TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, veintiuno (21) de junio de 2010
200º y 151º

PARTE DEMANDANTE: “ADMINISTRADORA 11-07, C.A”, sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 12 de enero de 2004, bajo el Nº 10, tomo 3-A Sgdo.; con domicilio procesal en: Calle Páez, Edificio Alef, Planta Baja, Oficina 6, Guarenas, estado Miranda.

REPRESENTACION JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDANTE: “JUAN GUZMÁN MONTES DE OCA y RAFAEL MONTSERRAT PRATO,” abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números68.881 y 37.108, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: “W.A.P. SUPERMERCADO DEL CALZADO 2006, C.A.”, sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 6 de noviembre de 2006, bajo el Nº 35, tomo 675-A-VII; sin domicilio procesal acreditado en autos.
REPRESENTACION JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDADA: “Sin representación judicial acredita en autos”; se hizo asistir en la contestación a la demanda del abogado Edgar Motavita, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 33.630.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO

SENTENCIA: DEFINITIVA

CASO: AP31-V-2009-003053

I
DESARROLLO DEL JUICIO

Se inicia el juicio mediante libelo de demanda presentado para su distribución en fecha 16 de septiembre de 2009, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de Juzgados de Municipio de Caracas, con sede en Los Cortijos de Lourdes, correspondiendo su conocimiento a este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, tal como consta al folio 1 del expediente de marras. La parte actora pretende obtener una sentencia favorable que declare la resolución del contrato de arrendamiento en que fundamenta la acción.
Por auto de fecha 29 de septiembre de 2009, se admite la demanda conforme lo previsto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para el segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a los fines de la contestación de la demanda.
En fecha 30 del mismo mes y año, la parte actora consigna los recaudos necesarios a los fines de la elaboración de la compulsa; al mismo tiempo hace constar que entregó los emolumentos para la citación de la parte demandada.
En fecha 7 de octubre de 2009, se libra la compulsa.
Luego, mediante diligencia de fecha 10 de noviembre de 2009, el abogado Juan Guzmán, solicita el desglose de la compulsa a los fines legales consiguientes, señalando la dirección en que debe practicarse la citación de la parte demandada.
Por auto de fecha 27 de noviembre de 2009, el Tribunal acuerda lo solicitado.
En este estado, el ciudadano Alguacil Cesar Martínez deja constancia en el expediente de la citación personal del ciudadano Luciano Almonte Pichardo, representante legal de la sociedad mercantil demandada.
El día 27 de enero de 2010, la parte demandada procede a contestar la demanda alegando todo cuanto estima pertinente en defensa de sus derechos e intereses.
Durante la etapa probatoria, solamente la representación judicial de la parte actora promueve medios de pruebas.
Por lo tanto, vistas las actas que conforman el presente expediente, el Tribunal pasa a dictar la sentencia definitiva, sobre la base de las siguientes consideraciones:

II
HECHOS CON RELEVANCIA JURÍDICA

La representación judicial de la parte actora alega en el libelo de la demanda, dentro del elenco de afirmaciones de hecho en que fundamenta su pretensión, los siguientes hechos:
Alegatos esgrimidos por la representación judicial de la parte actora

a) Expone, que su representada celebró un contrato de arrendamiento con la parte demandada, autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Zamora del estado Miranda, en fecha 29 de noviembre de 2006, bajo el Nº 58, tomo 171 de los libros respectivos, que tiene por objeto los locales comerciales distinguidos “P-1, P-17, 9-18 y P-19, que forman parte del Nivel Plaza del Centro Comercial “CENTER PLAZA”, situado en la Calle 9 de diciembre, esquina con calle ciega o prolongación de la Avenida Bermúdez, Guatire, estado Miranda; y que en fecha 11 de junio de 2008, dicha arrendataria hizo entrega del local P-1, deduciéndose a partir de tal fecha el canon de arrendamiento y condominio de dicho local, pasando el canon de arrendamiento por el resto de los locales a la suma de Bs. 2.464,00, y con el importe por el Impuesto al Valor Agregado asciende a la suma de Bs. 2.759,68.
b) Alega, que la arrendataria ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento desde el mes de enero de 2008, al mes de septiembre de 2009, más el IVA, ambos inclusive, el cual se ha incrementado conforme a la cláusula cuarta contractual, de acuerdo con los Índices de Precios al Consumidor para el área metropolitana de Caracas. Igualmente, asevera que la arrendataria ha dejado de pagar las planillas emitidas por concepto de gasto comunes correspondiente a cada local, desde el mes de octubre de 2007, al mes de julio de 2009, ambas inclusive.
c) Que, en vista que la arrendataria ha incumplido con las obligaciones contraídas en el contrato, contenidas en las cláusulas cuarta y sexta, es por lo que procede a demandarla para que convenga o a ello sea condenada, a la resolución del contrato de arrendamiento en que basa su pretensión, y al pago de cantidades dinerarias.

Fundamenta la demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264 y 1.592 del Código Civil, en concordancia con los artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En contraposición a los hechos libelados, el representante legal de la parte demandada, en el escrito de contestación a la demanda ex artículo 883 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aduce lo siguiente:

Alegatos formulados por la representación judicial de la parte demandada

a) Esgrime, que la parte actora demanda el pago de arrendamientos vencidos, impuestos y cuotas de condominio, lo cual es improcedente dentro de la acción resolutoria, pues –a su entender- la misma al ser declarada con lugar se ha de retrotraer a la fecha 27 de septiembre de 2006, como si nunca hubiera existido tal contrato.

De acuerdo con lo antes expuesto, colige este operador jurídico que el thema decidendum queda circunscrito a decidir sobre los presupuestos materiales para la procedencia en Derecho de la acción incoada por la parte actora, derivada del presunto incumplimiento que imputa a la parte demandada de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente en el período comprendido entre los meses de enero de 2008, a septiembre de 2009, más el importe del Impuesto al Valor Agregado (IVA); ambos inclusive; así como también, las planillas de condominio emitidas en concepto de gastos comunes.
A tales efectos, es menester destacar que la Jurisprudencia suprema ha sido reiterada al establecer que el propósito de la motivación del fallo, además de llevar al ánimo de las partes la justicia de lo decidido, es permitir el control de la legalidad en caso de error; así, “la motivación debe estar constituida por las razones de hecho y de derecho que dan los Jueces como fundamento del dispositivo. Las primeras están formadas por el establecimiento de los hechos con ajustamiento a las pruebas que las demuestran; y las segundas, la aplicación a éstos de los preceptos y los principios doctrinarios atinentes”.
Por consiguiente, resulta deber ineludible de los jueces realizar el examen de todo el material probatorio que cursa a los autos, a fin de que la verdad procesal surja del análisis y concatenación del conjunto de las pruebas ofrecidas por los litigantes; y es por ello que, a los fines de verificar el cumplimiento de la carga probatoria y por ende satisfacer el requisito de la motivación del fallo, este operador jurídico sobre la base de lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 12 y 506 del Texto Adjetivo Civil, procede a valorar los medios probáticos ofrecidos por las partes en el proceso. Al respecto observa:

-III-
VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

Pruebas de la parte demandante

a) Aporta junto al libelo de la demanda, - pretensa carta misiva fechada 3 de septiembre de 2009, emitida por administradora 11-07, C.A., sin acuse de recibo; - estado de cuenta emitido por Administradora Mirandela G2021, C.A; - y pretensa carta misiva emitida supuestamente por la Junta de Condominio del Centro Comercial Center Plaza, en fecha 2 de septiembre de 2009; instrumentos estos que se desechan del proceso, el primero porque contraría el principio de alteridad de la prueba según el cual, ninguna persona puede elaborar pruebas a su favor sin la intervención de la contraparte; el resto de los mencionados, porque no fueron ratificados en juicio conforme lo que dispone la Ley, ni son las planillas que debe emitir el administrador de un inmueble sometido al régimen de propiedad condominial; así se establece.-
b) Promueve original del instrumento autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Zamora del estado Miranda, en fecha 29 de noviembre de 2006, bajo el Nº 58, tomo 171 de los libros respectivos, al cual se le otorga valor probatorio conforme lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, reputándose idóneo y pertinente para demostrar el vinculo jurídico arrendaticio existente entre las partes, así como el contenido y alcance de las prestaciones por ambas asumidas; así se establece.-
c) Durante la etapa probatoria, promueve copia simple de un instrumento privado fechado 11 de junio de 2008, referido a una supuesta carta de autorización para la entrega del local P1 a Administradora 11-07, C.A.; el cual se desecha del proceso por cuanto no cumple con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; así se establece.-
d) Promueve legajo de recibos emitidos por la propia parte accionante Administradora 11-07, C.A., en concepto de cánones de alquiler, los cuales se desechan del proceso conforme al principio de alteridad de la prueba, según el cual nadie puede procurarse unilateralmente una prueba favorable a su pretensión sin la intervención de un sujeto distinto de quien pretende aprovecharse del medio de prueba; así se establece.-
e) Promueve legajo de planillas de condominio emitidas por Administradora Mirandela G2021, C.A, en concepto de gastos comunes de los locales P-17, P-18 y P-19 del Centro Comercial Center Plaza, las cuales al no haber sido impugnadas se admiten y aprecian conforme el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil; así se decide.-

Pruebas de la parte demandada

No promovió medios de pruebas.

IV
FUNDAMENTOS DEL FALLO

En la misión que tiene este operador jurídico de administrar justicia, le corresponde resolver sí los hechos alegados y probados por las partes de la relación procesal, se subsumen en el supuesto de hecho de las normas jurídico-positivas que invocan en sustentos de sus pretensiones; teniendo en cuenta que probar es esencial al resultado de la litis, y en esta actividad es necesario el empleo de todos los medios que dispone la ley, para llevar al ánimo del juzgador la certeza o veracidad de la existencia del hecho alegado, es decir, la carga procesal que tienen las partes para llevar al proceso, por los medios y procedimientos permitidos por la ley, las razones que convenzan al juzgador de la certeza o veracidad de los hechos cuestionados.
En tal sentido, de acuerdo con el análisis del material probatorio, quedó demostrado en autos que mediante documento autentico, las partes en conflicto pactaron un vínculo jurídico arrendaticio el cual tiene por objeto los locales comerciales identificados en su cláusula primera; y por consiguiente, es cierta la afirmación de la parte accionante, en cuanto a la existencia de las obligaciones pecuniarias que señala incumplidas por la parte demandada.
En efecto, es de suyo evidente que la arrendataria asumió la obligación de pagar (ab initio) un canon de arrendamiento mensual por la suma de Bs. 3.784,00, ajustable anualmente de acuerdo al IPC, más el Impuesto al Valor Agregado (IVA), como contraprestación por el uso y goce del inmueble objeto del contrato de arrendamiento; lo que se corresponde con una de las características de esta institución, cual es sin duda la de ser un contrato de tracto sucesivo o de ejecución sucesiva, esto es, aquél en que las prestaciones de una de las dos partes son de cumplimiento reiterado o continuo. De igual manera, asumió la obligación pecuniaria de pagar los gastos comunes causados por la administración del inmueble objeto de la litis.
Sobre la base de esa relación arrendaticia, la parte accionante interpone la demanda afirmando –causa petendi- que la arrendataria sociedad mercantil W.A.P. Supermercado del Calzado 2006, C.A., incumplió con la obligación de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de enero de 2008, a septiembre de 2009, ambos inclusive, incluyendo el importe por el Impuesto al Valor Agregado (IVA); así como también, alega el incumplimiento en el pago de los gastos de condominio correspondiente a los meses de octubre 2007, a julio de 2009, ambos inclusive; todo conforme lo estipulado en la cláusula cuarta del contrato accionado, la cual es del siguiente tenor.
“CUARTA: El canon de arrendamiento sea convenido a razón de tres millones setecientos ochenta y cuatro mil bolívares (Bs. 3.874.000,00) sic) mensuales, que será aumentado anualmente de acuerdo a la inflación tomando en cuenta para ello el índice de precios al consumidor para el Área Metropolitana de Caracas (…) que será pagado por “La Arrendataria”, por mensualidades vencidas, con toda puntualidad al vencimiento d de (sic) cada mes, junto con el Impuesto al Valor Agregado (I.V.A.); y además la cuota de condominio que correspondan a los inmuebles. Siendo causa de resolución del contrato la falta de pago de cualesquiera de los conceptos aquí señalados de una (01) mensualidad pasados que sean quince (15) días de su vencimiento…”

Frente a tal aseveración, se advierte que en el escrito de la contestación a la demanda, el representante legal de la parte demandada, lejos de negar los hechos libelados, se limita a señalar que la parte actora demanda el pago de arrendamientos vencidos, impuestos y cuotas de condominio, lo cual –a su entender- es improcedente dentro de la acción resolutoria incoada contra su representada. Tampoco aporta pruebas de haber pagado, dentro del plazo pactado contractualmente ni dentro del plazo previsto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los cánones de alquiler que se reclaman insolutos. Menos aún, demuestra el pago del monto de las planillas de condominio emitidas en concepto de gastos comunes, correspondiente a los meses señalados insolutos en el libelo de la demanda; situación de hecho que se subsume, sin duda alguna, en el incumplimiento de una obligación contractual que produce consecuencias jurídicas en su contra, en particular lo previsto en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento accionado –pacta sunt servanda-, en cuya virtud la arrendataria asumió la obligación de pagar tempestivamente el canon de arrendamiento, más el Impuesto al Valor Agregado, y los gastos de condominio causados por la administración del inmueble.
Se colige entonces, como consecuencia del incumplimiento de la arrendataria a lo pactado en la cláusula cuarta contractual, que el contrato de arrendamiento que sirve de titulo a la demanda debe necesariamente ser declarado resuelto; y ésta determinación no afecta los hechos jurídicos verificados en el pasado, como es precisamente la deuda que la parte demandada mantiene frente al arrendador por las pensiones de arrendamiento insolutas, más el Impuesto al Valor Agregado, y los gastos comunes cuyo pago fue reclamado en el libelo; además de ello, conlleva a la arrendadora a percibir una remuneración pecuniaria a futuro, como justa compensación por la ocupación del inmueble por parte de la arrendataria.
Desde este punto de vista, estima este operador jurídico que en el presente caso, la parte actora cumplió con su correspondiente carga de demostrar el supuesto de hecho de la norma jurídica que invoca, en armonía con la máxima romana “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y de esta manera se hace acreedora de las consecuencias jurídicas que el artículo 1.167 del Código Civil contempla, pues quedó demostrada no solamente la existencia de las obligaciones que se afirman incumplidas; sino además la materialización del evento que produce la necesidad de un pronunciamiento judicial, respecto a la pretensión de resolución del contrato de arrendamiento que sirve de titulo a la demanda.
Por estas razones, se establece que Administradora 11-07, C.A. tiene el derecho a obtener un título ejecutivo que declare la resolución judicial del contrato de arrendamiento accionado; y de esta manera obligar judicialmente a la arrendataria para que cumpla con la obligación de hacer la entrega del inmueble objeto de la demanda, e indemnizar por los daños y perjuicios ocasionados; pues quedó evidenciado procesalmente que la arrendataria W.A.P. Supermercado del Calzado 2006, C.A., incumplió con una obligación contractual, al no producir prueba alguna tendiente a demostrar el hecho extintivo que permita considerarla en estado de solvencia, en cuanto al pago de los cánones de alquiler, más el Impuesto al Valor Agregado, y las planillas de condominio que se le imputan impagados. Ergo, la parte demandada al no lograr enervar los hechos en que se fundamenta la demanda, debe sucumbir en la contienda como será establecido en la parte dispositiva del fallo, y así se decide.-
Finalmente, visto que el único argumento esgrimido por la parte demandada en defensa de sus derechos, sin referencia a alguna disposición legal, se circunscribe a la improcedencia de la acción resolutoria por cuanto –a su entender- no puede acumularse el pago de cánones de arrendamiento vencidos, impuestos y cuotas de condominio; el Tribunal, en aras del derecho a una tutela judicial efectiva, considera necesario hacer las siguientes precisiones:
La acción resolutoria ha sido definida por la doctrina como la facultad que tiene cualquiera de las partes intervinientes en la celebración de un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo, y, en consecuencia, ser liberado de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez la suya.
En el presente caso, como se dijo antes, la parte demandante ejerce la acción de resolución de contrato de arrendamiento, afirmando que la arrendataria incumplió con la obligación de pagar determinados cánones de alquiler, incluyendo el monto del Impuesto al Valor Agregado; y que además, incumplió con el pago del monto correspondiente a los gastos comunes, todo conforme lo pactado en las cláusulas cuarta y sexta del contrato accionado.
En este sentido, la lectura del petitorio del libelo de la demanda pone de manifiesto que la parte actora no está pidiendo el cumplimiento del contrato, sino la resolución del mismo; y como consecuencia de ello, solicita que se le paguen los cánones de arrendamiento ya causados, incluyendo el monto correspondiente al Impuesto al Valor Agregado, y los que se sigan generando; así como también, el monto correspondiente a los gastos comunes. De tal manera que, las pretensiones de resolución de contrato y el pago de cánones de arrendamiento vencidos, lejos de excluirse mutuamente o resultar contrarias entre sí, por el contrario, son afines en razón de la materia arrendaticia que se discute y corresponde tramitarse por el mismo procedimiento breve.
En cuanto a la pretensión de pago del Impuesto al Valor Agregado y gastos comunes, se observa no solo que la arrendataria asumió contractualmente tales obligaciones, sino que además encuentra apoyo legal por tratarse del servicio de arrendamiento de un inmueble con fines distintos al residencial, es decir locales comerciales, presentado con intermediación por una sociedad mercantil y por tanto gravado con el Impuesto al Valor Agregado, que de acuerdo con el Estatuto Tributario debe ser recaudado por el intermediario en el momento del pago o abono en cuenta. Y, en cuanto a la pretensión del pago de los gastos de condominio causados por la administración del inmueble, a juicio de quien aquí decide es una obligación propter rem perfectamente exigible junto con la pretensión de resolución judicial de contrato, ex artículo 1.167 del Código Civil; así se establece.-
Por consiguiente, a juicio de este sentenciador, la parte actora tiene el derecho de exigir la resolución del contrato, y al mismo tiempo exigir el pago de los cánones de arrendamiento vencidos, incluyendo el Impuesto a Valor Agregado, y los gastos de condominio los cuales comprenden necesariamente los daños y perjuicios, ex artículo 1.167 del Código Civil, pues con tal proceder aspira poner fin al contrato celebrado, lo que en Derecho corresponde, y lograr que la arrendataria cumpla con las obligaciones pecuniarias que contrajo convencionalmente, lo que en sí configura daños patrimoniales; así se establece.-
V
DISPOSITIVA

En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: Procedente en Derecho la pretensión contenida en la demanda interpuesta por la sociedad mercantil Administradora 11-07, C.A., contra la sociedad mercantil W.A.P. Supermercado del Calzado 2006, C.A., por Resolución de Contrato de Arrendamiento, ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo. En consecuencia, se declara resuelto el contrato de arrendamiento accionado, titulo de la demanda, autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Zamora del estado Miranda, en fecha 29 de noviembre de 2006, bajo el Nº 58, tomo 171 de los libros respectivos.
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora el inmueble objeto de la demanda, constituido por los locales comerciales distinguidos “P-17, P-18 y P-19, que forman parte del Nivel Plaza del Centro Comercial “CENTER PLAZA”, situado en la Calle 9 de diciembre, esquina con calle ciega o prolongación de la Avenida Bermúdez, Guatire, estado Miranda.
TERCERO: Se condena a la parte demandada a pagar la suma de Bs. 65.526,44, como indemnización de daños y perjuicios, monto equivalente a los cánones de alquiler correspondiente a los meses de enero de 2008, a septiembre de 2009, ambos inclusive, que incluye el monto por concepto Impuesto al Valor Agregado (IVA); y los que se sigan venciendo hasta la fecha en que se declare definitivamente firme el fallo, a razón de Bs. 2.464,00 cada uno, más el Impuesto al Valor Agregado (IVA) que corresponda de acuerdo al porcentaje legalmente establecido para ese período, lo cual será determinado mediante experticia complementaria del fallo mediante un solo experto.
CUARTO: Se condena a la parte demandada a pagar la suma de Bs. 50.704,45, por concepto de las planillas de condominio emitidas por la administración del Centro Comercial Center Plaza, y que corresponde con los locales antes identificado, durante el período comprendido entre el mes de octubre de 2007, hasta el mes de agosto de 2009, ambos inclusive.
QUINTO: Se acuerda la corrección monetaria de los montos establecidos en los precedentes particulares de este fallo definitivo, mediante experticia complementaria del fallo, la cual será calculada por un solo experto desde el día de la admisión de la demanda hasta que se declare definitivamente firme el fallo, tomando en cuenta los Índices de Precios al Consumidor emitidos por el Banco Central de Venezuela para la ciudad de Caracas.
SEXTO: Se condena en costas a la parte demandada de acuerdo con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese, publíquese y notifíquese. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los 21 días del mes de junio de 2010. Años: 200º de la Independencia y 151° de la Federación.
El Juez

Abg. Richard Rodríguez Blaise
La Secretaria, Acc.

Yajaira Larreal
En la misma fecha siendo las 12:41 de la tarde se registró y publicó la anterior decisión.

La Secretaria