República Bolivariana de Venezuela En su Nombre Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas PARTE ACTORA: Janye María Rosignoli Moroni, venezolana, mayor de edad, domiciliada en Barquisimeto, Estado Lara y titular de la cédula de identidad N° 5.434.792. ABOGADA ASISTENTE DE LA PARTE ACTORA: Larihely Eljuri, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, en ejercicio de la profesión, titular de la cédula de identidad N° 8.343.429, e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 48.826. PARTE DEMANDADA: Janeth Carolina Buitrago, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 6.175.575. MOTIVO: Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento. En fecha 07.07.2010, se recibió ante la Secretaría de este Tribunal, el escrito de demanda presentado ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, por la ciudadana Janye María Rosignoli Moroni, debidamente asistida por la abogada Larihely Eljuri, contentivo de la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento deducida en contra de la ciudadana Janeth Carolina Buitrago. En tal virtud, procede de seguida este Tribunal a verificar los presupuestos de admisibilidad de la demanda elevada a su conocimiento, con base en las consideraciones que se esgrimen a continuación: - I - FUNDAMENTO DE LA PRETENSIÓN La ciudadana Janye María Rosignoli Moroni, debidamente asistida por la abogada Larihely Eljuri, en el escrito libelar continente de su pretensión, sostuvo lo siguiente: Que, en fecha 01.05.2008, su representada celebró un contrato de arrendamiento escrito con la ciudadana Janeth Carolina Buitrago, el cual tuvo como objeto el bien inmueble constituido por el apartamento distinguido con el N° 11-C, situado en el piso 11 del edificio Residencias Manzanares 22, ubicado con frente sobre la calle Este, sector Este de la Urbanización Manzanares, Municipio Baruta, Distrito Capital. Que, la duración de la convención locativa fue pactada por el plazo de un (01) año, por lo que la misma venció el día 01.05.2009, siendo que inmediatamente la arrendataria suscribió en forma intuitu personae una prórroga legal del referido contrato de arrendamiento, la cual tendría una duración de un (01) año, y que terminaría en fecha 01.05.2010. Que, vencido el lapso establecido como prórroga legal, la arrendataria no ha hecho entrega del bien inmueble arrendado, incumpliendo así lo convencionalmente pactado, aunado a que durante la misma continuó pagando el canon de arrendamiento, pero que a su preclusión la demandante se rehusó a recibirlo. Fundamentó jurídicamente su pretensión en los artículos 1.159, 1.579, 1.594 y 1.601 del Código Civil, así como en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, al igual que en el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por tal motivo, la ciudadana Janye María Rosignoli Moroni, procedió a demandar a la ciudadana Janeth Carolina Buitrago, para que conviniese, o en su defecto, fuese condenado por este Tribunal, en el cumplimiento de la convención locativa accionada y, en consecuencia, en la entrega del bien inmueble arrendado, al igual que en el pago de las costas procesales. - II - CONSIDERACIONES PARA DECIDIR Planteada en estos términos la demanda propuesta por la accionante, procede este Tribunal a pronunciarse respecto a los presupuestos de admisibilidad de la misma, previas las consideraciones siguientes: El proceso, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, constituye el instrumento fundamental para la realización de la Justicia, la cual ha sido concebida como un valor superior de nuestro ordenamiento jurídico y de la actuación de los órganos que conforman el poder público, según lo preceptuado en el artículo 2 ejúsdem. Por su parte, la acción comprende la posibilidad jurídico constitucional que tiene toda persona de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus pretendidos derechos e intereses en tutela de los mismos, como así lo garantiza el artículo 26 constitucional. Por lo tanto, la acción es conferida por la constitución y la ley a los particulares en consideración de una pretensión preexistente y simplemente afirmada, independientemente de la circunstancia de que la reclamación invocada sea reconocida con posterioridad como realmente existente o no por el órgano de administración de justicia, ya que la acción siempre existirá cuando se alegue un interés jurídicamente tutelado y afirmado como existente, siendo la pretensión la que fenece cuando se origina la determinación que impone la autoridad judicial al momento de emitir su dictamen, en cuanto a su reconocimiento o rechazo, la cual se pone de manifiesto en la demanda, donde se expresan todos aquellos alegatos tanto fácticos como jurídicos que justifican la reclamación invocada y con la cual se ejercita la acción. Así pues, la demanda constituye “…un acto de declaración de voluntad introductivo y de postulación, que sirve de instrumento para el ejercicio de la acción y la afirmación de la pretensión, con el fin de obtener la aplicación de la voluntad concreta de la Ley, por una sentencia favorable y mediante un juicio, en un acto determinado…”. (Devis Echandía, Hernando. Acción y Pretensión. Separata de la Revista de Derecho Procesal, Madrid, abril-junio de 1.996) En tal virtud, una vez presentada la demanda, se requiere que el demandante dilucide la pretensión allí contenida conforme a los mecanismos idóneos y eficaces legalmente establecidos, muy especialmente en materia inquilinaria, cuyas vías establecidas en la ley para terminar la relación arrendaticia que nace de un contrato, depende de la naturaleza jurídica del mismo, en cuanto a que sea verbal o escrito a tiempo determinado o indeterminado, toda vez que a tenor de lo dispuesto en artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal admitirá la demanda (i) si no es contraria al orden público, (ii) a las buenas costumbres o (iii) a alguna disposición expresa de la Ley. En lo que atañe al contenido y alcance del 341 del Código de Procedimiento Civil, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 333, dictada en fecha 11.10.2000, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Velez, expediente N° 99-191, caso: Helimenas Segundo Prieto Prieto y otro, determinó lo siguiente: “…Dentro de la normativa transcrita, priva, sin duda alguna, la regla general, de que los Tribunales cuya jurisdicción, en grado de su competencia material y cuantía, sea utilizada por los ciudadanos a objeto de hacer valer judicialmente sus derechos, deben admitir la demanda, siempre que no sea contraria a las buenas costumbres o a la ley, éllo puede interpretarse de la disposición legislativa cuando expresa “…el Tribunal la admitirá…”; bajo estas premisas legales no le está dado al juez determinar causal o motivación distinta al orden establecido para negar la admisión in limine de la demanda, quedando legalmente autorizado para éllo, siempre y cuando, dicha declaratoria se funde en que la pretensión sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. Fuera de estos supuestos, en principio, el juez no puede negarse a admitir la demanda…”. (Subrayado y negrillas del Tribunal) En cuanto a la noción de orden público, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 2137, dictada en fecha 29.08.2002, con ponencia del Magistrado Antonio García García (†), expediente N° 02-0088, caso: José Rafael Echeverría, apuntó lo siguiente: “…es menester indicar que el orden público es un concepto jurídico indeterminado acerca de lo que es fundamental para la subsistencia del Estado de Derecho y de la convivencia social, cuyos límites son trazados por la apreciación del colectivo y concretados a través del juez. Es por ello, que dicha noción no puede ser dividida en absoluta o relativa, dado que es el último punto de referencia a la que acude el Juez para determinar lo ajustado a derecho de una actuación. Por tanto, el orden público se encuentra en todo aquello que trascienda al interés particular y afecte el colectivo o las instituciones sociales…”. (Subrayado y negrillas del Tribunal) Al unísono, en lo que respecta a la noción de buenas costumbres, la misma Sala Constitucional, en sentencia N° 85, dictada en fecha 24.01.2002, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, expediente N° 01-1274, caso: Asodeviprilara, determinó lo siguiente: “…Así como la Ley de Protección al Consumidor y al Usuario, señala una serie de normas para salvaguardar al consumidor (latu sensu), las cuales a veces regulan hasta las menciones de los contratos (artículos 19, 20 y 21); igualmente, normas que establecen con claridad la manera de actuar, pueden ser entendidas como protectivas de los seres humanos, de la convivencia, y ellas atienden mas a la protección de las buenas costumbres que a la del orden público. Las buenas costumbres, atienden a un concepto jurídico indeterminado ligado a la realidad social, y por ello el concepto varia en el tiempo y en el espacio, y con relación a determinados tipos de negocios o actos públicos…”. (Subrayado y negrillas del Tribunal) Y, en relación con el supuesto concerniente a que la demanda no sea contraria a alguna disposición expresa de la ley, la Sala Constitucional, en sentencia N° 776, dictada en fecha 18.05.2001, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, expediente N° 00-2055, caso: Rafael Enrique Montserrat Prato, sostuvo: “…El artículo 26 de la vigente Constitución establece como derecho constitucional el acceso de las personas a la justicia. Tal acceso, conforme a la letra del mismo artículo, se hace mediante el proceso (lo que se denota de la frase de la norma sin formalismos o reposiciones inútiles), por lo que se trata de un acceso doble, ya que él no sólo corresponde a los demandantes sino a los demandados. Siendo el camino el proceso, las personas ejercerán su derecho mediante la acción, por lo que si ésta no existe o es inadmisible, el acceso efectivamente tiene lugar, pero el órgano jurisdiccional inadmite la acción, por lo que no toca el fondo de la pretensión. En consecuencia, tal rechazo de la acción no significa una negativa al derecho de acceso a la justicia, ya que es el resultado de una declaración jurisdiccional, y se trata de un juzgamiento sobre la existencia del derecho de acción. La acción está sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos de existencia y validez, que al constatarse su incumplimiento, la hacen rechazable. Algunos de ellos los señala la ley, mientras que otros provienen de los principios generales del derecho. En sentido general, la acción es inadmisible: 1) Cuando la ley expresamente la prohíbe, tal como lo prevé el artículo 346, ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil. 2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan (artículo 346 ordinal 11º ya señalado). 3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen. Ante estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada. Ello sucede, por ejemplo, cuando en el demandante o en el demandado no existe interés procesal, y por tanto, no hay necesidad de acudir a la vía judicial, para que mediante la sentencia se reconozca un derecho; o para evitar un daño injusto, personal o colectivo; o cuando la decisión judicial no puede variar la situación jurídica que tenían las partes antes del proceso…”. (Subrayado y negrillas del Tribunal) En consonancia con lo anterior y al deber del Juez de verificar los presupuestos de admisibilidad de la demanda en la oportunidad de su admisión, en virtud del principio de conducción judicial al proceso, consagrado en el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, la Sala Constitucional, en sentencia Nº 779, dictada en fecha 10.04.2002, con ponencia del Magistrado Antonio García García (†), caso: Materiales MCL C.A., precisó lo siguiente: “…esta Sala considera necesario precisar que, de acuerdo con el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa esté en suspenso por algún motivo legal. No obstante, este principio ya se anticipa en el artículo 11 eiusdem, donde como excepción al principio del impulso procesal, se permite actuar al Juez de oficio cuando la ley lo autorice o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres sea necesario dictar alguna providencia legal, aunque no lo soliciten las partes. Ahora bien, la aplicación del principio de la conducción judicial al proceso no se limita a la sola formal condición del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, sino que él encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin que se requiera la prestancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, o cuando evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, o respecto a la controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíba expresamente la acción propuesta. Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta. En tal sentido, considera esta Sala que si nuestro ordenamiento jurídico establece que la relación jurídica procesal debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, sólo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte la válida constitución de la relación procesal o la haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia. Por ello, para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los presupuestos procesales…”. (Subrayado y negrillas del Tribunal) En cuanto a los presupuestos procesales de la demanda, el procesalista Hernando Devis Echandia, en su obra “Compendio de Derecho Procesal”, Tomo I, Teoría General del Proceso, año 1.995, ha considerado, que además de los presupuestos de la acción, los de la demanda se definen como requisitos necesarios para iniciar el proceso o relación jurídica procesal, los cuales debe examinar el juez antes de admitir la demanda, denuncia o querella. Señala, el citado autor: “…Los presupuestos procesales en general tienen características de ser revisables y exigibles de oficio por el juez, en razón de estar vinculados a la validez del proceso. Esto no se aplica a los casos de litis pedentia, cosa juzgada, transacción, prescripción y desistimiento de proceso anterior, que no son verdaderos presupuestos procesales, sino presupuestos materiales de la sentencia de fondo, y que el juez no puede declararlos ni examinarlos de oficio para lo no admisión de la demanda, aun cuando aparezcan en el expediente, sino como excepciones previas si le son propuestas o en la sentencia como excepciones de mérito….” (Devis Echandia, Hernando, Compendio de Derecho Procesal, Tomo I, Teoría General del Proceso, décima edición, Editorial A.B.C., Bogotá, 1985, pág. 288.) Por su parte, la doctrina autoral patria de la mano del Dr. Román Duque Corredor, afirma lo siguiente: “…Con respecto a esta facultad que el nuevo Código atribuye a los jueces, estimo conveniente observar, entre otros comentarios, que dicha facultad no es otra cosa que una aplicación, en materia de introducción de la causa, del principio del impulso procesal de oficio al que se refiere el artículo 11 del Código que comento, que inviste al juez del papel de director del proceso. Además, estimo que la apreciación que ahora deben hacer los jueces para determinar si una demanda es o no admisible, para ellos (sic) implica la carga de examinar los presupuestos fundamentales que debe llenar toda demanda como inicio del proceso. En efecto, a mi entender, los jueces pueden, in limine litis, negarse a admitir las demandas que se funden en la derogación de normas declaradas de orden público o porque la Ley prohibida la acción como el caso de las deudas de juego (artículo 1801 (sic) del Código Civil), porque su violación, la Ley la declara nula y sin ningún valor por atentar contra el orden público. (…) En cuanto al otro motivo de inadmisibilidad, o sea, cuando la demanda sea contraria a alguna disposición expresa de la Ley, los jueces tienen que tener mucho cuidado al manejar esta facultad, porque lógicamente, no podrían en el acto de admisión, resolver cuestiones de fondo….”. (Duque Corredor, Román J., Apuntaciones Sobre El Procedimiento Civil Ordinario, Editorial Jurídica Alva, S.R.L. Caracas, 1990, pág. 94 y 95) En virtud de los anteriores precedentes jurisprudenciales, resulta pertinente precisar que el juicio de admisibilidad comprende la labor de verificación que hace el Juez para determinar el cumplimiento de las características generales de atendibilidad de la pretensión contenida en la demanda, ya que la constatación de su falta impide la continuación hacia la fase cognoscitiva del proceso. Ahora bien, observa este Tribunal que la reclamación invocada por la ciudadana Janye María Rosignoli Moroni, en contra de la ciudadana Janeth Carolina Buitrago, se patentiza en el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito privadamente entre las partes, en fecha 01.05.2008, el cual tiene como objeto el bien inmueble constituido por el apartamento distinguido con el N° 11-C, situado en el piso 11 del edificio Residencias Manzanares 22, ubicado con frente sobre la calle Este, sector Este de la Urbanización Manzanares, Municipio Baruta, Distrito Capital, en virtud del alegado incumplimiento de la arrendataria en entregar el mismo luego del vencimiento de la prórroga legal acontecido el día 01.05.2010. En tal sentido, el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado en Gaceta Oficial N° 36.845, de fecha 07.12.1999, con el cual el accionante fundamenta jurídicamente su pretensión, prevé lo siguiente: “Artículo 39.- La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello”. (Subrayado y negrillas del Tribunal) La disposición especial anteriormente citada autoriza al arrendador a solicitar judicialmente el cumplimiento del arrendatario de la obligación de entregar el inmueble arrendado luego del vencimiento de la prórroga legal, pudiendo quedar afectada la cosa preventivamente con el secuestro que dicha norma permite. Es por ello, que se hace indispensable que los términos convenidos entre las partes hayan quedado instrumentados, por cuanto el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal sólo procede cuando se fundamenta en un contrato escrito a tiempo determinado, del cual se evidencia patentemente fenecido el término de su duración y la prórroga legal que la ley establece conforme al tiempo que haya durado la relación arrendaticia, en caso de que a ella tuviese derecho, ya que de lo contrario, si el arrendatario ha sido incumpliente de sus deberes contractuales y legales para el fenecimiento del término de duración de la convención, no tendrá derecho a ese beneficio, por mandato expreso de lo establecido en el artículo 40 ejúsdem, por lo cual el arrendador cuenta ante esa circunstancia con cualesquiera de las acciones previstas en el artículo 1.167 del Código Civil, para terminar la relación arrendaticia existente. En efecto, en los contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, por un lapso máximo de seis (06) meses cuando la relación arrendaticia ha tenido una duración hasta de un (01) año o menos; pero, cuando la relación arrendaticia ha tenido una duración mayor de un (01) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (01) año; sin embargo, cuando la relación arrendaticia ha tenido una duración de cinco (05) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años; y, si ha tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará por un lapso máximo de tres (3) años. Así las cosas, observa este Tribunal que la relación arrendaticia tuvo su génesis de acuerdo con lo enunciado en la demanda mediante contrato de arrendamiento suscrito privadamente entre las partes, en fecha 01.05.2008, cuya duración estipulada en la cláusula segunda fue establecida de la manera que ad peddem litterae se indica a continuación: “…Tercera: El presente contrato tendrá una duración de Un (01) año, contado a partir del día Primero (01) de Mayo del (sic) 2.008, no pudiendo ser prorrogado. Al vencimiento del plazo El Arrendatario estará en la obligación de desocuparlo sin protesta para dicha fecha. Parágrafo Único: En caso de hacer El Arrendatario en forma arbitraria las consignaciones de los cánones de arrendamiento en algún Tribunal de la República Bolivariana de Venezuela, se entenderá esto como un abono al respectivo canon de arrendamiento…”. Conforme a la anterior cláusula contractual, las partes involucradas en la convención locativa accionada convinieron el plazo de su duración por un (01) año, improrrogable, contado a partir del día 01.05.2008, hasta el día 01.05.2009, a cuyo vencimiento, debía comenzar a transcurrir la prórroga legal por el plazo de seis (06) meses, sin necesidad de notificación alguna, a tenor de lo previsto en el literal (a) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que la relación arrendaticia había tenido para ese momento una duración que no excedía de un (01) año. Sin embargo, las partes celebraron en fecha 01.05.2009, un contrato privado con el cual prorrogaron el término de duración contractual del primigenio contrato de arrendamiento por el plazo de un (01) año, cuyo vencimiento acontecería el día 01.05.2010, y no de prórroga legal, como erróneamente se pretendió establecer en el libelo de la demanda. Tal afirmación obedece a que en el indicado contrato suscrito en forma privada por las partes el día 01.05.2009, se estableció la prórroga de la duración del primigenio contrato en los términos siguientes: “…Entre, Janye María Rosignoli Moroni, venezolana, mayor de edad, domiciliada en Barquisimeto, y titular de la cédula de identidad Nro. 5.434.792, en lo sucesivo y a los solos efectos del presente contrato se denominará El Arrendador, por una parte; y por la otra Janeth Carolina Buitrago, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-6.175.575, en lo sucesivo y a los solos efectos del presente contrato se denominará El Arrendatario, se ha convenido en celebrar, como en efecto se celebra la Prórroga del Contrato de Arrendamiento, el cual se regirá por las condiciones del Contrato de arrendamiento (sic) suscrito en forma privada – personal y escrita el 01 de mayo del (sic) 2.008, y vencido el 01 de mayo del (sic) 2.009, manteniéndose sus cláusulas en igual condición. La prórroga será de un año (01), es decir, que comienza el 01 de mayo del (sic) 2.009 y termina el 01 de mayo del (sic) 2.010…”. (Subrayado y Negrillas del Tribunal) De lo anterior se aprecia que luego del vencimiento del plazo de duración del contrato de arrendamiento suscrito privadamente el día 01.05.2008, las partes pactaron su prórroga por el plazo de un (01) año, mediante el contrato celebrado en fecha 01.05.2009, en el cual se estableció expresamente que se mantendrían en igual condición las cláusulas que conformaban aquél contrato de arrendamiento, por lo que estima este Tribunal que al vencimiento de la prórroga contractual el día 01.05.2010, comenzó a transcurrir de pleno derecho, sin necesidad de notificación alguna, la prórroga legal en beneficio de la arrendataria por el plazo de un (01) año, de conformidad con lo preceptuado en el literal (b) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dado que la relación arrendaticia había tenido para ese momento una duración que excedía de un (01) año, pero inferior a cinco (05) años, de lo que se puede fácilmente afirmar que la prórroga legal que aún está transcurriendo precluirá el día 01.05.2011. Al respecto, el artículo 41 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece: “Artículo 41.- Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales”. (Subrayado y negrillas del Tribunal) La anterior disposición jurídica prohíbe expresamente al arrendador o propietario, según sea el caso, reclamar el cumplimiento de un contrato de arrendamiento bajo la justificación del vencimiento de su término, cuando estuviere en curso la prórroga legal. Por lo tanto, reitera este Tribunal que para terminar los efectos de un contrato de arrendamiento, debe acudirse oportunamente a las vías procesales idóneas y eficaces que permitan lograr ese cometido, ya que su reclamación no puede ser contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley, a tenor de lo dispuesto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil. En este contexto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 1.391, dictada en fecha 28.06.2005, con ponencia del Magistrado Francisco Antonio Carrasqueño López, expediente N° 04-1845, caso: Gilberto Gerardo Remartini Romero, aseveró lo siguiente: “…es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que se convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…”. (Subrayado y negrillas del Tribunal) Ante estas circunstancias, serias dudas sobrevienen a este Tribunal respecto a la admisibilidad de la pretensión de cumplimiento del contrato de arrendamiento accionado, por el alegado vencimiento de la prórroga legal, ya que aún la misma no ha concluido, toda vez que dicha circunstancia acontecerá indefectiblemente en fecha 01.05.2011, lo cual motiva a este Tribunal a desestimar la demanda sometida a su conocimiento, dada la prohibición expresa de admisión contenida en el artículo 41 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se declara. - III - DECISIÓN En virtud de los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara INADMISIBLE la pretensión de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, deducida por la ciudadana Janye María Rosignoli Moroni, en contra de la ciudadana Janeth Carolina Buitrago, de conformidad con lo establecido en el artículo 41 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con lo previsto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil. No hay condenatoria en costas, dada la naturaleza del presente fallo. Publíquese, regístrese, déjese copia y notifíquese. Cúmplase lo ordenado. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los quince (15) días del mes de julio del año dos mil diez (2.010). Años: 200° de la Independencia y 151° de la Federación. El Juez Titular, César Luis González Prato La Secretaria Accidental, Xiomara Margarita García Delgado En esta misma fecha, se publicó, registró y dejó copia de la anterior sentencia, siendo las doce y treinta de la tarde (12:30 p.m.). La Secretaria Accidental, Xiomara Margarita García Delgado CLGP.- Exp. Nº AP31-V-2010-002659