TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Caracas, ocho de julio de dos mil diez
200º y 151º

EXPEDIENTE No.: AP31-V-2009-001670
PARTE ACTORA: FANNY MALDONADO
APODERADO JUDICIAL: ÁNGEL MARÍA PAREDES
PARTE DEMANDADA: AIDA JUSTA NAZOA DE FERNÁNDEZ
APODERADAS JUDICIALES: ILVA LÓPEZ BALZA, MIRIAM ELENA GALLEGOS y MARÍA TERESA SÁNCHEZ CORDERO
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL
SENTENCIA: DEFINITIVA.-

Se inició el presente procedimiento mediante libelo de demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por vencimiento de la prórroga legal, interpuesta por la abogada FANNY MALDONADO, titular de la Cédula de Identidad No. 1.720.129 e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 4.873, actuando en nombre propio como arrendadora; contra la ciudadana AIDA JUSTA NAZOA DE FERNÁNDEZ, titular de la Cédula de Identidad No. 954.459, en carácter de arrendataria.
Admitida la demanda mediante auto dictado el 9 de junio de 2009, se ordenó la citación de la parte demandada, quien no pudo ser citada personalmente, por lo que a petición de la parte actora se acordó su citación mediante carteles, de conformidad a lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. Cumplidas las formalidades previstas en dicho artículo, sin que la parte demandada se presentase al Tribunal, previa solicitud de la parte actora, se designó a la parte demandada un defensor judicial, quien aceptó el cargo y prestó el juramento de ley.
Luego de ordenarse la citación de defensor judicial, mediante auto dictado el cuatro de junio de 2010, compareció a la causa la abogada Ilva López Balza y se dio por citada en nombre de la demandada, consignando original de poder judicial que le fue otorgado a ella y a las abogadas Miriam Elena Gallegos y María Teresa Sánchez Cordero, ante Notaría Pública, el 4 de marzo de 2009, del cual se observa que les fue conferida la facultad de darse por citadas.
En la oportunidad prevista para contestar la demanda, la misma abogada presentó escrito en el cual solicitó como punto previo la nulidad de la acción, promovió cuestiones previas, alegó la falta de cualidad del la parte actora para intentar o sostener el juicio y finalmente contestó al fondo de la demanda.
El 15 de junio de 2010, compareció el apoderado judicial de la parte actora y consignó escrito mediante el cual contestó la cuestiones previas y ratificó el valor probatorio de la notificación anexa a la demanda. Posteriormente promovió prueba documental, admitida por el Tribunal.
El día 21 de junio de 2010, la apoderada judicial de la parte demandada presentó diligencia mediante la cual indicó que pedía nuevamente al Tribunal que desestimara y en consecuencia declarase la nulidad de la supuesta notificación en la cual fundamenta la acción la demandante. Posteriormente promovió pruebas documentales, admitidas por el Tribunal mediante auto dictado el 21 de junio de 2010.
Vencidos los trámites de sustanciación de la presente causa, corresponde a este Tribunal dictar la sentencia respectiva, lo cual se hace bajo las siguientes consideraciones:
DE LOS ALEGATOS EXPUESTOS EN EL LIBELO DE DEMANDA.-
La parte actora, abogada FANNY MALDONADO afirmó en el libelo que el 28 de febrero de 1998 suscribió el contrato de arrendamiento que acompaña, con la ciudadana AIDA JUSTA NAZOA DE FERNÁNDEZ, sobre la planta alta de la casa quinta ADELAIDA, situada en la calle Caracas, Urbanización Horizonte, Distrito Sucre del Estado Miranda.
Que en la cláusula cuarta del contrato se estipuló que el tiempo de duración sería de un año fijo, prorrogable por períodos iguales y que dicho contrato entró en vigencia el 1° de noviembre de 1998.
Que decidió no continuar prorrogando el contrato y el 1° de diciembre de 2005, la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Estado Miranda del Distrito Metropolitano de Caracas, atendiendo a su solicitud, se trasladó y constituyó en el inmueble y dirección indicada y le notificó a la ciudadana AIDA JUSTA NAZOA DE FERNÁNDEZ, que el contrato de arrendamiento referido vencía el 1° de marzo de 2006 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios entraba en vigencia.
Que dicha prórroga venció el 1° de marzo de 2009 y sin embargo, la arrendataria no ha entregado el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, incumpliendo el mismo.
Que por las razones expuestas comparece ante este Tribunal para demandar a la ciudadana AIDA JUSTA NAZOA DE FERNÁNDEZ, en carácter de arrendataria del inmueble, para que convenga en entregarlo desocupado de bienes muebles, o en su defecto a ello sea condenada por el Tribunal.
Señaló que aclaraba que la presente acción es por cumplimiento del contrato de arrendamiento de marras y que fundamentaba la demanda en los artículos 1.160 y 1.167 del Código Civil y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
DE LAS DEFENSAS OPUESTAS POR LA ACCIONADA.-
Por su parte, la apoderada judicial de la parte demandada, señaló lo siguiente:
“Como punto previo, solicito a este digno tribunal se sirva declarar la Nulidad de la presente acción, por cuanto la misma estaba basada en los siguientes hechos (sic)
PRIMERO: está basada en un documento inexistente, ya que la ciudadana Fanny Maldonado en su confuso libelo de demanda habla de una supuesta Notificación realizada a mi mandante, por el Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area (sic) Metropolitana de Caracas, sin señalar la fecha en que la misma fue hecha. (sic) y la cual no riela en ninguno de los folios del expediente, (sic)
SEGUNDO: Dicha ciudadana, acompaña a su escrito con una copia de una actuación realizada por (sic) ante una Notaría Pública, en la cual, en primer lugar la ciudadana FANNY MALDONADO, se identifica como ARRENDATARIA DEL INMUEBLE (sic), afirmación esta (sic) que convalida la misma notaría, lo que la hace nula de toda nulidad, ya que un arrendatario no puede en todo (sic) forma de derecho, notificarle a un inquilino que no le renovará el contrato de arrendamiento, ya que dicha notificación es totalmente contraria a derecho.
Por lo anterior y por cuanto la pretensión ejercida no tiene ningún asidero legal, es lo que me lleva a solicitar a este tribunal la Nulidad de la Acción y así pido sea declarado en la definitiva.-“

Con relación a dicha solicitud este Juzgado observa que las solicitudes de nulidad ejercidas por las partes deben estar referidas a las actuaciones que haya realizado el órgano jurisdiccional en menoscabo del derecho a la defensa o al debido proceso garantizados constitucionalmente a los justiciables, y en el presente caso no se ataca alguna actuación de las realizadas en esta causa.
Solicita la apoderada judicial de la parte demandada que se declare la “Nulidad de la Acción”, en base a los alegatos contenidos en una de las pruebas documentales consignadas por la parte actora y en libelo mismo, aspectos que deben ser precisados por el Tribunal cuando establezca el thema decidendum y la apreciación y valoración de las pruebas aportadas válidamente por cada parte al proceso, más en ningún caso constituyen motivo de declaratoria de “Nulidad de la Acción”, institución por demás inexistente en Derecho, pues en todo caso lo que podría declararse al interponerse una demanda o en cualquier estado o grado del proceso es su inadmisibilidad, por ser contraria al orden público, a las buenas costumbre o a alguna disposición expresa de ley, en interpretación de lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil; o también declararse la nulidad de cualquier actuación judicial, porque no se llevó a cabo de conformidad a lo previsto legalmente, causando indefensión a los justiciables.
Visto que la anterior solicitud no está fundamentada en cualquiera de estos aspectos, se declara improcedente.
DE LA PROMOCIÓN DE CUESTIONES PREVIAS.-
Señaló la apoderada judicial de la parte demandada que en el libelo de demanda está claramente determinado el siguiente defecto de forma determinado en el artículo 340 ordinal 4° (sic). Posteriormente transcribió el ordinal 1°, señalando que en la presente demanda la parte actora no señala el carácter con que actúa, ni la cualidad que tiene para ejercer la acción.
Seguidamente transcribió el ordinal 4°: “El objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble”. Señaló que en el presente caso la parte actora no determinó todas las características del inmueble; y que siendo el referido apartamento el objeto de la demanda no se cumplió con los requisitos del artículo 340 citado, referido a la determinación de los linderos del inmueble.
Igualmente fue alegado el defecto de forma, fundamentado en el ordinal 5° del artículo 340, referido a la expresión de los fundamentos de derecho en que se basa la pretensión, con las pertinentes conclusiones. Alegó que la ciudadana Fanny Maldonado no señala en forma clara y precisa cuáles son los fundamentos de derecho y las respectivas conclusiones en que fundamenta su pretensión.
Que tampoco llena el requisito establecido en el numeral 6° en lo que respecta a los instrumentos de los cuales se deriva el derecho deducido, que la misma no acompañó ningún titulo o documento que la haga poseedora del derecho que reclama.
Promovió la cuestión previa contenida en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, fundamentada en que cursa ante el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, demanda por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, incoada contra los ciudadanos TIBOR MICHAEL RAMBOW FALCÓN, quien era el propietario del inmueble para el momento de la celebración del contrato de arrendamiento y EMILIO DANIEL BEYLONE GONZÁLEZ, persona ésta a quien le venden el inmueble sin que se le hubiese ofrecido a su mandante, tal como se evidencia de copia certificada de dicha causa y que acompaña en (39) folios útiles, ventilada en el referido Tribunal bajo el No. AN16-M-2006-000034.
Señaló que en el presente juicio en que se pretende la entrega del inmueble por vencimiento de la prórroga legal debe quedar en suspenso hasta tanto se resuelva mediante sentencia definitivamente firme el juicio que por retracto legal arrendaticio es seguido ante el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, y si lo que en este último se resuelva, es o no determinante para establecer el mérito del juicio que aquí se ventila.
Al contestar y contradecir las cuestiones previas promovidas, el apoderado judicial de la parte actora lo hizo en los siguientes términos:
“PRIMERO: : (sic) el nombre, apellido y domicilio de la demandante y de la demandada, están especificados claramente en la demanda (sic) SEGUNDO: el objeto de la pretensión en el caso subjúdice, está determinado, que es LA RESOLUCION (sic) DEL (sic) CONTRATO (sic) DE (sic) ARRENDAMIENTO (sic) Y (sic) LA (sic) ENTREGA (sic) DEL (sic) BIEN (sic) INMUEBLE (sic) A (sic) QUE (sic) SE (sic) REFIERE (sic) EL (sic) MISMO(sic); en consecuencia, la ley y la jurisprudencia relevan la obligación de indicar en la demanda la situación y linderos de un inmueble en los contratos de arrendamiento, pues los requisitos son exigibles y necesarios en la trasmisión de la propiedad. TERCERO: El fundamento de derecho de esta demanda está explicado en la misma, al mencionar los artículos 1.160 y 1.167 del Código Civil,. (sic) por cuanto nada tiene que ver la acción que cursa por ante el tribunal sexto civil que es de retracto legal arrendaticio, con esta causa que es demanda de resolución y cumplimiento (sic) de contrato de arrendamiento. En definitiva, ratifico que niego y rechazo todas las cuestiones previas propuestas por la demandada.”
De conformidad a lo previsto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, este Tribunal pasa a decidir las cuestiones previas promovidas por la accionada.
Con relación al defecto de forma, por no haberse cumplido con lo previsto en el ordinal 1° del artículo 340, se observa que dicho requisito si fu cumplido, pues de la narrativa que antecede, en la cual están expuestos los argumentos contenidos en el libelo de demanda, se evidencia que la ciudadana FANNY MALDONADO claramente fundamenta el carácter con el que acciona de la suscripción del contrato de arrendamiento que celebró con la parte demandada y por ende su cualidad también la deriva del mismo contrato. Siendo que dicha ciudadana celebró dicho contrato de arrendamiento como arrendadora, se interpreta claramente que con tal carácter ejerció la demanda. En consecuencia, se declara improcedente la cuestión previa promovida.
En relación al defecto de forma por no haberse llenado el requisito del ordinal 4° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, se evidencia que los datos contenidos en el libelo de demanda son suficientes para que tanto la parte accionada, el Tribunal de la causa y eventualmente un Tribunal Ejecutor, puedan identificar y determinar plenamente el bien inmueble arrendado. Adicionalmente constata el Tribunal que la identificación del inmueble arrendado expresada en el libelo es la misma expuesta en el contrato de arrendamiento que le fue opuesto a la parte demandada, por lo cual así como no fue necesaria la indicación de los linderos para su arrendamiento, tampoco lo es para el presente procedimiento. En consecuencia, se declara sin lugar la cuestión previa promovida.
En cuanto al señalamiento de defecto de forma por no haberse llenado el requisito contenido en el ordinal 5° del artículo 340 eiusdem, relativo a los fundamentos de hecho y de derecho en que se basa la pretensión con las pertinentes conclusiones, este Juzgado observa que tal como quedó sentado en la narrativa que antecede, la parte actora sí cumplió con tales requisitos, toda vez que luego de exponer los hechos en que fundamenta la demanda concluyó afirmando que la misma la interponía por cumplimiento del contrato de arrendamiento de marras y además expuso la cláusula contractual y las normas legales en las cuales se fundamentaba. Por tal razón se declara improcedente la cuestión previa promovida.
En relación a la cuestión previa contenida en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, se observa que la parte demandada consignó a los autos una copia certificada de actuaciones contenidas en el expediente No. AH16-M-2006-000034, ordenadas y expedidas por los funcionarios públicos competentes para hacerlo, del Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por lo cual se aprecian en todo su valor de plena prueba.
Entre las actuaciones contenidas en las copias certificadas, se evidencia escrito de reforma de demanda presentado por la abogada Ilva López Balza, actuando como apoderada judicial de la ciudadana AIDA JUSTA NAZOA DE FERNÁNDEZ contra los ciudadanos TIBOR MICHAEL RAMBOW FALCÓN y EMILIO DANIEL BEYLOUNE GONZALEZ, por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, alegando que deberá tomarse como demanda definitiva, y el auto de admisión de dicha reforma, dictado el 23 de mayo de 2008.
La demanda fue interpuesta por la ciudadana AIDA JUSTA NAZOA DE FERNÁNDEZ, afirmándose arrendataria de la planta alta de la quinta denominada ADELAIDA, situada en la calle Caracas de la urbanización Horizonte, Distrito Sucre del Estado Miranda, que era propiedad del ciudadano TIBOR MICHAEL RAMBOW FALCÓN. Demandó a dicho ciudadano y a EMILIO DANIEL BEYLOUNE GONZALEZ, señalado como comprador, para que convinieran o a ello fuesen condenados por el Tribunal en lo siguiente: “PRIMERO: En Subrogar o sustituir la persona de mi mandante por la del ciudadano comprador EMILIO DANIEL BEYLOUNE GONZALEZ, en todos los derechos del contrato de compra venta, protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 20 de enero de 2005, bajo el No. 41, Tomo 5, Protocolo 1ero, así como en las mismas condiciones de precio y demás modalidades estipuladas en el referido documento. SEGUNDO: Como consecuencia de esta subrogación mi representada AIDA JUSTA NAZOA DE FERNANDEZ, plenamente identificada, sea reconocida como legítima propietaria del inmueble constituido por la parcela de terreno y la Casa Quinta sobre el construida, denominada QUINTA ADELAIDA, situada en la calle Caracas, de la Urbanización Horizonte, Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda (…)”. Se observa que además del auto de admisión también están consignadas actuaciones relacionadas con el impulso de la citación tanto personal como cartelaria de los demandados.
No consta en autos ni tampoco fue alegado por la parte actora al contradecir las cuestiones previas que en dicha causa haya recaído sentencia definitivamente firme, por lo cual este Juzgado debe tener por admitido el hecho de que la misma aún se está tramitando.
Se observa que la demanda interpuesta por retracto legal arrendaticio del bien inmueble del cual forma parte la planta alta arrendada a la demandada en este juicio, sí constituye una cuestión prejudicial que debe decidirse antes que la presente demanda, toda vez que de declararse procedente la primera, cambiaría la posición jurídica de la demandada en éste, pues pasaría de ser arrendataria a tener el carácter de propietaria. En consecuencia, se declara con lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, la declaratoria de procedencia de dicha cuestión previa tiene determinados efectos procesales, por lo cual se observa que según lo preceptuado en el artículo 255 del Código de Procedimiento Civil, el efecto de su declaratoria con lugar es la continuación del proceso hasta llegar al estado de sentencia, en cuyo estado se suspenderá hasta que se resuelva la cuestión prejudicial que deba influir en su decisión. Sin embargo, en el presente juicio por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, la cuestión previa opuesta por la demandada junto con las demás excepciones o defensas opuestas en su contestación, debían decidirse en esta oportunidad, que es la misma en que se dicta el fallo definitivo, de conformidad a lo previsto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Dicha Ley no establece los efectos de la declaratoria con lugar de las cuestiones previas en la oportunidad de dictar la sentencia definitiva. En vista de ello resulta aplicable como norma supletoria el artículo 355 del Código de Procedimiento Civil, antes referido.
En consecuencia, la declaratoria con lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la prejudicialidad, produce la suspensión del presente proceso en el estado de dictar sentencia de mérito, hasta la resolución de la prejudicialidad, la cual influiría en la decisión definitiva que se tome en este juicio.
En base a tales razones, este órgano jurisdiccional se abstiene de pronunciarse sobre la defensa perentoria de falta de cualidad de la parte actora y las de fondo, invocadas por la apoderada judicial de la demandada, hasta tanto conste en autos el pronunciamiento de la cuestión prejudicial antes señalada. Así se decide.
No hay condenatoria en costas, vista la naturaleza de la decisión y tomando en consideración que las otras cuestiones previas promovidas por la parte demandada se declararon improcedentes.
De conformidad con lo dispuesto en los Artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil, publíquese y regístrese la presente sentencia. Se dicta dentro del lapso legalmente previsto para dictar el fallo definitivo, por lo cual no es necesaria su notificación a las partes.
Dada, firmada y sellada a los ocho (8) días del mes de julio de dos mil diez, en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.
LA JUEZ,

ZOBEIDA ROMERO ZARZALEJO
EL SECRETARIO,

JUAN CARLOS CARVAJAL

En esta misma fecha, y siendo las (2:35) horas de la tarde, se publicó y registró la anterior sentencia.
EL SECRETARIO,