TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL DE JUZGADOS DE MUNICIPIO DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
JUZGADO VIGÉSIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

JUEZ: VICTOR MARTIN DIAZ SALAS

ASUNTO PRINCIPAL: AP31-V-2010-001589

PARTE DEMANDANTE:
SUCESIÓN SANTELLI MARCANO, representada por los ciudadanos MARIA CAROLINA SANTELLI DE GUEVARA, GILDA MARIA SANTELLI DE ALBERT y LUIS EDUARDO SANTELLI MARCANO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-5.532.386, V-3.839.012 y V-3.839.013, respectivamente.-

APODERADO JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDANTE:
JOSE CARABALLO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 50.418.-

PARTE DEMANDADA:

WALDO IRAN CARO, chileno, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° E-81.515.707.-

IRIS ARAPE ACOSTA y ANGEL ROMAN CASTILLO BUSTAMANTE, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 76.475 y 3116, respectivamente.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA
PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-

Se inicio la presente causa mediante demanda propuesta en fecha 28 de Abril de 2010 por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial y asignada al Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio que en fecha 29 de Abril de 2010 la admite y ordena su tramite conforme a las normas del procedimiento breve.- Cumplida la sustanciación se procede a dictar sentencia definitiva.-
I
ALEGATOS DE LAS PARTES
Narra el apoderado de la parte actora que según se evidencia de contrato que anexa al libelo sus representados dieron en arrendamiento Al ciudadano WALDO IRAN CARO un inmueble constituido por la Quinta Sanmar, ubicada en la Calle Amacuro, de la Urbanización El Marques, Municipio Sucre del Estado Miranda. Que en el referido contrato se reconoce que el arrendamiento era preexistente según once (11) contratos anuales anteriores y se prevé que el arrendatario disfrutaría conforme al mismo de la prórroga legal por el plazo de tres años y que el arrendatario debía entregar el inmueble al término de ese contrato.- Que la prórroga legal transcurrió entre el 1º de Abril del año 2007 y el 1º de Abril del año 2010.- Que no obstante el vencimiento del contrato y de la prórroga el arrendatario no ha hecho entrega del inmueble y que en base a esta circunstancia demanda se le condene a la ejecución del contrato haciendo entrega del inmueble arrendado.-
Practicada la citación personal del demandado este dio contestación a la demanda rechazando la estimación del valor hecha por el actor indicado que se ajusta a las reglas del artículo 36 del Código de Procedimiento Civil y luego en cuanto al fondo negando que tenga que entregar el inmueble, afirmando que se encuentra en curso la prórroga legal de un año a partir del vencimiento del último de los contratos suscritos y que finalizó el 1º de Abril de 2010.-
Así garantizado y ejercido el derecho a la defensa por cada una de las partes en el curso del iter procesal ha quedado planteada la controversia y definido el tema decidemdum y a la resolución del conflicto existente en la relación de derecho material se dedicaran los siguientes capítulos del fallo, a tal efecto observamos:

II
PRUEBAS
1. Cursa del folio doce (12) al folio dieciséis (16) del expediente instrumento privado que contiene el contrato de arrendamiento celebrado por las partes.- Esta instrumental se valora conforme a las normas contenidas en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la relación locativa y en especial que las partes estipularon en la clausula cuarta: “…La duración de este contrato es de tres años fijos, entendiéndose que el arrendatario está haciendo uso de su prorroga legal que se establece por la Ley de Inquilinato, pudiendo el arrendatario entregar el inmueble antes del vencimiento de dicha prorroga, con un aviso de un mínimo de treinta (30) días hábiles sin necesidad de cancelar canon de arrendamiento alguno después de haber entregado…”.-
2. Cursa del folio diecisiete (17) al folio veintiuno (21) del expediente instrumento privado que contiene el contrato de arrendamiento celebrado por las partes.- Esta instrumental se valora conforme a las normas contenidas en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la relación locativa y en especial que las partes estipularon en la cláusula segunda el arrendamiento por el plazo de un año a partir de 1º de Abril de 2006.-
3. Cursa del folio veintidós (22) al folio veintiséis (26) del expediente instrumento privado que contiene el contrato de arrendamiento celebrado por las partes.- Esta instrumental se valora conforme a las normas contenidas en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la relación locativa y en especial que las partes estipularon en la cláusula segunda el arrendamiento por el plazo de un año a partir de 1º de Abril de 1996, prorrogable automáticamente por periodos iguales.-
4. Cursa del folio treinta (30) al folio treinta y dos (32) del expediente instrumento privado que contiene el contrato de arrendamiento celebrado por las partes.- Esta instrumental se valora conforme a las normas contenidas en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la relación locativa y en especial que las partes estipularon en la cláusula segunda el arrendamiento por el plazo de un año a partir de 1º de Abril de 2002.-
5. Cursa del folio diecisiete (17) al folio treinta y dos (32) del expediente instrumento privado que contiene el contrato de arrendamiento celebrado por las partes.- Esta instrumental se valora conforme a las normas contenidas en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la relación locativa y en especial que las partes estipularon en la cláusula segunda el arrendamiento por el plazo de un año a partir de 1º de Abril de 2006.-
6. Cursa del folio treinta y tres (33) al folio treinta y seis (36) del expediente instrumento privado que contiene el contrato de arrendamiento celebrado por las partes.- Esta instrumental se valora conforme a las normas contenidas en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la relación locativa y en especial que las partes estipularon en la cláusula segunda el arrendamiento por el plazo de un año a partir de 1º de Abril de 2003.-
7. Cursa del folio treinta y siete (37) al folio cuarenta y uno (41) del expediente instrumento privado que contiene el contrato de arrendamiento celebrado por las partes.- Esta instrumental se valora conforme a las normas contenidas en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la relación locativa y en especial que las partes estipularon en la cláusula segunda el arrendamiento por el plazo de un año a partir de 1º de Abril de 2004.-
8. Cursa del folio cuarenta y dos (42) al folio cuarenta y seis (46) del expediente instrumento privado que contiene el contrato de arrendamiento celebrado por las partes.- Esta instrumental se valora conforme a las normas contenidas en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la relación locativa y en especial que las partes estipularon en la cláusula segunda el arrendamiento por el plazo de un año a partir de 1º de Abril de 2005.-
9. Cursa del folio cuarenta y siete (47) al folio cuarenta y nueve (49) del expediente instrumento privado que contiene el contrato de arrendamiento celebrado por las partes.- Esta instrumental se valora conforme a las normas contenidas en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la relación locativa y en especial que las partes estipularon en la cláusula segunda el arrendamiento por el plazo de un año a partir de 1º de Abril de 1998.-
10. Cursa del folio cincuenta (50) al folio cincuenta y dos (52) del expediente instrumento privado que contiene el contrato de arrendamiento celebrado por las partes.- Esta instrumental se valora conforme a las normas contenidas en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la relación locativa y en especial que las partes estipularon en la cláusula segunda el arrendamiento por el plazo de un año a partir de 1º de Abril de 1999.-
11. Cursa del folio cincuenta y tres (53) al folio cincuenta y cinco (55) del expediente instrumento privado que contiene el contrato de arrendamiento celebrado por las partes.- Esta instrumental se valora conforme a las normas contenidas en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la relación locativa y en especial que las partes estipularon en la cláusula segunda el arrendamiento por el plazo de un año a partir de 1º de Abril de 2000.-
12. Cursa del folio cincuenta y seis (56) al folio cincuenta y ocho (58) del expediente instrumento privado que contiene el contrato de arrendamiento celebrado por las partes.- Esta instrumental se valora conforme a las normas contenidas en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la relación locativa y en especial que las partes estipularon en la cláusula segunda el arrendamiento por el plazo de un año a partir de 1º de Abril de 2001.-

Adminiculando las probanzas aportadas se establece que entre las partes en conflicto existe un contrato de arrendamiento pactado por tiempo determinado y que se ha venido prorrogando mediante convenciones sucesivas suscritas por las partes.- Que la última de ellas tiene por objeto documentar y regular las condiciones de la relación locativa durante el tiempo de la prórroga legal.-

III
PUNTO PREVIO
VALOR DE LA DEMANDA
La demanda fue estimada por el actor en la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (BSF. 5.000,00), sin indicar la norma que sirve de base para llegar a tal determinación.- Advierte el Juzgado que tratándose de una causa relativa a un arrendamiento, resulta aplicable para la determinación de su valor el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, que prevé:
“…En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año...”.-
Ahora bien, no se encuentra en este caso que el demandado al rechazar la estimación haya indicado cual a su juicio es el valor que corresponde a la causa y proceder a su demostración, siendo así la impugnación hecha no conduce a desvirtuar la realizada por el actor y por tanto se desecha esta defensa.- Así se decide.-
IV
MERITO
Para decidir se observa respecto a la pretensión principal de la actora que el artículo 1599 del Código Civil que prevé:
Artículo 1599: “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio.”
La referida norma es una aplicación en materia de arrendamientos del principio “dies interpellat pro homine” o el día interpela al hombre, recogida en el artículo 1269 del Código Civil y conforme a la cual sin necesidad de que se produzca ninguna interpelación o ningún acto tendente al desahucio, se producirá la extinción del tiempo previsto para el arrendamiento.- Sobre este particular, el autor Gilberto Guerrero Quintero en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario Tomo I, páginas 116 y 117, nos enseña:
“En el ámbito Inmobiliario, el contrato es a tiempo determinado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use durante un lapso temporal, específicamente establecido en el contrato, mediante el pago de un canon o precio.
En el contrato de arrendamiento escrito, las partes casi siempre establecen el término inicial (dies a quo), o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, el término final (dies ad quem), es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo. En este caso, cuando las partes señalan el término final, de cesación de los efectos, se da la existencia del contrato a tiempo determinado…”
En sobre el mismo aspecto pero ya desde un punto el punto de vista general el derecho de obligaciones, concretamente sobre el principio “dies Interpellat pro homine”, el maestro Maduro Luyando en su obra Curso de Obligaciones, en su página 118 refiere:
“Solo en determinados casos no es necesaria la interpelación para que el deudor quede constituido para que el deudor quede constituido en mora, a saber:
1°--Cuando la obligación está sometida a término cierto, contemplado en el primer párrafo del artículo 1269 del Código Civil : “Si la obligación es de dar o de hacer, el deudor se constituye en mora por el solo vencimiento del plazo establecido en la convención”.
Al vencerse el término cierto establecido por las partes, automáticamente el deudor se constituye en mora por la aplicación de la máxima romana “Dies interpellat pro homine” (el día interpela por el hombre).”
Ahora bien, respecto a que ocurre una vez que ha llegado a su fin el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, tenemos que recordar la disposición contenida en el artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos que a la letra es:
“Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.”

A juicio de quien suscribe es clara la voluntad del legislador para que de pleno derecho y además con el carácter de obligatoria para el arrendador, se inicie una prorroga cuya duración está sujeta a las reglas contenidas en el mismo artículo.- Institución que denominamos prórroga legal obligatoria y que interpretamos como un beneficio para el arrendatario.- No obstante y a mayor abundamiento la doctrina sobre el particular ha significado:

(Gilberto Guerrero Quintero en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Tomo I, página 118:) “El término final es característico del arrendamiento por tiempo determinado, aun cuando no exclusivo del mismo, puesto que si del arrendamiento sin determinación temporal se trata, éste bajo ninguna forma puede existir a perpetuidad debido a que siempre se le podrá poner término de conformidad con lo dispuesto en la ley o según la previsión de las partes. Si observamos lo dispuesto en el artículo 1559 del Código Civil, pareciera que con el solo vencimiento de este término el contrato queda extinguido, concluido, terminado (“Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”). Sin embargo no es así, pues según el artículo 38 de la LAI, los contratos celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las reglas que tal norma contempla (vid. prórroga legal)”.-

De modo que al vencer en fecha 1º de Abril de 2007 el último contrato se inicio la prórroga legal de tres (3) años que correspondía a la relación locativa que nos ocupa.- Debe significarse que nada impide a las partes que la prórroga legal se documente mediante un contrato como ha ocurrido en el caso “subjudice” y en tal hipótesis evidentemente ese pacto no puede interpretarse como una nueva prórroga.- Así, vencido el tiempo de la prórroga legal conforme a la ley y el contrato, el arrendatario tenía la obligación de devolver la cosa arrendada.- En efecto, conforme a la previsión contenida en el artículo 1594 del Código Civil el arrendatario tiene al finalizar el arrendamiento la obligación de restituir al arrendador la cosa arrendada en las mismas condiciones que la recibió.- En efecto se dispone en esa norma:
“Artículo 1.594.- El arrendatario debe devolver la cosa tal como la recibió de conformidad con la descripción hecha por él y el arrendador, excepto lo que haya perecido o se haya deteriorado por vetustez o por fuerza mayor”.

Tal obligación es la que se ha denunciado en la presente causa como incumplida por el demandado y así ha quedado establecido.- En tal virtud lo procedente en el caso bajo examen, en derecho y en justicia es estimar procedente la acción propuesta.-
V
DISPOSITIVA
En virtud de las consideraciones que anteceden, este Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por los ciudadanos MARIA CAROLINA SANTELLI DE GUEVARA, GILDA MARIA SANTELLI DE ALBERT y LUIS EDUARDO SANTELLI MARCANO, integrantes de la SUCESIÓN SANTELLI MARCANO, contra el ciudadano WALDO IRAN CARO, ambas partes plenamente identificadas en el cuerpo de la presente decisión.- En consecuencia se condena a la parte demandada a la ejecución del contrato de arrendamiento haciendo entrega a la parte actora del inmueble distinguido como Quinta Sanmar, ubicada en la Calle Amacuro, de la Urbanización El Marques, Municipio Sucre del Estado Bolivariano de Miranda.-

Conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena a la parte demandada perdidosa al pago de las costas procesales.-

Regístrese y Publíquese.- Déjese Copia de la presente decisión.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los diecinueve (19) días del mes de Julio de dos mil diez (2010).- 200 Años de Independencia y 151 Años de Federación.-
El Juez,

Abg. Víctor Martín Díaz Salas.
La Secretaria,

Abg. Nancy Tirado Jaramillo.-
En esta misma fecha 19 de Julio de 2010, siendo las 10:04 a.m., se dictó y publicó la anterior sentencia, previas las formalidades de Ley.-
La Secretaria,

Abg. Nancy Tirado Jaramillo.-
VMDS/ntj*
EXP. Nº AP31-V-2010-001589