TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Caracas, dieciocho de junio de dos mil diez
200º y 151º

EXPEDIENTE: AP31-V-2009-002583
PARTE ACTORA: LOURDES ISABEL CARVAJAL DE NAVARRO
APODERADA JUDICIAL: LUZ ELZEM SAYAGO OJEDA
PARTE DEMANDADA: LUIS HUMBERTO GARAVITO CABEZAS
DEFENSORA JUDICIAL: KAREN SÁNCHEZ OSUNA
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA: DEFINITIVA.

Se inició el presente procedimiento mediante libelo de demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por vencimiento de la prórroga legal, suscrita por la abogada Luz Elzem Sayazo Ojeda, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 8.817, actuando en carácter de apoderada judicial de la ciudadana LOURDES ISABEL CARVAJAL DE NAVARRO, venezolana, mayor de edad, viuda y titular de la Cédula de Identidad número V- 11.230.070; contra el ciudadano LUIS HUMBERTO GARAVITO CABEZAS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No. V- 15.879.737.
Admitida la demanda mediante auto de fecha 30 de julio de 2009, se ordenó la citación personal del demandado, para que compareciera ante este Juzgado al segundo día de despacho siguiente a su citación, a dar contestación a la demanda incoada contra él.
Por cuanto el Alguacil del Tribunal no pudo llevar a cabo por la citación personal del demandado, por no haberlo encontrado en el inmueble arrendado, ya que le informaron que estaba de viaje en dos (2) oportunidades; a instancias de la parte actora, en fecha 19 de octubre de 2009, se dictó auto mediante el cual se ordenó la citación por carteles, de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. Una vez cumplidas las formalidades de publicación, consignación y fijación del respectivo cartel de citación, el demandado no acudió al Tribunal durante el lapso de comparecencia.
En base a ello, en fecha 8 de marzo de 2010, se designó como Defensora Judicial de la parte demandada a la abogada Karen Sánchez Osuna, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 115.161, quien aceptó el cargo recaído en su persona y prestó el juramento de ley. Posteriormente, mediante auto de fecha 20 de abril de 2010, se ordenó su citación. La parte actora realizó las diligencias tendientes a lograr la citación de la defensora judicial, cuya compulsa fue librada el día 12 de mayo de 2010.
El día 25 de mayo de 2010, el Alguacil del Tribunal dejó constancia en el expediente, de haber practicado el 21-5-2010 la citación de la defensora judicial.
Estando en la oportunidad legal correspondiente para dar contestación a la demanda, la Defensora Judicial designada presentó el correspondiente escrito de contestación y anexó copia de telegrama enviado al demandado, con sello húmedo original del Instituto Postal Telegráfico de Venezuela, el 19 de marzo de 2010.
Posteriormente, encontrándose la causa en el estado de promoción y evacuación de pruebas, la abogada Luz Elzem Sayago Ojeda, consignó escrito promoviendo y ratificando las pruebas documentales consignadas con el libelo de demanda, proveído mediante auto de fecha 7 de junio de 2010.
Vencidos los trámites de sustanciación de la presente causa, y encontrándose este Tribunal en la etapa de emitir su pronunciamiento definitivo, pasa a hacerlo bajo las siguientes consideraciones.
La apoderada judicial de la ciudadana LOURDES ISABEL CARVAJAL DE NAVARRO, señaló que su representada celebró el 1° de julio de 2005, contrato de arrendamiento con el ciudadano LUIS HUMBERTO GARAVITO CABEZAS, auteticado ante la Notaría Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 28 de marzo de 2006, bajo el No. 47, Tomo 28, sobre un inmueble constituido por el local comercial No. 1, ubicado en la planta baja de la casa No. 14, situada en la avenida La Estrella de la Urbanización San Bernardino, Parroquia San Bernardino, Municipio Libertador del Distrito Capital.
Que conforme a lo establecido en la cláusula cuarta del indicado contrato, fue originalmente celebrado por el tiempo fijo de un año, contado a partir del 1° de julio de 2005.
Que en la cláusula tercera se estipuló que el canon mensual de arrendamiento era la cantidad de doscientos noventa mil bolívares (Bs. 290.000,00), que el arrendatario se obligó a pagar dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, por mensualidades adelantadas. Que igualmente quedó pactado en la cláusula décima primera que por el incumplimiento de algunas de las cláusulas, el contrato quedaría rescindido o resuelto, siendo de cuenta exclusiva del arrendatario todos los gastos judiciales y extrajudiciales a que se diera lugar por tal motivo, así como los daños y perjuicios que se causaren, los cuales se estimarían por todo el tiempo que faltare por vencer el contrato de arrendamiento, ya sea en el plazo indicado o durante la prórroga si la hubiere.
Que de acuerdo con las cláusulas contractuales citadas, y en virtud del vencimiento del término fijo de duración contractual, tengo [la demandante] derecho a exigir la entrega del inmueble arrendado y a obtener su desocupación, de acuerdo a las condiciones establecidas en el contrato.
Que conforme a lo establecido en la cláusula cuarta, el indicado alquiler (sic) fue originalmente celebrado por el término de un (1) año fijo contado a partir del primero de julio de 2005, a menos que una de las partes manifieste por escrito a la otra por lo menos un (1) mes antes de anticipación al vencimiento del contrato o de la prórroga, su deseo de no continuar el mismo, cuyo vencimiento correspondió y se hizo exigible para el día primero de julio de 2009.
Que antes del vencimiento del contrato, su representada procedió a notificar al arrendatario LUIS HUMBERTO GARAVITO CABEZAS, el 2 de abril de 2008, la no renovación del contrato de arrendamiento a su vencimiento y en consecuencia la obligación legal y contractual de entregar el día 1° de junio de 2009, el inmueble totalmente desocupado y en el mismo buen estado en que lo recibió, con todas sus pertenencias adheridas de modo permanente o no a diho inmueble.
Que al mediar la notificación respectiva a la arrendataria (sic), en fecha 2 de abril de 2008, la voluntad de su mandante de no prorrogar dicho convenio arrendaticio y el derecho que tiene el arrendatario de disfrutar la prórroga legal por un plazo de un año que comenzó a regir el 1° de julio de 2008 hasta el 1° de julio de 2009, procede la demanda por cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal, todo de conformidad a lo estipulado en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Señaló además que conforme a lo expresado, es menester señalar que la extensión de la prórroga lega está determinada por la duración que haya tenido el inicio de la relación arrendaticia y no por la convención locativa vigente, así el vínculo arrendaticio haya transcurrido bajo la vigencia de múltiples instrumentos de arrendamientos, ello significa que para la prórroga legal se tomará en cuenta el primer contrato de arrendamiento suscrito entre las partes contratantes, independientemente de que se hayan firmado varios contratos.
Que en ese orden de ideas, la permanencia del arrendatario en el bien inmueble dado en locación, ha finalizado legalmente el 1° de julio de 2009, por agotamiento de la prórroga legal arrendaticia y consecuencialmente por la terminación legal de la relación arrendaticia, por haberse consumado el decurso temporal previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que demostrado plenamente como ha quedado la existencia de una relación arrendaticia de un (1) año de duración, a término fijo, notificado como fue el arrendatario de la no renovación del contrato de arrendamiento suscrito a tiempo fijo y transcurrido como ha sido el término de la prórroga legal de un año fijo por mandato del artículo 38, literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual venció el 1° de julio de 2009, en consecuencia debe prosperar en el presente caso la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal y por ende el arrendatario debe entregar el inmueble arrendado por estar vencida la prórroga legal, sin que hasta la presente fecha el arrendatario haya dado cumplimiento a dicha obligación.
Que cumpliendo expresas instrucciones de su poderdante, ocurre ante esta competente autoridad, para demandar al ciudadano LUIS HUMBERTO GARAVITO CABEZAS, para que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal, en los siguientes pedimentos: PRIMERO: En el cumplimiento del contrato por vencimiento de la prórroga legal, por lo que respecta a la obligación de entregar totalmente desocupado el inmueble arrendado, en virtud del vencimiento de la prórroga contractual (sic) el día 1° de julio de 2009. SEGUNDO: El pago de las costas procesales.
Estimó la demanda en la cantidad de tres mil bolívares (Bs. 3.000,00), equivalentes a cincuenta y cuatro unidades tributarias (54 UT), para la fecha de interposición de la demanda.
Por su parte, a contestar la demanda la defensora judicial designada al demandado señaló que no le fue posible lograr alguna comunicación con su defendido, a pesar de haber realizado las gestiones pertinentes para contactarlo, y por cuanto desconoce los alegatos propios que pudiera tener contra la acción planteada, procede en primer lugar a rechazar, negar y contradecir la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos alegados como en el derecho invocado, expuestos por la parte actora en su escrito de demanda, por cuanto no son ciertos.
Que en segundo lugar negaba, rechazaba y contradecía que la parte actora en fecha 2 de abril de 2008 hubiese manifestado su voluntad de no renovar el contrato.
Negó, rechazó y contradijo que la prórroga legal se haya vencido en fecha 1° de julio de 2009.
Que en salvaguarda de los derechos de su defendido, solicita que la demanda sea declarada sin lugar, con todos los pronunciamientos de ley.
Ahora bien, expuestos los hechos alegados por ambas partes, este Juzgado establece que la controversia ha sido planteada en los siguientes términos: La parte actora afirma la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado que le vincula al arrendatario, que el tiempo fijo contractualmente pactado venció y que antes de dicho vencimiento, le fue notificado al demandado que no le sería renovado, por lo cual al interponer la demanda ya se encontraba vencido el lapso de la prórroga legal que le correspondía y sin embargo el mismo no cumplió con su obligación de entregar el inmueble a su arrendadora, hechos éstos que fueron negados por la defensora judicial, y específicamente negó la falta de notificación y que la prórroga legal no se encuentra vencida.
Por consiguiente debe este Tribunal analizar los recaudos probatorios consignados por la apoderada judicial de la parte actora para verificar si efectivamente los hechos se corresponden con las afirmaciones contenidas en el libelo.
Así las cosas, la parte actora consignó el expediente No. AP31-S-2008-000491, formado por el Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 5 de marzo de 2008, con motivo de la solicitud de notificación de no prórroga al ciudadano LUIS HUMBERTO GARAVITO CABEZAS, presentada por la ciudadana LOURDES ISABEL CARVAJAL DE NAVARRO. Dicho expediente contiene en original, un contrato de arrendamiento antes descrito, de fecha 1° de julio de 2005, autenticado ante Notario Público el 20 de mayo de 2006. Este Tribunal tiene por reconocido dicho contrato de arrendamiento, toda vez que no fue impugnado de ninguna forma por la defensora judicial del demandado.
Se observa, que el contenido de la cláusula cuarta es el siguiente: “Este contrato empezara (sic) a regir a partir del día primero (01) de Julio (sic) del 2005. Tendrá una duración de un (01) año fijo a menos que una de las partes manifieste por escrito a la otra (sic) por lo menos (01) mes de anticipación al vencimiento del contrato o de la prorroga (sic), su deseo de no continuar con el mismo.”
Este es el único contrato de arrendamiento cursante al expediente, por lo cual es del mismo del cual debe establecerse si estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, para luego establecer si la notificación de no prórroga se realizó de forma tempestiva.
De la cláusula citada se desprende sin lugar a dudas, que la voluntad de las partes fue celebrar un contrato de arrendamiento por tiempo determinado de un año, sin prórrogas automáticas sucesivas, pues ello no está previsto en la cláusula analizada. Lo que significa que dicho contrato venció el día 1° de julio de 2006. De conformidad a lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a la fecha del vencimiento el contrato se prorroga obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario. En este caso lo que comenzó a correr luego del 1° de julio de 2006 fue el lapso de la prórroga legal, más de una prórroga contractual, por cuanto así no fue convenido entre las partes. Dicho lapso de prórroga legal era de seis (6) meses, de acuerdo al literal a) de la indicada norma, que vencieron el día 1° de enero de 2007.
Según las afirmaciones de la parte actora, el arrendatario continuó ocupando el inmueble y el único incumplimiento que le imputa es que no cumplió su obligación de entregar el inmueble a la fecha de vencimiento de la prórroga legal, que a su decir venció el día 1° de julio de 2009, tomando en consideración que al arrendatario le fue notificado judicialmente el día 2 de abril de 2008 la voluntad de la arrendadora de no renovarle el contrato.
Se observa que efectivamente, existe un acta que forma parte del expediente antes indicado, levantada el día 2 de abril de 2008, por el Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en la que dejó constancia que dicho Juzgado notificó al ciudadano LUIS HUMBERTO GARAVITO CABEZAS, del contenido de la solicitud, le entregó de una copia simple y del auto que la acordó. En cuanto al contenido del escrito entregado al notificado, presentado ante ese Juzgado por la ciudadana LOURDES ISABEL CARVAJAL DE NAVARRO, se observa que la misma solicitó que se notificase al arrendatario su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento a su vencimiento el día 1° de mayo de 2005; y que de conformidad a lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, comenzaría a correr la prórroga legal de dos (2) años que le correspondía, desde el 1°/5/2008 hasta el 1°/5/2010, fecha en la que debía entregar el inmueble en el mismo buen estado en que lo recibió originalmente con todas sus pertenencias
Se observa así que la notificación de no prórroga del contrato de arrendamiento se realizó el día 2 de abril de 2008, fecha para la cual ya el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes se había convertido en un contrato con tiempo indeterminado, pues de conformidad a lo establecido en la cláusula cuarta del contrato el mismo se celebró por el lapso fijo de un año, el cual no requería notificación de no prórroga, sino que al vencimiento de la prórroga legal el día 1° de enero de 2007, el arrendatario estaba obligado a devolver el inmueble arrendado. No obstante ello, de las propias declaraciones de la parte actora se desprende que dejó al arrendatario en la posesión del inmueble, pretendiendo ante este Tribunal que el contrato continuó siendo a tiempo determinado, lo cual no es cierto, de acuerdo a lo pactado en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes el día 1° de julio de 2005.
No es posible que a través de la notificación judicial que se hizo al arrendatario, se cambiase la naturaleza de un contrato de arrendamiento que ya se había indeterminado, convirtiéndolo nuevamente a tiempo determinado por efectos de la notificación, como lo pretendió la parte actora. En consecuencia, resulta forzoso para este Tribunal declarar la improcedencia de la demanda interpuesta.
Con fundamento en las consideraciones que han quedado explanadas en el cuerpo del presente fallo, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por la autoridad que le confiere la Ley, declara SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por vencimiento de la prórroga legal, interpuso la ciudadana LOURDES CARVAJAL DE NAVARRO contra el ciudadano LUIS HUMBERTO GARAVITO CABEZAS, antes identificados.
Se condena en costas a la parte actora, por cuanto resultó totalmente vencida en el presente procedimiento, en interpretación de la norma contenida en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Por cuanto el presente fallo se publica dentro del lapso legalmente establecido para ello, no es necesaria su notificación a las partes.
De conformidad con lo dispuesto en los Artículos 247 y 248 eiusdem, publíquese y regístrese la presente sentencia.
Dada, firmada y sellada a los dieciocho (18) días del mes de junio de dos mil diez (2010), en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.
LA JUEZA TITULAR,

ZOBEIDA ROMERO ZARZALEJO
LA SECRETARIA TITULAR,

VIOLETA RICO CHAYEB

En esta misma fecha, y siendo las (11:40) horas de la mañana, se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA TITULAR,