ASUNTO: AP31-V-2009-003270 Se refiere el presente caso a una demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal que ha presentada LA EMPRESA ADMINISTRADORA YURUARY C.A., de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 9 de Agosto de 1977, bajo el No.67, Tomo 97-A, representada por el abogado en ejercicio William López Linárez, IPSA # 10.132; contra el ciudadano AGOSTINHO DE FREITAS CABOZ, mayor de edad, de este domicilio, C.I. No .E-81.392.293. Planteamiento de la litis Libelo de demanda Refiere el apoderado actor que su defendida celebró (01 de diciembre de 2005) con la parte demandada un contrato de arrendamiento sobre el siguiente inmueble: local comercial número 3 del Edificio “Josefitas I”, situado en la calle El Recreo, entre las Avenidas Casanova y Venezuela, Urbanización Bello Monte, Parroquia El Recreo, Caracas, Municipio Libertador. El plazo de duración fue por un año, desde su fecha; pero si no hubiese aviso dándolo por terminado, se prorrogaría automáticamente por igual término. En fecha 28 de febrero de 2007 la parte actora avisó a la arrendataria no prorrogar el contrato, operándose el vencimiento del contrato el día 1 de diciembre de 2007. La prorroga legal era de un año y se venció el 1 de diciembre de 2008; pero es el caso que no ha cumplido con su obligación de entregar el inmueble. Es por eses motivo que lo demande para que entregue el inmueble o sea condenado por este tribunal. Estima la acción Bs.f.4.000, oo, cuyo equivalente es 72,73 UT. Contestación de la demanda La parte demandada se hizo representar por el abogado William Roberto Sequera Echeverría, IPSA # 47.106; quien, dándose por citado motuo propio, pasó, en la oportunidad legal, a contradecir y negar la demanda bajo los siguientes argumentos: No es cierto que se haya vencido la prórroga legal. En efecto—dice—el supuesto vencimiento ocurrió el 1 de diciembre de 2008 y la demanda se presenta el 30 de septiembre de 2009; esto es, casi un año después, por lo que no hubo la intención de pedir la desocupación. La parte demandada ha seguido pagando puntualmente el canon de arrendamiento; por tanto ha operado la tácita reconducción del contrato, de conformidad con el art. 1600 del Código Civil. No es cierto que la parte demandada haya sido notificado de la intención de no renovarle el contrato; ya que la supuesta notificación no fue presentada a la parte actora. El funcionario dice “no firmó”; pero no identifica a la persona que no firmó. Por tanto carece de validez. Además, dicha notificación fue realizada el 28 de febrero de 2007, cuando el contrato dice que será efectuada el día fijado para su culminación. No dice que se haga tres meses después del vencimiento. Examen de las pruebas Visto como ha quedado trabada la litis y definido los términos de la controversia, pasemos ahora a examinar las pruebas aportadas a los autos; oportunidad en que fijaremos nuestra opinión respecto a los temas controvertidos, 1.- Al folio 09 y ss corre documento privado representativo del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio, el cual se tiene por reconocido, a tenor del art. 444 CPC. Pasando a los argumentos de pruebas que del mismo se desprenden, diremos: En la cláusula tercera se lee que el término de duración fue fijado en un año, a partir—dice—“de esta fecha”, la cual es la fecha del contrato: 01 de diciembre de 2005; pero se añade que se prorrogará automáticamente si al vencimiento una parte no hubiese expresado a la otra su deseo de darlo por terminado. Notificación que deberá el inquilino hacer por lo menos con un mes de anticipación al vencimiento. Entonces mientras esa notificación no se produzca, el contrato se irá renovando de año en año hasta que se dé la notificación de desahucio de marras, que le pondrá punto final a esas renovaciones periódicas, y hará que comience de pleno derecho la prórroga legal. No es cierto que la notificación deberá cursarse justo el mismo día del vencimiento, como dice el demandado; sino que la única limitación que existe para el inquilino es que se haga por lo menos con un mes de anticipación al vencimiento, lo que ocurre todos los 1° de diciembre de cada año. Para el arrendador no existe esa anticipación en su notificación; pero obviamente debe hacerlo antes del vencimiento de la prórroga que estuviese cursando; porque si lo hiciere después, dicha notificación se aplicaría en todo caso para el próximo vencimiento; no para el que hubiere ocurrido, que ya habría hecho renovar el contrato por un período anual más. Una vez vencida la prórroga legal nace la obligación de entregar el inmueble; pero en el supuesto caso de que las partes siguiesen de hecho ejecutando el contrato, operaría la tácita reconducción del mismo, haciéndose indeterminado para el tiempo futuro. Pero esa es una defensa que debe ser probada por el inquilino, aportando pruebas que demuestren la clara voluntad de las partes de “quedar y dejar al arrendatario en la posesión de la cosa”, de acuerdo con el art. 1600 CC. En caso que no se actualice el supuesto de la tácita reconducción del contrato y el inquilino no cumpla su obligación de entregar el inmueble, le nace al arrendador la acción de pedir judicialmente su cumplimiento; pero la ley no establece ningún plazo para demandar; por lo que el solo paso del tiempo no crea la presunción de haber renunciado a la intención de demandar, como lo dice el demandado. Claro que si el tiempo es extenso y durante el mismo se producen hechos que denoten la voluntad de dejar el inquilino en la posesión de la cosa, como por ejemplo, retiros de consignaciones de cánones, etc., se puede hablar de tácita reconducción del contrato, que es muy distinto a presumir que por el solo paso del tiempo se perdería o caducaría la intención de desocupar. 2.- Al folio 11 y ss corre las resultas de una notificación evacuada por medio de Notario Público, para avisarle al arrendatario-demandado el vencimiento del contrato para el 01 de diciembre de 2007 y que no se le será prorrogado. Al folio 14 aparece el acta de fecha 27 de febrero de 2007, donde el funcionario dejó constancia de su traslado para notificar. De la lectura del acta se observa que el notario sí se trasladó y se constituyó en el local comercial arrendado, cuya dirección transcribe con todo detalle Dice que se traslada con el fín de notificar al ciudadano Agostinho de Freitas Caboz; pero no lo identifica, ya que “el espacio” para el nombre y la cédula de la persona que habría estado presente, los deja en blanco. Dice que entregó la notificación, pero no firmó. ¿Quién atendió al funcionario? Si bien no se identificó la persona que recibió la notificación, no hay duda que la misma sí fue entregada en la dirección del local comercial objeto del contrato, por lo que, aplicando analógicamente el art. 1137 del Código Civil, podemos considerar que la notificación sí se consumó válidamente. En efecto la Sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 30 de enero de 2009, Exp.08-1608, sentó el criterio, de que la notificación no tiene que ser personal; basta el solo hecho de que llegue a la dirección del inmueble arrendado para que sea válida, ya que se presume conocida por el destinatario tan pronto llegue a su dirección. Dice la norma: “:…se presumen conocidas desde el instante que ellas lleguen la dirección del destinatario” Por otro lado vemos que la notificación se esta llevando a cabo con bastante antelación al vencimiento de la prórroga en curso; entonces no es cierto que se haya hecho después del vencimiento del período anual que estuviese cursando, como lo dice la parte demandada. Vista que esa notificación es válida, podemos concluir que a partir del 1 de diciembre de 2007, comenzaría a cursa de pleno derecho la prórroga legal; que, por la antigüedad de la relación arrendaticia, es de un año; y estaría entonces concluyendo el 01 de diciembre de 2008. A partir de esta fecha, es cuando cabe que se produzca la tácita reconducción del contrato, si el inquilino quedara y se le dejara en posesión del inmueble, después de esa fecha. Pero debe ser carga probatoria del arrendatario el traer a los autos evidencias de esos hechos. No cabe presumirlo por el solo hecho de haber el arrendador demorado nueve (9) meses en demandar el cumplimiento de la entrega del inmueble por el vencimiento de la prórroga legal. No es suficiente tiempo para sacar tal presunción. Ese tiempo puede atribuirse perfectamente al hecho de que el arrendador estuviese esperando el cumplimiento voluntario de dicha obligación; salvo que ocurran otras circunstancias, como hemos dicho. Conclusión Visto el material probatorio allegado a los autos podemos concluir que el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, objeto del presente juicio, venció el 01 de diciembre de 2007, por virtud de una notificación notarial de no prorrogarlo más, que se le cursó al demandado el 28 de febrero de 2007. Que la prorroga legal de un año, concluyó el 01 de diciembre de 2008, y no hay en los autos prueba de que haya operado la tácita reconducción del contrato; por lo que la parte arrendataria, al no devolver el inmueble, vencida la prórroga legal, se hace reo de la acción de cumplimiento incoada en su contra. Así se declara. Parte dispositiva En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara con lugar la demanda que ha interpuesto la empresa Administradora Yuruary c.a contra el ciudadano Agostinho de Freitas Caboz, ambas partes arriba identificadas. En consecuencia adopta las siguientes resoluciones: Declara terminado o extinguido el contrato de arrendamiento objeto del presente juicio, celebrado entre las partes, por razón del vencimiento de la prórroga legal. Como consecuencia de esa extinción, condena a la parte demandada como arrendataria que proceda a devolver a la parte actora el inmueble arrendado que es local comercial número 3 del Edificio “Josefitas I”, situado en la calle El Recreo, entre las Avenidas Casanova y Venezuela, Urbanización Bello Monte, Parroquia El Recreo, Caracas, Municipio Libertador. Hay condena en costas por motivo del vencimiento. Debe notificarse de esta Sentencia al Alcalde del Municipio Libertador, de conformidad con el Decreto 31 del 5 de marzo de 2009 Publíquese, Regístrese y Déjese copia Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los dos días del mes de junio de dos mil diez, en Los Cortijos de Lourdes. El Juez JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH La Secretaria IVONNE CONTRERAS Nota. En esta misma fecha, siendo las once de la mañana, se publicó el anterior fallo con su inserción del mismo en los autos del expediente. La Secretaria