TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Caracas, veintiséis (26) de julio de dos mil diez
200º y 151º

PARTE ACTORA: OLGA SÁNCHEZ MORRISON
APODERADO JUDICIAL: JOSÉ P. SALCEDO VIVAS
PARTE DEMANDADA: MANUEL LARRAÑAGA FUENTES
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL.
SENTENCIA: INTERLOCUTORIA CON FUERZA DE DEFINITIVA.-

Visto el anterior libelo de demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL, presentado por el abogado José P. Salcedo Vivas, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 21.612, actuando como apoderado judicial de la ciudadana OLGA SÁNCHEZ MORRISON, titular de la Cédula de Identidad N° V- 2.990.073, en carácter de arrendadora, contra el ciudadano MANUEL LARRAÑAGA FUENTES, titular de la Cédula de Identidad No. V- 3.188.643, en calidad de arrendatario.
La demanda fue fundamentada en que ambas partes suscribieron un contrato de arrendamiento sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno distinguida con el No 215 y una casa quinta sobre ésta construida, ubicada en la calle Santa Sofía Norte, urbanización Santa Sofía, El Cafetal, jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, el 18 de abril de 2001.
Que consta en el contrato que las partes convinieron que “su duración sería de un año contado a partir del primero de mayo del año 2001, prorrogable por igual período de un año si el arrendador notificaba a la arrendataria, con 90 días de anticipación su voluntad de continuar. (Cláusula Segunda).”
Que el 20 de noviembre de 2007, la ciudadana OLGA SÁNCHEZ MORRISON, comunicó al ciudadano MANUEL LARRAÑAGA FUENTES, el interés de vender el inmueble arrendado, por si estaba interesado que manifestase su interés, “de caso contrario, no prorrogar el contrato de arrendamiento”.
Que el 4 de diciembre de 2007, el arrendatario le comunicó a la ciudadana OLGA SÁNCHEZ MORRISON, que no estaba interesado en adquirir el inmueble y a su vez le comunicó que se acogería a la prórroga legal, que empezaba a correr el primero de mayo de 2007 y finalizaba el primero de mayo de 2010.
Que es el caso, que el arrendatario ha incumplido la obligación de entregar el inmueble, libre de bienes y personas, tal como lo prometió en comunicación del 4 de diciembre de 2008, “donde hizo uso del derecho de preferencia el cual se agotó el primero de mayo del año 2010”, incumpliendo así el contrato de arrendamiento y violando expresamente el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que por las razones expuestas, ocurre a demandar al ciudadano MANUEL LARRAÑAGA FUENTES, para que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal a entregar el inmueble arrendado, libre de bienes y personas, por vencimiento de la prórroga legal (artículo 39 LAI); y al pago de una cantidad de dinero, por concepto de cláusula penal, por cada día que ocupe el inmueble o pase sin hacer entrega del mismo, hasta que entregue el inmueble o así lo condene el Tribunal, de conformidad al artículo 28 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y la cláusula décima segunda del contrato de arrendamiento.
Finalmente solicitó que se decrete la medida de secuestro contemplada en el artículo 39 eiusdem, por cuanto existe la comunicación del arrendatario del 4 de diciembre de 2007, donde expresamente se acoge a la prórroga legal, que feneció el primero de mayo del año 2010.
Este órgano jurisdiccional pasa a analizar los presupuestos procesales necesarios para pronunciarse sobre la admisión de la demanda.
Según lo dispuesto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, sólo le es dable al Juez, in limine litis, verificar que la demanda no sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de ley, correspondiendo a la parte accionada, en la contestación de la demanda controlar que se hayan cumplido otros presupuestos procesales, como es el caso de que los instrumentos fundamentales se hubiesen acompañado con el libelo, de la forma establecida en la ley.
Sin embargo, para el caso que nos ocupa, referido al cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, del artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se interpreta que el Juez debe analizar no sólo las afirmaciones de la parte actora, sino también los recaudos que presente para la admisión de la demanda, y según la presunción de buen derecho que éstos le merezcan, admitir la misma. Ello se evidencia, cuando el artículo indicado expresa lo siguiente:
“La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.” (Subrayados del Tribunal).

Por su parte el artículo 41 eiusdem dispone lo siguiente:

“Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante si se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales.” (Subrayado del Tribunal).

No menos importante para la presente decisión es el contenido del artículo 7 de la misma Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que prevé que los derechos que dicha ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables; siendo nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.
Del artículo 39 ut supra señalado se infiere que el Juez previamente debe realizar una labor cognoscitiva de los recaudos aportados por la parte actora con el libelo, que al menos le hagan presumir que se estaba ante la existencia de un contrato a tiempo determinado que ya finalizó, así como el lapso que por prórroga legal correspondía al arrendatario, para así poder determinar lo establecido en el mencionado artículo 41; sin perjuicio de que dichas presunciones posteriormente sean desvirtuadas por la parte accionada al ejercer su derecho a la defensa, pues el Juez no realiza un juicio previo de certeza, pero sí de verosimilitud.
Ello es así por cuanto para el decreto de las medidas cautelares en general, debe el Juez determinar previamente si están probados los requisitos previstos en el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil; mientras que en la norma transcrita ut supra, no se requiere pronunciamiento sobre la satisfacción de dichos presupuestos procesales para decretar la medida de secuestro, pues se entiende que si el Juez admitió la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento es porque previamente verificó que de los instrumentos fundamentales consignados por la parte actora, efectivamente se desprende que las partes están vinculadas por un contrato de arrendamiento a tiempo determinado y que la prórroga legal concedida al arrendatario ya se encuentra vencida.
Es por ello que dicha norma ordena al Juez decretar la medida de secuestro, bastando que la prórroga legal esté vencida y que el arrendador haya afirmado en el libelo que el arrendatario no cumplió su obligación de entregar el inmueble, requisitos revisables para pronunciarse sobre la admisión de la demanda.
Ahora bien, de la revisión del contrato de arrendamiento consignado en original por el apoderado judicial de la parte actora se evidencia que en la cláusula segunda, las partes establecieron que su duración sería de un (1) año, contado a partir del 1° de mayo de 2001. De su redacción se observa que el contrato fue celebrado por un lapso fijo de un (1) año.
De los hechos afirmados en el libelo y de la redacción de la referida cláusula se observa que ese contrato autenticado el 18 de abril de 2001, se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, luego del vencimiento del año fijo pactado, el transcurso del lapso de la prórroga legal que para aquel entonces le correspondía al arrendatario, y el posterior seguimiento de la relación arrendaticia, con el consentimiento de la arrendadora.
La parte actora no consignó cualquier otro contrato de arrendamiento del cual se pueda constatar que la relación arrendaticia, por voluntad expresa de ambas partes, fue convertida nuevamente a tiempo determinado, pues si bien el apoderado de la parte actora se refirió a una voluntad unilateral expresada por el arrendatario, en comunicación de fecha 4 de diciembre de 2007, no es éste el acuerdo cuyo cumplimiento se accionó ante este Tribunal, sino que la demanda se fundamentó en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que presupone la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado y por ello impone el decreto de la medida de secuestro luego de la admisión de la demanda.
Entonces, estando aparentemente en presencia de un contrato de arrendamiento por tiempo indeterminado, no es procedente la admisión de una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, ya que si no hay tiempo de determinación del contrato, tampoco puede haber prórroga legal que computar, correspondiendo a la arrendadora demandar a su arrendatario sólo por las causales y/o supuestos contenidos en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En consecuencia, se declara INADMISIBLE la demanda que por VENCIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL, interpuso la ciudadana OLGA SÁNCHEZ MORRISON contra el ciudadano MANUEL LARRAÑAGA FUENTES, por ser contraria a lo dispuesto en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
No hay condenatoria en costas, dada la naturaleza de la decisión. Publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiséis (26) días del mes de julio de dos mil diez. Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.
LA JUEZ TITULAR,

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ZOBEIDA ROMERO ZARZALEJO.
LA SECRETARIA TITULAR,

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Abg. VIOLETA RICO CHAYEB.

En la misma fecha, siendo las (8:50) de la mañana, se registró y publicó la anterior decisión.
LA SECRETARIA TITULAR,