inmueble, según se desprende del informe de bomberos, señala al inmueble en su totalidad, es decir, incluye los demás anexos y no específicamente el habitado por su defendido. Que por otro lado, al considerarse estos daños como estructurales del edificio o habitación, éstos debieron ser reparados por el arrendador, es decir, dichas reparaciones son imputables al propietario del inmueble, quien ha incumplido con la obligación de mantener en buenas condiciones el inmueble arrendado, lo que causa un daño irreparable tanto a sus defendidos como a los demás arrendatarios.
Señaló que sin que convalide en todo o en parte el contenido de los puntos mencionados por la parte actora en su libelo de demanda, por no tener constancia de los hechos en ellos narrados, los rechaza, niega y contradice en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho que de ellos pretende deducir.
Analizados los hechos alegados por ambas partes, corresponde a este Juzgado la valoración de los recaudos probatorios consignados por la parte actora para determinar si cumplió con su carga de demostrar los hechos alegados en el libelo, toda vez que la parte demandada le invirtió la carga de la prueba, al negar, rechazar y contradecir los hechos alegados en el libelo, salvo el reconocimiento de la relación arrendaticia. Los medios probatorios consignados con el libelo son los siguientes:
1.- Original de recibo de pago de canon de arrendamiento, de fecha 1° de octubre de 2009, expedido por el ciudadano Rigoberto Gamundi, como arrendador, al ciudadano PEDRO NAVOR FERNÁNDEZ ARAQUE. Dicho recibo emana de una tercera persona que ni siquiera fue mencionada en el libelo, por lo cual no se aprecia como medio de prueba de cualquier hecho controvertido en el proceso.
2.- Copia simple de Oficio identificado DRE: 01319-09, de fecha 25 de septiembre de 2009, dirigido por el Jefe de Área de Placade del Cuerpo de Bomberos del Distrito Capital, al ciudadano FERNÁNDEZ ARAQUE PEDRO ARCÁNGEL. Por cuanto se trata de la copia simple de un documento público administrativo que no fue impugnado por la parte contraria, este Juzgado la tiene como fidedigna, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. De dicho documento se evidencia que le fue comunicado al ciudadano Pedro Arcángel Fernández Araque, que se realizó una inspección en la casa No. 49, Parroquia Altagracia, entre el Hospital Vargas y Avenida Panteón, Callejón Tamarindo, y se observó una estructura de cinco (5) niveles de forma escalonados con una distribución interna de seis (6) apartamentos tipo estudio, construidos con paredes de bloques de arcilla revestidas por ambas caras, piso de cemento pulido, techo placa de tabelones, soportadas con vigas doble T, (se desconoce tipo de fundación), donde se pudo observar desprendimiento del friso de lamimación de la pintura y humedad constante en varios ambientes de la estructura, generado por las fuertes filtraciones por aguas servidas, claras y pluviales, a consecuencia del deterioro de los colectores y tuberías de estos fluidos. Que igualmente se pudo evidenciar grietas verticales y horizontales en paredes, pisos y techos de toda la estructura, aunado al hundimiento progresivo de la losa piso del primer nivel, todo esto a consecuencia del asentamiento progresivo del terreno y que dicha estructura está emplazada cerca de la quebrada El Solitario: situación que genera riesgo alto para los grupos familiares que allí residen. Y finalmente, recomiendan desocupar el inmueble previamente y dirigirse a la Junta Parroquial, Consejo Comunal y otros organismos competentes en la materia con la finalidad de resolver la problemática existente. Este Tribunal aprecia los hechos contenidos en dicho informe con valor de indicio.
3.- Copia simple de una página de documento mediante el cual el ciudadano JOSÉ DOLORES FERNÁNDEZ ARAQUE declara que vende al ciudadano PEDRO NAVOR ARCANGEL FERNÁNDEZ ARAQUE, la casa No. 49 y el terreno que ocupa, ubicada en la Parroquia Altagracia, entre Hospital Vargas y Avenida Panteón, bajada del Tamarindo, Municipio Libertador del Área Metropolitana de Caracas; y una página con Nota de autenticación de la Notaría Pública de Ejido, Estado Mérida. Tanto el documento donde consta supuestamente la operación de compra venta, como la Nota de Autenticación notarial están incompletos, por lo cual este Juzgado no aprecia dicho documento, por haber sido ilegalmente aportado al procedimiento.
Y dentro del lapso probatorio, la apoderada judicial de la parte actora promovió los siguientes medios de prueba:
4.- Recibos de pago de canon de arrendamiento, alegando que de los mismos se puede evidenciar que en estos momentos se encuentra viviendo solo, sin su esposa e hijo, en una habitación alquilada, propiedad del ciudadano RIGOBERTO GAMUNDI, que es por lo que necesita con urgencia el desalojo del anexo que ocupa el ciudadano JORGE HUGO CHIRIBI CASTRO. Con relación a dichos medios probatorios, el Tribunal declara que fueron ilegalmente promovidos, toda vez que emanan de una tercera persona que no fue traída al procedimiento a ratificarlos, por lo cual no es posible establecer ningún hecho controvertido de los mismos. También se observa que la apoderada judicial de la parte demandada pretendió traer nuevos alegatos al expediente, que no fueron expuestos en el libelo, los cuales no pueden tomarse en consideración, toda vez que es con los hechos expuestos en el libelo y en la contestación que se establece el thema decidendum, y aceptar nuevos alegatos fuera de estas oportunidades es atentar contra el derecho a la defensa de la parte que no tiene oportunidad de contradecirlos, por preclusión del lapso en que debía hacerlo. Por tal razón no serán tomados en consideración las alegaciones expuestas en el escrito de promoción de pruebas.
Ahora bien, llama la atención del Tribunal que en dicho escrito de promoción de pruebas, la apoderada judicial de la parte actora afirmó que el inquilino JORGE HUGO CHIRIBI CASTRO incumplió con lo establecido en el contrato de arrendamiento, en su cláusula segunda, “el cual riela en el presente expediente”. No obstante dicha afirmación, el Tribunal observa que dicho contrato no constaba a los autos, porque no fue consignado con el libelo, sino que fue acompañado posteriormente con el escrito de promoción de pruebas, en el que se promovieron los recibos indicados, más no el contrato de arrendamiento que fue consignado en copia simple.
Sin embargo, este Tribunal observa que aun cuando el contrato de arrendamiento no fue consignado con el libelo, la defensora judicial del demandado aceptó como cierto que ambas partes firmaron un contrato de arrendamiento sobre el inmueble identificado, motivo por el cual este Tribunal, por el principio de adquisición de la prueba, apreciará el contrato de arrendamiento consignado durante el lapso probatorio por la parte actora, toda vez que se trata del mismo documento identificado en el libelo de demanda, de conformidad a lo previsto en el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil y del cual derivó la parte actora su pretensión.
Por cuanto se trata de la copia simple de un documento notariado, se le tiene como fidedigna, tomando en consideración que no fue impugnada por la parte contraria, a pesar de que tuvo oportunidad de hacerlo, de conformidad a los principios de control y contradicción de la prueba. Así las cosas, de dicho contrato de arrendamiento se evidencia que fue celebrado entre el ciudadano PEDRO NAVOR FERNÁNDEZ ARAQUE, como arrendador, y HUGO CHIRIBI CASTRO, como arrendatario, afirmando que el primero daba en arrendamiento al segundo, un inmueble de su propiedad identificado como apartamento N° A-4, anexo a la casa No. 49, situada en la dirección antes indicada, autenticado el día 26 de abril de 2005, inserto bajo el No. 44, Tomo 20, con duración de un año fijo (y prorrogable), contado a partir del 30 de abril de 2005 hasta el 30 de abril de 2006.
Ahora bien, en cuanto a los demás hechos alegados en el libelo, negados y rechazados por la defensora judicial de la parte demandada, se observa que el actor expuso que con motivo del fallecimiento de su padre, se encuentra en la necesidad de mudar su residencia y hogar a esta ciudad de Caracas al inmueble que ocupa el ciudadano HUGO CHIRIBI CASTRO y que para lograr tal fin es necesario hacer refracciones y reconstrucciones de rigor dado el mal estado del inmueble, las múltiples filtraciones y deterioro del mismo y la urgencia que tiene de acometer la obra en cuestión.
La demanda fue fundamentada en los literales b) y c) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. El primero (b), establece la posibilidad de que el arrendador demande en desalojo fundamentado en: “…la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.” De los alegatos expuestos en el libelo, lo único que puede interpretarse es que el demandante actualmente tiene su residencia en otro lugar que no es la ciudad de Caracas, aún cuando en el encabezado del libelo manifestó que estaba domiciliado en Caracas.
Lo único que afirmó fue lo siguiente: …”es el caso que don motivo del fallecimiento de mi Padre (sic), JOSE DOLORES FERNANDEZ ARAQUE, en la Ciudad de Merida (sic) el mes de Abril (sic) pasado, me encuentro en la necesidad de mudar mi residencia y hogar a esta ciudad de Caracas, al inmueble señalado”…
Esta afirmación no constituye motivo suficiente para que este Tribunal pueda establecer que el propietario o arrendador tiene la necesidad de desalojar el inmueble para ocuparlo él. Si bien posteriormente pretendió promover pruebas dirigidas a demostrar que estaba viviendo sin su familia alquilado en un inmueble y por ello necesitaba el inmueble arrendado al demandado, éstos constituyen nuevos alegatos expuestos fuera de la oportunidad legalmente determinada para hacerlo, tal como fue declarado previamente. En consecuencia, considera este Juzgado que es improcedente la demanda fundamentada en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En relación al fundamento contenido en el literal c) referido a “Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación”, este Tribunal observa que el único medio probatorio consignado a los autos por la parte actora para demostrar tal hecho es el Informe rendido por el Cuerpo de Bomberos del Distrito Capital, de fecha 25 de septiembre de 2009, el cual sólo arroja un indicio de que para esa fecha el inmueble del cual forma parte el apartamento arrendado presentaba deterioros. Por sí solo dicho informe no es suficiente para demostrar que a la fecha de interposición de la demanda, el anexo “A-4” alquilado al demandado, necesitara reparaciones que hicieran necesaria su desocupación.
En todo caso, las pruebas idóneas para demostrar fehacientemente el hecho alegado eran la experticia y la inspección judicial, y nada hizo al respecto la parte actora, a pesar de que en la oportunidad de contestar la demanda, la defensora judicial de la parte demandada negó, rechazó y contradijo los hechos alegados en el libelo. En consecuencia, de conformidad a lo previsto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, este Juzgado declara la improcedencia de la demanda fundamentada en el ordinal c) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En relación al señalamiento de que en base al Parágrafo Segundo del artículo 34 eiusdem, el actor ejercía una acción judicial distinta a las previstas en dicho artículo, solicitando la rescisión del contrato; por el principio iura novit curia este Juzgado interpreta que la acción que se subsume a los hechos expuestos en el libelo, es el desalojo del inmueble fundamentado en el incumplimiento de una cláusula contractual, pues tal como lo señaló la defensora judicial de la parte demandada, la acción de rescisión de contrato no aplica en el presente caso. Entonces, por el principio procesal indicado, este Juzgado pasará a resolver el punto debatido, por cuanto la acción indicada no es contraria a derecho, de conformidad a lo previsto en el Parágrafo Segundo de la norma indicada.
Alegó el actor que el arrendatario incumplió lo pactado en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, por cuanto el contrato no permite más que al inquilino y éste cohabita con su madre, dos (2) hermanos y dos (2) hermanas en el anexo, causando problemas a otros inquilinos y vecinos con el consumo exagerado de agua; hecho que a su vez fue contradicho por la defensora judicial del demandado, alegando que el único uso que se le ha dado al inmueble es el de habitación, sin haberle dado uso indebido. Y finalmente indicó dicha defensora judicial que por no tener constancia de los hechos narrados por la parte actora en el libelo, los rechazaba, negaba y contradecía en todas y cada una de sus partes.
La cláusula señalada como incumplida estipula lo siguiente: “El apartamento arrendado será destinado por EL ARRENDATARIO para vivienda de él; cualquier cambio de destino que se pretendiera darle al inmueble deberá ser autorizado por EL ARRENDADOR previamente y por escrito.” De los hechos alegados por la parte demandante se infiere que el incumplimiento imputado no se refiere al cambio de uso del inmueble, sino a que el inmueble fue dado en arrendamiento para que sólo el inquilino viviese en él, mientras que éste habita el inmueble con su madre y cuatro hermanos.
En vista de lo pactado contractualmente, es necesario referirse a las disposiciones legales que rigen la materia contractual. Así el artículo 1140 del Código Civil prescribe que todos los contratos, tengan o no denominación especial, están sometidos a las reglas establecidas en el Título III, sin perjuicio de las que se establezcan especialmente los Títulos respectivos para algunos de ellos en particular, en el Código de Comercio sobre las transacciones mercantiles y en las demás leyes especiales. Y el artículo 1.163 del mismo Código establece la presunción general de que una persona ha contratado para sí y para sus herederos y causahabientes, cuando no se ha convenido expresamente en lo contrario, o cuando no resulta así de la naturaleza del contrato.
En el contrato celebrado entre las partes, éstas pactaron expresamente que el inmueble arrendado sería para el uso de vivienda del inquilino, por lo que en este caso no es aplicable la presunción legal de que el mismo arrendó para él y su familia [causahabientes]. De conformidad a lo previsto en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, correspondía a la parte actora probar sus afirmaciones de hecho, pues la defensora judicial las contradijo totalmente. Sin embargo, la parte actora no cumplió con su carga probatoria, demostrando en el proceso su afirmación de que el demandado habita en el inmueble con su madre y cuatro (4) hermanos, mucho menos que ello le cause problemas a otros inquilinos. En consecuencia, se declara improcedente el desalojo accionado, de conformidad a lo previsto en el Parágrafo Segundo del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Con fundamento en las consideraciones expresadas en el presente fallo, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por la autoridad que le confiere la Ley, declara SIN LUGAR la demanda de DESALOJO, interpuesta por el ciudadano PEDRO NAVOR ARCANGEL FERNANDEZ ARAQUE contra el ciudadano HUGO CHIRIBI CASTRO, identificados ut supra.
Se condena en costas a la parte actora, por cuanto resultó totalmente vencida en este proceso, a tenor de lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Por cuanto el presente fallo se dicta dentro del lapso legalmente establecido para dictar la sentencia definitiva, no es necesaria su notificación a las partes.
De acuerdo con lo dispuesto en los Artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil, publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada a los doce (12) días del mes de julio de dos mil diez, en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.
LA JUEZA TITULAR,

ZOBEIDA ROMERO ZARZALEJO
LA SECRETARIA TITULAR,

VIOLETA RICO CHAYEB

En esta misma fecha, y siendo las (8:40) horas de la mañana, se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA TITULAR,