TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 4 de Junio de 2010
200º y 151º

ASUNTO: AP11-R-2010-000211
PARTE ACTORA: INGRID RODRIGUEZ SANCHEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 6.810.301.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: RAFAEL GONZALEZ MARTIN, GIAN CARLOS DI GREGORIO TORREALBA Y SUHAILA HAMED ANGULO, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los nros 63.913, 118.230 y 131.186, respectivamente.

PARTE DEMANDADA APELANTE: ROSA TROCONIS FLORES, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 4.089.032, abogada en ejercicio e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 38.440.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA APELANTE: FREDDY JOEL OVALLES PARRAGA Y JANETTE LUTTINGER H, abogados en ejercicio, mayores de edad, de este domicilio, titulares de la cédula de identidad nros 4.164.858 y 5.537.847 respectivamente e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los nros 13.266 y 23.225, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (APELACION)
I
Se reciben las actas en ésta Alzada, de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de éste Circuito Judicial para su distribución, correspondiéndole a éste Juzgado conocer, en virtud del recurso de apelación ejercida por la demandada ciudadana ROSA TROCONIS FLORES, en contra de la sentencia definitiva dictada en fecha 18-03-2010, por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la que declaró con lugar la demanda.
Se le dio entrada mediante auto dictado en fecha 21-05-2010, fijándose el décimo (10°) día de despacho siguiente a objeto de que éste Tribunal procediera a dictar la sentencia respectiva, dejándose constancia que sólo se admitirían las pruebas indicadas en el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil.
En las actas que conforman el presente expediente se evidencia que el apoderado judicial de la parte demandante, alegó en su escrito libelar que consta de contrato de arrendamiento a tiempo determinado, que su poderdante dio en calidad de arrendamiento a la demandada, un apartamento de su propiedad distinguido con el Nro. 8 -1 del piso 8, de las Residencias Santa Sofía, ubicado en la calle Manapire de la Urbanización Terrazas del Club Hípico, Municipio Baruta del Estado Miranda. Se estableció que el lapso de duración del contrato era de un (1) año, contado a partir del día 2 de febrero de 2004, prorrogados automáticamente en el 2005 y 2006, pero en el 2006 se le comunicó debidamente a la arrendataria el día 28 de noviembre de 2006, que la duración del mismo no sería prorrogada nuevamente y así el referido contrato terminó definitivamente el día 2 de febrero de 2007, día en el cual comenzó a contar el plazo de dos (2) años de prórroga legal contemplado en el literal b del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Asimismo, dentro de los recaudos presentados con el libelo se encuentra la notificación judicial debidamente practicada el día 28 de noviembre de 2006 por el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, no obstante a pesar de todas las gestiones realizadas tendentes a lograr la desocupación y entrega del inmueble arrendado, la arrendataria no ha cumplido con su obligación de desocupar y entregar el inmueble, por lo que la actora se vio obligada a proceder por la vía judicial.
Fundamenta la demanda en los artículos 33, 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1265, 1.579, 1.594 del Código Civil.
Por las razones expuestas, demandó a la ciudadana ya identificada, para que convinieran o en su defecto a ello fuere condenada, en lo siguiente: 1) Cumplimiento del contrato de arrendamiento y en consecuencia, a desocupar y entregar el inmueble ya identificado, en el buen estado en que lo recibió, 2) se le condene a pagar por concepto de indemnización de los daños y perjuicios causados por su incumplimiento y demora en la entrega del inmueble, 3) en pagar las costas y costos que deriven del presente juicio.
En fecha 13 de octubre de 2009, compareció ante el Juzgado Quinto de Municipio la apoderada judicial de la parte demandante JANETTE LUTTINGER, para consignar escrito de contestación, por tanto, rechazó la demanda incoada tanto en los hechos narrados como en el derecho invocado por la demandante, por no ser ciertos los hechos en ella narrados e improcedente el derecho invocado. Negaron que el contrato de arrendamiento acompañado al libelo se encuentra vencido desde el 2 de febrero de 2007 y que su prórroga legal haya vencido el 2 de febrero de 2009, ya que la parte actora no tiene la cualidad de intentar la presente demanda ni para notificar el vencimiento del contrato de arrendamiento, ya que el contrato se celebró entre las ciudadanas Ingrid Rodríguez Sánchez y Silvia Rodríguez Sánchez, respectivamente representadas por su madre y como supuestamente propietarias del mismo; por tanto, para notificar el vencimiento del contrato de arrendamiento e intentar la demanda necesariamente deben actuar las dos supuestas propietarias del inmueble y no una sola. Asimismo, promovieron la Cuestión Previa contenida en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil como es “La falta de jurisdicción del Juez, o la incompetencia de este, o la litis pendencia, o que el asunto deba acumularse a otro proceso por razones de accesoriedad, de conexión o continencia”, ya que la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal, esta viciada de incompetencia en razón del valor de la demanda, pues violatoria del artículo 36 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 3 de noviembre de 2009, compareció ante el Juzgado Quinto de Municipio la ciudadana ROSA TROCONIS FLORES, quien en su carácter de parte demandada y estando en la oportunidad de promover las pruebas la parte demandada invoca el mérito favorable de los documentos cursantes en autos; consignó original Contrato de Arrendamiento, originales de contratos de arrendamientos como documentos privados, con el objeto de probar que la arrendadora ha cobrado en exceso cánones de arrendamientos, ya que los alquileres estipulados en los contratos de arrendamiento de los inmuebles destinados a vivienda se encuentran congelados en materia inquilinaria por el Ejecutivo Nacional. Promovió copia simple de Documento de propiedad. En fecha 3 de noviembre de 2009 ese Juzgado admitió las pruebas promovidas por la parte demandada.
En fecha 5 de noviembre de 2010 consignó la apoderada judicial de la parte actora escrito de pruebas, en ella promovió prueba de instrumentos copia de la notificación judicial, contrato de arrendamiento, poder otorgado por la parte actora a la arrendadora, título de propiedad del inmueble, Poder Apud acta conferido por la parte actora a su representación judicial. Asimismo, en fecha 16 de noviembre del mismo año la apoderada judicial de la parte actora consignó escrito de alegatos y el 3 de diciembre consignó título de propiedad en original del inmueble objeto del presente litigio.
En fecha 18 de marzo de 2010, el Juzgado Quinto de Municipio declaró CON LUGAR la demanda, en consecuencia ordenó a la parte demandada la inmediata entrega del bien dado en arrendamiento a la parte accionante, así como el pago por concepto de daños y perjuicios fundamentados en la cláusula penal establecida en la cláusula octava del contrato de arrendamiento.
En fecha 4 de mayo de 2010, apeló la demandada ciudadana ROSA TROCONIS FLORES, en contra de la sentencia definitiva dictada en fecha 18-03-2010, por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la que declaró con lugar la demanda. El 13-05-2007, ese Juzgado oyó dicha apelación en ambos efectos.
En la decisión dictada en fecha 18-03-2010, el Tribunal que conoció del juicio en Primera Instancia, declaró con lugar la demanda, cuyo dispositivo establece lo siguiente:
“Tomando en consideración que la relación arrendaticia tuvo una vigencia seis (6) años, le corresponde al arrendatario una prorroga legal, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de dos (2) años a partir de la fecha de vencimiento del tercer contrato y su tercera prórroga convencional, es decir, el primero (1º) primero de febrero de dos mil siete hasta el primero de febrero de 2009. Y así se establece”.
“En tal sentido, respecto al cumplimiento del contrato de arrendamiento demandado, observa este sentenciador que no constan en autos pruebas que desvirtúen lo alegado por el accionante respecto a la falta de entrega del inmueble por parte del demandado al vencimiento del término del contrato y el de su prorroga legal, lo cual fue el objeto de la acción intentada, siendo que a consideración de este Tribunal, la parte accionada debió probar que ha cumplido con las obligaciones asumidas en el contrato de arrendamiento, esto es en el caso de autos, la entrega del inmueble al vencimiento del término y del lapso de prórroga legal tantas veces señalado, lo cual no hizo durante la secuela del juicio, quedando evidenciado el incumplimiento en la obligación del arrendatario de hacer entrega del inmueble arrendado a la actora, al vencimiento del término de duración del contrato de arrendamiento y de su respectiva prórroga legal. Y así se declara”.
“…… en relación al pago que a su criterio debe realizar la demandada por concepto de daños y perjuicios causados por su incumplimiento y demora en la entrega del inmueble, este juzgado pasa analizar la cláusula octava del contrato de arrendamiento suscrito por las partes:
CLAUSULA OCTAVA: “LA ARRENDATARIA” se compromete a entregar el inmueble el día establecido en la cláusula tercera del presente contrato, en el mismo buen estado que lo recibe en caso que “LA ARRENDATARIA” no entregue el inmueble en la referida fecha se establece como cláusula penal a favor de la “LA ARRENDADORA” la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 100.000 ºº) por cada día de atraso que transcurra en hacer dicha entrega.

“…. Es deber de este administrador de justicia condenar a la parte demandada al pago por concepto de daños y perjuicios fundamentados en la cláusula penal establecida en la cláusula octava del contrato de arrendamiento suscrito el dos (2) de febrero de 2003, de CIEN MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 100.000 ºº) por cada día de demora en la entrega del inmueble, contados a partir del día 1º de febrero de 2009, fecha en la que se venció la prórroga legal correspondiente (exclusive), hasta la fecha en que se decrete definitivamente firme la presente decisión y se ordene su ejecución (inclusive), lo cual se calculará mediante experticia complementaria del presente fallo. Y así se establece”.

II
Para decidir el Tribunal hace las siguientes consideraciones:
DE LA DEFENSA PERENTORIA:
DE LA INCOMPETENCIA DEL TRIBUNAL EN RAZON DE LA CUANTIA:
La parte demandada opuso la Cuestión Previa contenida en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil como es “La falta de jurisdicción del Juez, o la incompetencia de este, o la litis pendencia, o que el asunto deba acumularse a otro proceso por razones de accesoriedad, de conexión o continencia”, ya que la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal, esta viciada de incompetencia en razón del valor de la demanda, pues violatoria del artículo 36 del Código de Procedimiento Civil.
Al respecto se observa:
La competencia en razón de la cuantía, permite a un determinado grupo de jueces conocer del litigio y de allí la importancia de saber como se determina el valor de la demanda.

Los Jueces competentes por el valor del asunto, los determinaba la Ley Orgánica del Poder Judicial y el Código de Procedimiento Civil.
Desde el 24 de agosto de 1988 el Consejo de la Judicatura era el único ente facultado para establecer en todas las Circunscripciones Judiciales la competencia por la cuantía
La facultad para modificar la competencia por la cuantía, y por el territorio conforme a la Ley Orgánica del Consejo de la Judicatura, le correspondía a la suprimida Sala Administrativa del Consejo de la Judicatura, y ahora, es atribución de la Dirección Ejecutiva de la Magistratura.
Ahora bien, la resolución vigente para el momento en que se introduce la demanda atribuye la competencia para conocer a los Juzgados de Municipio de los juicios que no sobrepasen la suma de CINCO MIL BOLIVARES ( Bs f 5.000,ºº). En el escrito libelar se constata que la parte actora estimó la demanda en la suma de SEISCIENTOS BOLIVARES FUERTES ( Bs F 600,ºº), y si bien el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, establece que en las demandas acerca de la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. La demanda no pretende el pago de pensiones, en consecuencia no son objeto de litigio, se solicita una indemnización de Bs 100 diarios por cada dia de demora a partir del 2-2-2009, incoándose la demanda el 5-2-2009, lo que no supera los CINCO MIL BOLIVARES ( Bs f 5.000,ºº), lo que le califica como juicio que debía ser resuelto por los Juzgados de Municipio, como en efecto se hizo, por ser el competente para ello en consecuencia se declara improcedente la defensa propuesta, y así se decide.
DE LA CUALIDAD ACTIVA:
Alegada como ha sido la falta de cualidad de la demandante, debe esta Alzada constatar si la persona que acudió al juicio se afirma titular de un interés jurídico propio, o por el contrario, si la persona contra quien se instauró la demanda es la misma contra quien se afirmó la existencia de aquel interés.
Observa quien decide que la ciudadana INGRID RODRIGUEZ MARTIN afirma titular del derecho y lo intenta frente a quien dice ser su INQUILINA, ahora bien, se constata del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento acciona el demandante que se encuentra debidamente suscrito por las partes intervinientes en este juicio la ciudadana INGRID RODRIGUEZ MARTIN como arrendadora y la ciudadana ROSA TROCONIS como arrendataria, por lo que acreditada como se encuentra la relación contractual, posee la demandante legitimación para intentar y sostener el juicio, por lo que la defensa falta de cualidad de la parte actora opuesta es improcedente y así se decide.

DEL FONDO DEL JUICIO:
En el caso que nos ocupa, la parte demandada es la que ejerce el recurso de apelación contra la decisión proferida por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Es por ello que éste Tribunal se limita a la revisión de la referida sentencia en cuanto a los aspectos que le resultan desfavorables, en virtud, del principio tantum apellatum quantum devolutum.
La parte demandante ha interpuesto contra la demandada, con fundamento del artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, acción de cumplimiento de la obligación de entregarle el inmueble arrendado, por término de duración del contrato, literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, además de reclamar resarcimiento de daños causados por la no entrega oportuna del inmueble, de acuerdo con las estipulaciones del contrato al respecto.
La ciudadana INGRID RODRIGUEZ SANCHEZ manifestó su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento a la ciudadana ROSA TROCONIS FLORES, por medio de notificación judicial practicada el día 28 de noviembre de 2006 por el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Las partes establecieron en su cláusula tercera que: La vigencia del presente contrato es de un año fijo contado a partir del día de la firma del presente Contrato de Arrendamiento, en cuyo término “LA ARRENDATARIA” se obliga expresamente a devolver el inmueble a “LA ARRENDADORA” sin necesidad de más aviso notificación, salvo que las partes de común acuerdo y con sesenta (60) día contínuos de anticipación a su vencimiento decidan prorrogarlo de manera expresa por igual período: En tal caso se hará un nuevo Contrato de Arrendamiento con un nuevo canon de acuerdo al índice de inflación para el momento”.
Por su parte, en la cláusula octava establecieron que : “LA ARRENDATARIA” se compromete a entregar el inmueble el día establecido en la cláusula tercera del presente contrato , en el mismo buen estado en que lo recibe: en caso en que la arrendataria no entregara el inmueble en la referida fecha, se establece como cláusula penal a favor de “LA ARRENDADORA” la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS por cada día de atraso que transcurra en hacer dicha entrega”.
Es por lo que suscrito como fue el contrato de arrendamiento que nos ocupa, el 1-2-2001 ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta , quedando anotado bajo el Nº 38, Tomo 07 de los Libros de Autenticaciones, por lo que el contrato vencía el 1-2-2002, comenzando la prórroga legal de seis meses que vencían el 1-8-2002, a menos que las partes de común acuerdo, con sesenta (60) día contínuos de anticipación a su vencimiento decidieran prorrogarlo de manera expresa por igual período: En tal caso se haría un nuevo Contrato de Arrendamiento con un nuevo canon de acuerdo al índice de inflación para el momento, y ello no consta de actas.
Es por lo que debe este Tribunal Superior examinar si efectivamente en el caso que nos ocupa, estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado
El planteamiento del actor de que se prorrogó automáticamente el contrato cada día dos de febrero durante los años 2004,2005 y 2006 hasta que su representada notificó a la arrendataria el 28 de noviembre de 2006, que consta de actas, la no prórroga el 2-2-2007, comenzando a correr la prórroga legal de dos años consagrado en el literal b del decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no se ajusta a los parámetros del convenio arrendaticio, pues, en éste no se encuentra cláusula alguna en la que se hubieren estipulado prórrogas automáticas y sucesivas de su término de duración, sino, por lo contrario, una cláusula de carácter riguroso, que es la octava, en la que se prevé que sólo a voluntad de las partes y con sesenta (60) día contínuos de anticipación a su vencimiento decidieran prorrogarlo de manera expresa por igual período, podría ser renovado.
De allí que, en atención al contenido de la cláusula tercera del contrato, se puede constatar que el término de duración del arrendamiento venció el día 1-2-2002, por lo que a partir del vencimiento del término de duración del contrato, comenzó a discurrir el período de prórroga legal que, de acuerdo con el literal a) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, era de seis (6) meses, que vencieron en fecha primero (1°) de Agosto de 2002.
Establecido lo anterior, se observa igualmente que de las propias manifestaciones del demandante queda evidenciado que luego de transcurrida la prórroga legal del término de duración del contrato arrendaticio, es decir, 1-8-2002, la arrendadora dejó a la arrendataria en posesión del inmueble arrendado, sin exigirle el cumplimiento de la obligación de devolverle el inmueble, sin desahuciarla, según lo prevé el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo que explica por qué la arrendataria queda en el inmueble y ha permanecido en él.
Esta situación de hecho configuró la tácita reconducción del contrato de arrendamiento que continuó rigiendo entre las partes, pero sin determinación de su vencimiento, conforme a las previsiones del artículo 1.600 del Código Civil, el cual dispone que si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado y su efecto se rige por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo. Y no tratándose de un contrato a tiempo determinado, por haber perdido tal calidad por efecto de su tácita reconducción, no pueden serle aplicadas el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que regulan la obligación de entregar el inmueble al propietario, al vencimiento de tal prórroga legal .
Aunado a lo anterior los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, regulan los requisitos de admisibilidad de la acción consagrada por la última de tales disposiciones legales, esto es, aquella que, como la deducida en este proceso, persigue como objeto principal de la pretensión obligar al arrendatario a entregar el inmueble arrendado, una vez vencida la prórroga legal; siendo tales requisitos los siguientes: 1) que se trate de un contrato a tiempo determinado; 2) que haya ocurrido el vencimiento del término de duración del arrendamiento; 3) que haya vencido la prórroga legal, la cual comienza a transcurrir, ope legis, a partir del vencimiento del término del contrato; 4) que el arrendatario no haya cumplido su obligación de devolver el inmueble arrendado; y 5) que el arrendador no haya consentido que el arrendatario quedare en posesión del inmueble luego de vencida la prórroga legal, permitiendo la continuación de la ejecución del convenio locatario, prescindiendo de los efectos del vencimiento de la prórroga legal, pues, en este caso opera la presunción de renovación del contrato, pero a tiempo indeterminado.
En el caso que nos ocupa, se constata que la se aprecia que la arrendadora , no interpuso la acción acción prevista por el artículo 39 ejusdem, oportunamente, luego de ocurrido el vencimiento de la prórroga legal el 1-8-2002, permitiendo a la arrendataria permanecer en posesión del inmueble arrendado, y señala en su escrito libelar que se prorrogó automáticamente el contrato cada día dos de febrero durante los años 2004,2005 y 2006 hasta que su representada notificó a la arrendataria el 28 de noviembre de 2006, sin percatarse de que al haber permitido que la vigencia del contrato se mantuviera más allá del 1° de Agosto de 2002, estaba aceptando la renovación tácita del contrato, de conformidad con lo estatuído en el artículo 1.600 del Código Civil.
En tal virtud de los planteamientos expuestos, no puede prosperar en derecho la demanda incoada por cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal, se reforma la decisión apelada dictada por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas , sin embargo debe declararse parcialmente con lugar la apelación por cuanto las defensas perentorias opuestas resultan improcedentes y, así se decide.
III
Por los razonamientos anteriormente expuestos, éste JUZGADO SEPTIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, Administrando Justicia en nombre de la REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por la Autoridad que le confiere la Ley, de conformidad con lo estatuido en los artículos 12, 242, 243, 520 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo estatuido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, declara: PARCIALMENTE CON LUGAR LA APELACION, ejercida por la ciudadana ROSA TROCONIS FLORES, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 18-03-2010, por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la que declaró con lugar la demanda por cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal. Se reforma la decisión apelada.
No hay condenatoria de las costas del recurso por no haber vencimiento total.
PUBLIQUESE Y REGISTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 7º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 4 de Junio de 2010. 200º y 151º.
LA JUEZ,

Mercedes Helena Gutiérrez.
La Secretaria

Yamilet J. Rojas M.

En esta misma fecha, siendo las 3:09 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria

Yamilet J. Rojas M.

Asunto: AP11-R-2010-000211
CAM/IBG/