TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, catorce (14) de julio de dos mil diez (2010)
200º y 151º
Asunto: AP31-V-2010-000601

Visto el contenido del auto dictado por este Órgano Jurisdiccional en fecha 10 de mayo de 2010, y efectuada por parte de la representación demandada, la consignación del documento requerido, este Juzgado pasa a dictar el pronunciamiento correspondiente en relación a la HOMOLOGACIÓN DE LA TRANSACCION celebrada entre las partes en fecha 3 de mayo de 2010, previo estudio exhaustivo de las actas que integran el presente expediente:

De las referidas actas judiciales se constata que, el presente juicio se dio inicio mediante demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL intentaran los ciudadanos BIANCA PRISCO DE MARCHETTI, ERNESTO MARCHETTI PRISCO, ENNIA MARCHETTI D´ARMAS y MARIA ADINOLFI DE LANETTI, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros 6.972.468, 4.576.213, 4.362.984 y 6.306.097, respectivamente, por intermedio de sus apoderados judiciales, los abogados en ejercicio, Yaneira Wetter Meneses y Luís Enrique Torres, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros 18.497 y 69.139, contra la sociedad mercantil CONSORCIO ISVEN C.A., inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 17 de julio de 1.998, bajo el No. 44, Tomo 231-A-Qto, representada en el juicio, por los abogados David Castro Arrieta y Ana Teresa Argotti, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 25.060 y 117.875, respectivamente.

De la referida demanda se determina que la pretensión deducida se contrajo a la entrega del inmueble arrendado, constituido por un local comercial situado en la Planta Baja Uno, del Edificio Iamar, ubicado en la Avenida Francisco de Miranda, entre las Avenidas Libertador y Francisco de Miranda, Municipio Chacao del Estado Miranda, (donde funciona el fondo de comercio denominado INGEVE), y al pago de la cantidad de QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. F 500,00) diarios, cantidad adicional a la de cancelar el canon de arrendamiento por cada día de retraso en la entrega del inmueble.

La representación judicial aportó conjuntamente con el libelo los siguientes instrumentos:

1.- Copia simple del documento autenticado contentivo del mandato que le fuera conferido por la parte actora.
2.- Copia simple del Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes, en fecha 27 de febrero de 2007, por ante la Notaria Pública Cuarta del Municipio Autónomo Chacao, Distrito Capital Estado Miranda, anotado bajo el N° 22, Tomo 17.

Admitida como fue la demanda a través de auto de fecha 11 de marzo de 2010, y librada la compulsa de ley, el día 03 de mayo de 2010, comparecieron los abogados Yaneira Wetter Meneses y David Castro Arrieta, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros 18.497 y 25.060, respectivamente, en sus carácter de apoderados judicial de la parte actora y parte demandada, y consignan escrito de transacción solicitando la homologación de la misma.

En dicho documento, suscrito por las representaciones ambas partes, se estableció fundamentalmente en lo que respecta a lo litigado en autos, lo siguiente:

1.- El acuerdo de las partes de celebrar transacción con el fin de dar por terminado el presente juicio.

2.- La demandada se dio por citada, renunció al lapso de comparecencia y solicitó a la actora que le conceda un tiempo prudencial para la entrega del inmueble.

3.- La resolución del contrato arrendaticio celebrado el 27 de Febrero de 2007, por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao.

4.- Un lapso de TRES AÑOS contados a partir del día de la firma de la transacción, para que la demandada entregue el inmueble arrendado, el día 30 de abril de 2013.

5.- La demandada se comprometió a:

Pagar como indemnización por el uso del inmueble distinguido como local comercial situado en la Planta Baja Uno, del Edificio Iamar, ubicado en la Avenida Francisco de Miranda, entre las Avenidas Libertador y Francisco de Miranda, Municipio Chacao del Estado Miranda, donde funciona el fondo de comercio denominado INGEVE, durante el lapso de tres (3) años concedidos, por la parte actora, una cantidad mensual y consecutiva de la siguiente manera: a) El monto de TREINTA Y SEIS MIL NOVECIENTOS SESENTA Y OCHO BOLIVARES CON CUARENTA CENTIMOS (Bs. F 36.968,40), monto actual de la regulación fijado por el organismo competente; b) Sobre la cantidad a cancelar por la regulación fijada se pagará adicionalmente un veinticinco (25%) por ciento por concepto de gastos comunes del edificio y c) Sobre la cantidad a cancelar por la regulación fijada se cancela adicionalmente un veinticinco (25%) por ciento por concepto de inflación, para el primer año, a menos que el Organismo regulador la modifique en el transcurso del primer año o de los subsiguientes, en cuyo caso mantendrá sobre el monto de la nueva regulación si la hubiere, la aplicación de un 25% por Gastos Comunes del Edificio y otro 25% por concepto de inflación sobre dicha nueva regulación

Ahora bien, ha sido admitido por la doctrina, que el fin público de todo proceso como las normas de orden público que lo estructuran de forma organizada, constituye la más sana garantía de que los juicios no puedan eternizarse a voluntad de las partes o del Juez, debiendo concluir sea en forma “normal” (con la sentencia) o de manera “anormal”, a través de los actos de autocomposición procesal, encontrándose dentro de estos, la figura de la transacción; siendo la diferencia entre ambas modalidades, que la primera proviene del Órgano Jurisdiccional que conoce del asunto; y la segunda son las propias partes las que dictaminan la forma de terminar el litigio o en tal caso, de precaverlo.

Sostiene el procesalista A. Rengel Romberg, que la autocomposición o resolución convencional de la controversia, antes que un modo “anormal” de terminación del proceso, constituye, pues, un subrogado de la sentencia, de gran valor en los procesos de tipo dispositivo, por la economía y la celeridad que introducen en la solución de las controversias. (Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano. Volumen II. Editorial Arte, Caracas, 1.994, pág. 330).

Es así, que el Legislador inspirado precisamente -entre otros- por los principios procesales de celeridad y economía, puso al alcance de los litigantes la posibilidad de evitarse gastos en el proceso, procurando la terminación del mismo a través de las formas de autocomposición procesal.

De conformidad con lo previsto en el artículo 1.713 del Código Civil, la transacción, es un contrato por el cual las partes, mediante recíprocas concesiones, terminan el litigio o precaven un litigio eventual.

A la luz de la citada norma sustantiva, resulta procedente afirmar que, el fin último de la transacción es la terminación del juicio ya instaurado o la prevención de uno eventual.

En el caso de autos, luego de la lectura realizada al acto de auto composición celebrado, con vista a los términos en los cuales fue realizado, se pone en notable evidencia que, efectivamente las partes a través del mismo, además de expresar el ánimo y voluntad de terminar el presente juicio; tal intención emerge de forma clara de la circunstancia que, siendo la pretensión deducida mediante el mismo, no otra que, la de obtener la entrega del inmueble arrendado –dado el invocado vencimiento del término contractual y de la prórroga de ley-, la arrendadora (actora) conjuntamente con la accionada (arrendataria) establecen un exceso y amplio lapso, respecto a la fecha en que debe verificarse la pretendida entrega, concretamente para el día 30 de abril de 2013; situación fáctica que permite a este Despacho, determinar que, en la actora sucumbió su pretendida solicitud de entrega inmediata de la cosa arrendada, y que lejos de evidenciarse un lapso prudencial de verificación de la exigida entrega que realizara por vía judicial, acordada por transacción, reitera la plena intención y voluntad de terminar el litigio sustanciado por ante este Despacho, en razón de renunciar tácitamente al inmediato cumplimiento exigido, consistente en la contigua entrega del inmueble, y de establecer un nuevo tiempo de duración a la relación arrendaticia que la vincula con la accionada.

Debe añadirse que, dicha intención y voluntad, las partes no la limitaron a la sola conclusión del juicio –como fin de la transacción-; por el contrario, se puso en evidencia, la libre autonomía de contratación de la cual disponen los justiciables; y en el caso de autos, las partes expresaron tácitamente, haber solventado las diferencias que las llevaron a litigar, y decidieron seguir vinculadas en arrendamiento por el mismo inmueble, aún cuando bajo algunas condiciones diferentes a las anteriores, relativas a canon y por ende respecto a su duración.

Siendo efectivamente la transacción, un contrato, de acuerdo al contenido del artículo 1.133 del Código Civil, se entiende entonces que, se alude a una convención, entre dos o más personas, para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

Respecto a ello, se estima de gran importancia jurídica señalar que, a través de la transacción celebrada, las partes –aún cuando expresamente no lo manifestaron- se determina de su lectura e interpretación –conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil- que la voluntad se contrajo, además de terminar el juicio, a seguir vinculadas en arrendamiento, por el mismo inmueble; y para ello, ante la extinción del contrato inicial por expiración del tiempo de prórroga legal (cuyo cumplimiento fue exigido), establecieron las condiciones bajo las cuales se regularía de dicho vínculo, en el propio acto transaccional.

Nótese del contenido de la transacción, que a través de ella, en primer lugar, la demandada admite que el contrato inicial había terminado en razón del vencimiento de la prórroga legal; en segundo lugar, se establece un nuevo y considerable lapso de entrega, al 30 de abril de 2.013, para que la arrendataria permanezca en el goce del inmueble; en tercer lugar, se estipula un pago mensual a favor del arrendador, derivada de la ocupación del mismo, que –según lo convenido- varía en determinados períodos según el índice de Inflación sobre nuevas regulaciones y en cuarto lugar, de forma expresa las partes acuerdan, que el incumplimiento en la entrega real física del inmueble objeto del presente litigio, una vez vencido el lapso de los tres (3) años concedidos, la parte demandada procederá a cancelar de manera diaria a la demandante, una suma de VEINTE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F 20.000,00) por concepto de indemnización por los daños causados por el incumplimiento en la entrega de dicho inmueble, no obstante, el arrendatario podrá entregar el inmueble antes de la fecha prevista, sin ningún tipo de penalización, siempre y cuando notifique por lo menos sesenta (60) días continuos de anticipación su decisión de entregar el local comercial.

Concatenado lo indicado por las partes en el acto transaccional con lo consagrado en el artículo 1.579 del Código Civil, norma sustantiva que define el arrendamiento como un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo, (elemento verificado en el caso de autos, descrito en el párrafo anterior, segundo lugar,) y mediante un precio determinado que la arrendataria se compromete a pagar a la arrendadora (circunstancia que en la controversia bajo estudio, emerge de lo descrito previamente, en tercer lugar), se impone a este Juzgado, la determinación cierta que, mediante dicho acto voluntario, las partes celebraron nuevo contrato arrendaticio.

Llamar el tiempo de duración, como fecha de entrega del inmueble, el cual –en el caso de autos- fue fijado un amplio y excesivo lapso y no uno prudencial e inmediato que, haga imponer y reitere la pretensión del actor, de entrega inmediata del inmueble; denominar la contraprestación que mensualmente va a recibir la arrendadora, indemnización derivada por el uso del inmueble, no desvirtúa ni hace cambiar en forma alguna, su verdadera calificación y conceptualización jurídica, que no es otra, que lo señalado en primer lugar, se contrae al tiempo de duración del arrendamiento pactado por las partes contractualmente, y lo segundo, al canon mensual que la arrendataria se obliga a pagar a la arrendadora, como contraprestación por el goce del inmueble, tal como lo dispone la mencionada norma sustantiva contenida en el artículo 1.579.

Y conforme a lo analizado en cuarto lugar, se resalta que la entrega real física del inmueble objeto del presente litigio, será una vez vencido el lapso de los tres (3) años, lo que hace reiterar la voluntad de la permanencia en el tiempo de la relación arrendaticia.

Determinado como ha sido la voluntad de las partes de terminar el juicio y que aunado a ello, a través de la transacción celebraron, este Juzgado de conformidad con lo previsto en el artículo 256 del Código de Procedimiento Civil, imparte la HOMOLOGACIÓN DE LEY al acto transaccional celebrado en la presente controversia, única y exclusivamente en lo que respecta a la terminación de la misma; más no así, respecto a la convención en ella celebrada, cuyas diferencias, exigencias de su contenido, que en relación a ella surja entre las partes, deberá sustanciarse y resolverse conforme al procedimiento establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Tal declaratoria en virtud que, en materia arrendaticia el arrendatario está ampliamente protegido a través de instituciones consagradas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, las cuales –de conformidad con lo previsto en su artículo 7, son irrenunciables, siendo nulo todo acuerdo que implique su renuncia, disminución o menoscabo; de impartirse la correspondiente homologación en lo que respecta a la convención arrendaticia celebrada a través del ya mencionado acto transaccional, este Juzgado podría incurrir en una violación de la citada norma especial, y eventualmente cercenar a la arrendataria, derechos, defensas, recursos que, procesalmente resultarían improcedente esgrimir y/o resolver en una etapa de ejecución de la transacción homologada, por ser elementos propios a ser debatidos en el procedimiento que el ordenamiento le tiene previsto, y así establece.

Atendiendo al análisis efectuado, este Tribunal Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, le imparte la Homologación a la Transacción celebrada entre las partes en fecha 3 de mayo de 2010, sólo en lo que respecta a la decisión de las partes de terminar el presente juicio, más no así, respecto a la convención en ella celebrada, cuyas diferencias, exigencias de su contenido, que en relación a ella surja entre las partes, deberá sustanciarse y resolverse conforme al procedimiento establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; dándose por consumado el acto y procediéndose como sentencia pasada en autoridad de Cosa Juzgada.

Publíquese. Regístrese. Notifíquese a las partes. Déjese copia certificada.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los catorce (14) días del mes de julio de 2010.
La Jueza

Abg. Carmen Jolenne Goncalves Pittol
La Secretaria Accidental

Jacquelin Del Valle Rivas

En esta misma fecha, 14 de julio de 2010, siendo las 10.38 a.m., se publicó y registro la anterior decisión, dejándose copia a los efectos establecidos en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria Accidental

Jacquelin Del Valle Rivas