TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO DÉCIMO CUARTO DE MUNICIPIO
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA
Sociedad Mercantil INVERSIONES ANCASAN, S.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 06/05/1977, bajo el No. 16, Tomo 65-A-Sgdo, y la última Acta de Asamblea inscrita en el referido Registro Mercantil, en fecha 27/07/2004, bajo el No. 12, Tomo 125-A-Sgdo.

PARTE DEMANDADA

Ciudadano EDGAR RAMÓN MOREY BRUZUAL, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad 9.955.405.
MOTIVO
RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
(CUMPLIMIENTO Y DESALOJO)

EXPEDIENTE No: AP31-V-2010-002494
SENTENCIA: INTERLOCUTORIA

I
DE LA PRETENSIÓN
Visto el anterior libelo de demanda referente a RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (CUMPLIMIENTO Y DESALOJO) interpuesto por la ciudadana ELENA IBETH MARTINEZ HURTADO, ante este Órgano Jurisdiccional en su carácter de apoderada judicial de la parte actora Sociedad Mercantil INVERSIONES ANCASAN, S.A., contra el ciudadano EDGAR RAMÓN MOREY BRUZUAL, el Tribunal ordena darle entrada y hacerse las anotaciones en los Libros respectivos, y previa revisión de las actas procesales, observa:
Se inicia este procedimiento mediante libelo de demanda presentado por la ciudadana ELENA IBETH MARTINEZ HURTADO, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, la Sociedad Mercantil INVERSIONES ANCASAN, S.A., por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) del Circuito Judicial de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en los Cortijos, en fecha 23 de junio de 2010, el cual previa distribución de Ley, le fue asignado su conocimiento, sustanciación y decisión este Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, siendo recibido en fecha 30 Junio de 2010.
Como fundamento de su pretensión la parte actora señaló en su libelo entre otros hechos, los siguientes:

“…CAPITULO I: DE LOS HECHOS. Consta del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Municipio Libertador del Distrito Federal (…) que “INVERSIONES ANCASAN S.A”, antes identificada, dio en arrendamiento a EDGAR RAMON MOREY BRUZUAL (…) un inmueble constituido por un apartamento destinado para oficina, ubicado en la primera (1ra) planta del Edificio “Taurisano”, distinguido con el Nro. 14, situado en la Primera Avenida Sur de Altamira, en la Jurisdicción del Municipio Autónomo de Chacao, Distrito Sucre del Estado Miranda (…) En dicho contrato, ambas partes convinieron lo siguiente: (…) 2).- En la Cláusula segunda, se estableció que la vigencia del contrato sería de Un (1) año fijo, a contar del día 23-03-01, y con vencimiento para el día 23-03-02, prorrogable por igual período; salvo que alguna de las partes, le participara a la otra por escrito su deseo de no querer renovarlo por más tiempo, por lo menos treinta (30) días antes del vencimiento del término contractual original o de alguna de sus prorrogas (…) 2).- CON RESPECTO AL TERMINO DEL CONTRATO: Incumplió la obligación contenida en la cláusula segunda referida a la entrega del inmueble al vencimiento del término contractual, en razón de que aunque se previeron las prórrogas automáticas del contrato, asimismo se estableció que la misma no precedería, en el caso que alguna de las partes le manifestara a la otra por escrito, su voluntad de no querer renovarlo por más tiempo, por lo menos treinta (30) días antes del vencimiento del término, o en el supuesto que el arrendatario no hubiera cumplido con sus obligaciones contractuales (…) Ahora bien, no obstante el vencimiento de la última prórroga legal del contrato suscrito en fecha 23-03-01, en virtud de la notificación de no renovación contenida en la comunicación de fecha 15-01-07, y a pesar de la pérdida del derecho de preferencia de adquirir el inmueble arrendado por parte de el arrendatario, sin embargo, en un último intento de lograr un acuerdo amistoso entre las partes, a los efectos de la desocupación del inmueble arrendado, esta representación legal, le reiteró el ofrecimiento de venta a el arrendatario, mediante comunicaciones de fechas 13-08-07 y 07-09007, vale decir, cinco meses después del vencimiento contractual; a través del Instituto Postal Telegráfico de Venezuela, “IPOSTEL”, no habiendo obtenido respuesta alguna al respecto (…) EN CUANTO AL CANON ARRENDATICIO: Incumplió las cláusulas tercera y cuarta, por cuanto el arrendatario, no ha cancelado los cánones de arrendamiento del período comprendido desde el mes de enero del año 2007, hasta el mes de abril del año 2010, encontrándose en estado de insolvencia y mora de sus obligaciones contractuales, adeudando hasta el día de hoy, cuarenta y una (41) cuotas de arrendamiento, correspondientes al período antes mencionado (…) 5).- CON RESPECTO AL PAGO OPORTUNO DE LOS ALQUILERES, se observa que el arrendatario, incurrió en mora al haber dejado de cancelar las cuotas mensuales de alquileres a partir del mes de enero de 2007, incumpliendo así, la cláusula sexta del contrato arrendaticio. 6).- EN CUANTO A LA ENTREGA DE LOS RECIBOS POR SERVICIOS PÚBLICOS DEL INMUEBLE, el arrendatario incumplió con la obligación contenida en la cláusula octava, al no haberle entregado dichos recibos al representante de la arrendadora, desde la fecha en que comenzó la mora e incumplimiento contractual. (…) CAPITULO II: DEL DERECHO (…) 3).- LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS Artículo 33: Sic… “Las demandas por… resolución de un contrato de arrendamiento… se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente decreto-Ley, y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía. Artículo 34-Literal d): Sic…” Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento a tiempo determinado…d).- En el hecho de que el arrendatario haya destinado el… o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas…o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y escrito del arrendador…” Artículo 38: Sic…” En los contratos de arrendamiento… celebrados a tiempo determinado, llegado el día de vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador… a).-… b).-… c).- Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximos de dos (2) años. Artículo 40: Sic… “Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal”. CAPITULO V DEL PETITUM. Ciudadano Juez, los hechos narrados en el Capitulo T, y el derecho alegado en el Capitulo II del presente escrito libelar, hacen procedente el ejercicio de la ACCION DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR SU INCUMPLIMIENTO; además de la indemnización correspondiente, por los DAÑOS Y PERJUICIOS, tal y como lo dispone la norma del artículo 1.167 del Código Civil, en concordancia con los artículos 33 y literal d) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (…) acudo ante su competente autoridad, para demandar e este mismo acto; con fundamento en lo preceptuado en los artículos 1.167,1.271, 1.592, 1.592 (sic) y 1.593 del Código Civil, en concordancia con el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, y los artículos 33, literal d) del artículo 34, 38 y 40 de la ley de Arrendamiento Inmobiliarios, a ciudadano EDGAR RAMON MOREY BRUZUAL…”

Ahora bien, este Juzgado a los fines de pronunciarse sobre la admisión de la presente demanda, debe efectuar las siguientes consideraciones:

Luego de una lectura acompasada de los hechos y del fundamento de derecho argüido por la parte accionante para sustentar su pretensión ante este Órgano Jurisdiccional, esta Juzgadora observa que solicita la Resolución del Contrato de Arrendamiento suscrito con el ciudadano Edgar Ramón Morey, conforme al artículo 1.167 del Código Civil que contempla la Acción Resolutoria, a su vez señala el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que prevé la interposición del Cumplimiento de Contrato por vencimiento de la Prorroga legal y cita el literal d) del artículo 34 eiusdem, el cual es aplicable solamente a la acción de Desalojo fundada en un contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado, procedimientos civiles éstos que son incompatibles entre si y se excluyen mutuamente incurriendo de esta forma, claramente en la inepta acumulación contenida en el artículo 78 del Código Procesal Civil, el cual establece:

“…No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquéllas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí. Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra, siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí…”

Al respecto, es necesario señalar que la figura jurídica de la Resolución persigue la terminación del contrato y la consiguiente extinción del lazo jurídico que une a las partes y el Cumplimiento del Contrato la exacta ejecución del programa contractual tendiente a la satisfacción y consecución de los intereses contractuales y a la liberación del deudor, es decir, la consecución de las prestaciones previstas y programadas en el contrato. Siendo así es preciso colegir que la parte demandante acumuló en su escrito libelar, como ya se dijo, dos pretensiones, vale decir, el cumplimiento del contrato y la resolución del mismo, las cuales se excluyen mutuamente por cuanto persiguen fines jurídicos distintos como los son la correcta ejecución de la obligación pactada o la extinción del convenio que genera esa obligación; resultando un contrasentido pedir en el mismo escrito libelar el cumplimiento de una obligación establecida en un contrato, del cual se pretende a su vez su terminación. En tal sentido la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia de fecha 03 de Agosto de 2000, efectuó una interpretación relativa a la acumulación de pretensiones contenida en dicha norma procesal, señalando que:
“…El mismo texto legal prevé en su artículo 78, los supuestos en donde la acumulación de pretensiones no es posible. “Artículo 78.- No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquéllas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí. Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra, siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí”. El supuesto inicial de esta última norma, está referido a que ambas pretensiones se excluyen entre sí. Entiende la Sala, que dos pretensiones se excluyen, cuando los efectos jurídicos de ambas se oponen entre sí, vale decir, se excluyen porque ellas son contradictorias; el ejemplo que usualmente suele dar la doctrina para entender esta hipótesis, es cuando se demanda por vía principal el cumplimiento de un contrato, pero al mismo tiempo se solicita, también por vía principal su resolución…"

Por otra parte, es necesario señalar que aunado a ello invocó la causal d) del artículo 34 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aplicable a la acción de Desalojo fundada en un contrato verbal o escrito a tiempo indeterminado, causal taxativa que de igual manera es excluyente de la acción de Resolución del Contrato y del Cumplimiento del mismo.
Por último, este Tribunal observa que motivado al hecho que el contrato de arrendamiento que sustenta la pretensión objeto de análisis, se prorrogó de forma automática por períodos de tiempo de un año, a partir del día 23/03/2001, y en virtud que el arrendador le notificó en fecha 15/01/2007 (folio 51) al arrendatario su deseo de no seguir prorrogando dicho contrato, la relación tuvo una duración quántica de seis (06) años, por lo tanto le correspondía un lapso de prorroga legal de dos (02) años conforme lo dispuesto en el literal “c” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por ende el contrato se indeterminó a partir del día 23 de Marzo del año 2009 fecha en la cual venció la prorroga legal conforme lo establece el artículo 1.600 del Código Civil, por cuanto se desprende del propio libelo que el inquilino continuó en posesión pacifica del inmueble, hasta que el actor interpone la presente demanda en junio de 2010.
Por lo tanto esta Juzgadora concluye que aun cuando en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, específicamente en su último aparte establece una excepción a la norma in comenta consistente en el supuesto que pueden ser acumuladas las pretensiones de manera subsidiaria una de la otra siempre y cuando sean compatibles a nivel procedimental ambas entre sí, dicho supuesto no se constituye en el caso de autos, en base al pedimento explanado por la parte actora en su libelo de demanda, por cuanto no las requirió en forma subsidiaria si no conjunta, de manera que nos encontramos frente a una prohibición de carácter legal como lo es la inepta acumulación de pretensiones por lo que de conformidad con el artículo 341 ibídem, la presente demanda es contraria a derecho, motivo por el cual se niega su admisión.-
II
MOTIVA
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara INADMISIBLE LA ACCION DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, CUMPLIMIENTO y DESALOJO propuesta por la Sociedad Mercantil INVERSIONES ANCASAN, S.A. contra el ciudadano EDGAR RAMÓN MOREY BRUZUAL, ambas partes plenamente identificadas, en virtud que la parte actora incurrió en la inepta acumulación de pretensiones establecida en el artículo 78 del Código Procesal Civil en concordancia con el artículo 341 eiusdem. Así se decide.
No hay condenatoria en costas.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la Ciudad Capital de la República, a los Veintiséis (26) días del mes de Julio del año dos mil diez (2010). Años 200º y 151º.
LA JUEZ,

DAYANA ORTÍZ RUBIO
EL SECRETARIO

RONMY SALIMEY MEJIAS

En esta misma fecha siendo las tres y quince minutos de la tarde (3:15 p.m.), se publicó y registró la presente decisión.
EL SECRETARIO

RONMY SALIMEY MEJIAS

DOR/RJM/jar.
Exp. No. AP31-V-2010-002494.