TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO DECIMOTERCERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Exp. Nº AP31-V-2010-000838
(Sentencia Definitiva)
Vistos estos autos.
I
Demandante: Sociedad Mercantil Proyectos Gran Costanera, C.A., de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 26 de junio de 2.007, bajo el Nº 32, Tomo 1606-A, expediente Nº 536.725.
Demandada: Ciudadana Iraida Cristina Arroyo Lucero, venezolana, mayor de edad y titular de la Cedula de Identidad Nº V-6.004198.
Apoderados: Por la parte demandante los ciudadanos Agustín Rojas Rojas y Ana Violeta Rojas, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 9.420 y 51.347, respectivamente. Por la parte demandada no consta en autos que se encuentre representada ni por si ni por apoderado alguno.
Motivo: Resolución de Contrato de Compra-Venta.
II
Se plantea la presente controversia cuando la accionante demanda la Resolución de Contrato de Compra-Venta, el cual tiene por objeto el inmueble distinguido con las Letras y Número A-PB-7, piso planta baja, Torre “A”, ubicado en la Residencia Gran Costanera, situado en la Urbanización La Costanera, Lote “C”, Higuerote, Estado Miranda. Como hechos constitutivos de la pretensión procesal sometida a la consideración de este Tribunal, se indicaron los siguientes acontecimientos:
Que en fecha 15/11/2007, su representada celebró una promesa bilateral de compra-venta con la ciudadana Iraida Cristina Arroyo Lucero, quien es venezolana, mayor de edad y titular de la Cedula de Identidad Nº V-6.004198, la cual se obligó a comprar un inmueble distinguido con las Letras y Número A-PB-7, piso planta baja, Torre “A”, ubicado en la Residencia Gran Costanera, construido sobre un lote de terreno de sus propiedad con área de Doce Mil Quinientos Ocho Metros Cuadrados Con Setenta y Cuatro Decímetros Cuadrados (12.508,74m2), según se evidencia de documento Registrado por ante la Oficina de Registro de los Municipios Brión y Buroz del Estado Miranda, en fecha 11/10/07, bajo el Nº 39, Tomo 2, Folios 197 al 201, Protocolo Primero, Cuarto Trimestre del año en curso, ubicado en la Urbanización La Costanera, Lote “C”, Higuerote, Estado Miranda.
Que la venta del aludido inmueble incluía un puesto de estacionamiento, el cual las partes acordaron se determinaría en el documento definitivo de venta.
Que dicho apartamento tiene un a superficie de cincuenta metros cuadrados con cincuenta centímetros cuadrados (50,50m2), y el derecho de uso del espacio de terreno frente al apartamento de aproximadamente quince metros (15ms.), cuyos linderos y porcentajes de condominio serían precisados en el documento definitivo de venta.
Que la referida opción de compra fue autenticada por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha 15 de noviembre de 2007, bajo el Nº 43, tomo 68, la cual se encuentra anexa en copia simple marcada con la letra “B”.
Aduce el accionante que ambas partes fijaron las condiciones de la venta de la manera siguiente:
1.- Que el proyecto de construcción del Conjunto Residencias Gran Costanera, podría sufrir cualquier modificación que se introdujera, ya fuera por la exigencia de las autoridades competentes, o por la sola decisión de “La Propietaria”, por considerarlo esta más conveniente para el mejor aprovechamiento o funcionamiento del Conjunto Residencial, modificaciones éstas que permitió y aceptó el comprador, quien una vez aceptado este contrato, declaró que no tendría ninguna injerencia en la construcción de dicha edificación, en ningún caso ni por ningún concepto.
2.- Que el precio de venta del apartamento fue convenido en la suma de ciento cuarenta millones de bolívares (Bs. 140.000.000,00), actualmente ciento cuarenta mil bolívares fuertes (Bs. 140.000,00). Que dicha cantidad sería cancelada de la manera siguiente:
2a.- La cantidad de diecinueve millones de bolívares (Bs. 19.000.000,00) actualmente diecinueve mil bolívares fuertes (Bs. 19.000,00), los cuales fueron cancelados por “La Compradora” en el momento en que fue autenticada la promesa de compra, suma esta que fue deducida del precio del inmueble.
2b.- La suma de diez millones de bolívares (Bs. 10.000.000,00), hoy diez mil bolívares fuertes (Bs. 10.000,00) que debía pagar “La Compradora” el día 01/12/2.007.
2c.- La cantidad de diez millones de bolívares (Bs. 10.000.000,00), hoy diez mil bolívares fuertes (Bs. 10.000,00), que se comprometió a pagar “La Compradora” el 01/05/2.008.
2d.-La suma de Cuarenta y ocho Millones de Bolívares (Bs. 48.000.000,00) actualmente cuarenta y ocho mil bolívares (Bs. 48.000,00), que debió ser cancelada por “La Compradora” mediante el pago de doce cuotas iguales, mensuales y consecutivas de cuatro millones de bolívares (Bs. 4.000.000,00) hoy Cuatro Mil Bolívares (Bs. 4.000,00), cada una pagaderas a partir de la firma del documento de opción a compra, antes identificado.
2e.- La cantidad de cincuenta y tres millones de bolívares (Bs. 53.000.000,oo) actualmente cincuenta y tres mil bolívares fuertes (Bs. 53.000,oo) que se comprometió a cancelar “la compradora” al momento de la protocolización del documento definitivo de venta por ante la oficina de registro correspondiente .
3.- Las partes convinieron que el saldo restante sin cancelar para el momento de la firma del documento definitivo de venta, sería ajustado de conformidad con los índices de Precios al Consumidor (IPC) DEL Banco Central de Venezuela calculados durante el período de tiempo que durara la construcción.
4.- Ambas partes convinieron y así lo aceptó “La Compradora”, que las cantidades de dinero por ella entregadas a “La Propietaria”, en virtud del mencionado contrato, no devengaría interés alguno a favor de “La Compradora”.
5.- Igualmente acordaron las partes que en el caso que “La Compradora”, incumpliera en el pago de cualquiera de las cantidades y/o cuotas establecidas en la cláusula tercera, “La Propietaria” podría considerar tal incumplimiento de “La Compradora” como un atraso, obligándose “La Compradora” a cancelar los intereses de mora sobre los saldos adeudados para ese momento, calculados a la tasa convencional del doce (12%).
6.- Que “La Propietaria” estimó que la construcción del “Conjunto Residencias Gran Costanera”, estaría concluido en un lapso dieciséis (16) meses contados a partir de la firma de este documento, salvo que sucedieran causas de fuerza mayor, no imputables a ella, tales como catástrofes, inundaciones, incendio, conmociones civiles, motines, huelgas, paros laborales, actos de guerra, etc., procediendo luego a otorgar el documento definitivo de venta ante la referida oficina de registro, en un término no mayor de un mes, dicho lapso podía ser prorrogado por decisión unilateral de la propietaria, por un término no mayor de 12 meses.
7.- Que en la cláusula octava se estableció que “La Compradora” se obligaba a cancelar puntualmente las sumas adeudadas, según el contrato en la oficina del vendedora en la dirección indicada en la cláusula décima primera del contrato.
8.- Que las partes acordaron que la propietaria tendría derecho a resolver el contrato en los siguientes casos: a) si el otorgamiento del documento traslativo de la propiedad (documento definitivo de venta) no se realizaba por causas imputables a “La Compradora”, b) si “La Compradora” no cumplía reiteradamente las obligaciones que asumió en el contrato, de igual manera establecieron que entonos estos casos, o cualquier otro que impidiera perfeccionar la venta por causas imputables a “La Compradora”, la Propietaria podría: Considerar el contrato resuelto, pudiendo retener a “La Compradora” el equivalente al 30% de las cantidades entregadas por la misma, como pago de una indemnización convencional por daños y perjuicios en concepto de la cláusula penal, sin que esta tuviera que probar los daños y perjuicios sufridos, en cuyo caso podrá vender el inmueble a terceros, asimismo, podrá ejecutar el presente contrato corriendo todos los gastos por cuenta de “La Compradora”, en cualquiera de los casos “La Compradora” quedaría obligada a resarcir a la propietaria cualquier gasto en que ella incurriera con motivo de las gestiones que hubiera realizado en relación con la negociación de compra venta.
9.- Que para los efectos del contrato, las partes eligieron en la cláusula décima segunda como domicilio especial a la ciudad de Caracas, a cuyos tribunales declararon someterse.
Adujo la parte actora, que en fecha 14/08/09, se protocolizó por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Brión y Buroz del Estado Bolivariano de Miranda, el documento de Condominio del Conjunto Residencial Gran Costanera, el cual quedó registrado bajo el Nº 37, Tomo 20, procediéndose a la venta de los apartamentos que lo conforman.
Que a pesar de los reiterados llamados que su representada ha realizado con posterioridad al pago de la cuota de Diecinueve Mil Bolívares (Bs. 19.000,00) que canceló la demandada en el momento de la autenticación del documento de opción a compra venta, la compradora no ha cancelado ninguna de la cuotas descritas anteriormente, siendo imposible ante los constantes incumplimientos otorgar por parte de la propietaria el documento definitivo de compra venta ante la oficina de registro correspondiente.
Que la falta de pago antes mencionada evidencia un incumplimiento de la promitente compradora de la previsión contenida en la cláusula tercera del aludido contrato de opción de compra, que prevé la forma de pagar el precio del inmueble y permite a su representada de conformidad con la legislación venezolana pedir la resolución de dicho contrato antes identificado.
Que por lo hechos anteriormente narrados y por no haber arreglo previo entre las partes, y fundamentando su demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264 y 1.269 del Código Civil, acude ante este Tribunal para que la parte demandada convenga o en su defecto sea condenada a lo siguiente:
Primero: En resolver el contrato de promesa de compra venta, autenticado por ante el Notario Público Séptimo del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 15/11/2007, quedando anotado bajo el Nº 43, Tomo 68.
Segundo: Para que convenga o en defecto de ello, el Tribunal condene a pagar las cotas y costos del presente juicio, incluyendo los honorarios profesionales de los abogados intervinientes de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. .
III
Admitida la demanda por este Tribunal en fecha 23/03/10, por el procedimiento breve, de conformidad con lo establecido en el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, se emplazó a la demandada de autos por intermedio de compulsa para que procediera a dar contestación a la demanda.
En fecha 25 de mayo del presente año se recibió por ante este Tribunal las resultas de citación de la comisión conferida al Juzgado de Municipio del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, mediante exhorto y oficio Nº 211-10, de fecha 12704/10, por medio de la cual hace constar que las gestiones citatorias comisionadas fue cumplidas por el alguacil designado al efecto, el cual, en fecha en 06 de mayo de 2010, dejó constancia de haberse trasladado a la dirección suministrada por la parte actora, y de haberle hecho entrega a la ciudadana Iraida Cristina Arroyo Lucero, de la respectiva compulsa junto con la orden de comparecencia, firmando la misma el recibo de citación respectivo.
Durante el lapso probatorio solo el apoderado judicial de la parte actora promovió las pruebas que consideró pertinentes, por lo que verificado el cumplimiento de todas las etapas procésales en el presente juicio, y encontrándose el presente expediente en estado de dictar sentencia definitiva el Tribunal pasa a emitir su pronunciamiento previa las siguientes consideraciones:
IV
Analizadas como han sido las actas procesales que integran el presente expediente el Tribunal observa que, al verificarse el acto de la litis contestación de la demanda, la parte demandada no compareció ni por si ni por apoderado alguno lo cual hace recaer en su contra los efectos de la confesión ficta, que a tenor de lo previsto en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil se traduce en admitir como cierto todo cuanto sea objeto de la demanda, estableciéndose únicamente como excepción que la demanda sea contraria a derecho, o que la demandada pruebe algo que le favorezca durante el lapso respectivo. Tal figura comporta la existencia de una presunción Iuris Tantum, es decir que admite prueba en contrario, por cuyo motivo se impone la revisión en autos de sus elementos característicos para determinar su procedencia o no.
El primer requisito para su procedencia, es decir, que la pretensión no sea contraria a derecho, se cumple a cabalidad en el presente caso, ya que el objeto de la pretensión procesal deducida por la parte actora se orienta a exigir la resolución del contrato de promesa de compra venta, autenticado por ante el Notario Público Séptimo del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 15/11/2007, quedando anotado bajo el Nº 43, Tomo 68. Esa pretensión tiene su razón de ser en lo dispuesto por el artículo 1.159 del Código Civil, conforme al cual, al reconocerse el principio de la fuerza de Ley que tienen los contratos entre las partes, se admite la posibilidad que una determinada convención pueda terminarse por la voluntad de las partes, o por las causas establecidas en la ley, y en el presente caso la falta de pago de las cantidades demandadas, invocada por la hoy demandante se erige en un motivo válido, tutelado por el legislador, destinado a exigir las consecuencias derivadas del contrato de compra venta que fundamenta la demanda. En consecuencia, se juzga satisfecho el primer requisito exigido por el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Por último, observa quien aquí decide, luego de examinar las actas que conforman este expediente, que la parte demandada, en la oportunidad que indica el articulo 889 del Código de Procedimiento Civil, por sí o a través de apoderado, no promovió la contraprueba de los hechos que quedaron admitidos por efectos de su renuencia en contestar el fondo o mérito de lo controvertido, es decir, no demostró el hecho extintivo de la obligación reclamada como insatisfecha ni, mucho menos, trajo a los autos del expediente ningún elemento destinado a desvirtuar la presunción grave del derecho reclamado por la parte actora, por cuyo motivo se estima que la figura procesal de la confesión ficta es aplicable en el caso sometido a la consideración de este Tribunal, pues la demandada nada probó que le favoreciera, todo lo cual incide en la procedencia de la demanda con la que principiaron estas actuaciones, y así será establecido en el dispositivo de este fallo. ASÍ SE DECIDE.
En consecuencia, probadas como han quedado las aseveraciones de la parte actora en su libelo, como consecuencia de la confesión ficta producida en autos, lo procedente es que los méritos procesales resulten a su favor debiendo declararse con lugar la demanda, de conformidad con lo dispuesto en él artículo 254 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.
V
DECISIÓN
En fuerza de las anteriores consideraciones, éste Tribunal Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley DECLARA CON LUGAR, la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRA VENTA incoada por la Sociedad Mercantil PROYECTOS GRAN COSTANERA, C.A., en contra de la ciudadana IRAIDA CRISTINA ARROYO LUCERO, ambas partes suficientemente identificadas en el encabezamiento de este fallo. En consecuencia, se declara resuelto el contrato de promesa de compra venta, autenticado por ante el Notario Público Séptimo del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 15/11/2007, anotado bajo el Nº 43, Tomo 68, de los libros de autenticaciones de esa Notaria
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se imponen costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, Firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Decimotercero de Municipio la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los ocho (8) día del mes de Julio de 2.010. Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.
LA JUEZ,

DRA. MARIA A. GUTIÉRREZ C.

LA SECRETARIA

Abg. DILCIA MONTENEGRO P.

En esta misma fecha, siendo las 2 p.m., se registró y publicó la anterior decisión. Déjese copia en el copiador de sentencias definitivas de este Juzgado de conformidad con los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil.

LA SECRETARIA

MG/DM/Guadalupe
EXP Nº AP31-V-2010-000838