TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, once (11) de junio de 2010
200º y 151º

PARTE DEMANDANTE: “GLADYS ADARME DE MOGOLLÓN”, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-1.586.946, con domicilio procesal en: Avenida Urdaneta con Fuerzas Armadas, Edificio Fondo Común, Torre Norte, Piso 14, Oficina 14-E, Caracas.

REPRESENTACION JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDANTE: “ROSARIO GARCÍA DE RODRÍGUEZ, MERCEDES BENGUIGUI BERGEL y BELKYS CHACÓN GÓMEZ,” inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 46.909, 24.956 y 121.714, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: “ERNESTINA RUBIANO DE MARTÍNEZ”, de nacionalidad colombiana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E-81.707.856; sin domicilio procesal acreditado en autos.
REPRESENTACIÓN JUDICIAL
DE LA DEMANDADA: “ADAN ALMEIDA RODRÍGUEZ”, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 7.880.

MOTIVO: DESALOJO

SENTENCIA: DEFINITIVA

CASO: AP31-V-2009-000789

I
DESARROLLO DEL JUICIO

El día 13 de abril de 2009, la abogada en ejercicio de su profesión Mercedes Benguigi, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 24.956, con el carácter de mandataria judicial de la ciudadana Gladys Adarme de Mogollón, presenta ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, formal libelo de demanda contra la ciudadana Ernestina Rubiano de Martínez, ambas partes ya identificadas, pretendiendo con fundamento en el artículo 34 literales a) y b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el desalojo del apartamento distinguido con el número y letra 2-A, ubicado en el segundo piso del Edificio Residencias La Florida, situado en la Urbanización La Florida, con frente a la Avenida Juan Bernardo Arismendi, Parroquia El Recreo, Caracas.
Por auto de fecha 16 de abril de 2009, se admite la demanda.
Luego, en fecha 29 de junio de 2009, la representación judicial de la parte accionante presenta reforma de la demanda, la cual fue admitida por auto de fecha 1 de julio de 2009, de acuerdo con lo previsto en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
El día 3 de julio de 2009, la abogada Mercedes Benguigui consigna los recaudos necesarios para la elaboración de la compulsa; asimismo, deja constancia de haber suministrado los emolumentos necesarios para gestionar la citación de la parte demandada.
En fecha 20 de julio de 2009, se libra la compulsa.
Así las cosas, agotadas las diligencias de citación personal de la parte demandada, sin que ello fuese posible, en fecha 16 de octubre de 2009, se acuerda librar cartel de conformidad con lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En este estado, en fecha 11 de febrero de 2010, previa solicitud de la representación judicial de la parte actora, se designa a la abogada Belkys Cottoni Dieppa, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nª 40.300, defensora judicial ad litem de la parte demandada.
Posteriormente, el día 13 de abril de 2010, comparece personalmente la ciudadana Ernestina Rubiano de Martínez, parte demandada en juicio, se da por citada y nombra al abogado Adán Almeida Rodríguez, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 7.880, como su mandatario judicial.
En fecha 15 de abril de 2010, la representación judicial de la parte demandada procede a dar contestación a la demanda, alegando todo cuanto estima pertinente en defensa de los derechos e intereses de su patrocinada.
El día 22 del mismo mes y año, la representación judicial de la parte actora presenta escrito de alegatos, respecto a las cuestiones previas promovidas en juicio. De igual manera, promueve medios de prueba.
El día 23 de abril de 2010, el abogado Adán Almeida presenta escrito de promoción de pruebas.
En fecha 26 de abril de 2010, se providencian los escritos de promoción de pruebas.
Por auto del día 10 de mayo de 2010, se difirió por cinco (5) días de despacho la publicación del fallo.
Por lo tanto, vistas las actas que conforman el presente expediente, este Juzgador pasa a dictar sentencia definitiva previa las siguientes consideraciones:
II
HECHOS CON RELEVANCIA JURÍDICA

Alega la representación judicial del demandante en la reforma del libelo de la demanda, dentro del elenco de afirmaciones de hecho en que basa su pretensión, lo siguiente:

Alegatos esgrimidos por la representación judicial de la parte demandante

a) Alega, que su representada es propietaria de un inmueble constituido por el apartamento destinado a vivienda, distinguido con el número y letra “dos raya A” (2-A), ubicado en el segundo piso del Edificio Residencias La Florida, situado en la Urbanización La Florida, con frente a la Avenida Juan Bernardo Arismendi, Parroquia El Recreo, Caracas; y que a solicitud de la ciudadana Ernestina Rubiano de Martínez, le “…arrendó Una (1) habitación de las Dos (2) habitaciones que conforman el apartamento…”, acordando que el resto del inmueble sería ocupado por su propietaria. Asimismo, expone que el canon de arrendamiento se estableció en la suma de Bs. 700,00, pagaderos por mensualidades vencidas.
b) Aduce, que en el mes de diciembre de 2007, su representada realizó un viaje para Colombia y a su regreso se vio impedida de entrar a su vivienda, por cuanto la arrendataria Ernestina Rubiano de Martínez cambió los cilindros de las cerraduras de la puerta principal del apartamento; no teniendo ella ni su hijo Jesús Mogollón Adarme acceso al interior del mismo. Que en vista de ello, tuvo que pedirle a una hermana de nombre Xiomara Adarme, que le permitiese quedarse en su casa ubicada en la Avenida Libertador, Edificio Ramca, segundo piso, apartamento Nº 10, Los Cedros, Caracas.
c) Alega, que la arrendataria está usando la habitación arrendada así como el resto del apartamento sin consentimiento de la propietaria, a pesar de que se le ha solicitado la entrega del mismo, en vista del estado de necesidad que tiene su representada por no poseer otra vivienda y estar viviendo actualmente en casa de su hermana. Asimismo, expone que la arrendataria ha dejado de pagar los cánones de alquiler correspondiente a los meses de marzo, abril y mayo de 2009, a razón de Bs. 700,00, cada uno.
d) Afirma, que su representada y su hijo no pueden seguir viviendo más en la casa de su hermana Xiomara Adarme, pues en dicho inmueble viven dos (2) personas más. Por este motivo, procede a demandar a la arrendataria Ernestina Rubiano de Martínez para que convenga, o a ello sea condenada por el Tribunal en desalojar y entregar el inmueble “objeto del Contrato Verbal”, antes identificado, libre de bienes que sean de su propiedad, incluyendo un puesto de estacionamiento distinguido con el Nº 29; en pagar la suma de Bs. 2.100,00 por concepto de indemnización sustitutiva de los cánones de alquiler dejados de pagar, durante los meses de marzo, abril y mayo de 2009; las costas procesales.

Fundamenta su pretensión, en el artículo 34 literales a) y b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Frente a estos hechos libelados, el abogado Adán Almeida Rodriguez, en su condición de mandatario judicial de la parte demandada, procede a contestar la demanda en los siguientes términos:

Alegatos formulados por la representación judicial de la parte demandada
a) Promueve las cuestiones previas previstas en el artículo 346 ordinales 7º, 8º y numeral 11 del Código de Procedimiento Civil.
b) Niega, rechaza y contradice tanto en los hechos como en el Derecho la pretensión de la parte demandante.
c) Aduce, que tanto la parte actora como su hijo viven en la ciudad de Cucuta, impugnado las constancias de residencias traídas a los autos, y que la necesidad como causal de Desalojo solo puede invocarse “cuando se necesite que lo habite hijos menores de edad”.
d) Afirma, que está en curso la prorroga legal y conforme el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no se admitirán demandas por vencimiento del término.
e) Finalmente, alega que se ha incurrido en una acumulación prohibida de pretensiones, a su entender, falta de pago en una demanda que está en apelación, y otra demanda por falta de pago, y la necesidad de vivienda, por ser procedimientos incompatibles entre sí.

De acuerdo con las afirmaciones de hecho que esgrimen las partes de la relación jurídica procesal, colige este juzgador que el thema decidendum se circunscribe a decidir sobre la procedencia en Derecho de la acción que ejerce la parte demandante, Gladys Adarme Mogollón, con fundamento en el artículo 34 literales a) y b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alegando como causa petendi de su pretensión de desalojo, la falta de pago *de cánones de alquiler, y la necesidad que tiene de ocupar el inmueble de su propiedad.
A tales efectos, es menester destacar que la Jurisprudencia suprema ha sido reiterada al establecer que el propósito de la motivación del fallo, además de llevar al ánimo de las partes la justicia de lo decidido, es permitir el control de la legalidad en caso de error; así, “la motivación debe estar constituida por las razones de hecho y de derecho que dan los Jueces como fundamento del dispositivo. Las primeras están formadas por el establecimiento de los hechos con ajustamiento a las pruebas que las demuestran; y las segundas, la aplicación a éstos de los preceptos y los principios doctrinarios atinentes”.
Sin embargo, antes de resolver el merito de la causa, este sentenciador se encuentra obligado a resolver in limine y como punto previo, las cuestiones previas que en el escrito de contestación a la demanda promueve la representación judicial de la parte demandada.
Al respecto observa:
III
PUNTO PREVIO
La representación judicial de la parte demandada asevera, con fundamento en el artículo 346 ordinal 7º del Código de Procedimiento Civil, que existe una “cuestión prejudicial o plazo pendiente”, por cuanto el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, conoce del recurso procesal de apelación interpuesto contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Décimo de Municipio de la misma Circunscripción Judicial, en el juicio de desalojo incoado por la ciudadana Gladys Adarme de Mogollón contra su representada.
Al respecto de lo antes expuesto, debe precisarse que el artículo 346 ordinal 7º del Código de Procedimiento Civil, contempla el supuesto de la existencia de una condición o plazo pendiente y no una cuestión prejudicial, como erróneamente lo plantea la representación judicial de la parte demandada, a quien se le hace un llamado de atención para que en lo adelante sea cuidadosa en la fundamentación jurídica de sus alegatos.
En todo caso, advierte el Tribunal que la cuestión previa del artículo 346 ordinal 7º in comento, según la mejor doctrina patria, tiene como fundamento el que para el momento de trabarse la relación jurídica procesal, la acción estuviese supeditada a una determinada condición o a la espera de un plazo todavía no cumplido (Dr. Humberto Bello Lozano, Procedimiento Ordinario, página 202). En palabras del Dr. Ricardo Henríquez La Roche (Código de Procedimiento Civil, Tomo III, página 60, 1996), “la cuestión previa atañe sólo a las estipulaciones contractuales de término o condición aun no cumplidas; al quando debeatur de la obligación.
Es decir, la referida cuestión previa afecta el derecho deducido en el proceso, ya que supedita la pretensión al cumplimiento de cierta condición o plazo. En tal caso, la pretensión del demandante queda afectada pero sólo temporalmente, de donde se deduce que, para prosperar la defensa alegada, es necesario que la condición o el plazo pendiente afecten el derecho del actor.
En el caso concreto de autos, resulta fácil colegir el craso error en que incurre la representación judicial de la parte demandada, fundamentando la cuestión previa del artículo 346 ordinal 7º del Código de Procedimiento Civil, en la existencia de otro juicio del cual conoce un Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, pues ello en modo alguno constituye una condición o plazo pendiente de la pretensión; ni tampoco consta en autos que las partes hayan convenido someter a condición o termino las prestaciones asumidas en la relación arrendaticia verbal en que se sustenta la demanda; por lo que se declara improcedente la cuestión previa bajo examen; así se decide.-
Por otra parte, la representación judicial de la parte demandada, con fundamento en el artículo 346 ordinal 8º del Texto Adjetivo Civil, aduce igualmente que existe una “cuestión prejudicial o plazo pendiente”, pues en caso de ser confirmada la cuestión opuesta le corresponde a su representada el plazo de prorroga legal previsto en el artículo 38 literal d) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Al respecto, es conveniente citar al eximio Dr. Ángel Francisco Brice, quien define la cuestión prejudicial, “como la defensa que opone el demandado con el fin de obtener la paralización del juicio, hasta que sea resuelta definitivamente la cuestión discutida en otros procesos que deben influir en la decisión de aquel”. Por su parte el Dr. Arístides Rengel-Romberg, en su Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo III, páginas 78 y 79, nos enseña que: “por la naturaleza de estas cuestiones prejudiciales, que son antecedentes necesarios de la decisión de merito, porque influyen en ella y la decisión depende de aquellas, se ve claramente, que no se refieren al proceso sino que son atinentes a la pretensión, en la cual han de influir…Lo esencial para que proceda la cuestión prejudicial, como lo ha decidido la casación, es que la cuestión sea de naturaleza tal que su resolución ha de anteceder necesariamente a la decisión del asunto en el cual se plantea, por constituir aquella un requisito previo para la procedencia de esta.”
Así las cosas, advierte este sentenciador que no forma parte del debate judicial la naturaleza jurídica temporal de la relación arrendaticia de marras, pues la misma se fundamenta en un contrato de arrendamiento verbal; de donde se colige que la arrendataria no goza del derecho a la prorroga legal, toda vez que el mismo resulta aplicable en relaciones arrendaticias por tiempo determinado, lo que no es el caso de autos, y siempre y cuando el arrendatario se encuentre solvente en el cumplimiento de sus obligaciones arrendaticias, al vencimiento del término pactado; razones suficientes para desestimar la defensa previa bajo examen.
En todo caso, se observa que la parte actora fundamenta la pretensión de desalojo, afirmando que la ciudadana Ernestina Rubiano de Martínez, con quien mantiene una relación arrendaticia verbal, ha incumplido con el pago de los cánones de alquiler correspondiente a los meses de marzo, abril y mayo de 2009, y en la necesidad que tiene de ocupar el inmueble de su propiedad.
Mientras aquél juicio, pretensamente invocado como cuestión prejudicial, no solo se fundamentó únicamente en la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de diciembre 2007, a mayo 2008, ambos inclusive; sino que además, está definitivamente firme conforme consta en la sentencia dictada por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 24 de marzo de 2010.
Por lo tanto, se deduce con claridad meridiana que, ninguna vinculación procesal existe entre la sentencia que soberanamente dicte este órgano jurisdiccional en la presente causa, con lo debatido en aquél juicio; es decir, no existen motivos legales que impidan a este Juzgado Segundo de Municipio dirimir el fondo del asunto sometido a su conocimiento; ergo, la cuestión previa examinada se declara igualmente improcedente; así se decide.-
Promueve también la representación judicial de la parte demandada, la cuestión previa del artículo 346 numeral 11 del Código de Procedimiento Civil, manifestando que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prohíbe intentar demandas con dos causales diferentes, como es la falta de pago y la necesidad, previstas en el artículo 34 literales a) y b) respectivamente.
Es importante señalar, que la cuestión previa in comento procede cuando la ley expresamente excluya el derecho a la jurisdicción (carencia de acción), es decir, cuando sea el propio legislador quien establezca –expresamente- la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien, como lo ha indicado reiteradamente la Sala de Casación Civil, cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción.
En este orden de ideas, si bien es cierto el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios estatuye las causales por las cuales puede solicitarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato verbal o escrito a tiempo indeterminado, causales que la jurisprudencia suprema ha considerado taxativas; sin embargo, es errado interpretar que dicha norma impida o prohíba de manera positiva y expresa, la posibilidad de acumular en una misma acción cualesquiera de dichas causales; por consiguiente, carece de basamento legal la argumentación que esgrime el abogado Adán Almeida Rodríguez, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 7.880, en sustento de la cuestión previa prevista en el artículo 346 numeral 11 del Código de Procedimiento Civil.
Entonces, la acción de desalojo de marras, lejos de estar prohibida por la Ley o sometida al cumplimiento de determinados requisitos previos, se encuentra tutelada por el ordenamiento jurídico; motivos por los cuales, se declara improcedente la cuestión previa bajo examen; así se establece.-
IV
VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

Resulta deber ineludible de los jueces, realizar el examen de todo el material probatorio que cursa a los autos, a fin de que la verdad procesal surja del análisis y concatenación del conjunto de las pruebas ofrecidas por los litigantes. Es por ello que, a los fines de verificar el cumplimiento de la carga probatoria y por ende satisfacer el requisito de la motivación del fallo, este operador jurídico sobre la base de lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 12 y 506 del Texto Adjetivo Civil, procede a valorar los medios probáticos ofrecidos por las partes en el proceso.
Al respecto observa:
Pruebas promovidas por la parte actora

a) Promueve junto al primigenio libelo de la demanda, copia certificada del documento protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 31 de diciembre de 1996, bajo el Nº 4, tomo 53, Protocolo Primero; así como también, Registro de Vivienda Principal inserto en el expediente administrativo Nº V-01.586.946, emanado del Servicio Nacional Integrado de Administración Tributaria, los cuales se admiten conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, otorgándoseles valor probatorio de demostrar la titularidad del derecho de propiedad que asiste a la parte actora sobre el apartamento declarado vivienda principal, y por ende su legitimidad para actuar en juicio, distinguido con el número y letra 2-A, ubicado en el segundo piso del Edificio denominado La Florida, con frente a la Avenida Juan Bernardo Arismendi, antes Ávila, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador, Caracas, cedido en arrendamiento a la parte demandada; y así se establece.-
b) Promueve copia simple del acta de la partida de nacimiento Nº 1.375 inscrita ante la Primera Autoridad Civil del Municipio San Antonio del estado Táchira, el 20 de agosto de 1986, la cual se tiene por fidedigna e idónea para demostrar el vínculo materno filial entre Gladys Adarme de Mogollón y Jesús Orlando Mogollón Adarme; así se establece.-
c) Promueve: + sendas constancias de residencia emitidas por la Oficina Subalterna de Registro Civil de la Parroquia El Recreo, en fecha 3 de febrero de 2009, las cuales se admiten y aprecian como un documento público administrativo; + promueve constancia expedida por la Junta de Condominio del Conjunto Residencial Ramca y Caicara, el 20 de abril de 2010, ratificada en juicio el 30 de abril de 2010, mediante prueba testimonial ex artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por el ciudadano Alexander Hudec; + promueve el testimonio de las ciudadanas Ana Cristina Madriz y Milagros del Socorro Lobo Romero, titulares de las cédulas de identidad números V-4.016.463 y V-6.204.055, respectivamente, quienes rindieron declaración en fecha 29 de abril de 2010, cuyo testimonio aprecia el Tribunal conforme lo previsto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, en particular las respuestas dadas a la pregunta segunda de los respectivos interrogatorios. Todo este cumulo de pruebas, conllevan a este sentenciador a dar por probado que la parte actora Gladys Adarme Mogollón, y su hijo Jesús Orlando Mogollón Adarme, tienen fijada su residencia en el apartamento Nº 10, piso 2 del Edificio Ramca, situado en la Avenida Libertador, Urbanización Los Cedros, Parroquia El Recreo, Caracas; así se establece.-
d) Promueve junto al escrito de reforma de la demanda, y en la fase probatoria, sendas copias certificada del expediente de consignaciones de cánones de alquiler Nª 2008-0182, nomenclatura interna del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, la cual se aprecia conforme el artículo 1.384 del Código de Procedimiento Civil, reputándose idónea y pertinente para demostrar los pagos efectuados por Ernestina Rubiano de Márquez en concepto de cánones de alquiler, a favor de Gladys Adarme de Mogollón, y el reconocimiento que hace de ser inquilina del apartamento distinguido con el número y letra 2-A, ubicado en el inmueble denominado Residencias La Florida, Urbanización La Florida, Municipio Libertador, Caracas; así se establece.-
e) Promueve inspección judicial sobre el apartamento Nº 10, ubicado en el piso 2 del Edificio Ramca, situado en la Avenida Libertador, Urbanización Los Cedros, entre calles Caicara y Cantaura, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador, Caracas; dicha prueba diligenciada el día 29 de abril de 2010, se reputa idónea y pertinente para demostrar la distribución de dicho inmueble en dos (2) habitaciones, un (1) baño, en un área aproximada de 70,05 M2, según documento protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Libertador, Caracas, en fecha 10 de agosto de 2005, bajo el Nº 3, tomo 18, protocolo primero; así como también del moblaje existente para la fecha en que se realiza esta actuación; así se establece.-

Pruebas promovidas por la representación judicial de la parte demandada

a) Promueve durante la etapa probatoria, legajo de seis (6) planillas de depósitos bancarios efectuadas en la cuenta corriente perteneciente al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial,
b) n el Banco Industrial de Venezuela, las cuales se admiten y aprecian como tarjas idóneas para demostrar, los montos y fechas en que los mismos se efectuaron; así se decide.-
c) Promueve copia simplemente fotostática de una pretensa misiva enviada por Gladys Adarme de Mogollón a Ernestina de Martínez, la cual se desecha del proceso no solamente por cuanto no consta en autos que sea un documento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, sino porque además ningún elemento de convicción produce en este sentenciador respecto al merito de la litis; así se decide.-
d) Promueve prueba de posiciones juradas; y prueba de informes a fin de recabar información de Cadivi y dell Banco de Venezuela; medios de pruebas que a pesar de haber sido admitidos conforme la Ley, para la fecha en que se dicta el presente fallo no consta en autos sus resultas, ni la parte interesada en ellas diligenció lo pertinente para ratificarlas o hacerlas valer dentro de la oportunidad procesal correspondiente; por lo que nada tiene que estimar el Tribunal al respecto; así se decide.-
e) Promueve prueba de inspección judicial, la cual a pesar de haber sido admitida por auto de fecha 26 de abril de 2010, se advierte que en la oportunidad fijada para su diligenciamiento se declaró desierto el acto, conforme consta en el folio 319 de la pieza principal, por lo que nada tiene el Tribunal que estimar al respecto; así se decide.-
V
FUNDAMENTOS DEL FALLO

Es el caso, que la ciudadana Gladys Adarme de Mogollón demanda por desalojo a la ciudadana Ernestina Rubiano de Martínez, ambas partes suficientemente identificadas en autos, fundamentando su pretensión en el artículo 34 literales a) y b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En tal sentido, afirma que la arrendataria ha dejado de pagar los cánones de alquiler correspondiente a los meses de marzo, abril y mayo de 2009; y además, invoca la necesidad que tiene de ocupar el inmueble de su propiedad, constituido por el apartamento distinguido con el número y letra 2-A, ubicado en el segundo piso del Edifico La Florida, situado en la Urbanización La Florida, con frente a la Avenida Juan Bernardo Arismendi, antes Ávila, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador, Caracas.
En cambio, la representación judicial de la parte demandada niega tales hechos constitutivos de la pretensión que en contra de su patrocinada se hace valer.
De acuerdo con el análisis del material probatorio aportado al proceso, quedó demostrado que entre las partes en litigio existe un vínculo jurídico arrendaticio verbal, sobre el antes identificado inmueble; con un canon de arrendamiento mensual equivalente a Bs. 700,00; siendo menester referir, que conforme dispone el artículo 1.133 del Código Civil, el contrato es una convención entre dos o más personas para reglar constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico. De allí que la mejor doctrina jurídica afirme, que los contratos constituyen en su conjunto una amplia categoría, la más amplia, sin duda, de los hechos constitutivos de obligaciones y de relaciones jurídicas en general; aquélla a través de la cual se desarrolla comúnmente la vida de los negocios.
En este mismo orden de ideas, se advierte que una de las características del arrendamiento, es la de ser un contrato de tracto sucesivo o de ejecución sucesiva, esto es, aquél en que las prestaciones de una de las dos partes son de cumplimiento reiterado o continuo. Siendo así, resulta evidente que la arrendataria Ernestina Rubiano de Martínez tiene la obligación de pagar los cánones de alquiler, como contraprestación por el uso del inmueble, por mensualidades vencidas dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento de cada mensualidad, de acuerdo a lo previsto –iura novit curia- por el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Ahora bien, del expediente de consignaciones de cánones de alquiler Nº 2008-0182, nomenclatura interna del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, se desprende que la propia arrendadora Gladys Adarme de Mogollón solicitó en fecha 12 de marzo de 2009, el retiro de las consignaciones de los cánones de alquiler efectuadas por la arrendataria durante el período enero de 2008, a marzo de 2009, ambos inclusive, motivo por el cual no es procedente alegar impagado este último mes de los nombrados.
No ocurre igual, con los otros cánones de arrendamiento reclamados insolutos en el escrito libelar, pues en el mismo expediente de consignaciones consta que la arrendataria depositó el correspondiente al mes de abril de 2009, el día 12 de junio de 2009, y el correspondiente al mes de mayo de 2009, lo depositó el día 7 de julio de 2009, todo lo cual determina que no producen efectos liberatorios, pues fueron realizados de manera extemporánea por tardía y por lo tanto en contravención a lo previsto en el artículo 1.592 del Código Civil, en concordancia con el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; así se establece.-
En todo caso, la anterior resolución no empece el derecho de la parte accionante, de proceder conforme lo previsto en el artículo 52 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y retirar a partir de la fecha en que se declare definitivamente firme el presente fallo, las cantidades que reclama a título de indemnización de daños y perjuicios.
En otro sentido, la inteligencia del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios patentiza, que son tres (3) los requisitos concurrentes que deben darse para la procedencia del desalojo por necesidad, a saber: a) que el contrato de arrendamiento sea a tiempo indeterminado; b) que el inmueble arrendado sea propiedad del actor; y, c) que éste o sus parientes dentro del segundo grado de consanguinidad se encuentren en necesidad de ocupar el inmueble.
En el presente caso, visto que entre las partes litigantes no hay controversia alguna, respecto a la existencia de una relación arrendaticia verbal, resulta inaplicable la prorroga legal pues tal derecho tiene vigencia cuando se trate de una relación arrendaticia por tiempo determinado, y siempre y cuando al vencimiento del término pactado el inquilino se encuentre solvente en el cumplimiento de sus obligaciones arrendaticias. Tampoco forma parte del debate judicial, la titularidad del derecho de propiedad que asiste a la parte demandante, ciudadana Gladys Adarme de Mogollón, sobre el inmueble objeto de la demanda, distinguido con el número y letra 2-A, ubicado en el segundo piso del Edificio denominado La Florida, con frente a la Avenida Juan Bernardo Arismendi, antes Ávila, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador, Caracas.
En cuanto a la necesidad que invoca de ocupar dicho inmueble, es importante destacar lo siguiente:
En criterio de este operador de justicia, el alcance del concepto de necesidad, como causal de desalojo estatuida en el artículo 34 literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resulta amplio y subjetivo; en atención a ello, nada obsta para que la actividad probatoria quede satisfecha a través de presunciones o indicios, los cuales pueden extraerse de los medios o elementos que el demandante lleve a los autos para así fundamentarla.
En este mismo sentido, la necesidad es un componente básico del ser humano que afecta su comportamiento, porque siente la falta de algo para poder sobrevivir o sencillamente para estar mejor. En otras palabras, es aquella sensación de carencia, propia de los seres humanos y que se encuentra estrechamente unida a un deseo de satisfacción de la misma.
Así las cosas, la representación judicial de la parte actora a los fines de cumplir con su tarea probatoria, aportó al proceso un cúmulo de pruebas que producen en el ánimo de quien aquí decide, el convencimiento y demostración del estado de necesidad que tiene su representada de ocupar el inmueble de su propiedad, actualmente poseído por Ernestina Rubiano de Martínez en calidad de arrendataria.
En efecto, quedó demostrado que Gladys Adarme Mogollón, junto con su hijo Jesús Orlando Mogollón Adarme, residen en el apartamento Nº 10, piso 2 del Edificio Ramca, situado en la Avenida Libertador, Urbanización Los Cedros, Parroquia El Recreo, Caracas, el cual consta de dos (2) habitaciones y un (1) solo baño. En dicho inmueble, según pudo observarse en la inspección judicial evacuada el 29 de abril de 2010, reside la ciudadana Xiomara Adarme; estando además presente una persona de nombre Milagros del Socorro Lobo Romero, titular de la cédula de identidad Nº V-6.204.055, quien manifestó ser arrendataria de una de las habitaciones del referido inmueble, al igual que lo hizo en su declaración como testigo en el juicio; igualmente, pudo apreciarse el moblaje existente en el inmueble, y la variedad de vestuario en los closets de las habitaciones, zapatos y prendas personales.
La situación antes descrita, conlleva a inferir, por una parte, la incomodidad que causa convivir con varias personas en una unidad habitacional de pocas dimensiones, por una parte; y por otra, la necesidad de vivienda que tiene Gladys Adarme Mogollón, y de allí su interés en recuperar la posesión real, material y efectiva del inmueble de su propiedad, habitado actualmente por Ernestina Rubiano de Martínez en condición de arrendataria, para de esta manera establecer en él su núcleo familiar, entre quienes se encuentra su hijo Jesús Orlando Mogollón Adarme.
Finalmente, visto que probar es esencial al resultado de la litis, y en esta actividad es necesario el empleo de todos los medios que dispone la ley, para llevar al ánimo del juzgador la certeza o veracidad de la existencia del hecho alegado, es decir, la carga procesal que tienen las partes parte para llevar al proceso, por los medios y procedimientos permitidos por la ley, las razones que convenzan al juzgador de la certeza o veracidad de los hechos cuestionados, se concluye que la parte demandante logró demostrar el supuesto de hecho del artículo 34 literales a y b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cumpliendo así con su carga ex artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, conforme la máxima romana “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho.
Por el contrario, la representación judicial de la parte demandada no probó hechos capaces de desvirtuar la pretensión que en contra de su representada se hace valer, pues es cierto que Ernestina Rubiano de Martínez incumplió la obligación de pagar conforme la Ley, los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de abril y mayo de 2009, ambos inclusive, hecho que subsume en el artículo 34 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Tampoco aportó contraprueba de la necesidad que afirma tener la arrendadora Gladys Adarme de Mogollón, y por ello su interés en el desalojo que impetra sobre el apartamento 2-A, ubicado en el piso 2 del Edificio La Florida, situado en la Urbanización La Florida, Caracas, la cual quedó demostrada en autos y se subsume en el literal b) de la norma in comento; motivos por los cuales resulta ajustado a Derecho establecer que la parte demandada sucumbió en la contienda judicial, como será establecido en la parte dispositiva del fallo; así se decide.-
VI
DISPOSITIVA

En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: PROCEDENTE en Derecho la pretensión de desalojo contenida en la demanda incoada por la ciudadana Gladys Adarme de Mogollón, contra la ciudadana Ernestina Rubiano de Martínez, ambas partes plenamente identificadas en el encabezamiento del presente fallo.
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a desalojar y entregar a la parte actora, el siguiente inmueble: apartamento distinguido con el número y letra 2-A, ubicado en el segundo piso del Edificio Residencias La Florida, situado en la Urbanización La Florida, con frente a la Avenida Juan Bernardo Arismendi, (antes Avenida Ávila), Parroquia El Recreo, Caracas; y el puesto de estacionamiento distinguido con el Nº 29, planta sótano; para lo cual se le concede un plazo improrrogable de seis (6) meses, que deberá computarse a partir del día siguiente a la notificación que se le haga, de la sentencia definitivamente firme.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese, Publíquese y Notifíquese. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los once (11) días del mes de junio 2010. Años: 200º de la Independencia y 151º de la Federación.
El Juez

Abg. Richard Rodríguez Blaise
La Secretaria, Acc.

Abg. Yajaira Larreal

En la misma fecha siendo las 8:47 am de la mañana se registró y publicó la anterior decisión.

La Secretaria