TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, diecinueve de julio de dos mil diez
200º y 151º
ASUNTO: AP31-V-2009-002527

PARTE ACTORA: ADMINISTRADORA ABAD, C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 30 de julio de 1956, bajo el No. 82, Tomo 16-A, representada en juicio por el abogado en ejercicio, Gastón Irazabal, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 980.998.

PARTE DEMANDADA: FREDDY DEL CARMEN RODRIGUEZ LEÓN, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad No. 4.362.262, representado por la abogada Elba Lander, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 36.957.

MOTIVO: Resolución de Contrato de Arrendamiento.

I
Se inicia el presente juicio mediante demanda presentada por la representación judicial de la actora, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial, el 21 de julio de 2009, correspondiéndole su conocimiento y sustanciación a este Juzgado, previa distribución de ley, por ante el cual se procedió a admitirla mediante auto de fecha 23 del citado mes y año, por los tramites del juicio breve.

La representación judicial de la parte actora sostiene en el libelo de demanda, entre otras cosas, lo siguiente:

Que su representada es la actual arrendadora de un inmueble constituido por el penthouse No. 26, que forma parte del edificio “LAS PALMAS”, ubicado en la avenida Este Dos, urbanización Los Caobos, Municipio Libertador, por haber asumido la administración de dicho inmueble y haber celebrado contrato, el 1º de noviembre de 1997, con el ciudadano FREDDY DEL CARMEN RODRIGUEZ LEÓN, antes identificado.
Que el canon convenido por las partes, fue la suma de veinte Mil Seiscientos Ochenta y Ocho Bolívares con Veintidós Céntimos (bs. 20.688,22), aumentado a la cantidad de Veintisiete Mil Trescientos Treinta y Siete Bolívares con Cincuenta Céntimos (bs. 27.337,50), según Resolución de la Dirección de Inquilinato, de fecha 27 de junio de 2001.
Que de acuerdo a la copia del expediente No. 2009/0911, del Juzgado 25º de Municipio del área metropolitana de Caracas, el arrendatario ha efectuado las consignaciones a favor de su mandante; las correspondientes a los meses de febrero, marzo y abril de 2009, fue realizada el 20 de mayo de 2009, por un total de Ciento Cuarenta y Siete Bolívares con Cuarenta y Un Céntimos (Bs. 147,41); observándose que en el recibo una discrepancia en dicho monto, en razón del complemento del consumo de agua. Que la mensualidad del mes de mayo de 2009, se efectuó por Sesenta y Dos Bolívares con Catorce Céntimos (Bs. 62,14).
Que el inquilino ha incumplido con su obligación contractual, dado que las pensiones correspondientes a febrero, marzo y abril de 2009, fueron pagadas mediante depósito de fecha 04 de mayo de 2009; fecha para la cual, las mensualidades de febrero y marzo habían vencido por lo que su consignación conjuntamente con el mes de mayo de 2009, resultan extemporánea. Así como tampoco ha pagado el canon de junio de 2009.
Que el demandado no habita en el inmueble, el cual está siendo ocupado por terceros ajenos a la relación contractual.
Que ante el incumplimiento procedió a demandarlo para que convenga o sea condenado por el Tribunal en la Resolución del Contrato, en la entrega del inmueble y al pago de las pensiones de febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2009, por un valor total de Ciento Nueve Bolívares con Treinta y Seis Céntimos (bs. 109,36) y del exceso en el consumo de agua.
Fundamentó la demanda en el incumplimiento de la cláusula tercera y en el hecho de haber desocupado el inmueble, dejándolo en manos de terceros; además de los artículos 1167, 1264 y 1595 del Código Civil, entre otros.

Realizados todos los trámites legales correspondientes para lograr la citación personal y por carteles del demandado, los cuales resultaron infructuosos, el Tribunal –a solicitud de parte- procedió a designar como defensor judicial a la abogada en ejercicio, Elba Lander, ya identificada, quien una vez cumplidas las formalidades de ley, compareció en la oportunidad establecida y a través de escrito procedió a contestar la demanda, aduciendo –entre otras cosas- lo siguiente:

En primer término, dejó constancia de haber enviado telegrama al demandado, vía IPOSTEL, así como intentó comunicarse con el ciudadano Alejandro Pérez Román, al número 0212-8823732, quien aparece como consignante en el expediente de consignaciones 2009-0911, no habiendo logrado la comunicación con el mismo.
Rechazó, negó y contradijo la demanda incoada, de forma expresa cada uno de los alegatos esgrimidos en la demanda, manifestando que, no eran ciertos los hechos alegados y que su defendido nada debía por concepto de canon arrendaticio, ya que las mismas se encuentran consignadas en el juzgado competente bajo el No. 2009-0911 y que no era cierto que el inmueble esté siendo ocupado por terceros. Señaló como domicilio procesal el inmueble arrendado.

Abierto el juicio a pruebas, solo la representación judicial de la actora mediante escrito hizo valer y promovió inspección el inmueble. Prueba que fue debidamente admitida por este Tribunal. No obstante, en la oportunidad fijada se levantó acta, haciendo constar la no comparecencia de las partes.

II

Planteada en tales términos la presente controversia, este Tribunal pasa a dictar la sentencia de fondo correspondiente, bajo las siguientes consideraciones:

Pretende la parte accionante la resolución del contrato de arrendamiento que aduce celebró, en fecha 1º de noviembre de 1997, sobre un inmueble constituido por el penthouse No. 26, que forma parte del edificio “LAS PALMAS”, ubicado en la avenida Este Dos, urbanización Los Caobos, Municipio Libertador, con fundamento en la supuesta falta de pago en la cual ha incurrido el demandado de los cánones arrendaticios correspondiente a los meses de febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2009, que representan un total de Ciento Nueve Bolívares con Treinta y Seis Céntimos (Bs. 109,36).

Por su parte, el demandado a través del defensor judicial designado, en la oportunidad legalmente establecida para contestar la demanda, rechazó, negó y contradijo en todas sus partes la demanda incoada, aduciendo no ser cierto el incumplimiento que le es atribuido al accionado; ya que el pago de las pensiones señaladas por el actor como no pagadas, se encuentran consignadas en el juzgado competente.

En ese sentido, el artículo 1.167 del Código Civil, establece:

“Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

Como consecuencia de la aplicación de la citada norma, la pretensión dirigida a obtener la declaratoria de la resolución del contrato de arrendamiento deberá tener como fundamento en cuanto a la conducta contractual del arrendatario, el incumplimiento de las obligaciones que con tal carácter le impone el contrato o el Código Civil.
La representación judicial de la accionante acompañó a la demanda, los siguientes documentos:
1.- Copia certificada de documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Libertador, el 13 de noviembre de 2007, bajo el No. 02, Tomo 88, la cual en modo alguno fue tachada por el demandado, de cuyo estudio se desprende, la representación judicial del abogado que se presenta y actúa en nombre de la parte actora, y así se establece.
2.- Documento privado que a tenor de lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, quedó reconocido en juicio. Con dicha documental quedó demostrado en juicio, que efectivamente el día 1º de noviembre de 1997, la empresa actora cedió en calidad de arrendamiento al demandado, FREDDY DEL CARMEN RODRIGUEZ LEON, el apartamento No. 26 del edificio LAS PALMAS ubicado en la avenida Este No. 2, de la urbanización Los Caobos, Municipio Libertador, con un canon arrendaticio de Veinte Mil Seiscientos Ochenta y Ocho Bolívares con Ochenta y Dos Céntimos (Bs. 20.688,82); y así se establece.
4.- Copia simple de actas correspondientes al expediente No. 2009-11 llevado por el Juzgado 25º de Municipio del área metropolitana de Caracas, las cuales serán analizadas más adelante.
5.- Notificación Judicial practicada por el Juzgado 19º de Municipio de la citada Circunscripción Judicial, de cuyas actuaciones se desprende que el mencionado Tribunal, a petición de la empresa actora, en fecha 11 de noviembre de 2002, a pesar de haberse constituido en el inmueble objeto del arrendamiento antes identificado, el 11 de noviembre de 2002, no logró ubicar a persona alguna para cumplir con la notificación que le fuere peticionada.
Analizadas como han sido las documentales producidas en la presente controversia, se determina que ciertamente quedó demostrada en juicio la relación arrendaticia existente entre las partes, la cual data desde el año 1997, año en el cual suscribieron el contrato cuya resolución se pretende; y siendo efectivamente, el demandado el arrendatario en dicha relación, dentro de sus obligaciones principales se encuentra –tal como lo dispone el ordinal 2º del artículo 1592 del Código Civil- la de pagar la pensión en los términos convenidos.
De conformidad con lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

En el presente asunto se constata, que la actora por su parte, demostró la obligación reclamada al demandado, aportando al juicio, el instrumento del cual se deriva la misma, llámese, el contrato arrendaticio en el cual consta el carácter de arrendatario que tiene en la relación y en virtud del cual se atribuye la obligación de cumplir con la contraprestación mensual a favor del arrendador.

Es así, que debe afirmarse que, correspondía al demandado la demostración en autos, bien de haber cumplido con el pago de los cánones arrendaticios señalados en la demanda como no pagados e insolutos, y como fundamento de la acción resolutoria incoada; o en tal caso, la demostración del hecho extintivo de la obligación reclamada, para con ello, desvirtuar la pretensión deducida.

En ese sentido, la defensora judicial del demandado, a los fines de demostrar el cumplimiento de su defendido con el pago de los cánones señalados en el libelo como no pagado y en los cuales se sustenta la resolución accionado, hizo valer las consignaciones arrendaticias producidas por el actor con el libelo, las cuales este Juzgado pasa a analizar:

De la revisión realizada a las actuaciones correspondientes al expediente No. 2009-0911, llevado por ante el Juzgado 25º de Municipio del área metropolitana de Caracas, se determina que en las mismas, es identificado al consignante o inquilino, al ciudadano demandado, FREDDY DEL CARMEN RODRIGUEZ, titular de la cédula de identidad No. 4.362.232, y como beneficiario a la empresa actora ADMINISTRADORA ABAD, C.A.; determinándose igualmente, que el arrendatario actúa mediante persona autorizada, siendo ésta, el ciudadano Alejandro Pérez Román, con cédula de identidad No. 82.276.996, y que el inmueble se corresponde con el señalado en el contrato, cuya resolución se pretende.

Ahora bien, demostrada en autos la relación arrendaticia que vincula a las partes, cabe destacar, que de conformidad con lo previsto en el contrato celebrado por las partes en fecha 1º de noviembre de 1997, el arrendatario está en la obligación de pagar el canon pactado, al vencimiento de cada mes; vale decir, el mes de febrero de 2009, debía ser pagado a la arrendadora, el día 1º de marzo de dicho año. Todo ello en cuanto al lapso contractual de pago.

Rehusándose la arrendadora a recibir dicho pago, la arrendataria disponía del lapso legal de consignación de quince días (15), establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; lapso que en el caso de autos empieza a contarse a partir del segundo día del ya mencionado mes de febrero de 2009, es decir, tomando el ejemplo antes referido, desde el día dos (02) hasta el día dieciséis (16) del mes de marzo de 2009, ambos inclusive, y así sucesivamente, con los meses siguientes.

Resulta importante destacar que, si bien la excepción por excelencia ante la falta de pago es la acreditación del pago reclamado, ésta debe operar conforme a las normas especiales que rigen el pago de la prestación en particular. En este caso, tratándose de pagos realizados a través de consignación arrendaticia, lo procedente en derecho es que los mismos se efectúen con estricto apego a las normas consagradas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Precisada la oportunidad de pago contractual y legal de las pensiones de arrendamiento mensual, pasa este Juzgado a estudiar las consignaciones arrendaticias efectuadas y producidas a los autos, conjuntamente con el escrito de contestación; a los efectos de determinar la solvencia o no de la demandada con su obligación de pago que le fuere reclamada:

MES DEMANDADO FECHA DE LA CONSIGNACIÓN LAPSO LEGAL DE
CONSIGNACIÓN
Febrero 2009 20-05-2009 02-03-09 al 16-03-09
Marzo 2009 20-05-2009 02-04-09 al 16-04-09
Abril 2009 20-05-2009 02-05-09 al 16-05-09
Mayo 2009 10-06-09 02-06-09 al 16-06-09
Junio 2009 02-07-09 al 16-07-09

Del cuadro que antecede se desprende que la parte demandada no cumplió con su obligación de consignar tempestivamente, todas y cada una de las mensualidades demandadas, evidenciándose que los cánones arrendaticios de los meses de febrero, marzo, abril y mayo de 2009 (todos inclusive), fueron consignados, extemporáneamente, es decir, ya vencido el lapso legal para efectuar válidamente la consignación; y el mes de junio del citado año, no se constata de la prueba documental analizada, su pago por consignación. Siendo importante reiterar, que las consignaciones deben ser realizadas dentro del lapso legal, ni antes ni después, lo que no hace procedente declarar el estado de solvencia a favor de la parte demandada y así se declara.

De modo pues, que verificado en autos que, el incumplimiento de la parte demandada con su obligación de pagar los cánones mensuales de arrendamiento en los términos contractualmente convenidos, tal como lo dispone el ordinal 2º del artículo 1.592 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 51 y siguientes de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, debe concluirse que la resolución del contrato pretendida en el presente juicio debe prosperar en derecho y así se establece.

III
Atendiendo las razones de hecho y de derecho anteriormente esgrimidas, éste Tribunal administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley declara CON LUGAR la demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento incoara la empresa mercantil ADMINISTRADORA ABAD, C.A., contra el ciudadano FREDDY DEL CARMEN RODRIGUEZ, antes identificados. En consecuencia, se declara resuelto el contrato de arrendamiento celebrado el 1º de noviembre de 1997, que tenía por objeto el inmueble constituido por el penthouse No. 26, que forma parte del edificio “LAS PALMAS”, ubicado en la avenida Este Dos, urbanización Los Caobos, Municipio Libertador, el cual deberá entregar la parte demandada a la parte actora.

De conformidad con lo indicado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA CERTIFICADA Y NOTIFIQUESE A LAS PARTES.

Dada, firmada y sellada en el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los 19 días del mes de julio de 2010.
La Jueza,

Abg. Carmen J. Goncalves Pittol
La Secretaria Accidental,

Karem A. Benitez Figueroa

En esta misma fecha, 19 de julio de 2010, siendo las 11.35 a.m., se registró y publicó la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el archivo del Tribunal a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria Acc.,

Karem A. Benitez Figueroa