TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Caracas, veintiuno (21) de junio de dos mil diez.-
200º y 151º

ASUNTO N°: AP31-V-2009-004006
PARTE ACTORA: ADELA FENTE y PROMOTORA AC37 SAMBIL, C.A.
APODERADOS JUDICIALES: INÉS GABRIELE y LUIS FELIPE BLANCO SOUCHON
PARTE DEMANDADA: ANTONIO EDMUNDO PEREIRA DE CONCEICAO
APODERADOS JUDICIALES: RENÉ PLAZ BRUZUAL, OSWALDO ANZOLA, ENRIQUE ITRIAGO ALFONZO, JOEL BRACHO FRANCO, ANÍBAL LAIRET, JOSÉ GREGORIO FEREIRA VILLAFRANCA, CARLOS URBINA F., ANGELO CUTOLO, CARLOS CASTRO BAUZA, LISTNUBIA MÉNDEZ, ALBERTO JOSÉ PACHECO MUJICA y BERNARDO A. PISANI R.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-
SENTENCIA DEFINITIVA.-

Se inició el presente procedimiento mediante demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesta por la abogada Inés Gabriele, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 28.967, actuando como apoderada judicial de la ciudadana ADELA FENTE, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. 6.556.356 y de la sociedad mercantil PROMOTORA AC37 SAMBIL, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 30 de octubre de 2002, bajo el No. 37, Tomo 715-A Qto., contra el ciudadano ANTONIO EDMUNDO PEREIRA DE CONCEICAO, venezolano, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad número 6.160.138, fundamentada en los siguientes hechos:
Afirmó la abogada identificada, que su representada, PROMOTORA AC37 SAMBIL, C.A., es propietaria de un local identificado con el No. AC-37, ubicado en la planta nivel autopista del Centro Comercial Sambil, situado en el Municipio Chacao del Estado Miranda, que mide setenta y dos metros cuadrados (72,00 M2) aproximadamente y consta del local en sí y dos (2) baños y le corresponde un puesto de estacionamiento en la planta No. 3 identificado con la letra P, como consta de documento protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Municipio Chacao del Estado Miranda, el 22 de marzo de 2004, bajo el No. 10/27, Tomo 14/4, Protocolo Primero/Tercero, consignado en copia simple marcado “B”.
Que el 1º de noviembre de 2004, la ciudadana ADELA FENTE, procediendo como usufructuaria del local AC37, por cesión del usufructo que le hiciera la sociedad mercantil PROMOTORA H.F., 1993, C.A., arrendó el identificado inmueble al ciudadano ANTONIO EDMUNDO PEREIRA DE CONCEICAO, como se demuestra en copia fotostática del contrato que acompaña marcado “C”, que es el último contrato suscrito sobre el referido local.
Que no obstante indicar la cláusula segunda de dicho contrato que su término de duración era de un (1) año fijo, contado a partir del 1º-11-2004 hasta el 31-10-2005, éste se volvió indeterminado, ya que al vencimiento del lapso y de la prórroga legal, se continuó de hecho el contrato de arrendamiento, encontrándose actualmente el arrendatario consignando los cánones de arrendamiento a favor de ADELA FENTE, ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, como se demuestra de copia simple del escrito de consignación agregado a la demanda, marcado “D”.
Que la cláusula séptima del contrato establece: “EL ARRENDATARIO, acepta que personas designadas por LA ARRENDADORA inspeccionen EL INMUEBLE, en DÍAS y horas hábiles de EL ARRENDATARIO, para cuyo fin éste último se obliga a dar facilidades que le sean requeridas, siempre y cuando dichas inspecciones se realicen sin entorpecer actividades del fondo de Comercio que allí funcione”.
Que en uso de esa condición expresamente establecida, de obligatorio cumplimiento por el arrendatario, consagrada en el contrato a favor de la ciudadana ADELA FENTE, ésta y personas por ella designadas, se trasladaron en diversas oportunidades al inmueble arrendado con la finalidad de inspeccionarlo, constatar el estado del inmueble o por tener interés en adquirirlo, negándose siempre la entrada al mismo por parte del arrendatario y de personal a su cargo, entre las cuales la Gerente, identificada como AIME AVILES, titular de la Cédula de Identidad No. 13.613.197, empleada de la empresa HELADERÍA BESITOS, C.A., que allí funciona, de la cual el arrendatario es accionista y representante estatutario, con facultades para obligarla con su sola firma y actuación, impidiéndoles la verificación de las condiciones en las que se encuentra el local, todo lo cual quedó plasmado en la inspección practicada en el inmueble, el 29-10-2009, con la Notaría Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, que consigna en original marcada “E”.
Transcribió los particulares solicitados y las resultas de la inspección, señalando que esa actitud constituye una grave violación a lo dispuesto en el contrato, que es ley entre las partes, toda vez que el arrendatario y su personal le han impedido reiteradamente la inspección del local a la arrendadora, configurándose de esta forma la causal de resolución del contrato, expresamente establecida por las partes en la cláusula décima primera del contrato de arrendamiento, que establece: “Este contrato podrá ser resuelto por las siguientes causas: A) Si EL ARRENDATARIO incumpliere con cualquiera de las obligaciones en el presente contrato.”
Que este incumplimiento reviste mayor gravedad, toda vez que en fecha 21 de septiembre de 2009, como se comprueba de original de documento que consigna marcado “F”, conjuntamente con la Notaría antes identificada, ADELA FENTE y PROMOTORA AC37 SAMBIL, C.A., así como la empresa PROMOTORA H.F., C.A., cesionaria del usufructo a la ciudadana ADELA FENTE, se trasladaron al local arrendado, que es el domicilio contractualmente pactado para practicar notificaciones al arrendatario, para notificarle que tenía el derecho de ejercer la Preferencia Ofertiva consagrada en el artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en razón de la formal voluntad de vender el local de PROMOTORA AC37 SAMBIL, C.A., de la que se le estaba haciendo partícipe mediante comunicación que se dejó tanto en ese local, como en el local 322 de la calle Murachí, Urbanización El Llanito, Petare, Estado Miranda, donde funcionan otras oficinas del arrendatario, como en las manos del abogado RENÉ PLAZ, titular de la Cédula de Identidad No. 71.502, apoderado del ciudadano ANTONIO EDMUNDO PEREIRA DE CONCEICAO, en todo lo concerniente al arrendamiento del local cuya resolución demanda, como se demuestra de poder autenticado ante la Notaría Pública Primera de Chacao, el 22-10-2008, bajo el No. 46, Tomo 197, que en copia fotostática consigna marcada “G”.
Que a dichos lugares se trasladó la Notaría, por petición de la arrendadora y la propietaria para asegurarse por todos los medios a su alcance, que el arrendatario, aunque no se apersonó para el conocimiento de la oferta, tuviera conocimiento de la oportunidad legal de ejercer el derecho de preferencia en la adquisición del local, aun cuando fuera suficiente la notificación practicada en el local AC37 ubicado en el nivel autopista del Centro Comercial Sambil, en la Avenida Libertador del Municipio Chacao del Estado Miranda.
Que vencido el lapso de 15 días establecido por la ley para que el arrendatario manifestare su deseo de adquirir en las condiciones contempladas en la notificación, sin que éste hubiera manifestado por sí o por apoderado facultado para ello, su deseo de adquirir, la propietaria del local se encuentra libre de ofrecerlo en venta a terceras personas, en las mismas condiciones, participándosele así mismo mediante telegrama No. 0701, con acuse de recibo de fecha 27-10-2009, cuyo comprobante acompaña en original marcado “H”, su obligación de permitir la inspección del inmueble, el cual también resultó infructuoso.
Que visto entonces que el contrato establece específicamente las inspecciones del local por parte de la arrendadora y que el arrendatario no está obligado en adquirirlo, sus representados fueron al inmueble para mostrarlo a distintas personas, actividad necesaria e indispensable para venderlo, ya que difícilmente podría éste venderse a un tercero si no puede ser observado su interior, para verificar las dimensiones, servicios disponibles o su estado.
Que ante la continua e injustificada negativa del arrendatario de permitir la entrada, obliga a concluir que éste ha adoptado la ilegal conducta de impedir el paso al interior del local, obstaculizando además la venta a terceros del inmueble que él no está interesado en adquirir, con manifiestos fines oscuros y maliciosos, que han ocasionado a sus mandantes perjuicios, imponiendo una limitación ilegal al ejercicio del derecho de propiedad que tiene la propietaria, como es la libre disposición del inmueble, sólo limitada por el procedimiento especial establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que ya se cumplió.
Que en todo caso que no se encontrase en fase de venta el inmueble, la ciudadana ADELA FENTE tiene el derecho de inspeccionar el local por ella arrendado, y ANTONIO PEREIRA está obligado a permitirle el acceso, tanto a ella como a personas autorizadas. Que al no cumplir con esta obligación, debe ser sancionado el arrendatario como formalmente pide, con la Resolución del Contrato de Arrendamiento.
Que por otra parte, la cláusula cuarta del contrato establece que si al vencimiento del lapso legal previsto para la entrega del inmueble, el arrendatario no cumpliere con la entrega oportuna, pagará adicionalmente la cantidad equivalente a tres (3) días de canon de arrendamiento por cada día de retraso, hasta la entrega definitiva del local, a lo que debe ser condenado el arrendatario, de vencerse el plazo establecido en la sentencia que al efecto se dicte y no haya entregado debidamente el inmueble.
Que las razones anteriormente expuestas, constituyen el justo motivo que hace necesario que sus representadas soliciten por esta vía la Resolución del Contrato de Arrendamiento del local identificado, con base legal en las cláusulas séptima y décima primera del contrato, así como en los artículos 33 y Parágrafo Segundo de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aunado a la procedencia de la aplicación de la Cláusula Cuarta del contrato, que se aplicaría de no hacerse entrega oportuna del inmueble por parte del arrendatario.
Finalmente señaló que por todos los argumentos de hecho y de derecho expuestos, en nombre y representación de sus mandantes, acude a demandar formalmente al ciudadano ANTONIO EDMUNDO PEREIRA DE CONCEICAO, en su carácter de arrendatario, para que convenga en la resolución del contrato de arrendamiento del local identificado, o en su defecto este Tribunal lo obligue a ello, y en consecuencia: 1) Se declare resuelto el contrato de arrendamiento suscrito el 1-11-2004; 2) Entregue el inmueble a la ciudadana ADELA FENTE o a la sociedad mercantil PROMOTORA AC37, SAMBIL, C.A., libre de personas; 3) Lo entregue solvente en cuanto a cánones de arrendamiento, cuotas condominio y servicios, hasta el día de entrega definitiva del local y haga entrega de los comprobantes de pago respectivos; 4) Que lo entregue en las mismas condiciones en que lo recibió, libre de bienes, removiendo las mejoras efectuadas sin el consentimiento expreso de la arrendadora o la propietaria; 5) Si al vencimiento de lapso legal previsto para la entrega el inmueble, no cumpliere con la entrega oportuna, como lo establece la cláusula penal antes citada, sea condenado adicionalmente al pago de la cantidad equivalente a tres (3) días de canon de arrendamiento por cada día de retraso, hasta la entrega definitiva del local, de conformidad con lo establecido en la cláusula cuarta del contrato, cuyo cálculo solicita se efectúe mediante experticia complementaria del fallo, en la oportunidad legal para ello; 6) Que pague las costas y costos que genere el procedimiento.
Por su parte, en la oportunidad de contestar la demanda, compareció el abogado Alberto José Pacheco, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 55.834, apoderado judicial del demandado, ciudadano ANTONIO EDMUNDO PEREIRA DE CONCEICAO, y contestó la demanda en los siguientes términos:
Que niega, rechaza y contradice los hechos alegados y el derecho invocado en la demanda, por ser falsos, mentidos, ficticios y temerarios y que deja a salvo de este rechazo los hechos que se admiten expresamente en el escrito presentado.
Que reconoce como cierto que la sociedad mercantil PROMOTORA AC37 SAMBIL, C.A. es propietaria del local comercial antes identificado, cuyo carácter se desprende del documento protocolizado antes descrito.
Que es cierto que el 1º de noviembre de 2004, su representada celebró con la ciudadana ADELA FENTE, usufructuaria del local AC 47, por cesión que del usufructo le hiciera la sociedad mercantil PROMOTORA H.F., 1993, C.A., un contrato de arrendamiento sobre el referido local comercial.
Que es cierto, que no obstante indicar la cláusula segunda del contrato, que el término de duración era de un (1) año fijo, contado a partir del 1º de noviembre de 2004 hasta el 31 de mayo de 2005, se volvió indeterminado, ya que al vencimiento del lapso y de la prórroga legal, se continuó de hecho con el contrato de arrendamiento.
Que es falso que la ciudadana ADELA FENTE, por sí o por intermedio de personas designadas, se hayan trasladado en diversas oportunidades al inmueble arrendado, con la finalidad de inspeccionarlo, de constatar el estado del inmueble o por tener interés en adquirirlo.
Que es falso que la ciudadana ADELA FENTE por sí o por intermedio de personas designadas haya solicitado a su representado realizar inspecciones en el inmueble arrendado.
Que es falso que su representado, por sí o a través de representantes, le haya negado a la ciudadana ADELA FENTE o a cualquier persona designada por ella, la entrada al local comercial arrendado y se haya negado a aceptar que personas designadas por la arrendataria inspeccionen el inmueble en cuestión.
Que es falso que la ciudadana AIME AVILES, titular de la Cédula de Identidad No. V- 13.613.197, haya impedido o negado la entrada al local arrendado, a la ciudadana ADELA FENTE o a cualquier otra persona por ella designada.
Que es falso que la ciudadana AIME AVILES, pueda representar y obligar al demandado ante terceras personas, y específicamente niega que haya podido obligar o comprometer a su representado ante Notaría Pública o autoridad alguna.
Que es falso que su representado haya girado instrucciones a la ciudadana AIME AVILES, de no dejar entrar a la ciudadana ADELA FENTE DE HURTADO al inmueble arrendado.
Que es falso que su representado haya impedido a la arrendadora, ejecutar inspecciones al local comercial arrendado y que la arrendadora haya solicitado formal o informalmente ejecutar tales inspecciones.
Que es falso que la arrendadora haya informado a su representado acerca de la designación de personas específicas para ejecutar las supuestas inspecciones al local.
Que es falso que su representado haya incumplido la cláusula décima primera del contrato de arrendamiento y que es falso que ese incumplimiento pueda dar lugar a la resolución de dicho contrato.
Pues bien, de la forma en que fueron admitidos y/o resistidos los hechos afirmados en el libelo, es tiene como cierta la existencia de la relación arrendaticia que vincula a las partes y el carácter que se abrogó la parte actora al interponer la demanda. Previo el análisis de los medios probatorios promovidos por las partes, corresponde al Tribunal determinar si es cierto el incumplimiento imputado al demandado y si el mismo es causal de resolución del contrato de arrendamiento celebrado el 1º de noviembre de 2004.
La parte actora consignó con el libelo, copia simple los recaudos probatorios anteriormente descritos, marcados “B” (documento de propiedad sobre el local arrendado, a nombre de PROMOTORA AC 37 SAMBIL, C.A.); “C” (contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, de fecha 1-11-2004); “D” (escrito presentado por el ciudadano ANTONIO PEREIRA DE CONCEICAO ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, a través de apoderado judicial, para realizar las consignaciones del canon de arrendamiento del local arrendado, anexo a copia de poder otorgado por dicho ciudadano a varios abogados). Dichos recaudos quedaron reconocidos por la parte contraria, al reconocer expresamente la propiedad que se abroga la parte actora sobre el bien inmueble arrendado y la relación arrendaticia que vincula a las partes, en razón del contrato de arrendamiento celebrado el 1º de noviembre de 2004. Observa el Tribunal que aunque dicho contrato fue celebrado de forma privada y acompañado en copia simple, la parte a quien le fue opuesto lo reconoció en todas sus partes, toda vez que no sólo admitió su celebración en la fecha indicada, sino que también se refirió a lo largo del escrito de contestación a las cláusulas contenidas en el mismo e interpretó a su vez específicamente la cláusula alegada como incumplida; razón por la cual este Juzgado debe analizar en lo que corresponda, el contrato de arrendamiento consignado por la parte actora con el libelo.
En cuanto al recaudo marcado “E”, contentivo de escrito presentado por la ciudadana ADELA FENTE DE HURTADO, procediendo en carácter de Directora Principal de la sociedad mercantil PROMOTORA AC37 SAMBIL, C.A. y en nombre propio como arrendadora, mediante el cual solicitó el traslado y constitución de la Notaría Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda en el local comercial antes identificado, para que realizara inspección judicial y la respectiva Acta levantada el día 29 de octubre de 2009. Observa el Tribunal que la inspección fue requerida con el objeto de dejar constancia de los siguientes hechos y particulares: “PRIMERO: Si el inmueble se encuentra abierto al público, ejerciendo su actividad comercial. SEGUNDO: Si en mi carácter de arrendadora y representante legal de la propietaria, se me permite el total acceso al inmueble en todas sus áreas. TERCERO: En caso negativo, si la persona encargada del local tiene instrucciones precisas de no permitirme la entrada e inspección. CUARTO: Si desde hace varios días otras personas por mí autorizadas, además de mi persona, han intentado ver el local y no se les ha permitido. Que se deje constancia de las dependencias o áreas que conforman el inmueble y el estado particular de conservación y pintura de cada una de ellas, especificando techo, paredes, piso, servicios. Me reservo el derecho a señalar cualquier otro particular que estime conveniente al momento de la evacuación de la presente inspección.”
Anexo a dicho escrito, está la copia certificada del Acta No. 30 que reposa en el Libro de Actas de Inspecciones llevado por la Notaría Cuarta del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Capital y Estado Miranda, en la cual se dejó constancia de los siguientes hechos: Que siendo las 10:15 a.m. del 29 de octubre de 2009, dicha Notaría se trasladó y constituyó en la planta nivel autopista del Centro Comercial Sambil, situado en el Municipio Chacao del Estado Miranda, a fin de presenciar y dejar constancia en Acta, de la inspección ocular a que alude la solicitud. Que acto continuo se procedió a dejar constancia de los siguientes hechos: “PRIMERO: En efecto el local se encuentra abierto al público. SEGUNDO: No se le permitió el acceso a la Sra. ADELA FENTE DE HURTADO, la Srta. AIMET AVILEZ (Gerente del local) le dijo tajantemente que no podía entrar al inmueble, aun cuando la reconoció como Propietaria y Arrendadora. TERCERO: La Srta. AIMET AVILEZ (Gerente del Local) tiene instrucciones precisas de no dejar entrar a la Sra. ADELA FENTE DE HURTADO al inmueble. CUARTO: La Srta. AIMET AVILEZ (Gerente del Local) nos informo (sic) que la propietaria y arrendadora la Sra. ADELA FENTE DE HURTADO ha venido en otras oportunidades con otras personas a ver el Local y no la han dejado entrar. No se pudo constatar el estado Físico (sic) del Inmueble (sic) ya que no se nos permitió el acceso al mismo.” Dicha Acta está firmada en original por la solicitante, la abogada asistente, la funcionaria autorizada por la Notaría y por la Notario Público. Se le tiene como fidedigna, toda vez que fue expedida por los funcionarios públicos competentes para hacerlo y no fue tachada de falsa. En consecuencia, se tiene como practicada la actuación vertida en el Acta.
Ahora bien, para atacar el valor probatorio de dicha acta, el apoderado judicial del demandado alegó lo siguiente:
“Niego, rechazo y contradigo que la supuesta Inspección practicada por la Notaría Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha 29 de octubre de 2010 (sic), que fue adjunta como anexo “E” al escrito libelar, ostente valor probatorio alguno; y niego que dicha prueba sea oponible a mi representado.
En primer lugar, porque resulta alarmante y grotesco que la Notaría Pública que practicó la inspección solicitada, se haya excedido en el ejercicio de sus competencias, ya que lejos de limitarse a dejar constancia de hechos objetivos constatados, se dedicó a citar y transcribir las supuestas declaraciones, dichos y manifestaciones de voluntad realizados por una ciudadana llamada AIMET AVILEZ, que por lo demás, ni fue identificada con número de cédula de identidad alguno, ni suscribió (ni se hace constar que se negó a hacerlo) el acta notarial. La inspección judicial extra-litem no es un medio idóneo para recoger y captar dichos o declaraciones de terceros, y menos aun si ese tercero no es identificado y no suscribe con su firma autógrafa la supuesta declaración que realizó.
En segundo lugar, porque la persona cuya supuesta declaración fue recogida en el Acta Notarial, no representa a la parte demandada, ni es su empleado, ni es su apoderado, ni puede obligarlo o comprometerlo con sus dichos, en un Acta Notarial que ese tercero ni siquiera suscribió.
Llama particularmente la atención, el particular TERCERO del Acta Notarial bajo análisis, pues en ella se hace constar que “La Srta. AIMET AVILEZ (Gerente del Local) tiene instrucciones precisas de no dejar entrar a la Sra. DELA FENTE DE HURTADO al inmueble”. Dicha declaración es realizada por el funcionario actuante y no por la supuesta persona interrogada, pues no se hace constar que haya sido la persona interrogada quien ha manifestado frase alguna, sino que es el propio funcionario quien declara haber constatado que AIMET AVILEZ tiene instrucciones precisas de negar la entrada a la solicitante de la inspección. Como es fácil de advertir, la inspección notarial ejecutada incurrió en un grave exceso y en extralimitación de funciones, pues realizó declaraciones que en modo alguno pudo constatar en forma objetiva.
Igualmente llama poderosamente la atención, por ser manifiestamente ilegal, lo recogido por la Notaría en el particular CUARTO de la inspección evacuada, pues en dicho particular el funcionario actuante pretendió dejar constancia de una supuesta declaración que se encuentra referida incluso a hechos pasados, cual es el que la ciudadana supuestamente entrevistada, y quien insistimos, no firmó el Acta, mencionó que “…La Propietaria y Arrendadora la Sra. ADELA FENTE DE HURTADO ha venido en otras oportunidades con otras personas a ver el Local y no la han dejado entrar. Como puede notarse, el proceder de la Notaría Pública actuante constituye un exabrupto, pues pretendió dejar constancia de declaraciones y testimonios referidos a hechos pasados, que en modo alguno pudieron ser constatados al momento de ejecutar la inspección en cuestión.
En tercer lugar, la inspección bajo análisis y las supuestas declaraciones y testimoniales en ella recogidas, no ostentan valor probatorio alguno, toda vez que fueron obtenidas sin control judicial alguno por parte de mi representado, es decir, en franca y evidente violación del derecho a la defensa y al debido proceso.”

Posteriormente indicó el referido abogado que a todo evento y para el supuesto negado de que el Tribunal considere que la prueba de inspección extra-litem promovida sí es oponible a su representado, alega que la misma no cumple con los requisitos técnicos indispensables para la preconstitución de pruebas, que es importante señalar que en la solicitud de inspección realizada por la parte actora, no hay referencia a la posibilidad de que los hechos que se quieren constatar en los particulares solicitados, puedan desaparecer por efecto del tiempo. Que es requisito indispensable para constituir válidamente la prueba en cuestión, además de incluir en la petición de la solicitud de inspección la referencia al temor fundado de que los hechos a inspeccionar desaparezcan, la prueba en el juicio contencioso, de que los hechos constatados en la inspección extra-litem efectivamente han desaparecido antes de iniciarse el proceso contencioso. Finalmente señaló que sobre la base de las anteriores consideraciones solicita que se niegue cualquier valor probatorio a la inspección practicada.
Al respecto, el Tribunal observa que los Notarios Públicos tienen atribuida legalmente la competencia para dar fe pública en actuaciones como la cuestionada en este procedimiento, relativa a una inspección ocular, de conformidad con lo previsto en el numeral 13 del artículo 74 del Decreto con Fuerza de Ley de Registro y del Notariado. Y de acuerdo a lo previsto en la cláusula séptima del contrato de arrendamiento, antes citada, la parte actora no necesitaba alegar razones de urgencia o temor de que desaparecieran hechos o circunstancias para comparecer en días hábiles a inspeccionar el inmueble, en consecuencia lo que las partes previeron en aplicación del principio de su autonomía contractual no puede condicionarlo este Tribunal, motivo por el cual aprecia los hechos pertinentes y legalmente vertidos en el Acta de Inspección ocular levantada por la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, el 29 de octubre de 2009. En todo caso la parte demandada sí ha ejercido el derecho de contradecir y controlar el referido medio probatorio en este procedimiento. Consecuencia de ello es que este Tribunal no aprecia los hechos indebidamente vertidos en la referida acta notarial, pues es cierto lo afirmado por el apoderado judicial de la parte demandada en el sentido de que la funcionaria actuante se excedió en lo vertido en los puntos Tercero y Cuarto, toda vez que el establecimiento de los hechos indicados no podían ser apreciados por vía de inspección ocular, más aún cuando el punto tercero constituye una afirmación realizada directamente en el Acta por la funcionaria notarial y el punto cuarto solicitado en el escrito presentado ha debido declararse inadmisible o inevacuable debido a que se refería a hechos pasados y la inspección ocular está dirigida a dejar constancia de los hechos que se constaten en el presente o que haya rastros de éstos en el presente, cuestión que no se aplicaba en el punto cuarto requerido, pues ello involucraba que se interrogase a cualquier persona que se encontraba en el local y para ello existe la prueba testimonial, no siendo la inspección ocular la prueba idónea.
En consecuencia, este Juzgado considera que de la inspección ocular analizada se desprenden válidamente los siguientes hechos, por haber sido presenciados por la funcionaria pública competente para hacerlo: Que el local se encontraba abierto al público; que no se le permitió el acceso a la ciudadana ADELA FENTE DE HURTADO, motivado a que la ciudadana identificada en el acta como AIMET AVILEZ le dijo que no podía entrar al inmueble; que no se pudo constatar el estado físico del inmueble, porque no se les permitió el acceso al mismo.
Consignó igualmente la parte actora, prueba documental marcada “F”, que consiste en escrito dirigido por el ciudadano LUIS HURTADO, procediendo como Director Principal de PROMOTORA AC37 SAMBIL, C.A. y como apoderado de la ciudadana ADELA FENTE DE HURTADO, y el ciudadano ALEXIS HURTADO FENTE, actuando como Director Principal de PROMOTORA H.F. 1993, C.A., por el cual solicitan a la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, su traslado y constitución en el local comercial arrendado al demandado y en la eventualidad de que en dicha dirección no encontrase al ciudadano ANTONIO EDMUNDO PEREIRA DE CONCEICAO, se trasladase a las direcciones señaladas en el libelo, antes referidas, para que dejase constancia de lo siguiente: “PRIMERO: Que la Notario Público entrega al ciudadano ANTONIO EDMUNDO PEREIRA DE CONCEICAO, o en su defecto a la persona que allí se encuentre que detente su representación legal, original de una comunicación emanada de PROMOTORA AC37 SAMBIL, C.A. y ADELA FENTE DE HURTADO, así como de la sociedad mercantil PROMOTORA H.F. 1993, C.A., que es del siguiente tenor: (…) SEGUNDO: Que se entrega al ciudadano ANTONIO EDMUNDO PEREIRA DE CONCEICAO, o en su defecto a su representante legal, copia fotostática de la presente solicitud. TERCERO: En la eventualidad que en la dirección indicada no se encuentre el referido ciudadano, ni alguna persona que lo represente legalmente, solicitamos se sirva trasladarse a las siguientes direcciones: (…) CUARTO: Que sea agregada a las actas, copia fotostática de la comunicación antes transcrita para que forme parte de esta solicitud”.
Anexo a dicho escrito se encuentran los siguientes documentos: Un ejemplar original de la comunicación transcrita en él de fecha 21 de septiembre de 2009, por la cual las empresas y la ciudadana antes identificada, le comunican al arrendatario la voluntad de la propietaria de vender el local arrendado, las condiciones de venta, y el derecho de ejercer la preferencia ofertiva consagrada en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; Acta original, firmada por la Notario Público, levantada el 21-9-2009, por la cual deja constancia del traslado y constitución de la Notaría, a las 10:26 a.m. y de lo siguiente: Que la Srta. Aimes Alejandra Aviles Duque, que posee el cargo de Gerente de Tienda, recibió la notificación y le iba a informar al Gerente General la Sra. María Fernanda Yrausquin; que el Sr. Rene Plazz, titular de la Cédula de Identidad No. V- 71.502, actuando como apoderado del Sr. Antonio Pereira, se negó a firmar la notificación, alegando que la dirección no había sido especificada en la nota de la Notaría; y Comprobante de notificación con sellos húmedos de la identificada Notaría y de “HELADERÍA BESITOS, C.A.”, con el nombre AIME AVILES , con firma ilegible al lado del nombre, C.I. V- 13.613.197, con la hora y fecha señalados en el Acta. Por cuanto dicha acta fue levantada y suscrita por el funcionario público competente para hacerlo, este Juzgado la aprecia con valor de plena prueba, por tratarse de un documento auténtico, con efecto de documento público, fijándose de la misma que la propietaria del inmueble y coautora en la presente causa realizó la notificación alegada en el libelo, de lo cual se dejó constancia a través de inspección ocular realizada por la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda.
En relación al documento marcado “H”, referido a la copia de un telegrama enviado al ciudadano ANTONIO EDMUNDO PEREIRA, por PROMOTORA AC-37 SAMBIL, C.A. y la ciudadana ADELA FONTE DE HURTADO, de fecha 27 de octubre de 2009, a la dirección del local comercial arrendado, comunicándole lo siguiente: “Visto que no manifestó su voluntad de adquirir el local No. AC-37 del Centro Comercial Sambil en Chacao, mi representada está en libertad de ofrecerlo a terceros.- Ygualmente (sic) se le recuerda que está obligado a permitir la inspección de dicho inmueble por parte de personas designadas por La Arrendadora, conforme a la Cláusula Séptima del Contrato.-“ El apoderado judicial del demandado afirmó que el “supuesto telegrama” no emana de su representado y en tal sentido no puede serle opuesto en este proceso; que la parte actora la ha fabricado en forma unilateral y ha pretendido posteriormente beneficiarse de la misma. Que tal proceder constituye una evidente vulneración al principio de alteridad de la prueba judicial, razón por la cual solicita que dicha documental sea desechada; y que además es una prueba manifiestamente impertinente, toda vez que no guarda relación con los hechos controvertidos en el proceso.
El Tribunal observa que el referido recaudo presenta un sello húmedo original de IPOSTEL, con fecha 27 de octubre de 2009, por lo cual le merece plena fe para determinar que el telegrama fue enviado a la dirección del local arrendado, a nombre del arrendatario, aunado al hecho de que tal como lo afirmó la parte actora en el libelo, ésta es una de las formas convenidas contractualmente por las partes para tener por válidas las notificaciones que fuese menester hacerse, de conformidad a lo previsto en la cláusula décima cuarta del contrato, bastando que la arrendadora o el arrendatario exhibiesen la copia del telegrama debidamente sellada por IPOSTEL.
Durante el lapso probatorio, el apoderado judicial de la parte demandada, promovió la prueba testimonial de los ciudadanos MARÍA FERNADA (sic) YRAUSQUIN, C.I. Nº v- 5.894.651; VALERY SUÁREZ, C.I. V- 17.402.685; ABERTO MORENO, C.I. No. 21.071.097; EUDIMAR CARDENAS, C.I. V- 22.903.132; AIMET ALEJANDRA AVILEZ DUQUE, C.I. Nº V- 13.613.197, con el objeto de demostrar que es falso el hecho de que el demandado por sí o a través de representantes, le haya negado a la parte actora o a cualquier persona designada por ella, la entrada al local comercial arrendado, y que es falso el hecho de que el arrendatario se haya negado a aceptar que personas designadas por la arrendadora inspeccionen el inmueble.
El abogado Luis Felipe Blanco Souchon, actuando como apoderado judicial de la parte actora promovió el testimonio de los ciudadanos CARLOS ALEXANDER ARENAS, V- 9.878.393; VICTOR JESÚS MICHELENA, V-3.234.458; JEAN ISABEL ZAPATA CÁCERES, V- 10.339.523 y MYRIAM GUILLERMINA BORGES NIEMTSCHIK.
Admitida la prueba de testigos promovida por ambas partes, rindieron declaración en las oportunidades previamente fijadas por el Tribunal, levantándose actas al respecto, en las que se dejó constancia que previas las formalidades de ley, respondieron las preguntas y repreguntas que le formuló cada parte, a través de sus apoderados judiciales, de la siguiente forma:
Testigos promovidos por la parte demandada
MARÍA FERNANDA YRAUSQUIN DUGARTE.-
“PRIMERA: Diga la testigo si presta servicios para HELADERÍA BESITOS, y desde cuándo. CONTESTÓ: Si, desde marzo del año 2007. SEGUNDA: Diga la testigo cuál es su lugar de trabajo. CONTESTÓ: HELADERÍA BESITOS, ubicada en el Centro Comercial Sambíl TERCERA: Diga la testigo qué cargo desempeña. CONTESTÓ: Gerente. CUARTA: Diga la testigo si ha recibido instrucciones por parte del Sr. Antonio Pereira, o de alguna otra persona, de negar el acceso a la ciudadana ADELA FENTE, o cualquier otra persona que se presente en su nombre, a las instalaciones donde funciona HELADERÍA BESITOS en el Centro Comercial Sambíl. CONTESTÓ: No he recibido. En este estado el apoderado judicial de la parte actora pasa a repreguntar a la testigo de la siguiente manera: PRIMERA: Diga la testigo cuál es su horario de trabajo en la HELADERÍA BESITOS del Centro Comercial Sambíl. CONTESTÓ: De nueve de la mañana a nueve de la noche. SEGUNDA: Diga la testigo si bajo su subordinación como gerente de la empresa que ha mencionado, tuvo o tiene como empleada a una persona llamada AIMET AVILEZ. CONTESTÓ: Si. TERCERA: Diga la testigo qué funciones ejerce para la HELADERÍA BESITOS la ciudadana AIMET AVILEZ. CONTESTÓ: Supervisión de personal, control de pedidos, recepción de pedidos, atención al cliente, control de inventario. CUARTA: Diga la testigo si estuvo presente el día 19 de octubre de 2010, cuándo se presentó la señora ADELA FENTE a realizar una inspección ocular en la sede de la heladería. En este estado el apoderado de la parte demandada se opone a la repregunta manifestando lo siguiente: “Me opongo a la pregunta formulada toda vez que la misma es maliciosa y trata de inducir a la testigo a un error, toda vez que es una máxima de experiencia que la fecha 19 de octubre de 2010 aún no se ha verificado”. En este estado el apoderado actor insiste en que la testigo responda la pregunta, manifestando que la representación de la demandada así lo afirma, y da por cierto en su escrito de contestación de la demanda. Vista la oposición ejercida y la insistencia en la repregunta en la forma en que fue formulada, este Juzgado ordena a la testigo que responda de conformidad a los hechos que conoce. En este estado la testigo responde a la repregunta de la siguiente manera: Primero para octubre de 2010 faltan cuatro meses, todavía no estamos en esa fecha; segundo en octubre de 2009 el día exacto no lo recuerdo, la señora ADELA FENTE fue recibida por mi persona y atendida. QUINTA: Diga la testigo si en esa oportunidad 29 de octubre de 2009, cuando recibió a la señora ADELA FENTE, ésta se encontraba acompañada de alguna o algunas otras personas. En este estado el apoderado del demandado se opone a la repregunta señalando lo siguiente: “La repregunta afirma y da por supuesto que la respuesta dada por la testigo a la repregunta número cuatro está referida inequívocamente al día 29 de octubre de 2009, cuando es lo cierto que la testigo se refirió a un día del mes de octubre de 2009, que no señaló con precisión. En este estado el apoderado de las accionantes insiste que la testigo responda la repregunta, manifestando que en su concreta pregunta habló del 29 de octubre de 2009, cuando la testigo afirmó que recibió a la señora ADELA FENTE el 29 de octubre de 2009. Vista la oposición que antecede y las afirmaciones contenidas en la repregunta, este Juzgado releva a la testigo de responder la pregunta formulada, toda vez que el preguntante está afirmando una fecha no afirmada por la testigo. SEXTA: Diga la testigo si en esa oportunidad que reconoce haber recibido a la señora ADELA FENTE en la heladería, la misma se encontraba sola o acompañada de algunas otras personas. CONTESTÓ: Ella estaba esperando un joven que finalmente llegó. OCTAVA: Diga la testigo si ha visto a la señora ADELA FENTE en otras oportunidades distintas a la que indica, en el local donde funciona la heladería. CONTESTÓ: No. NOVENA: Diga la testigo si tuvo conocimiento de que en el local de la heladería se realizó una inspección practicada por un Notario Público. CONTESTÓ: No. DÉCIMA: Diga la testigo si su oficina o sitio donde desempeña sus funciones de gerente, tiene acceso visual al resto del local de la heladería. CONTESTÓ: Sólo al área de mesas.”
AIMET ALEJANDRA AVILEZ DUQUE:
“PRIMERA: Diga la testigo si presta servicios para la HELADERÍA BESITOS y desde cuándo. CONTESTÓ: Si, desde mayo de 2009. SEGUNDA: Diga la testigo dónde está ubicado su lugar de trabajo. CONTESTÓ: En el Centro Comercial Sambíl. TERCERA: Diga la testigo qué cargo desempeña. CONTESTÓ: Gerente de tienda. CUARTA: Diga la testigo si ha recibido instrucciones por parte del señor ANTONIO PEREIRA, o de alguna otra persona, de negar el acceso a la ciudadana ADELA FENTE, o a cualquier otra persona que se presente en su nombre, a las instalaciones donde funciona HELADERÍA BESITOS en el Centro Comercial Sambíl. CONTESTÓ: No, en ningún momento. QUINTA: Diga la testigo si en fecha 29 de octubre de 2009, la señora ADELA FENTE visitó las instalaciones donde funciona HELADERÍA BESITOS en el Centro Comercial Sambíl. CONTESTÓ: Se identificó una persona llamada con ese nombre. SEXTA: De la testigo si en esa oportunidad la señora ADELA FENTE se encontraba acompañada de una persona que se identificó como funcionario de una Notaría Pública. CONTESTÓ: Si se encontraba acompañada de una persona que se identificó como Notario Público. SÉPTIMA: Diga la testigo si en sea oportunidad fue interrogada por el funcionario que se identificó como miembro de una Notaría Pública. CONTESTÓ: No. OCTAVA: Diga la testigo si en esa oportunidad firmó o se le pidió que firmara algún acta o documento levantada por el referido funcionario. CONTESTÓ: No firmé ningún documento. En este estado el apoderado judicial de la parte actora pasa a repreguntar a la testigo de la siguiente manera: PRIMERA: Diga la testigo si en su carácter manifestado de Gerente de la HELADERÍA BESITOS, o también conocida como HELADERÍA TUTTI FRUTTI, ubicada en el Centro Comercial Sambíl; en fecha 21 de septiembre de 2009 recibió a una persona que se le identificó como la Notaria Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda. CONTESTÓ: No, no recibí ninguna persona. SEGUNDA: Diga la testigo si en esa oportunidad en que fue visitada la heladería por la Notario Cuarto del Municipio Chacao del Estado Miranda, recibió de manos de dicha funcionaria un documento por el cual se le notificaba al señor ANTONIO EDMUNDO PEREIRA DE CONCEICAO, que la propietaria del local que ocupa la heladería donde usted trabaja se le ofrecía en venta. CONTESTÓ: Si no recibí a ninguna persona, menos pude haber recibido ningún documento. TERCERA: Diga la testigo si en la oportunidad en que niega haber recibido a la Notario Cuarto del Municipio Chacao, usted se le identificó como titular de la Cédula de Identidad personal de venezolano N° 13.613.197, como AIMET ALEJANDRA AVILEZ DUQUE. CONTESTÓ: Si es mi número de cédula y mi nombre, pero no recibí a esa persona. CUARTA: Diga la testigo si usted firmó el acta que le presentó la Notario Público Cuarto del Municipio Chacao en fecha 21 de septiembre de 2009, y junto a la misma colocó un sello húmedo que dice HELADERÍA BESITOS, RIF J-00235781. CONTESTÓ: No he firmado ningún documento. QUINTA: Diga la testigo si el lunes 19 de octubre de 2009, la señora ADELA FENTE en compañía de otra persona del sexo masculino, fueron recibidas por usted, de estas personas la primera como representante de la propietaria del local donde trabaja, y la otra persona como corredor de inmuebles. CONTESTÓ: No recibí esas dos (02) personas en esa fecha. SEXTA: Diga la testigo si en alguna oportunidad ha recibido en su lugar de trabajo a la señora ADELA FENTE, y otra persona del sexo masculino que le acompañaba, quienes le pedían tener acceso al interior del local donde funciona la HELADERÍA para ver y hacer un avalúo del mismo. CONTESTÓ: Se identificó una señora el 29 de octubre de 2009 llamada ADELA FENTE, como la dueña del local, iba en compañía de una Notario, no había personas masculinas allí. SÉPTIMA: Diga la testigo si en la mañana del 29 de octubre del 2009, recibió nuevamente a la Notario Cuarto del Municipio Chacao, quien le pedía en compañía de la señora ADELA FENTE, le permitiera acceso a la parte interna del local donde funciona la heladería. En este estado plantea oposición la parte demandada toda vez que la pregunta es capciosa, pues la palabra “nuevamente” da por cierto que esa misma visita se produjo en oportunidades anteriores, y ha sido precisamente ese un hecho negado por la testigo. En este estado el apoderado actor expone: “Para complacer a la parte demandada quien ha indicado a la testigo lo que debería responder, le modifico la pregunta en lo términos siguientes: Diga la testigo si en todo el tiempo que tiene trabajando en la HELADERÍA BESITOS o TUTTI FRUTTI como también se le conoce, ha recibido a la Notario Cuarto del Municipio Chacao del Estado Miranda” CONTESTÓ: Como dije anteriormente recibí el 29 de octubre 2009, a una persona que se identificó como Notario Público, no sé de que Municipio. OCTAVA: Diga la testigo si es suya la firma que aparece en el acta levantada por la Notario Público Cuarto del Municipio Chacao, en fecha 21-09-2009, que corre al folio 112 del expediente, el cual pido al Tribunal ponga de manifiesto a la testigo para su respuesta; firma ésta que aparece donde dice en dicha acta firma del notificado AIMET AVILEZ, y al lado de la cual aparece el sello húmedo mencionado de la HELADERÍA BESITOS. CONTESTÓ: Esa no es mi firma y mi nombre está mal escrito en el documento que me presentó el Tribunal a la vista. NOVENA: Diga la testigo si antes de iniciar su declaración fue juramentada por el Juez a quien le manifestó no tener interés en la presente causa, y decir la verdad sobre lo que se le preguntara. En este estado la parte demandada se opone a la repregunta formulada toda vez que la misma es claramente intimidatoria, y no guarda ninguna relación con la presente controversia. En este estado el apoderado actor insiste que la testigo conteste la pregunta. En este estado el Tribunal le ordena a la testigo a que responda la pregunta, si entiende el contenido de la misma; de igual forma se le hace saber a las partes que es al Tribunal a quien la corresponde la veracidad de ésta y de las demás pruebas presentadas, correspondiéndole únicamente a las partes en este momento formurlar preguntas a la testigo. CONTESTÓ: Si me juramentaron, y no tengo ningún interés, vengo como testigo. Seguidamente el apoderado de la parte actora no promoverte, expone: “Por cuanto aún la presente causa se encuentra dentro del lapso probatorio pudiendo promover y evacuar pruebas durante el mismo, promuevo la prueba documental de la cédula de la testigo, pidiendo que se traiga a los auto fotocopia de la misma, a los fines de que se pueda realizar la experticia grafotécnica sobre la firma que esta parte alega pertenece y estampó ante la Notario Público la testigo, y la cual es negada por ésta. Pido por tanto se admita la prueba documental, se ordene y se realice la impresión vía fotocopia de la cédula de la testigo. En este estado la testigo solicita que se le exhiba nuevamente el documento al que alude la representación judicial de la parte actora en la repregunta octava, el cual corre inserto al folio 112 del presente expediente. Una vez exhibido por el Tribunal el referido documento a la testigo, ésta expone: “Se trata de una fotocopia pero revisando nuevamente recuerdo que si lo firmé”. En este estado el apoderado actor vista la rectificación del testigo, a la cual tiene derecho, y admite que efectivamente esa es su firma, considera que es innecesaria la prueba documental promovida en este acto; razón por la cual desiste de la misma.”
No obstante que dichos testigos fueron promovidos con la finalidad de demostrar que es falso el hecho de que el demandado por sí o a través de representantes, le haya negado a la parte actora o a cualquier persona designada por ella, la entrada al local comercial arrendado, y que es falso el hecho de que el arrendatario se haya negado a aceptar que personas designadas por la arrendadora inspeccionen el inmueble; este Juzgado declara que por el principio de adquisición procesal debe valorar dichas deposiciones tomando en consideración tanto las preguntas como las repreguntas formuladas, y adminicularlas a los demás medios probatorios cursantes en el expediente. Así las cosas, este Juzgado establece de sus declaraciones los siguientes hechos relevantes a la causa: ambas ciudadanas trabajan en la HELADERÍA BESITOS, sociedad mercantil que funciona en el local comercial arrendado como Gerente y Gerente de Tienda, respectivamente; que en el mes de octubre de 2009 la ciudadana ADELA FENTE se presentó en el inmueble y esperó a una persona joven que llegó posteriormente; que el día 29 de octubre de 2009, se presentó en el local la ciudadana ADELA FENTE en compañía de otra persona que se identificó ante la ciudadana AIMET ALEJANDRA AVILEZ DUQUE, como Notario Público.
Ambas testigos negaron haber recibido instrucciones del arrendatario referidas a negar el acceso a la arrendadora o a cualquier otra persona que se presente en el local en su nombre. No obstante ello, a este Juzgado no le merece fe el dicho de la ciudadana AIMET ALEJANDRA AVILEZ, por las contradicciones en que incurrió, negando categóricamente hechos contenidos en documentos auténticos ya analizados y posteriormente retractándose de su declaración, reconociendo que sí firmó el recibo de notificación anexo al acta levantada por un Notario Público el 21 de octubre de 2009, afirmando además que se trata de una copia simple, cuando en realidad se trata de un documento original.
Testigos promovidos por la parte actora:
CARLOS ALEXANDER ARENAS GUTIÉRREZ:
“PRIMERA: Diga el testigo si el día 19 de octubre de 2009, acudió con la señora ADELA FENTE al local identificado como AC37, ubicado en el nivel autopista del Canto Comercial Sambíl, donde funciona una heladería conocida como HELADERÍA TUTTI-FRUTTI. CONTESTÓ: Si. SEGUNDA: Diga el testigo si puede indicar el motivo de su presencia ese día allí en ese sitio. CONTESTÓ: El motivo de mi presencia fue que la señora ADELA me invitó para ver el local, yo soy corredor inmobiliario, y me citó para que viera el local para venderlo, y no nos dejaron entrar en el local. TERCERA: Diga el testigo qué sucedió en esa oportunidad, y por qué no pudieron acceder al interior del mismo para conocer su distribución interna, y demás características del local. CONTESTÓ: Bueno llegamos al local, le preguntamos a una presunta encargada que se encontraba en la caja, quien le dijo a la señora ADELA que se esperara, entró, salió, preguntó; y a la final, al rato dijo que el señor PEREIRA no estaba, y la señora ADELA insistió, y le dijo que el señor ANTONIO PEREIRA, quien tengo entendido que es el dueño del negocio, le dijo que nadie estaba autorizado para entrar, eso lo dijo porque la señora ADELA insistió a ver si por lo menos yo veía el local. CUARTA: Diga el testigo cuál fue la respuesta de la encarga del negocio que los atendió cuando se le insistió en ver el local internamente. CONTESTÓ: Bueno la encargada dijo que el señor PEREIRA le había dado órdenes estrictas que nadie estaba autorizado para entrar. QUINTA: De el testigo razón fundada de sus dichos o el por qué le consta lo que ha declarado. CONTESTÓ: Porque estaba acompañando a la señora ADELA ese día, ya que ella me citó para ver el local, y quien nos atendió fue una tal señora AIMET. En este estado los apoderados judiciales de la parte demandada pasan a repreguntar al testigo de la siguiente manera: PRIMERA: Diga el testigo si le consta si la señora ADELA FENTE había convenido con el señor ANTONIO PEREIRA, la ejecución de una inspección al local el día 19 de octubre de 2009. CONTESTÓ: No me consta, pero presumo que habló con él o con alguien para hacer una visita al local, porque si no me hubiera citado. SEGUNDA: Diga el testigo si le consta que la señora ADELA FENTE había advertido o anunciado al señor ANTONIO PEREIRA, la ejecución de una inspección al local el día 19 de octubre de 2009. CONTESTÓ: No me consta, pero repito nuevamente que presumo que tuvo que haber hablado con él o con alguien, con su secretaria, o con la encargada, para hacerle una visita al local; porque la señora ADELA me citó para ver el local no para hacer una inspección, para verlo tanto por dentro como por fuera, pienso que una inspección es algo más profundo. TERCERA: Diga el testigo si le consta si el día 19 de octubre de 2009, la señora ADELA FENTE sostuvo alguna comunicación por cualquier medio con el señor ANTONIO PEREIRA. CONTESTÓ: No me consta. CUARTA: Diga el testigo cuál era la finalidad de la visita que según refirió realizó al local el día 19 de octubre de 2009. CONTESTÓ: La finalidad era ver el local, conocerlo, y hacerle un avaluó, para sacar un precio aproximado al local para venderlo.”
JEAN ISABEL ZAPATA CÁCERES:
“PRIMERA: Diga la testigo si conoce, por haber estado allí, el local AC37 ubicado en el nivel autopista del Centro Comercial Sambíl, donde funciona una heladería conocida como HELADERÍA TUTTI FRUTTI. CONTESTÓ: Si. SEGUNDA: Diga la testigo si el día 19 de octubre de 2009, estuvo en dicho establecimiento y presenció y escuchó cuando una señora y un joven discutían con una de las empleadas del mismo, alegando que querían acceder a su interior, pues era la dueña del local. CONTESTÓ: Así es. TERCERA: Diga la testigo sobre qué versaba la conversación antes referida, y si se le permitió a la señora y a su acompañante que ingresaran a la parte interior del local. CONTESTÓ: La discusión era sobre entrar al local para mostrarlo, lo cual no lo permitieron. CUARTA: Diga la testigo qué razón alegó la empleada del negocio a la propietaria del local y su acompañante, para no permitirles el ingreso a la parte interior del establecimiento. CONTESTÓ: Que no tenía autorización para dejarlos entrar. QUINTA: Diga la testigo qué razones alegaba la persona que se identificaba como propietaria de local para ingresar al mismo, y mostrarlo a la persona que le acompañaba; pues requería esa información porque tenía en venta ese local. CONTESTÓ: La señora alegaba su derecho como propietaria de mostrar el lugar para la venta. SEXTA: De la testigo razón fundad de sus dicho o el por qué le consta lo que ha declarado. CONTESTÓ: Porque estaba allí y escuché. En este estado el apoderado judicial de la parte demandada pasa a repreguntar a la testigo de la siguiente manera: PRIMERA: Diga la testigo si usted conoce a las personas que dice que se encontraban el 19 de octubre de 2009, en el establecimiento donde funciona la HELADERÍA TUTTI FRUTTI. CONTESTÓ: No las conozco. SEGUNDA: Diga la testigo cuál es su profesión y si trabajaba en algún empresa o establecimiento en el mes de octubre de 2009. CONTESTÓ: Soy comunicadora social, y no trabajé en ningún establecimiento en esa fecha. TERCERA: Diga la testigo si tiene conocimiento si las personas que dice se presentaron al local de la HELADERÍA TUTTI FRUTTI el 19 de octubre de 2009, iban a realizar una inspección al local. CONTESTÓ: Sólo escuché que querían mostrar el local, del resto ni idea. CUARTA: Diga la testigo si las personas que dice usted que se presentaron al local, tenían alguna cita previa con las personas que se encontraban atendiendo el establecimiento. CONTESTÓ: La verdad no se. QUINTA: Diga la testigo si recuerda la hora aproximada en que dice usted que se presentaron las personas al local. CONTESTÓ: Recuerdo que fue en horas de la mañana. SEXTA: Diga la testigo si tiene conocimiento y le consta el motivo por el cual esas personas se presentaron al local, el día que usted refiere. CONTESTÓ: Sólo escuché que iban a mostrar el local.”
MYRIAM GUILLERMINA BORGES NIEMTSCHIK:
“PRIMERA: Diga la testigo si conoce, por haber estado allí, el local AC37 ubicado en el nivel autopista del Centro Comercial Sambíl, donde funciona una heladería conocida como HELADERÍA TUTTI FRUTTI. CONTESTÓ: Si la conozco. SEGUNDA: Diga la testigo si el día 19 de octubre de 2009, estuvo en dicho establecimiento y presenció y escuchó cuando una señora y un joven discutían con una de las empleadas del mismo, alegando que querían acceder a su interior, pues era la dueña del local. CONTESTÓ: Si estuve presente. TERCERA: Diga la testigo sobre qué versaba la conversación antes referida, y si se le permitió a la señora y a su acompañante que ingresaran a la parte interior del local. CONTESTÓ: Que no le permitían entrar a ver el local, y no se les permitió ingresar al local. CUARTA: Diga la testigo qué razón alegó la empleada del negocio a la propietaria del local y su acompañante, para no permitirles el ingreso a la parte interior del establecimiento. CONTESTÓ: Que tenía orden del dueño del negocio, que no les permitieran entrar. QUINTA: Diga la testigo qué razones alegaba la persona que se identificaba como propietaria del local para ingresar al mismo, y mostrarlo a la persona que le acompañaba; pues requería esa información porque tenía en venta ese local. CONTESTÓ: Porque tenía un corredor inmobiliario que la acompañaba, y lo estaba mostrando para venderlo. SEXTA: De la testigo razón fundad de sus dicho o el por qué le consta lo que ha declarado. CONTESTÓ: Porque la señora ADELA se acercó a la mesa donde yo estaba y nos contó lo que estaba pasando, solicitándome el teléfono para declarar si era necesario. En este estado el apoderado judicial de la parte demandada pasa a repreguntar a la testigo de la siguiente manera: PRIMERA: Diga la testigo si usted conoce a las personas que dice que se encontraban el 19 de octubre de 2009, en el establecimiento donde funciona la HELADERÍA TUTTI FRUTTI. CONTESTÓ: Las conocí en ese momento. SEGUNDA: Diga la testigo si tiene conocimiento si las personas que dice se presentaron al local de la HELADERÍA TUTTI FRUTTI el 19 de octubre de 2009, iban a realizar una inspección al local. CONTESTÓ: Lo que yo entendí es que lo iban a mostrar para la venta. TERCERA: Diga la testigo si las personas que dice usted que se presentaron al local, tenían alguna cita previa con las personas que se encontraban atendiendo el establecimiento. CONTESTÓ: No poseo esa información. CUARTA: Diga la testigo si recuerda la hora aproximada en que dice usted que se presentaron las personas al local. CONTESTÓ: Si, como a las 11:00 a.m. QUINTA: Diga la testigo si tiene conocimiento y le consta el motivo por el cual esas personas se presentaron al local, el día que usted refiere. CONTESTÓ: Si, por mostrarlo para la venta. SEXTA: Diga la testigo cómo le consta los hechos sobre los cuales declara. CONTESTÓ: Porque lo vi y lo presencié.”
Del análisis de dichas deposiciones, rendidas igualmente previo el cumplimiento de las formalidades legales y bajo el principio de control y contradicción de la prueba, este Juzgado establece los siguientes hechos: que el día 19 de octubre de 2009, la ciudadana ADELA FENTE se presentó en el local comercial arrendado, así como el ciudadano CARLOS ALEXANDER ARENAS GUTIÉRREZ, con la finalidad de que éste viera el local en carácter de corredor inmobiliario; que fueron atendidos por una ciudadana identificada como AIMET, encargada del local, quien manifestó que el ciudadano ANTONIO PEREIRA le dio órdenes estrictas de que nadie estaba autorizado para entrar al local, ante la insistencia de la ciudadana ADELA FENTE de que al menos el ciudadano que le acompañaba viera el local; que a los testigos no les constaba que se hubiese pactado previamente con el arrendatario la visita de la arrendadora con otra persona al local; que la finalidad de la visita realizada al inmueble el 21 de octubre de 2009 fue ver el local, conocerlo para realizar un avalúo y sacar el precio aproximado para su venta; que los visitantes no tuvieron acceso al interior del local por cuanto la persona que les atendió manifestó que no tenía autorización para dejarlos entrar; que la finalidad perseguida por la ciudadana ADELA FENTE era mostrar el local; que la persona que atendió a los visitantes expresó que tenía orden del dueño del negocio de no permitirles la entrada.
Del análisis de todas las declaraciones testimoniales este Juzgado establece que la ciudadana identificada en este procedimiento como AIMET ALEJANDRA AVILEZ DUQUE, efectivamente negó el acceso a la arrendadora al interior del inmueble el día 21 de octubre de 2009, aduciendo que recibió órdenes del arrendatario para no dejarla entrar. Este hecho se tiene como realizado por la parte misma, toda vez que quedó plenamente demostrado en autos que dicha ciudadana trabaja en la sociedad mercantil que funciona en el local comercial arrendado, y por ende bajo la subordinación del arrendatario.
Toda vez que no fue expresamente negado, se tiene como un hecho admitido lo afirmado en el libelo, referido a que el arrendatario es accionista y representante estatutario de HELADERÍA BESITOS, C.A., con facultades para obligarla con su sola firma y actuación, por lo que la actuación del personal a su cargo que labora en la referida empresa, se entiende realizada bajo sus órdenes, y que por tal motivo la ciudadana referida no facilitó el ingreso no sólo a la arrendadora y su acompañante, sino también a un funcionario público en el ejercicio de sus funciones, el día 29 de octubre de 2009, sin que se desprenda de autos que la imposibilidad de realizar la revisión e inspección del inmueble, se debiera a que se obstaculizarían las labores del fondo de comercio que funciona en el local arrendado, única condición establecida contractualmente por las partes.
Por el principio de exhaustividad de la sentencia, este Juzgado debe tomar en consideración lo adicionalmente señalado en el escrito de contestación, por el apoderado judicial del demandado, quien indicó que a todo evento, para el supuesto negado que este Tribunal considere ciertos los hechos alegados por la parte actora, negados por su representado, alega que la justa, correcta y adecuada interpretación de la Cláusula Séptima del contrato de arrendamiento es la siguiente: El ejercicio de la facultad contractual de inspección prevista en la Cláusula Séptima del Contrato, supone necesariamente que la arrendadora comunique con una anticipación razonable al arrendatario, mediante el sistema de notificaciones contractualmente establecido, la oportunidad o fecha y hora probable en que tendrá lugar la inspección y la identificación precisa de las personas designadas por la arrendadora para la ejecución de la inspección. Que de ese modo, conociendo el arrendatario la oportunidad en que tendrá lugar la inspección solicitada por la arrendadora, tendrá la oportunidad de hacerse presente en el acto de ejecución de dicha inspección y podrá controlar y conocer los hechos constatados y podrá objetar la oportunidad propuesta por el arrendador, de modo de garantizar y asegurarse que dichas inspecciones se realicen sin entorpecer actividades del fondo de comercio que allí funcione, como lo establece textualmente el texto del contrato. Que en este caso la parte actora no notificó a su representado ni la oportunidad en la cual pretendía ejecutar la inspección, ni designó a las personas que ejecutarían la inspección en cuestión, razón por la cual no puede bajo ninguna circunstancia considerarse que su representado violó la cláusula séptima del contrato.
Respecto a ello observa este Tribunal que al suscribir el contrato, el arrendatario aceptó expresamente que personas designadas por la arrendadora inspeccionaran el inmueble en lo que denominaron días hábiles para el arrendatario, entendiéndose que son días en los que el fondo de comercio que allí funciona estuviese abierto al público, obligándose igualmente el arrendatario a dar las facilidades que le fuesen requeridas, con la única condición de que no se entorpecieran las actividades del fondo de comercio; condición ésta que nunca fue opuesta a la arrendadora las veces que intentó inspeccionar el inmueble.
Constata el Tribunal que lo establecido por las partes en el contrato de arrendamiento no amerita otra interpretación que la ya establecida, pues la voluntad de las partes fue clara, sin ambigüedades ni oscuridad en la redacción de la cláusula que amerite u obligue a este órgano jurisdiccional a sacar conclusiones como las expresadas por el apoderado judicial referido, sin más condición que la referida al entorpecimiento de las actividades del fondo de comercio que funciona en el local arrendado.
En consecuencia, este Juzgado concluye que el ciudadano ANTONIO EDMUNDO PEREIRA CONCEICAO, sí incumplió con lo previsto en la cláusula séptima del contrato de arrendamiento que le vincula a la parte actora.
Ahora bien, en cuanto a las demás defensas que a todo evento, esgrimió el apoderado judicial de la parte demandada, este Juzgado observa que el mismo expresó que consideraba necesario formular las siguientes consideraciones:
1.- Que es evidente que la instauración del presente juicio constituye una estrategia desesperada de la parte actora por la cual pretende poner fin a un contrato de arrendamiento que, por efecto del modo en que las partes lo ejecutaron, pasó de ser un contrato a tiempo determinado a convertirse en un contrato a tiempo indeterminado. Que la presente demanda no es más que un mecanismo empleado por el actor para tratar de enervar y desconocer los derechos y garantías que se derivan a favor de su representado, de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado. Que es evidente que la parte accionante ha esgrimido el supuesto y negado incumplimiento de una obligación absolutamente irrelevante, insignificante y secundaria, para, ante la imposibilidad de imputar el incumplimiento de una obligación esencial, tratar de conseguir por cualquier medio que se declare judicialmente la terminación de la relación arrendaticia a tiempo indeterminado. Que en ese sentido, alega formalmente, a todo evento, que el supuesto y negado incumplimiento alegado por el actor como razón de resolución de contrato, no constituye el incumplimiento de una obligación esencial del contrato de arrendamiento y que por consiguiente no autoriza el ejercicio de la acción resolutoria.
2.- Que a todo evento, para el supuesto negado que este Tribunal considere ciertos los infundados hechos temerariamente alegados por el actor, es menester indicar que en modo alguno el contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado que vincula a las partes autoriza a la arrendadora a ingresar en el local arrendado acompañada de una Notaría Pública, pues tal circunstancia supone una necesaria alteración y un entorpecimiento de las actividades comerciales que se desarrollan en el local.
Con relación a este punto, se declara que al estar autorizada la arrendadora o cualquier persona autorizada por ésta a ingresar al inmueble arrendado, porque así fue previamente acordado por las partes, más lo está si va acompañada de un funcionario público competente para realizar la inspección ocular que se le solicitó; y como ya quedó sentado antes, nunca se le alegó a la arrendadora que la negativa a permitirle el ingreso al local se debiera al entorpecimiento de las actividades desarrolladas en el fondo de comercio.
3.- Que a todo evento, es menester alegar, para el supuesto negado que este Tribunal considere ciertos los infundados hechos temerariamente alegados por el actor, que la intención y razón de la cláusula séptima del contrato no es permitir que el propietario o el usufructuario promocionen y publiciten la venta del local comercial arrendado al público en general, ni permitir que dicho local pueda ser objeto de constantes exhibiciones a todos los terceros que pretendan adquirirlo. Que patrocinar la venta del local arrendado a terceros no es en modo alguno el bien jurídico protegido por el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes. Que dicha cláusula se incluyó únicamente a los efectos de garantizar que el propietario del bien pudiera constatar el estado de conservación del inmueble arrendado, razón adicional para considerar que la demanda es improcedente. Finalmente solicitó al Tribunal que declare sin lugar la demanda y se condene en costas a la parte actora.
Con relación a los señalamientos 1.- y 3.-, este Juzgado declara que habiendo demostrado la parte actora que tenía la voluntad de vender el inmueble arrendado, hecho que le fue notificado válidamente al arrendatario, era necesario mostrar el inmueble para su venta y ello se ve obstaculizado si no se le permite a la arrendadora o propietaria del local el ingreso a su interior, para constatar su estado y condiciones y poder realizar un avalúo cónsono con dichas condiciones e igualmente mostrarlo a posibles compradores o personas interesadas. Constituye una máxima de experiencia que aplica este Tribunal en este caso, que lo que no se exhibe no se vende, y esa era la voluntad de la parte actora, tal como lo manifestó en el libelo y que este Juzgado debe tener por cierto, luego del análisis de las pruebas producidas en el expediente, dirigidos a demostrar la necesidad alegada por la parte actora, de realizar inspecciones en el inmueble, motivo por el cual no puede considerársele como una obligación no esencial la incumplida por el arrendatario, por cuanto era necesario mostrar el inmueble para su venta.
No le es dable a este Tribunal restar importancia al incumplimiento en que incurrió el arrendatario, toda vez que la parte co-actora tiene el derecho de disponer sobre la propiedad del inmueble arrendado, si es su voluntad venderlo; y esa libertad se vio obstaculizada al no permitírsele exhibir el inmueble para su avalúo o venta o para verificar las condiciones en que se encontraba el mismo. El hecho de que el local estuviera arrendado no debió constituir una limitación para que la parte actora, en uso de la facultad que le confería la cláusula séptima del contrato de arrendamiento, promocionara y publicitara la venta al público en general, más aún tomando en consideración el cumplimiento de la obligación de garantizar al arrendatario el derecho de compra del inmueble en primer lugar, prefiriéndolo a cualquier tercero o “público en general”, como lo refirió el apoderado judicial del demandado
En consecuencia, habiendo incumplido la parte demandada con las obligaciones asumidas en el contrato de arrendamiento que le vincula a la parte actora, resulta menester para este Juzgado declarar la procedencia de la demanda interpuesta contra él. Así se declara.
Ahora bien, corresponde a este Tribunal pronunciarse sobre la procedencia de lo solicitado por la parte actora en el petitorio. Al respecto, se declara procedente lo solicitado en los puntos 1 y 2, como consecuencia de la declaratoria de procedencia de la demanda. En cuanto a lo requerido en el punto 3, igualmente se declara procedente, toda vez que el arrendatario se obligó a pagar además del canon de arrendamiento, el Condominio, el cual incluía el pago del agua, electricidad y aseo urbano, aunado al hecho de que la petición no fue contradicha por la parte demandada, para la eventualidad de que se declarase la procedencia de la demanda. Sin embargo, no es posible que se condene en esta sentencia su pago “hasta el día de la entrega definitiva del local”, toda vez que esa oportunidad sólo la conocería el demandado, y no es posible dejar a su arbitrio el cumplimiento de la sentencia, que por demás sería indeterminada. Por tal razón, se declara procedente dicha petición, hasta el día en que la sentencia quede definitivamente firme. En cuanto a lo solicitado en el punto 4, este Juzgado observa que no fue negada expresamente la afirmación contenida en dicho pedimento, relacionada con que la parte demandada realizó mejoras al inmueble sin el consentimiento expreso de la arrendadora o la propietaria del local, por consiguiente se declara procedente condenar a removerlas y entregar el inmueble en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.
En cuanto a lo requerido por la parte actora en el punto 5 del petitorio, en aplicación de la cláusula cuarta o cláusula penal prevista en el contrato. Al respecto, el apoderado judicial de la parte demandada expuso lo siguiente: “Es particularmente descabellado e improcedente el pedimento realizado por la parte actora consistente en que se ordene a la demandada al pago de “….” Es obvio que se trata de una solicitud de condena eventual, que sólo operaría en el caso hipotético, improbable, incierto y aleatorio de que la demandada no entregare el inmueble en un plazo que le sea fijado por el Tribunal. Esta solicitud de condena eventual, sólo podría dar lugar a una sentencia igualmente condicional y eventual, lo que supondría, como es básico, una violación al principio de suficiencia del fallo e imposibilitaría lograr la limitación objetiva de la cosa juzgada.
En la cláusula cuarta invocada por la parte actora para solicitar la aplicación de la penalidad, se estableció lo siguiente: …”Si vencido el plazo de Arrendamiento establecido en la cláusula segunda de este contrato o en el plazo establecido de común acuerdo, EL ARRENDATARIO no hiciera entrega del INMUEBLE, deberá pagar a LA ARRENDADORA por cada DIA de atraso, es decir diariamente, una suma equivalente a tres (3) días del canon de arrendamiento que venían pagando, dicho monto lo pagará hasta el DIA de la entrega definitiva de EL INMUEBLE”.
Considera este órgano jurisdiccional que la aplicación de dicha cláusula penal no es procedente en el presente caso en que la demanda se fundamentó en el incumplimiento del demandado a una cláusula contractual que no tiene nada que ver con la finalización del término fijo del contrato de arrendamiento, inicialmente pactado. La parte citada de dicha cláusula sólo era aplicable, si el contrato seguía siendo a tiempo fijo y vencido éste, así como el lapso de la prórroga legal, el arrendatario no hubiese entregado el inmueble a su arrendadora.
En todo caso, de acordar lo pretendido por la parte actora se estaría dictando una sentencia viciada de nulidad por su indeterminación, fundamentada en una condición futura e incierta para este Tribunal, prolongando el contradictorio que debe ser decidido definitivamente en este acto. Por tales razones se declara improcedente el pedimento contenido en el punto 5 del petitorio.
Con fundamento en las consideraciones que han quedado explanadas en el cuerpo del presente fallo, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por la autoridad que le confiere la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpusieron la ciudadana ADELA FENTE y PROMOTORA AC37 SAMBIL, C.A., contra el ciudadano ANTONIO EDMUNDO PEREIRA CONCEICAO, antes identificados. En consecuencia, se declara Resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana ADELA FENTE DE HURTADO, como arrendadora y el ciudadano ANTONIO EDMUNDO PEREIRA DE CONCEICAO, actuando como arrendatario, el día 1° de noviembre de 2004. Se condena al demandado a ENTREGAR a la parte actora el bien inmueble arrendado, constituido por el local comercial No. AC-37, ubicado en la planta nivel autopista del Centro Comercial Sambil, situado en el Municipio Chacao del Estado Miranda, que mide setenta y dos metros cuadrados (72 mts2) aproximadamente, que consta del local en sí y de dos (2) baños e igualmente le corresponde un puesto de estacionamiento identificado con la letra P en la planta 3. Dicho inmueble deberá entregarlo libre de personas, solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, cuotas de condominio y servicios, hasta el día en que quede firme la presente decisión, entregando además los comprobantes de pago respectivos.
No hay condenatoria en costas, toda vez que a la parte actora no se le concedió todo cuanto solicitó en el petitorio del libelo, en interpretación de lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Por cuanto el presente fallo se dicta dentro del lapso legalmente establecido para dictar la sentencia definitiva, no es necesaria su notificación a las partes.
De acuerdo con lo dispuesto en los Artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil, publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada a los veintiún (21) días del mes de junio de dos mil diez (2010), en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.
LA JUEZA TITULAR,

ZOBEIDA ROMERO ZARZALEJO
LA SECRETARIA TITULAR,

VIOLETA RICO CHAYEB

En esta misma fecha, y siendo las (3:10) horas de la tarde, se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA TITULAR,