TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO: AP31-V-2010-001499
Se refiere el presente caso a una demanda arrendaticia de desalojo que presentó la ciudadana BETTY JOSEFINA ZAMBRANO CASTRO, mayor de edad, de este domicilio, C.I. No.6.295.902, representado por la abogado en ejercicio, Raquel Coromoto Bastidas, IPSA # 25.362; contra la ciudadana ESMERALDA MEJIAS MACHUCA, mayor de edad, de este domicilio, C.I. No.11.972.424.
Planteamiento de la litis
Libelo de demanda
Refiere la apoderada de la parte actora que su defendida adquirió por compra de Iris Cristina Pereira Griman (22 de abril de 2009) una vivienda ubicada en un lugar denominado “Cero del Obispo”, Calle El Carmen del Guarataro No.27, signado con el número de catastro 010117U010040044027000000000, Parroquia San Juan, Departamento Libertador del Distrito Federal (hoy Municipio Libertador del Distrito Capital.
Ahora bien dicho inmueble estaba alquilado a la parte demandada por contrato verbal que había celebrado con la vendedora del inmueble, por un canon de Bs.80, oo mensual; pero es el caso que desde la adquisición del inmueble por la actora dicha arrendataria no los paga, debiendo los meses que van desde mayo de 2009 inclusive hasta marzo de 2010 inclusive, que hacen un total insoluto de bs.880, oo
Por ese motivo demanda—después de explanar los fundamentos de derecho—a la arrendataria el desalojo y entrega de la vivienda; así como el pago de la referida cantidad por concepto de los alquileres insolutos; así como los que se sigan venciendo en el futuro hasta la entrega del inmueble, junto con los intereses que se generen y la indexación.
Contestación de la demanda
La parte demanda fue citada personalmente por el Alguacil Williams Matute (folio 17); pero no acudió a contestar la demanda en el plazo de ley; sino acudió en el lapso de pruebas, donde introduce un escrito en que, reconociéndose arrendataria en forma verbal del inmueble de autos, contiene prácticamente argumentos y defensas propias de una contestación, aún cuando lo haya hecho de manera extemporánea.
Examen de las pruebas
1.-
Al folio 07 y ss corre fotostato de documento notariado y protocolizado en el Registro Público Inmobiliario del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital (23-12-2009) representativo de la venta que Iris Cristina Pereira Griman le hizo a la parte actora del inmueble de autos.
Este documento prueba la titularidad de propiedad que ostenta la parte actora sobre el inmueble de autos; y quien quiera discutírsela deberá entonces incoar la acción judicial correspondiente.
Con esta adquisición la parte acorta se subroga en la relación arrendaticia verbal que existía con la parte demandada sobre el inmueble, de conformidad con el art. 20 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que a la letra dice así:
Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario arrendador, e nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble solo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto Ley.
Entonces queda probada la relación de arrendamiento entre las partes, y que ésta es de forma verbal.
En cuanto al monto del alquiler, la parte actora dijo en el libelo que era de Bs.80, oo mensuales; pero la parte demandada dice en el escrito que presentó que pagaba Bs.120, oo mensuales.
Por razón del principio” in dubio pro inquilino”, debemos quedarnos con el canon más bajo, de Bs.80, oo por mes; aún cuando el mismo arrendatario reconoció o confesó que era más alto, pero no fue el monto del alquiler que se mencionó en el libelo., y debemos atenernos a lo que se diga en la demanda, de acuerdo con el art. 12 CPC.
2.-
Al folio 24 y ss corre fotostato de un documento aparentemente protocolizado (10 de abril de 1967) representativo de una venta que Paulo Ramón Pereira Alemán le hizo a Miguel Antonio Román Bonilla de inmueble de este juicio.
Se refiere a una operación anterior a la que fue examinada en el número anterior, por lo que debe pertenecer al tracto o historial de la propiedad del inmueble de autos, que nada aporta a fín de resolver esta litis.
3.-
Al folio 26 y ss corre en copia certificada original otro documento notariado (30 de marzo de 1987) representativo de una venta que Miguel Antonio Roman Bonilla le hizo a Paulo Ramón Pereira Alemán del inmueble arrendado de este juicio.
Esta es una operación de venta que luce ser inversa a la anterior; o sea el comprador de la anterior aparece ahora vendiendo al que en la anterior aparece vendiendo.
Es una operación anterior de la examinada en el No.1 de estos análisis, en virtud de la cual la parte actora adquirió el inmueble; y que por ello debe formar parte del tracto sucesivo o historial de la propiedad del inmueble de autos; pero nada aporta a resolver esta litis.
4.-
Al folio 29 y ss corre en fotostato documento notariado (22 de abril de 2009) que fue presentado por la parte demandada, es el mismo que acompañó el actor en su libelo; solo que esta vez la parte demandada no acompañó la Nota del Registro Público Inmobiliario de la protocolización del documento.
Es representativo de la venta que hizo Iris Cristina Pereira Griman a la parte actora del inmueble de autos. Nos remitimos a lo dicho en el No. 1 de estos análisis.
5.-
Al folio 31 y ss corre en fotostato documento notariado (29 de mayo de 2007), que trae a los autos la parte demandada representativo de la venta que Miguel Antonio Román Bonilla le hizo a Iris Cristina Pereira Griman, del inmueble de autos.
Vemos que, por el documento ya examinado (que riela al folio 26 y ss) Miguel Antonio Roman Bonilla aparece vendiendo (30 de marzo de 2007) el inmueble de autos a Paulo Ramón Pereira Alemán.
Tendríamos que concluir que pareciera que este Señor Miguel Antonio Román Bonilla habría vendido dos veces el inmueble de auto (¿?). Primero se lo vende a Paulo Ramón Pereira Alemán el 30-03-87; y después, el 29 de 5-2007, se lo vende a Iris Cristina Pereira Griman. Finalmente, el 22 de abril de 2009, Iris Cristina Pereira Griman se lo vende a la actora.
De todos modos, esta es una problemática que tendría que ventilarse en otro juicio por separado; ya que la adquisición que hace la parte actora del inmueble de autos, aparece amparada por la fe registral del art. 1924 del Código Civil. Además que en este juicio no se ventila la supuesta nulidad de la compra-venta que habría efectuado la parte actora.
6.-
Al folio 33 y ss corre una serie documentos privados en fotostato, representativos de doce letras de cambio, sin firma del librador, por Bs.120.000, oo cada una, aceptadas por la parte demandada y a la orden de una ciudadana de nombre Lila Imilsen Pereira Griman, para ser pagadas en el año 2004 y 2005; las cuales carecen de valor probatorio, de conformidad con el art. 429 CPC.
Ahora bien, como quiera que tienen que ver con lo dicho por la parte demandada en el escrito que presentó en el lapso de pruebas, téngase en cuenta que, si tales fotostatos se quisieran adminicular a una excepción de pago de cánones de arrendamiento, los tales corresponde a fechas bastante anteriores a los meses de arrendamientos que se dicen no pagados
7.-
Al folio 37 corre en fotostato dos documentos privados representativo de dos planillas de depósitos bancarios ( una, de fecha 09-12-06 y la otra, de fecha 02-05-06) en la cuenta bancaria de la ciudadana Iris Pereira , una por Bs.120.000,oo y la otra por Bs.240.000,oo ; las cuales carecen de valor probatorio, de conformidad con el art. 429 CPC.
Ahora bien, como quiera que tienen que ver con lo dicho por la parte demandada en el escrito que presentó en el lapso de pruebas, téngase en cuenta que, si tales fotostatos se quisiera adminicular a una excepción de pago de cánones de arrendamiento, los tales corresponde a fechas bastante anteriores a los meses de arrendamientos que en el libelo se dicen no pagados, ya que se refieren a depósitos hechos en el año 2006
8.-
Al folio38 corren en fotostato tres documentos privados representativos de recibos de pago Bs.12.000, oo cada uno, dos sin firma de persona laguna y el otro firmado por una firma donde se alcanza a leer Paulo R. Alemán.
Carecen de valor probatorio, de acuerdo con el art. 429 CPC.
Ahora bien, como quiera que tienen que ver con lo dicho por la parte demandada en el escrito que presentó en el lapso de pruebas, téngase en cuenta que, si tales fotostatos se quisiera adminicular a una excepción de pago de cánones de arrendamiento, los tales corresponde a fechas bastante anteriores a los meses de arrendamientos que en el libelo se dicen no pagados, ya que se refieren a pagos hechos en los años 97, 99 y 2000.
9.-
Al folio 49 corre en fotostato un documento privado representativo de una carta que la parte actora le dirige a la parte demandada, que carece valor probatorio, de conformidad con el art. 429 CPC. Además por su contenido (es un ofrecimiento de venta y una aviso de no renovación del contrato) resulta impertinente a la causal de desalojo de este juicio, que es la falta de pago de los alquileres.
10.-
Al folio 51 corre en fotostato un documento administrativo representativo de un citatorio que La Fiscalía del Ministerio Público le cursó a la parte demandada, para que compareciera a ese Despacho en calidad de testigo.
No aporta nada útil a la presente controversia.
11.-
Al folio 52 corre otro citatorio del Ministerio Público a la parte demandada igual que el anterior, al que corresponde decir lo mismo.
12.-
Al folio 53 corre un tercer citatorio del Ministerio Público a la parte demandada, que igual que los anteriores nada aportan a resolver la supuesta insolvencia de la parte demandada en el pago de los alquileres.
13.-
Al folio 54 corre un citatorio de la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Publicas y Vivienda (MOPVI) a la parte demandada para tratar asunto que le concierne en relación con el inmueble arrendado
Cabe decir lo mismo: no aporta elementos de convicción útiles para la resolución del presente caso.
14.-
Al folio 55 corre un segundo citatorio de MOPVI a la parte demandada en los mismos términos que el anterior.
Cabe decir lo mismo.
15.-
Al folio 62 y ss corre acta de la declaración del testigo Yris Esther Usares Suárez, promovido por la parte demandada.
La testigo declaró que no le constaba que la parte demandada hubiese pagado los cánones de arrendamientos de los meses que van desde mayo de 2009 a marzo de 2010.
16.-
Al folio 64 y ss corre acta de la declaración del testigo Arquimida Mariela Guzman Alvarado, promovido por la parte demandada.
La testigo declaró que no le constaba o conocía que la parte demandada hubiese pagado los cánones de arrendamientos de los meses que van desde mayo de 2009 a marzo de 2010.
17.-
Al folio 66 y ss corre acta de la declaración del testigo Gary Richard Marrero, promovido por la parte demandada.
A la tercera repregunta de si sabía que la demandada hubiese pagado los cánones de arrendamientos de los meses de mayo de 2009 al mes de marzo de 2010, respondió que lo que ella más o menos había oído de la misma demandada era que ella depositaba a la hija del difunto.
Esta repuesta enotun testigo referencia, cuya fuente de información es la misma parte demandada que es quien lo promueve; por lo que no brinda ninguna seguridad de su dicho.
Además la prueba del pago de una obligación que pase los dos mil bolívares, debería hacerse por medio de recibos, de acuerdo con el art. 1387 del Código Civil; o mediante consignaciones judiciales de acuerdo con los artículos 51 y siguientes del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; amén de que la persona que declare conocer el pago de una deuda debe dar razones fundamentadas de las circunstancia fácticas que lo llevaron a conoce de tal hecho; caso contrario debe desecharse su dicho, de conformidad con el art. 508 del Código de Procedimiento Civil.
18.-
Al folio 68 y ss corre acta de la declaración del testigo José Antonio Plancharte, promovido por la parte demandada.
A la tercera repregunta, el testigo declaró que no le constaba que la parte demandada hubiese pagado los cánones de arrendamientos de los meses que van desde mayo de 2009 a marzo de 2010.
Conclusiones
Visto el material probatorio allegado a los autos, podemos concluir que habiéndosele a la parte demandada, como arrendataria que es del inmueble de autos, imputado en el libelo de demanda, no haber pagado los cánones de arrendamientos de los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2009 y enero, febrero y marzo de 2010,, ella no aportó la prueba de su pago, como era su obligación de acuerdo con el art. 1354 del Código Civil; por lo debe sufrir las consecuencia de su insolvencia, saliendo perdidosa del presente juicio. Así se declara.
Parte dispositiva
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara con lugar la demanda que ha presentado Betty Josefina Zambrano Castro contra Esmeralda Mejias Machuca, ambas partes arriba identificadas. En consecuencia adopta las siguientes resoluciones:
Declara extinguido o resuelto el contrato verbal de arrendamiento objeto del presente juicio sobre el inmueble que se identifica así: vivienda ubicada en un lugar denominado “Cero del Obispo”, Calle El Carmen del Guarataro No.27, signado con el número de catastro 010117U010040044027000000000, Parroquia San Juan, Departamento Libertador del Distrito Federal (hoy Municipio Libertador del Distrito Capital.; por razón del incumplimiento del demandado en los pagos de los alquileres.
En consecuencia de dicha extinción contractual, condena a la parte demandada a desalojar y entrega dicho inmueble a la parte actora libre de bienes y personas.
Lo condena a pagar a la parte actora la cantidad de Ochocientos ochenta bolívares (Bs.880, oo) por concepto de los meses insolutos de mayo de 2009 a marzo de 2010, ambos inclusive, que dieron motivo al presente juicio.
Lo condena a pagar los meses que se sigan venciendo, siguientes al mes de marzo de 2010 en adelante hasta la entrega definitiva del inmueble arrendado.
Lo condena a las costas procesales por razón del vencimiento.
De acuerdo con el Decreto No.31 del Alcalde Jorge Rodríguez, de fecha 05 de marzo de 2009, una vez firme esta Sentencia debe notificársela al Alcalde del Municipio Libertador,
Publíquese, Regístrese y Déjese copia
Dada, firmada y sellada la presente sentencia en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los diez y siete días del mes de junio de dos mil diez, en Los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH
La Secretaria
IVON CONTRERAS
Nota:
En esta misma fecha siendo la una y media de la tarde, se publicó el anterior fallo con su inserción del mismo en los autos del expediente.
La Secretaria