ASUNTO: AP31-V-2010-001749 Se refiere l presente caso a una demanda de desalojo arrendaticio por falta de pago de los alquileres, que presentaron los ciudadanos CARLOS FRANCISCO SOTELDO y ELVIRA DE SOTELDO, mayores de edad, venezolanos, Cédulas de Identidad Nos.1.850.570 y 4.248.647 respectivamente, actuando por intermedio del representante Alejandro Alberto Piñeiro Silva, C.I. No. V-4.529.925, quien se encuentra asistido del abogado Luís Alberto Bello Piñeiro, IPSA # 143.103; contra la ciudadana FELICIA JOSEFINA GONZALEZ DE GUANCHEZ, C.I. No.V-8.369.262. Planteamiento de la litis Libelo de demanda Refiere el representante de las partes demandantes que sus representados celebraron con la parte demandada un contrato de arrendamiento, el 28 de agosto de 2008, sobre un apartamento de su propiedad ubicado en Las Residencias “El Trapiche”, Urbanización Montalbán I, Municipio Libertador del Distrito Capital; con un canon de arrendamiento de dos mil bolívares. Ahora bien, es el caso que ese alquiler el inquilino no lo paga, debiendo los meses de junio, julio, agosto y septiembre de 2009; y es por ello que, en base a la causal a) del art. 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la demanda para que desaloje y entregue dicho inmueble. Pide además que se decrete secuestro para garantizar el pago de las cuotas insolutas y los daños y perjuicios. Estima la demanda en Bs.50.000, oo. Contestación de la demanda La parte demandada se hizo representar por los abogados Vicente Calderón Terán y Jaime Rafael González Alayón, IPSA # 38.516 y 88.777, quienes en la oportunidad legal pasaron a contradecir la demanda, bajo los siguientes argumentos. 1. Oponen cuestión previa, en base a la circunstancia de de que la demanda carece de fundamento legal. 2. Dice que los cánones de arrendamientos que se dicen no pagados, los tiene por el contrario cancelados, como se demuestra con los depósitos bancarios llevados a cabo en la cuenta de Alejandro Alberto Piñeiro Silva, que anexa. Vuelve a repetir que la demanda carece de basamento jurídico. 3. Dice que el libelo carece de conclusiones, no tiene narrativa de hechos. 4. En cuanto al fondo, reconociendo que efectivamente la demandada suscribió el contrato de arrendamiento que se menciona en el libelo con Carmen Sofía Correa Montero, C.I. No.11.682.312, quien actuó como apoderada judicial, y no en representación de las partes actoras, que son los propietarios del inmueble, dice que a los actores no le fueron cedidos los derechos dimanantes del contrato. 5. Dice que el contrato se recondujo tácitamente y explica porque. 6. Acompaña depósitos bancarios de alquileres de los meses siguientes a los señalados en el libelo como insolutos 7. Habla de que la prórroga legal es un derecho adquirido. 8. Dice que el actor pretende aumentar el alquiler, pero están congelados. 9. Se opone a la cuantía de la demanda por ser exagerada. 10. La parte demandada no tiene interés en apropiarse del apartamento. 11. La demandada hizo consignación judicial de los alquileres, anexa copia. 12. La parte demandada ha cancelado cuotas de condominio, que le corresponde a la actora. Anexa recibos. Examen de las pruebas Visto como ha quedado trabada la litis, pasemos a analizar los medios probatorios allegado a los autos; oportunidad en que expondremos nuestro criterio sobre las defensas invocadas. 1.- Al folio 02 y ss del expediente corre el escrito contentivo del libelo de demanda. En él se lee que la parte demandada, como arrendataria del inmueble de autos, no paga los cánones de arrendamientos de los meses de junio, julio, agosto y septiembre de 2009, a razón de Bs.2.000,oo, mensual; por lo que le pide el desalojo, de acuerdo con el art. 34 letra a) del Decreto ley de arrendamientos Inmobiliarios. Esto es suficiente para decir que dicha demanda contiene la fundamentación de derecho y de hecho, y la conclusión; donde ésta en definitiva es la petición o pretensión de desalojo que coincide lógicamente con “la consecuencia” de la norma invocada. Por tanto la demanda no incurre en la cuestión previa que se invoca; que por otra parte la parte demandada no se ocupa de ubicar en alguna de las enumeradas en el art.346 CPC; pero que suponemos que debe ser el defecto de forma del libelo por no cumplir con alguno de los requisitos del art. 340 CPC. Por último, la demanda fue estimada en Bs.50.000, oo. El art. 36 CPC dice que el valor de una demanda inquilinaria se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue En este caso, debemos entender que son los meses de arrendamientos que se dicen no pagados en el libelo, son los controvertidos; y son cuatro; que a razón de bs.2.000,oo c/u, da un valor total de Bs.8.000,oo. Ese es el valor que se le debe dar a este juicio; que no cuestiona la competencia por la cuantía de este Despacho Judicial. Así se declara. 2.- Al folio 03 corre en fotostato documento autenticado por ante el Consulado General de Nueva York, USA, representativo del contrato de mandato de administración que las partes demandantes le otorgaron le ciudadano Alejandro Alberto Piñeiro Silva, C.I. No.4.629.925, quien es el que presentó la presente demanda en nombre de los actores asistido de abogado El mandato fue dado para la administración del apartamento de autos. En él se faculta al mandatario para cobrar y recibir los cánones de arrendamiento mensuales; “que serán depositados en la cuenta bancaria especialmente aperturada a nombre de los mandantes para esos fines”. Esto último tiene importancia resaltarlo, porque guarda relación con los depósitos bancarios de los cánones de arrendamiento que la demandada dice haber hecho. 3.- Al folio34 y ss corren en fotostato documento notariado representativo del Contrato de Arrendamiento suscrito entre Carmen Sofía Correa Montero quien dice obrar en representación de la partes actoras, según mandato otorgado ante el Consulado General de Nueva Cork USA, que el Notario Público tuvo a la vista según la nota de autenticación (folio 11), como arrendadora, por una parte; y por la otra, la parte demandada como arrendataria, sobre el inmueble distinguido 1-B, del primer piso del Edificio denominado Residencias El Trapiche, Segunda Avenida, Transversal 3-6-1-E en el parcelamiento de la unidad vecinal No.3 de la Urbanización Montalbán-La Vega, Parroquias La Vega y Antínamo, Departamento (hoy Municipio) Libertador del Distrito Federal(Capital). Las partes demandantes al estar allí representadas, asumen la condición de arrendadoras; y ninguna importancia tiene que la mandataria haya dicho que es “apoderada” o “representante” de sus mandantes; ambos términos equivalen a lo mismo. No necesitan que le cedan derechos cuando los actores son los mismos arrendadores, ya que el contrato se celebró en nombre y por cuenta de ellos. El canon se convino en Bs.2.000, oo mensual, y el plazo de vigencia es de 12 meses, a contar desde el 01 de septiembre de 2008, sin prórroga automáticas a falta de desahucio; por lo que al llegar el 01 de septiembre de 3009, comenzaría de pleno derecho a cursar la prórroga legal de seis meses que finaliza el 01 de marzo de 2010 . Solo si después de esa fecha se siguiera ejecutando voluntariamente el contrato, es que se podría hablar de tácita reconducción del contrato; no antes. De todos modos, poco importa que el contrato sea a tiempo determinado o indeterminado, cuando la falta de pago de los alquileres, que es la causa para demandar en este juicio, es igualmente motivo suficiente para la conclusión o terminación o resolución de ambos tipos de contrato. En dicho contrato se estipuló que las partes aceptaban la forma de pago que la arrendadora designare a tal efecto; lo que podría tener importancia en relación a los depósitos bancarios que la demandada dijo que haber hecho y que en el mandato que se dio al administrador se dijo o previó que los alquileres se depositarían en la cuenta bancaria de los mandantes. 4.- Al folio13 y ss corre en fotostato documento protocolizado representativo del título de propiedad del apartamento de autos en cabeza de las partes demandantes; con lo cual queda probado el dominio que ellos tienen sobre el inmueble arrendado, aún cuando para alquilar no es necesario ser dueño de la cosa. 5.- Al folio 40 y ss hasta el folio 61, ambos inclusive corren una serie de documentos privados representativos de planillas de depósitos bancarios, por Bs.2.000,oo c/u, llevados a cabo por la demandada en la cuenta de Alejandro A. Piñeiro Silva ( administrador de la parte actora) en el Banco Caribe; que, de acuerdo con la imputación hecha por la parte arrendataria, corresponden a los alquileres de los meses que van consecutivamente desde de junio del 2009 hasta mayo de 2010, ambos inclusive; que comprenden los meses que en el libelo se imputan como no pagados. Respecto a estas planillas, le damos valor probatorio; asimilándolas a la figura de las tarjas del art. 1383 del Código Civil, de acuerdo con la Sentencia No.877 de la Sala Civil del Tribunal Supremo de justicia, de fecha20 de Diciembre de 2005. Y en cuanto a la validez de la forma de pago mediante la colocación de dinero en la cuenta bancaria privada del arrendador mismo o de su apoderado autorizado para cobrar (art.1286 CC), cabe decir que tanto el mismo contrato de arrendamiento, cuando dijo que el pago se hará en el sitio y forma que la arrendadora designe al efecto (f. 09); como el contrato de mandato, cuando dijo que el mandatario quedaba autorizado para cobrar y recibir las mensualidades, depositándolas en una cuenta bancaria especialmente aperturadas a nombre de los actores para esos fines.(f. 03 vuelto), nos hacen pensar que esa modalidad de pago era algo aceptado por los actores. En efecto, si los actores le indicaron u ordenaron al mandatario que le depositara en su cuenta bancaria los alquileres que él cobrase al inquilino, era perfectamente lógico suponer que los depósitos que el inquilino le hiciera en la cuenta del mandatario, eran igualmente válidos. Si los depósitos bancarios eran buenos en la relación de mandato entre actores y apoderado, también lo debían ser en la relación de arrendamiento entre el apoderado y el tercero-inquilino. Véase que el art. 1286 del Código Civil que dice que el pago debe hacerse a una persona autorizada. 6.- Al folio 58 corren una planilla de depósito en la Cuenta bancaria del Juzgado 25° de Municipio de Caracas, representativa de la consignación judicial de cánones de arrendamientos, llevadas a cabo por la parte demandada, correspondiente al mes de junio de 2010. Esta consignación corresponde a un mes que no fue señalado en la demanda como no pagado; por lo que dicha medio probatorio no resulta útil para resolver esta litis. Así se declara. 7.- Al folio 53 y ss corren en fotostatos una serie de documentos privados, representativos de planillas de liquidación de gastos de condominio, promovidos por la parte demandada. Aparte de que el incumplimiento imputado en el libelo de demanda se refiere solo a pagos de los cánones de arrendamientos, y no a los gastos de condominio, por lo que resulta impertinente dicho medio probatorio, esta claro que los fotostatos de documentos privados carece de valor probatorio, de acuerdo con el art. 429 CPC. 8.- Al folio 92 y ss hasta el folio 101 corren una serie de documentos privados representativos de planillas de depósitos bancarios, por diferentes montos, por concepto de cánones de arrendamiento respecto a los años 2006, 2007, 2008 hasta mayo de 2009. Promovidos por la parte demandada. Aún cuando estos depósitos correspondan a meses de alquiler anteriores a los meses demandados como insolutos, decimos que precisamente como no fueron señalados como no pagados, es que debemos suponer que sí fueron pagados; y si lo fueron, es por razón de estos depósitos; viniendo ellos entonces a convertirse en otra prueba de que la forma de pago a través de colocar dinero en la cuenta bancaria del arrendador o de su apoderado autorizado, era una modalidad válida y aceptada desde antes por las partes. Así se declara. 9.- Al folio 102 y ss corren en fotostatos, documentos representativos de una sentencia dictada por el Juzgado Décimo Octavo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, de fecha 12 de noviembre de 2009, en la cual se declaró inadmisible una demanda intentada por las partes actoras contra la parte demandada de este juicio. Promovida por la parte demandada. Como quiera que no fue alegada la cosa juzgada, no vemos qué relación pueda tener dicha sentencia con esta litis. 10.- Al folio 116 corre documentos privados representativos de planillas de depósitos llevados a cabo, por concepto de canon de arrendamiento, por la parte demandada en la cuenta bancaria del Alejandro Piñeiro, mandatario de los actores; que de acuerdo con la imputación hecha por la arrendataria, corresponden a los meses que van consecutivamente desde junio de 2009 hasta el mes de mayo de 2010.. Nos remitimos a lo dicho antes, en el No.0 5 de estos análisis. 11.- Al folio130 y ss corren documentos representativos de planillas de liquidación gastos de condominio. Nos remitimos a lo dicho en el No.07 de estos análisis. 12.- Al folio 169 y ss corren planillas de depósitos bancarios, pero sus fechas se ve que corresponden a cánones anteriores a los señalados en el libelo como no pagados. Nos remitimos a lo dicho en el No.08 de estos análisis. Conclusiones Visto el material probatorio allegado a los autos, podemos concluir que la parte demandada ha demostrado estar solvente en el pago de los alquileres de los meses de arrendamientos que se señalan en el libelo como no pagados, que son: junio, julio, agosto y septiembre de 2009, mediante el sistema de pagarle al apoderado de las partes actores, depositando los cánones en su cuenta bancaria. Esta forma de pago parece aceptada por los actores; porque fue sugerida tanto en el contrato de arrendamiento en su cláusula segunda (folio 09), como también indicada expresamente en el contrato de mandato (folio 03 vuelto); amén de que meses anteriores a los señalados en el libelo como insolutos, fueron recibidos igualmente mediante el mismo sistema; lo que lo hace válido para los meses siguientes. Parte dispositiva En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara sin lugar la demanda que han presentado Carlos Francisco Soteldo y Elvira de Soteldo contra Felicia Josefina González de Guanche, ambas partes arriba identificadas; con imposición en costas a los actores por razón del vencimiento. Publíquese, Regístrese y Déjese copia Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del juzgado Sexto de Municipio de la CCircunscripción Judicial del Área metropolitana en Caracas, a los veinte días de julio de dos mil diez, en Los Cortijos de Lourdes. El Juez JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH La Secretaria IVONNE CONTRERAS Nota: En esta misma fecha, siendo las diez y media de la mañana se publicó el anterior fallo con su inserción del mismo en los autos del expediente. La secretaria