TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Caracas, quince de julio de dos mil diez
200º y 151º

EXPEDIENTE No.: AP31-V-2010-000031
PARTE ACTORA: JUAN MARTIN ALEGRIA AYERDI
APODERADO JUDICIAL: ALBINO FERRERAS GARZA, JULIO CÉSAR PÉREZ PALELLA y CLAUDIO TOROLA
PARTE DEMANDADA: MIMBRES MIS ENCANTOS, S.R.L.
APODERADOS JUDICIALES: JAIME A. ESPINOZA A. y CIRO MEDINA MARIANI
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL
SENTENCIA: DEFINITIVA.

Se inició el presente procedimiento mediante libelo de demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por vencimiento de la prórroga legal, presentado por los abogados Albino Ferreras Garza, Julio César Pérez Palella y Claudio Turolo, actuando como apoderados judiciales del arrendador, ciudadano JUAN MARTÍN ALEGRIA AYERDI, venezolano, mayor de edad, domiciliado en Caracas, Distrito Capital y titular de la Cédula de Identidad número V- 6.333.849, contra la sociedad mercantil MIMBRES MIS ENCANTOS, S.R.L., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, bajo el No. 42, Tomo 223, del 28 de octubre de 1980, en carácter de arrendatario.
Luego de cumplirse los trámites de citación de la parte demandada, compareció el ciudadano MANUEL BAPTISTA DE NOBREGA, titular de la Cédula de Identidad No. V- 14.485.648, en carácter de representante legal de MIMBRES MIS ENCANTOS, S.R.L., asistido por el abogado Ciro Medina Mariano, y presentó escrito de contestación de la demanda.
Al respecto se observa que dicha actuación fue realizada el primer día de despacho siguiente al día en que la Secretaria del Tribunal dejó constancia en el expediente, de haberse trasladado al local arrendado y realizó el complemento de la citación, tal como se le había ordenado, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En base a ello, este Juzgado dejó transcurrir íntegramente el término previsto para contestar la demanda, que correspondía al segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de la actuación de la Secretaria, y el día quince (15) de junio de 2010, dictó auto señalando a las partes que ese día mismo día comenzaba el lapso para la promoción y evacuación de pruebas en la causa, de conformidad a lo previsto en el artículo 899 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de no causar confusiones en cuanto a los lapsos subsiguientes.
Ahora bien, aún cuando el demandado no compareció a contestar la demanda al segundo (2°) día de despacho siguiente a la actuación antes referida, sino que lo hizo el primer día, este Juzgado tomará en consideración el escrito presentado, toda vez que dicha actuación anticipada no causó perjuicios a la parte actora y a ambas partes les interesa que se establezca la verdad de los hechos discutidos y qué mejor manera de hacerlo si se toman en consideración los argumentos de ambas partes, para posteriormente analizar las pruebas promovidas para probarlos, en el ejercicio de su derecho a la defensa. Así se declara.
En el libelo, los apoderados judiciales de la parte actora manifestaron en el libelo los siguientes hechos:
Que consta en instrumento privado que acompaña al libelo y que oponen a la parte demandada, que su representado suscribió contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la demandada, sobre el inmueble distinguido como local B del edificio VICTORIA, situado en la calle San Ignacio de Loyola, Chacao, Municipio Chacao del Estado Miranda.
Que en la cláusula tercera del contrato quedó estipulado que sería por un período de un (1) año, prorrogable automáticamente por períodos iguales consecutivos y que su vigencia iniciaría el 1° de marzo de 2000; y que si era voluntad de alguna de las partes no prorrogar el contrato, debían manifestarlo con por lo menos sesenta (60) días de anticipación a la fecha de su vencimiento o de la respectiva prórroga.
Que el canon de arrendamiento establecido es el equivalente en la actualidad a la cantidad de doscientos sesenta y nueve bolívares con noventa y ocho céntimos (Bs. 269,98).
Que el 31 de octubre de 2005, su representado manifestó temporáneamente y en forma auténtica, su voluntad de no renovar los contratos de arrendamiento existentes sobre los inmuebles constituidos por los locales B y C, mediante notificación judicial evacuada por el Juzgado Vigésimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, la cual acompaña.
Que en dicha notificación se le señaló expresamente al arrendatario que podía acogerse a la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como en efecto ocurrió.
Que la prórroga legal venció el 1° de marzo de 2008, pasados dos (2) años, de conformidad a lo previsto en el literal c) del artículo referido, correspondiente a las relaciones arrendaticias con duración superior a cinco (5) años e inferiores a diez (10).
Que el 16 de septiembre de 2008, se demandó a la sociedad mercantil MIMBRES MIS ENCANTOS, S.R.L., por cumplimiento de los contratos de arrendamiento suscritos sobre los locales B y C en comento, cuyas prórrogas legales estaban vencidas, acumulando ambas pretensiones en un mismo libelo de demanda, de conformidad con el artículo 77 del Código de Procedimiento Civil y el 29 de septiembre de 2008, el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas declaró inadmisible la demanda por inepta acumulación de pretensiones fundamentado en que el cumplimiento de ambos contratos debía demandarse separadamente.
Que a pesar de lo anterior y de las múltiples gestiones amigables, habiendo ya finalizado la relación arrendaticia, el demandado no ha hecho entrega del inmueble, libre de personas y cosas, conforme a su obligación legal y contractual, manteniendo la ocupación del inmueble propiedad de su representado, sin causa jurídica alguna que lo justifique.
Que en base a los fundamentos de hecho expuestos en el libelo, en nombre del ciudadano JUAN MARTÍN ALEGRÍA AYERDI, conforme a lo establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, demandan a MIMBRES MIS ENCANTOS, S.R.L., en las personas de su Presidente y/o Director General, ciudadanos LEILA ESTHER NAVARRO MENDOZA y MANUEL BAPTISTA DE NOBREGA, respectivamente, para que sea condenada al cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble, cuyo plazo de prórroga legal venció.
Por su parte, al contestar la demanda, el representante legal de la parte demandada comenzó negando y rechazando categóricamente tanto los hechos como el derecho invocado por la actora, por ser inadmisible la acción intentada.
Seguidamente señaló que su representada celebró un contrato de arrendamiento privado con el ciudadano JUAN MARTÍN ALEGRÍA AYERDI, por el local B, pero que tal contrato fue el segundo que suscribió con el propietario del inmueble, ya que es arrendatario del inmueble desde el 1° de enero de 1981, tal como consta en contrato de arrendamiento privado suscrito con la ciudadana AGUSTINA ALCORTA DE URRESTI, titular de la Cédula de Identidad No. V- 5.595.819, quien representaba al propietario del inmueble, por lo que tiene un tiempo efectivo en el inmueble de más de veintinueve (29) años.
Señaló que también es inquilino de otros inmuebles en el edificio Victoria, por los cuales está siendo demandado igualmente.
Que durante esos veintinueve (29) años ha sostenido varias conversaciones con el propietario y varios de sus representantes para la adquisición de los inmuebles, como la oferta hecha por el abogado Alberto Suzin el 9 de agosto de 1993, que acompaña en copia simple, o la tabla de precios sugeridos que les hizo llegar tiempo después la sociedad mercantil CORPORACIÓN LÓGICA, C.A., que acompaña en copia simple; pero que tales negociaciones han llegado a nada, ya que el propietario del inmueble, ciudadano JUAN MARTÍN ALEGRÍA AYERDI, aspira precios nuevos del inmueble y la edificación tiene por lo menos cuarenta (40) años de construido, aunado al hecho de que el propietario reside fuera del país y el cambio constante de representantes y apoderados, han dificultado las negociaciones tendientes a la adquisición de los inmuebles.
Que los arrendatarios del Edificio Victoria constituyeron una Organización Comunitaria de Vivienda, denominada O.C.V. VICTORIA, ante la Oficina Principal de Registro Público del Estado Miranda, el 21 de junio de 2006, bajo el No, 26, folios 122-125, Tomo 1, Protocolo Segundo del año 2006, acompañado en copia simple, para promocionar y desarrollar la eficacia de la acción grupal para la solución de problemas comunes, consolidando las bases de información sobre proyectos y programas, a los fines de una adecuada planificación y toma de decisiones, concentrado en la adquisición de los inmuebles que habitan desde hace décadas y a la defensa de sus derechos como inquilinos, ya que entre otras cosas, se han visto en la obligación de consignar ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio, ante la negativa del propietario en recibirles los cánones de arrendamiento, en clara demostración de sus intenciones de hacerlos caer en mora, así como todo lo referente a la manutención de áreas comunes y servicios del edificio, ante la ausencia del propietario.
Que pese a que la parte actora está en conocimiento del tiempo que tiene en el inmueble como arrendatario, intenta vulnerar sus derechos con la presente acción. Que si ocupa el inmueble desde hace casi treinta (30) años, y de conformidad con el literal d) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le corresponderían tres (3) años de prórroga legal y como erróneamente puntualiza la actora.
Señaló que el 5 de octubre de 2006, el Alcalde del Distrito Metropolitano de Caracas, decretó la adquisición forzosa para la ejecución del proyecto de la Alcaldía Metropolitana de Caracas, “Dotación de Viviendas para las familias que habitan en condición de arrendatarios en inmuebles ubicados en el Área Metropolitana de Caracas”.
Que dicho Decreto se publicó el 26 de octubre de 2006 y su notificación se realizó el 2 de noviembre de 2006, en el periódico Últimas Noticias; y que abarca todo el inmueble, ya que identifica la extensión de terreno y la edificación sobre ella construida denominado Edificio Victoria.
Que cuando fueron notificados de la expropiación del inmueble por utilidad pública, por la Alcaldía Metropolitana de Caracas, se esforzaron para comunicarse con el propietario del inmueble y tratar el tema, pero fueron infructuosos, ya que tienen conocimiento de que el propietario reside en España, y a pesar de tratar el tema con uno de sus apoderados, no les ha dado respuesta concreta en cuanto a las negociaciones con el ente expropiador, recibiendo por el contrario, las demandas de desocupación de varios de los apartamentos y locales del Edificio Victoria.
Que en visitas que han realizado a la Consultoría Jurídica de la Alcaldía Metropolitana de Caracas, se les ha señalado que la negociación con el ente expropiador se ha retrasado debido a la transferencia de competencias que experimenta la Alcaldía Metropolitana de Caracas con el recién creado Gobierno del Distrito Capital, según la Ley Especial del Régimen para el Distrito Metropolitano de Caracas.
Que a su juicio la acción propuesta es inadmisible, ya que desvirtuaría el propósito del decreto, ya que los arrendatarios del Edificio Victoria tienen en promedio, treinta (30) años residiendo en el inmueble y el proyecto de Dotación de Vivienda para las Familias que habitan en condición de arrendatarios en inmuebles ubicados en el Área Metropolitana de Caracas, fue especialmente diseñado para las familias y personas que se encuentran en situación de arrendatarios en inmuebles que hayan sido construidos antes del 2 de enero de 1987 y por más de diez (10) años, requisito éste que se encuentra lleno con creces, amén de estar, al menos intentando, vulnerar sus derechos como arrendatario, ya que es inquilino del inmueble hace casi treinta (30) años, por lo que la acción propuesta es inadmisible de conformidad con lo señalado en el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Expuestos los hechos expresados por ambas partes, este Juzgado declara que con relación al señalamiento de que la Alcaldía Metropolitana de Caracas decretó la adquisición forzosa del edificio donde está ubicado el local comercial arrendado a la sociedad mercantil demandada, tal como lo reconoce su representante legal, dicho edificio no es propiedad de dicha Alcaldía o del hoy Gobierno del Distrito Capital, tal como se evidencia igualmente de la copia certificada promovida por el apoderado judicial de la parte actora, expedida el 11 de enero de 2010 por el Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda, el 11 de enero de 2010, del documento mediante el cual el demandante, ciudadano JUAN MARTIN ALEGRIA AYERDI, adquirió dicho edificio, protocolizado el 2 de agosto de 1993, bajo el No. 40, Tomo 9, protocolo Primero.
Así las cosas, la controversia ha quedado planteada en los siguientes términos: La parte actora accionó el cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes por tiempo determinado, con vigencia desde el 1° de marzo de 2000, por vencimiento de la prórroga legal que le correspondía al demandado, de dos (2) años, de conformidad a la notificación judicial que se le realizó previamente, de que no le sería renovado más el contrato; mientras que la parte demandada reconoció el contrato de arrendamiento referido, agregando que la relación arrendaticia tiene una duración de casi treinta (30) años, ya que previamente había celebrado un primer contrato de arrendamiento sobre el mismo inmueble, con la administradora del mismo; por lo que en todo caso la prórroga legal sería de tres (3) años y no de dos (2) como lo afirmó la parte actora en el libelo, por lo que la demanda sería inadmisible, conforme a lo dispuesto en el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En consecuencia, no es necesario analizar los recaudos probatorios consignados por la parte actora, referidos al contrato de arrendamiento referido en el libelo y reconocido por la parte demandada y a la notificación judicial que la parte actora alegó haberle realizado al arrendatario. En consecuencia, no constituye un hecho controvertido que las partes están vinculadas por un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, pues lo controvertido es el lapso de duración de la prórroga legal que le corresponde al demandado.
Al respecto, la parte demandada alegó que era arrendatario del inmueble desde el 1° de enero de 1981, tal como consta de contrato de arrendamiento suscrito con la ciudadana AGUSTINA ALCORTA DE URRESTI, quien representaba al propietario del inmueble.
Como éste constituye un hecho nuevo alegado por la parte demandada, le correspondía probarlo, en principio. Al respecto señaló que acompañaba en copia simple al presente escrito, marcado con la letra “A” y su original lo presentaba “ad effectum videndi”, y que oponía a la parte actora a los fines de su reconocimiento. Ahora bien, en la oportunidad de contestar la demanda, el demandado no consignó el contrato referido, ni tampoco lo hizo durante el lapso probatorio, a pesar de que en su escrito insistió en la misma identificación de la arrendadora, pero esta vez indicando que el contrato era de fecha 1° de abril de 1983.
Sin embargo, constata el Tribunal que la parte demandada sí consignó copia simple de un contrato de arrendamiento sobre el local “B” del edificio Victoria, situado en la calle San Ignacio de Loyola, Chacao, de fecha 1° de enero de 1981, en el que aparece como arrendador el Dr. Adrián Hardy Pesquera y como arrendataria la sociedad mercantil MIMBRES MIS ENCANTOS, S.R.L.
A pesar de que la parte demandada consignó dicho recaudo en copia simple y manifestó haberlo celebrado con otra persona, este Juzgado observa que en la oportunidad de promover pruebas, el apoderado judicial de la parte actora manifestó expresamente que actuando en virtud del principio de celeridad y lealtad procesal, reconocía dicho contrato como emanado de quien en su momento, con probabilidad pudo haber sido la representante del anterior propietario del Edificio Victoria, el cual pasó a manos de su representado el 30 de junio de 1992. Manifestó que no conocía las circunstancia en que se firmó dicho convenio, el cual le dio inicio a la relación arrendaticia mucho antes de que su representado se convirtiera en el propietario.
En base a dicho reconocimiento expreso, que este Juzgado tiene por cierto el hecho alegado por el demandado, en el sentido de que es arrendatario del local comercial identificado, desde el 1° de enero de 1981, es decir que tiene una duración mayor a diez (10) años. En consecuencia, le correspondían tres (3) años de lapso de prórroga legal, tal como lo alegó el representante legal de la arrendataria al contestar la demanda.
Ahora bien, del segundo contrato firmado por las partes, se desprende que éstas expresaron su voluntad de mantener la relación arrendaticia a tiempo determinado, por el período de un año que comenzó a computarse a partir del 1° de marzo de 2000, con prórrogas automáticas por igual período, a menos que una de las partes notificase a la otra, con por lo menos sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del lapso fijo o de cualquiera de sus prórrogas.
La parte demandada admitió que le fue notificado el día 31 de octubre de 2005 que no le sería renovado el contrato, por lo cual el mismo venció el día 1° de marzo de 2006, comenzando a correr posteriormente el lapso de la prórroga legal hasta el 1° de marzo de 2009.
La parte demandada alegó que de conformidad al artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios la demanda era inadmisible, sin embargo este Juzgado constata que la situación de hecho establecida en este procedimiento no se subsume dentro del supuesto jurídico contenido en el artículo invocado, ya que la demanda fue admitida el día 15 de enero de 2010, cuando ya había vencido el lapso de la prórroga legal que correspondía a la sociedad mercantil demandada.
Así las cosas, estando en presencia de una relación arrendaticia a tiempo determinado que venció el 1° de marzo de 2006, que su no prórroga fue notificada debidamente a la arrendataria, que el lapso de la prórroga legal estaba vencido a la fecha de interposición de la demanda y que el demandado admitió que aún continúa ocupando el inmueble, resulta menester para este Tribunal declarar la procedencia de la demanda interpuesta.
Con fundamento en las anteriores consideraciones, administrando justicia, en nombre de la República y por la autoridad que le confiere la Ley, este Juzgado declara CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por vencimiento de la prórroga legal interpuso el ciudadano JUAN MARTÍN ALEGRÍA AYERDI contra la sociedad mercantil MIMBRES MIS ENCANTOS, S.R.L. Se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora el local comercial “B”, donde funciona el comercio Peluquería Leylesther Style, ubicado en el edificio VICTORIA, situado en la calle San Ignacio de Loyola, Municipio Chacao del Estado Miranda.
Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en el presente procedimiento, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Por cuanto el presente fallo se publica en el término de diferimiento fijado previamente por este Tribunal, no es necesaria su notificación a las partes.
De conformidad con lo dispuesto en los Artículos 247 y 248 eiusdem, publíquese y regístrese la presente sentencia.
Dada, firmada y sellada a los quince (15) días del mes de julio de dos mil diez, en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.
LA JUEZA TITULAR,

ZOBEIDA ROMERO ZARZALEJO
LA SECRETARIA TITULAR,

VIOLETA RICO CHAYEB

En esta misma fecha, y siendo las (2:30) horas de la tarde, se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA TITULAR,