TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, veinte de julio de dos mil diez
200º y 151°

PARTE ACTORA: LUIS E. SOLORZANO LEON, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad número 2.901.034.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: LEON MANUEL MASS AQUINO Y NICOLAS DORTA, inscritos en el Inpre-Abogado bajo los números 78.248 y 3.128.505, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: GERARDO BIAGIO DE SANTI SANTANGELO, mayor de edad Cédula de Identidad Nº 6.156.051.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: VICENTE FERNANDEZ, CARMEN SENIOR, FRANCISCO ALVAREZ Y CARMEN SOFIA FEDERICI, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 35.500, 44.412, 36.148 y 139.481, respectivamente.
MOTIVO: REINTEGRO.
SENTENCIA DEFINITIVA
I
Se inició el presente juicio por demanda presentada por ante la Unidad Distribuidora de Expedientes del Circuito Judicial Los Cortijos, siendo asignado el conocimiento de la misma, previa distribución de ley a este juzgado.
La demanda que dio inicio a las presentes actuaciones fue intentada por el ciudadano Luís E. Solórzano León, quien debidamente asistido del abogado León Manuel Mass Aquino demandó al ciudadano Gerardo Biagio De Santi, al reintegro de las sumas de dinero pagadas por concepto de deposito y las cantidades que por concepto de aumento de cánones de arrendamiento le fueron entregadas, todo ello en virtud del contrato de arrendamiento que tenían suscrito sobre el apartamento distinguido con el número 1, ubicado en el Edificio Gineta, situado en la Avenida Estadio de la Urbanización Los Chaguaramos, Parroquia San Pedro, Municipio Libertador del Distrito Capital.
Por auto de fecha 12 de junio de 2009, se admitió la demanda y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada.
Por diligencia estampada en fecha 17 de septiembre de 2.009, por el Alguacil del Tribunal se dejó expresa constancia de haber citado a la parte demandada.
Citada como quedó, la parte demandada, su representación legal, acudió en tiempo oportuno y consignó escrito en el cual dio contestación a la demanda incoada en contra de su representado.
Abierto a pruebas el proceso, ambas partes hicieron uso de tal derecho.
Siendo la oportunidad de dictar sentencia, el Tribunal pasa a hacerlo en base a las siguientes consideraciones:
II
De una revisión a las actas que conforman el expediente, se observa que la pretensión de la parte actora en el presente juicio se contrae por un lado al reintegro de las cantidades de dinero que de acuerdo con lo expresado en el libelo pagó en exceso por concepto de cánones de arrendamiento y los intereses devengados y por otra parte al reintegro de la cantidad que entregó a la parte demandada por concepto de depósito.
En tal sentido, expuso la representación judicial de la parte actora como fundamento de la pretensión deducida las siguientes argumentaciones fácticas:
- Que en fecha 1 de septiembre de 2.004, el ciudadano Gerardo Biagio De Santi Santagelo le dio en arrendamiento el apartamento distinguido con el número 1, ubicado en el Edificio Jineta, situado en la Avenida El Estadio, Urbanización Los Chaguaramos, Parroquia San Pedro del Distrito Capital.
.- Que en dicho contrato se fijó un canon de arrendamiento de novecientos cincuenta bolívares fuertes y que se entregó por concepto de depósito la suma de dos mil ochocientos cincuenta bolívares fuertes.
.- Que aún cuando se estipuló que el canon sería pagado por mensualidades vencidas, se le exigió el pago del primer año de arrendamiento de manera anticipada, el cual efectuó con dos cheques de gerencia.
.- Precisó que vencido el primer año del contrato se le hizo un contrato nuevo por el término de un año contado a partir del primero de septiembre de 2.005 por la suma de doscientos cincuenta bolívares fuertes mensuales ajustándose el monto del depósito en la suma de novecientos bolívares fuertes más.
.-Que vencido este último contrato se le otorgó la prorroga legal por el término de un año y vencida dicha prorroga se le exigió la entrega del apartamento, hecho que tuvo lugar el primero de septiembre de 2.007, el cual fue entregado totalmente limpio, pintado y con todas sus instalaciones.
Señaló que habiendo transcurrido más de un año de haber entregado el apartamento, el propietario Gerardo Biagio De Santi Santangelo, se niega a devolverle el depósito entregado en garantía a pesar de varias gestiones realizadas al efecto.
Que además de negarse el prenombrado ciudadano a devolverle la suma de tres mil setecientos cincuenta bolívares fuertes, también le hizo un aumento de trescientos bolívares fuertes en forma indebida y en contravención al Decreto que congelo el aumento de alquileres, por tanto debe reintegrarle la suma se siete mil doscientos bolívares, cantidad que resulta de multiplicar 24 meses que corresponden a doce meses del contrato y doce meses de la prórroga legal, por tanto, debe reintegrarle dicha cantidad con los intereses y la indexación.
Que igualmente debe reintegrarle los intereses devengados por la suma de once mil cuatrocientos bolívares que le entregó por pago anticipado del primer año de arrendamiento.
Por los hechos antes expuestos demandó a Gerardo Biagi De Santi Santangelo a convenir o en defecto de ello el Tribunal lo condene a reintegrarle la suma de tres mil setecientos cincuenta bolívares fuertes, que por depósito de garantía le entregó por alquiler del apartamento señalado en el escrito libelar, a reintegrarle la suma de siete mil doscientos bolívares fuertes por el aumento ilegal que le hizo de las mensualidades del primero de septiembre de 2.005 al primero de septiembre de 2.006 y primero de septiembre de 2.006 al primero de septiembre de 2.007; al pago de los intereses devengados por la cantidad entregada por concepto de depósito y que sea indexada la suma entregada por aumento de canon de arrendamiento.
Frente a los hechos expuestos como fundamento de la pretensión deducida, la parte demandada convino expresamente en la celebración del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1 de septiembre de 2.008, cuyo objeto lo constituyó el apartamento distinguido con el número 1, ubicado en el Edificio Jineta, situado en la Avenida El Estado de la Urbanización Los Chaguaramos, Parroquia San Pedro, Caracas.
Convino en la celebración de otro contrato en fecha 1 de septiembre de 2.005, sobre el mismo inmueble y convino en que una vez vencido el término contractual, el inquilino hizo uso de su prorroga legal.
Negaron, rechazaron y contradijeron que se le haya exigido al actor, el pago por adelantado.
Negaron que el inmueble haya sido entregado limpio, pintado y con todas las instalaciones en perfecto estado de funcionamiento.
Negaron que el actor haya entregado el inmueble y adujeron que el mismo fue desocupado por el inquilino sin que mediara acto de entrega.
Negaron que su representado se haya negado a devolver el depósito dado en garantía y que el actor haya realizado gestión alguna al respecto.
Adujeron que en ninguna cláusula de los contratos suscritos se estableció que las modificaciones o acuerdos entre las partes debía establecerse necesariamente por escrito.
Que en tal sentido ambas partes llegaron a un acuerdo verbal mediante el cual convinieron en pagar el arrendamiento por adelantado, motivo por el cual el arrendatario pagó las mensualidades por adelantado, por tanto, no puede pretender reclamar intereses.
Que en el supuesto negado que se acuerde el pago de esos intereses, el actor no solicitó la realización de una experticia complementaria del fallo y mal podría el Tribunal acordarla, por estar prohibido suplir las defensas o peticiones de las partes.
Que el actor declaró recibir el inmueble en perfecto estado de aseo y conservación, de uso y habitabilidad y se comprometió a entregarlo en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, hecho que no hizo, por cuanto una vez finalizada la prorroga legal, abandonó el inmueble dejándolo sucio y deteriorado con las paredes manchadas y los vidrios rotos, motivo por el cual hubo que hacer uso del dinero que se entregó como depósito para reparar los daños causados al inmueble.
Citó la disposición contenida en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y señaló que esta disposición legal establece que el arrendador está obligado a reintegrar siempre que el inquilino cumpla con sus obligaciones, entre ellas en el mantenimiento y conservación del inmueble.
Concluyeron que de los hechos narrados se infiere que con base al abandono del inmueble, la falta de un acta de entrega y falta de contacto entre los contratantes, el demandante no tiene derecho a reclamar depósito ni mucho menos intereses e indexación.
De esta manera, vistas las alegaciones expuestas por las partes tanto en el libelo como en la contestación, se observa que no resultó un hecho controvertido la existencia del contrato de arrendamiento que vinculó a las partes que intervienen en el presente proceso, ni su naturaleza; tampoco fue controvertido el hecho de que la parte demandada no devolvió a la parte actora la suma entregada como depósito, ni que la parte actora, pagó los cánones de arrendamiento convenidos por adelantado, quedando centrado el Thema decidendum en el incumplimiento que por la presente acción se le imputa a la parte demandada, al exponer como fundamento de su excepción que el demandante no tiene derecho a las sumas reclamadas en primer lugar por que por acuerdo entre las partes se convino el pago de las mensualidades por adelantado y que el deposito fue utilizado para realizar reparaciones al inmueble, por cuanto el mismo fue desalojado sin que mediara entrega alguna.
En este aspecto debe señalarse, que la contestación de la demanda es un evento de especial trascendencia jurídica, por ser el acto mediante el cual el demandado ejercita directamente su derecho a la defensa consagrado constitucionalmente y ese derecho no se consume totalmente con la contestación, por que el propio Código de Procedimiento Civil, norma rectora en la materia establece a las partes la obligación de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.
En efecto, en materia probatoria en el derecho positivo venezolano, las normas que establecen los parámetros que deben cumplir por las partes para obtener del órgano Jurisdiccional un pronunciamiento satisfactorio a sus pretensiones o excepciones, están contenidas en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil.
De acuerdo con los postulados establecidos en las citadas disposiciones legales, quien alega la existencia de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el hecho extintivo o modificativo de su obligación.
En este sentido observa el Tribunal que la parte actora, promovió la confesión en la cual incurrió la parte demandada, en su contestación a la demanda, respecto a lo cual observa e Tribunal que de los hechos expuestos por la parte demanda en su escrito de contestación a la demanda, en especial de los hechos sobre los cuales afirma la parte actora, la hacen incurrir en el supuesto fáctico previsto en el artículo 1.401 del Código Civil, no se evidencia en modo alguno; que exista por su parte la voluntad de confesar que el apartamento le fue entregado por la parte actora una vez vencida la prorroga legal, pues lo que desprende de tales alegaciones es que el arrendatario abandonó el inmueble, situación distinta a la que se presenta cuando el inmueble es entregado a su arrendador. Así se establece.
Invocó el mérito de los contratos de arrendamiento aportados con el libelo de la demanda, cuya celebración no resultó discutida en la secuela del proceso, teniéndose por cierto el texto de los mencionados instrumentos. Así se establece.
Promovió posiciones juradas que no fueron evacuadas, no habiendo prueba que valorar en este aspecto.
Promovió Prueba de inspección judicial al inmueble, que fue inadmitida por el Tribunal en razón de que dicha prueba en la fecha en que debía ser evacuada ningún elemento aportaría al mérito de la presente controversia por ser imposible determinar a través de una inspección judicial si el inmueble para época de vencimiento de la prorroga, se encontraba en las condiciones que ambas partes adujeron en sus escritos, todo en virtud de que no es posible que a través de una inspección judicial el Juez deje constancia de hechos ocurridos en el pasado. Así se decide.
Promovió constancia de cheque de gerencia entregado a la parte demandada, que no obstante no haber sido ratificado mediante informes, los pagos de cánones por adelantado, en ningún momento fueron desconocidos por la parte demandada. Así se decide.
Promovió prueba testimonial no evacuada en la secuela del proceso. No habiendo prueba que valorar al respecto. Así se decide.
Ahora bien, tomando en consideración las argumentaciones fácticas expuestas y a los fines de pronunciarse el Tribunal respecto a la procedencia en derecho de la pretensión deducida en el presente juicio, en lo que se refiere al reintegro de las sumas pagadas en exceso por concepto de cánones de arrendamiento, considera el Tribunal de trascendental importancia destacar el contenido de los artículos 58 y 60, respectivamente, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por ser estas las normas especiales que regulan las condiciones que han de regir cuando lo pretendido es el reintegro de lo pagado en exceso por concepto de cánones de arrendamiento cuyo texto expresa lo siguiente:
“Artículo 58.- En los inmuebles sometidos a regulación conforme al presente decreto Ley, quedará sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes “.(Negrillas del Tribunal).
ARTICULO 60.- “El reintegro se referirá a los sobrealquileres cobrados desde la fecha de iniciación del contrato hasta la fecha de la regulación que resultare definitivamente firme”.
En tal sentido, debe expresamente señalarse, que de acuerdo con lo dispuesto en las normas citadas, la pretensión tutelada en el ordenamiento especial que regula la materia, se refiere a al reintegro de aquellos montos que han sido pagados y en su totalidad exceden del canon máximo que ha sido establecido por los organismos competentes, es decir, que para que pueda ser satisfecha en derecho la pretensión de reintegrar lo pagado en exceso por concepto de cánones de arrendamiento, es requisito indispensable en primer lugar que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, esté sometido a regulación, tal y como lo dispone el artículo 58 de la Ley y en segundo lugar se requiere que el organismo regulador, en este caso; la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, haya establecido mediante una Resolución cual es el canon máximo que debe regir para dicho inmueble.
Es cierto que el Ejecutivo Nacional, a través de un decreto Presidencial, congeló el aumento de cánones de arrendamiento fijados a inmuebles destinados a vivienda y también es cierto que a partir de la fecha del mencionado decreto, existe prohibición expresa de aumentar el canon de arrendamiento, sin embargo no es posible, ni le está dado al Tribunal, acordar por vía de reintegro el pago de cantidades que la parte perjudicada por el aumento, haya pagado en exceso, por no ser esta la vía procesal idónea para tales fines.
En ese orden de ideas y tomando en consideración que ciertamente como lo afirmó la parte actora, el canon fue aumentado cuando se encontraba en plena vigencia el decreto que prohibía el aumento de cánones de arrendamiento a inmuebles destinados a vivienda, sin embargo, no es precisamente el reintegro previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios la vía procesal a seguir para obtener tal resarcimiento, toda vez que como se dijo anteriormente, de acuerdo con la ley el mismo procede en aquellos inmuebles cuyo canon de arrendamiento ha sido previamente establecido por el organismo regulador, es decir, no es posible subsumir el supuesto de hecho planteado como sustento de la pretensión de la parte actora, en el supuesto de hecho previsto en la Ley de Arrendamientos para obtener el reintegro de cantidades que han sido pagadas excediendo el canon máximo fijado, pues como se pudo constatar, no consta en las actas procesales, una resolución legal dictada por el organismo competente que señale cual es el canon máximo que debe pagarse por concepto de canon de arrendamiento para el inmueble objeto de la demanda, ni consta que el mencionado inmueble sea aquellos que se encuentran sometidos a regulación.
Como consecuencia de lo anteriormente transcrito, es indubitable que no es el reintegro la acción procesalmente idónea para satisfacer lo pretendido por la parte actora, como lo es la restitución de las cantidades pagadas por encima del canon acordado antes de la entrada en vigencia del Decreto que congeló los cánones de arrendamiento, situación fáctica para la cual el ordenamiento jurídico prevé cual es el procedimiento a seguir. Así se decide.
Por otro lado, respecto a la pretensión de pago de intereses devengados sobre las sumas pagadas por adelantado por concepto de cánones de arrendamiento, debe expresamente señalarse que en materia contractual rige el principio de la autonomía de la voluntad de las partes, consagrado en el artículo 1.159 del Código Civil, de tal manera que al no constar en las actas procesales, ningún elemento probatorio del cual se desprenda que la parte demandada fue compelida en contra de su voluntad a efectuar el pago de esa manera, debe entonces inferirse que con posterioridad a la celebración del contrato, por voluntad de las partes los cánones de arrendamiento serían pagados en la forma como lo hizo el arrendatario, por tanto se hace forzoso para el Tribunal desechar lo pretendido en este sentido. Así se decide.
Ahora bien, con respecto a la pretensión de reintegro de la suma entregada como garantía de cumplimiento de las obligaciones del arrendatario, el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece lo siguiente:
“El arrendador deberá reintegrar al arrendatario, dentro de los sesenta (60) días calendarios siguientes a la terminación de la relación arrendaticia, la suma recibida como garantía de las obligaciones del arrendatario, más los intereses que se hubiesen causado hasta ese momento, siempre que estuviere solvente respecto al cumplimiento de las obligaciones arrendaticias a su cargo”.
En ese mismo orden de ideas el 26 ejusdem establece: “Cuando el arrendador se negare sin justa causa a reintegrar el depósito y sus intereses, vencido el término a que se refiere el articulo anterior, el arrendatario podrá ocurrir al Tribunal competente por la cuantía para hacer valer sus derechos y pretensiones y la causa se tramitará en instancia única, conforme al Procedimiento breve establecido en este Decreto Ley”.
En el caso bajo estudio, habiendo expuesto la representación judicial de la parte demandada, como fundamento de su excepción, que la parte actora no tiene derecho al reintegro de la suma entregada como depósito por haber abandonado el inmueble y dejarlo sucio y deteriorado, con las paredes manchadas y los vidrios rotos, no aportó a los autos ningún elemento de prueba del cual se desprenda tal circunstancia, ni aportó a los autos prueba alguna de que la parte actora haya dejado el inmueble abandonado, pues ante un eventual abandono por parte del arrendatario, la conducta normal que ha debido desplegar el arrendador para garantizar la retención del depósito, es practicar inmediatamente una inspección judicial y dejar constancia de las condiciones en las que se encontraba el inmueble para la fecha que se hizo presente en el mismo, pues evidentemente de sus propias afirmaciones se infiere que el inmueble sí se encuentra en posesión de el, por que de no haber sido así, no se explica el Tribunal de que manera realizó las reparaciones que dice haber efectuado en el inmueble y evidentemente de esta circunstancia se infiere que el inmueble si le fue entregado, sin que para ello sea necesario el levantamiento de acta alguna.
En consideración a las argumentaciones fácticas y jurídicas anteriormente expresadas, considera el Tribunal demostrados los hechos expuestos como fundamento de la pretensión deducida en lo que se refiere al reintegro de la suma entregada como garantía de cumplimiento de las obligaciones asumidas en el contrato, al no aportar la representación judicial de la parte demanda, prueba alguna que sanamente apreciada enervara la pretensión reintegro de la parte actora, teniéndose por demostrada la violación aducida, en los términos que han quedado expresados, razón por la cual la presente demanda será declarada parcialmente con lugar en la parte dispositiva del presente fallo. Así se decide.
III
Por todo lo antes expuesto, este juzgado Cuarto de Municipio, de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA intentada POR LUIS SOLORZANO LEON Contra GERARDO BIAGIO DE SANTI SANTANGELO Y Como consecuencia de lo anterior se condena a la parte demandada:
PRIMERO: A reintegrar a la parte actora la suma de tres mil setecientos cincuenta bolívares fuertes (Bs. 3.750, oo), que es la suma entregada por la parte actora a la parte demandada en garantía de cumplimiento de las obligaciones asumidas en el contrato.
SEGUNDO: A pagar los intereses devengados por dicha suma, calculados a la tasa pasiva promedio de los seis principales entes financieros del país desde el 1 de septiembre de 2.004, hasta que la presente decisión quede definitivamente firme, para lo cual deberá efectuarse una experticia complementaria del fallo.
Dada la naturaleza del fallo, no hay condena en costas.
PUBLIQUESE, REGISTRESE, NOTIFIQUESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISIÓN.
Dada, firmada y sellada en la Sala del despacho del juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veinte (20) días de julio de dos mil diez. Años 200° de la independencia y 151° de la Federación.
LA JUEZ
LETICIA BARRIOS RUIZ

LA SECRETARIA

MARINA SANCHEZ GAMBOA
En esta misma fecha, siendo las se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA,

MARINA SANCHEZ GAMBOA.

Exp AP31-V-2009-001815.
LBR/MSG/