ASUNTO: AP31-V-2010-001251 El juicio por DESALOJO iniciado mediante libelo de demanda incoado el 07 de abril de 2010, por la sociedad mercantil AGENCIAS RAYTLER, S.R.L., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda el 27 de enero de 1983, bajo el Nº 96, tomo 7-A Pro., representada judicialmente por el abogado José Caraballo, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 50.418, contra la ciudadana MARÍA DEL CARMEN CAMBA, titular de la cédula de identidad Nº 12.667.277, representada en juicio por la abogada Elena Ibeth Martínez Hurtado, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 21.817, se admitió por auto del 15 de ese mismo mes y año, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para el segundo (2º) día de despacho siguiente a su citación, a los fines que la contestara. PRIMERO En su escrito de demanda, la parte actora alegó que por documento autenticado el 21 de mayo de 1996, celebró con la demandada contrato de arrendamiento sobre un local comercial distinguido con la letra “A” ubicado en el edificio Eskina, situado en la urbanización Sabana Grande, avenida Francisco Solano López, parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, por la pensión mensual equivalente a cinco bolívares con 33 céntimos (Bs. 5,33), a partir del 01 de octubre de 1993, pagaderos dentro de los primeros cinco días de cada mes y con una duración de un año, contado a partir de dicha fecha, prorrogable automáticamente y de pleno derecho por períodos iguales de un año, a menos que diere aviso a la otra su voluntad de darlo por terminado. Que dado que el contrato se inició a partir del 01 de octubre de 1993 al primero de octubre de 2008 se cumplieron 15 años, de acuerdo a lo previsto en el artículo 1580 del Código Civil, pasó a ser un contrato a tiempo determinado, operando así la tácita reconducción de acuerdo a lo pactado en el artículo 1600 eiusdem. Que si bien la arrendataria viene haciendo las consignaciones arrendaticias desde el 26 de septiembre de 2008, las mismas no se ajustan ni a la cláusula segunda del contrato ni a lo dispuesto en los artículos 51 y 53 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que las pensiones de los meses de junio, julio, agosto, octubre y diciembre de 2008 así como enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de 2009, resultan consignadas extemporáneas por tardías. Que no aparecen consignados las pensiones por los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009 ni las pensiones por los meses de enero, febrero y marzo de 2010, por lo que se tienen como insolutos. Sobre la base de esos hechos y de lo previsto en los artículos 1159, 1160 1264, 1592 del Código Civil en concordancia con lo dispuesto en el artículo 34, literal “a” del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demandó a la arrendataria a los fines que convenga o sea condenada en el desalojo del inmueble arrendado y en pagar las costas del proceso. Estimó el valor de las demanda en cinco mil novecientos ochenta y cuatro bolívares (Bs. 5.984,00). El 25 de mayo de 2010, el Alguacil dejó constancia de haber citado a la parte demandada, quien oportunamente, el 27 de ese mismo mes y año contestó a la pretensión de la actora. En efecto, alegó la cuestión previa contenida en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, al existir una cuestión prejudicial que debe resolverse en un proceso distinto. Alegó que este Tribunal conoció demanda de resolución de contrato sobre el mismo inmueble, intentada en su contra por la misma empresa actora, el cual fue decidido mediante sentencia definitiva pero en virtud de recurso de apelación se encuentra en conocimiento del Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, donde se pretende la resolución del contrato de arrendamiento del 21 de mayo de 1996, por lo que al no haber sentencia definitivamente firme mal puede pretenderse la resolución del referido contrato del 21 de mayo de 1996, celebrado sobre el mismo objeto sobre el cual recayó la contratación suscrita entre las partes el 30 de marzo de 1988. Asimismo, alegó la cuestión previa contenida en el ordinal 2º del artículo 346, alegando la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio. Que la parte actora pide que se resuelva el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el 21 de mayo de 1996, cuando el otro juicio se está conociendo si se resuelve o no el contrato celebrado el 30 de marzo de 1988. Sobre el mérito alegó la falta de cualidad de la parte actora para intentar el juicio, dado que pretende que se le resuelva un contrato de arrendamiento, desconociendo que en razón de la tramitación del otro procedimiento decidido por sentencia del 15 de diciembre de 2008, se discutió y demostró que el actor había demandado la resolución de dicho contrato, desconociendo el contrato del 21 de mayo de 1996, que ambos contratos tratan sobre el mismo inmueble. Que la accionada también carece de cualidad e interés para estar en el juicio, sin dar razones de sus dichos. Negó tanto los hechos como el derecho alegado por la parte actora. Impugnó y desconoció los documentos fundamentales acompañados con el libelo d e demanda y copias simples anexas a la misma y del proceso. SEGUNDO Siendo la oportunidad procesal para decidir, estima el Tribunal que la litis se centra en determinar si la arrendataria ha incumplido o no con sus obligaciones señaladas por la parte actora, en cuanto al pago de las pensiones de arrendamiento, puesto que no hay discusión sobre la existencia del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, por haberlo admitido expresamente en su contestación, a pesar que en el mismo escrito pretende desconocer los instrumentos aportados junto al libelo de demanda. No obstante, debe resolverse previamente la prejudicialidad alegada por la demandada, la ilegitimidad y la falta de cualidad alegada por la parte demandada. Con respecto a la cuestión previa referida al ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la existencia de una cuestión prejudicial, se observa que la prejudicialidad prevista en la norma antes señalada, supone aquel punto que debe ser resuelto por un órgano jurisdiccional distinto y que al mismo tiempo interesa al fondo del fallo definitivo que resuelva la presente causa. En tal sentido, cabe destacar que la misma se refiere a que exista un asunto pendiente que se vincule directamente con el que se discute y por esa estrecha relación, deba esperarse su resolución, pues como lo afirma el autor, Arístides Rengel Romberg, “lo esencial para que proceda la cuestión prejudicial, como lo ha decidido la casación, es que la cuestión sea de naturaleza tal que su resolución ha de anteceder necesariamente a la decisión del asunto en el cual se plantea, por constituir aquella un requisito previo para la procedencia de ésta”. En este caso, la parte demandada alegó que este Tribunal conoció demanda de resolución de contrato sobre el mismo inmueble, intentada en su contra por la misma empresa actora, el cual fue decidido mediante sentencia definitiva pero en virtud de recurso de apelación se encuentra en conocimiento del Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, donde se pretende la resolución del contrato de arrendamiento del 21 de mayo de 1996, por lo que al no haber sentencia definitivamente firme mal puede pretenderse la resolución del referido contrato del 21 de mayo de 1996, celebrado sobre el mismo objeto sobre el cual recayó la contratación suscrita entre las partes el 30 de marzo de 1988. Cursa en el expediente copia simple de sentencia proferida el 15 de diciembre de 2008, por el Juzgado Sexto (no Séptimo) de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, mediante el cual declaró sin lugar la pretensión de resolución del contrato de arrendamiento pactado el 30 de marzo de 1988, intentada por la misma parte actora sobre la misma demandada cuyo objeto es el mismo inmueble, bajo el fundamento que la arrendataria cedió el uso del inmueble a una tercera persona sin su consentimiento. En dicha sentencia, el Tribunal dejó claro que la pretensión era la resolución de dicho contrato y no el del 21 de mayo de 1996. Además, la causa de pedir el desalojo en este caso y la resolución en aquel, son distintas, como distintos son sus objetos, en aquel caso, la resolución del contrato de arrendamiento pactado el 21 de mayo de 1988 y aquí el desalojo del inmueble dado en arrendamiento según contrato pactado el 21 de mayo de 1996, a pesar que ambos contratos refieren al mismo inmueble como objeto de dichos contratos pactados entre las mismas partes. Siendo así, independientemente de la existencia del recurso de apelación contra la citada sentencia, no existe prejudicialidad alguna, pues la resolución definitiva sobre aquel caso, independientemente de su resultado, no incide en este, pues no se trata de un antecedente necesario que incida sobre este, pues se refiere a la resolución de un contrato de arrendamiento distinto en el que se fundamentó el desalojo, por lo que se declara sin lugar la prejudicialidad alegada. Respecto a la cuestión previa contenida en el ordinal 2º del artículo 346, en cuanto a la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio. Se observa que la parte lejos de fundamentarla en la existencia de alguna causa legal que impida a la parte estar por sí misma en juicio, alegó similares razones por la que propuso la prejudicialidad, situaciones totalmente disímiles. En efecto, esta cuestión previa se relaciona a que la persona que se presenta en juicio no tenga la capacidad para comparecer en juicio o ser sujeto de una relación procesal, lo cual no se discute en este caso y por ello se desecha tal cuestión previa opuesta. En cuanto a la falta de cualidad tanto activa como pasiva, se advierte que de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en la contestación junto con las defensas de fondo puede proponerse la falta de cualidad o de interés de la parte actora para intentar el juicio y como presupuesto de la sentencia de mérito, debe resolverse de manera previa a esta. La cualidad se refiere a esa condición que establece la ley respecto de aquella persona que puede solicitar la intervención del órgano jurisdiccional a los fines de resolver el mérito de un litigio y frente a quien se puede solicitar esa tutela. O mejor, como lo afirmó el maestro Loreto: El problema de la cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado” (Ensayos jurídicos, 1987, 183). En efecto, la cualidad para estar en juicio no es más que la identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o la persona contra quien se ejerce y la persona concreta que la ejercita o la hace valer como su titular o contra quien se dirige. Se cuestiona la legitimación ad causam o cualidad cuando se presenta en juicio una persona a quien la ley no le concede el derecho o el poder que invoca a su favor. Cuando se está frente a personas con falta de cualidad bien activa o pasiva, el Tribunal debe dictar una sentencia inhibitoria sobre el mérito. De allí que si el presente juicio ha sido intentado por la arrendadora contra la arrendataria, con fundamento precisamente en los derechos y obligaciones válidamente contraídos, estamos frente a los legítimos contradictores y por ello legitimados para estar en el juicio, independientemente de la existencia de un juicio pendiente sobre la resolución de un contrato distinto al que dio origen a este juicio, no hay falta de cualidad en este caso. TERCERO Antes de conocer el mérito del asunto, se hace necesario analizar el aspecto temporal del contrato, dado que la parte alegó que en virtud que el contrato se inició a partir del 01 de octubre de 1993, al primero de octubre de 2008, se cumplieron 15 años y de acuerdo a lo previsto en el artículo 1580 del Código Civil, pasó a ser un contrato a tiempo determinado, operando así la tácita reconducción de acuerdo a lo pactado en el artículo 1600 eiusdem, por lo que optó por demandar el desalojo. El punto en discusión se ciñe al contenido de las normas de los artículos 1580 y 1600 del Código Civil: Artículo 1580 “Los inmueble no pueden arrendarse por más de quince años. Los arrendamientos celebrados por más de aquel tiempo se limitan a los quince años. Toda estipulación contraria es de ningún efecto…” Artículo 1600 “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”. Dichas normas contienen dos supuestos distintos. La primera contiene la prohibición de pactar ab initio un contrato de arrendamiento por más de quince años. De allí que toda estipulación contraria no tenga ningún efecto y en consecuencia, se limite a ese tiempo para el caso que se convenga un contrato de arrendamiento que exceda del mismo. No se ve que la intención del legislador haya sido la de reputar como un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado para el caso que las partes pacten un contrato de arrendamiento por más de quince (15) años, sino la de limitarlo a ese tiempo para el caso que no se observe esa prohibición, con el propósito que las partes no se aten en un solo acto por más de quince años, a pesar que la relación arrendaticia pueda perdurar más tiempo. En cambio, la segunda norma prevé la figura de la tácita reconducción, la cual se da cuando al vencimiento del tiempo fijado en el contrato, el arrendatario se queda sin oposición del arrendador; presumiéndose renovado con los efectos de un contrato a tiempo indeterminado. En este caso, el Legislador expresamente quiso darle unas consecuencias jurídicas al hecho que llegado el vencimiento del tiempo pactado en el contrato, el arrendatario siga ocupándolo con tal carácter sin oposición del arrendador, cosa no expresada en la norma anterior. En la cláusula segunda del contrato de arrendamiento autenticado pactado entre las partes, aportado en copia simple, se estableció: “El presente contrato tendrá una duración de un año (1), contados a partir del 01-10-98, prorrogable automáticamente y de pleno derecho por periodos iguales de un (1) año a menos que una de las partes contratantes de aviso a la otra expresando su deseo de darlo por resuelto. Este aviso debe darlo EL ARRENDATARIO por lo menos con dos (2) meses de anticipación al vencimiento del plazo estipulado”. Las partes en virtud del principio de autonomía de la voluntad, constituyeron ese vínculo contractual, mediante el cual manifestaron sus intenciones que el contrato se mantuviese por un año fijo, renovable por igual tiempo, a menos que una de ellas manifestase su voluntad de ponerle fin, en la forma prevista. Por el sólo hecho que el mismo se viniese renovando consecutivamente por un año en más de quince años, no se le puede atribuir la consecuencia no prevista legalmente, alegada por la arrendataria, en el sentido que se tenga como indeterminado. Todo lo contrario, las partes han querido que el contrato se mantenga a tiempo determinado, muy a pesar que la relación arrendaticia se haya extendido por más de quince años, cuando a lo sumo –de acuerdo a la letra de la ley- es limitarlo a quince años. Así, lo sostiene el autor José Luís Aguilar Gorrondona: “Si en un contrato a término fijo se prevén sucesivas prórrogas automáticas por periodos también determinados, el arrendamiento sigue siendo a término fijo durante cada una de dichas prórrogas”. (Contratos y garantías, 1995, pág. 300). En este sentido, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial en sentencia del 26 de junio de 2009, al resolver una cuestión semejante, puntualizó: “Ahora bien, debe este Tribunal observar que el demandado alegó que conforme al artículo 1580 del Código Civil, al arrendarse los inmuebles por más de 15 años, los contratos que los contienen se convierten en uno a tiempo indeterminado. Al respecto, debe este Tribunal observar que dicha norma se refiere a los contratos donde ab initio se estipula que durarán más de 15 años; pero en el caso que nos ocupa, se trata de un contrato anual, por lo que no se trata del supuesto de hecho de la norma; y además, el hecho de que se celebre un contrato por más de 15 años, tiene como consecuencia jurídica limitar a 15 años la duración del mismo, no lo convierte en un contrato a tiempo indeterminado, por lo que se desecha dicho alegato de la parte demandada…” De acuerdo a lo expuesto, no queda dudas que estamos frente a un contrato a tiempo determinado, por lo que la parte actora ha debido considerar ese hecho a los fines de escoger la pretensión correspondiente, de acuerdo a lo previsto en la legislación especial inquilinaria, pues se tiene que dependiendo del aspecto temporal, la parte pude intentar válidamente una determinada pretensión. Así por ejemplo, de acuerdo a lo previsto en el artículo 34 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sólo se puede demandar el desalojo en un contrato celebrado verbalmente o por escrito a tiempo indeterminado, cuando medie alguna de las causales taxativas allí descritas. CUARTO En este sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. 3084 del 14 de octubre de 2005, con ponencia del Magistrado Pedro Rondón Haaz, estableció: “Al respecto, la Sala observa que el Juez, en tanto que ordenador y rector del proceso, tiene como límite de actuación y juzgamiento lo que hubiere sido alegado y probado en autos, sin que pueda incurrir, cuando falla, en abierta modificación de las pretensiones o defensas que hayan sido opuestas por las partes para convertirlas en algo totalmente distinto, pues ello lesiona el derecho a la igualdad procesal de ambas partes y atenta contra el fundamental principio de seguridad jurídica. En efecto, una vez que queda trabada la litis, debe existir certeza de los hechos y derechos que el demandante esgrimió y exigió, así como de las defensas que el demandado opuso. No puede el sentenciador, en la decisión, modificar la calificación jurídica de la pretensión o de la defensa que se expuso respecto de los hechos que se imputaron, pues contra ese juzgamiento, que se aparta de las actas procesales, tal como ocurrió en el caso de autos con el tribunal de alzada, la parte que se ve afectada no puede defenderse. Esta idea básica deriva de la interpretación del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil que dispone: “Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.” De lo precedente, la Sala concluye que el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas no podía modificar la pretensión de la demandante en perjuicio de la demandada pues, con ese juzgamiento, no sólo se apartó de la letra del artículo 12 del Código Adjetivo, sino que violentó los derechos constitucionales a la defensa y al debido proceso de la aquí demandante, razón por la cual se declara sin lugar la apelación que se ejerció y, en consecuencia, se confirma el fallo objeto de apelación. Así se decide. Finalmente, la Sala reitera su doctrina, aplicable solamente en sede constitucional, según la cual el Juez de amparo sí puede observar y reparar violaciones de orden constitucional a pesar de que no hayan sido denunciadas por las partes, con lo cual el tribunal constitucional no está limitado por el principio dispositivo. Al respecto, esta Sala Constitucional, en la sentencia N° 7 del 1º de febrero de 2000 (caso: “José A. Mejía Betancourt y otros”), estableció que: “El proceso de amparo no es, como se dijo, de naturaleza netamente dispositiva, y el Juez del amparo es un tutor de la constitucionalidad, que para amparar a quienes se le infringen sus derechos y garantías, no puede estar atado por las equivocaciones de los agraviados al calificar el derecho o garantía violado, o la norma aplicable. El Juez del amparo por aplicación del principio iura novit curia puede cambiar la calificación jurídica de los hechos que hizo el accionante, y restaurar la situación jurídica que se alega fue lesionada partiendo de premisas jurídicas diferentes a las señaladas en el amparo. Esto significa que ante peticiones de nulidades, el Juez del amparo, que es un Juez que produce cosas juzgadas formales, puede acudir a otra figura jurídica para restaurar la situación violada.” Aplicando el criterio antes trascrito parcialmente, se tiene que el Juez, no puede cambiar la calificación jurídica a las pretensiones de las partes, sino limitarse a lo alegado y probado en autos, so pena de violar el derecho a la defensa y el debido proceso. Siendo así, no ha debido intentarse la pretensión de desalojo, que procede por causales taxativas bien determinadas y en los contratos pactados verbalmente o por escrito a tiempo indeterminado, sin que pueda el Tribunal cambiar la calificación jurídica de la pretensión, dado que ello significaría violentar el derecho a la defensa y el debido proceso, como lo sostiene la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia. QUINTO Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara: IMPROCEDENTE la pretensión de desalojo intentada por la sociedad mercantil AGENCIAS RAYTLER, S.R.L., contra la ciudadana MARÍA DEL CARMEN CAMBA. De conformidad con lo previsto el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora. Publíquese, regístrese, diarícese y déjese copia certificada. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los veintidós (22) días del mes de junio de dos mil diez (2010). Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación. EL JUEZ, MAURO JOSÉ GUERRA. LA SECRETARIA, TABATA GUTIERREZ. En esta misma fecha siendo la(s) 12:43 p.m., se publicó la anterior decisión. LA SECRETARIA, TABATA GUTIERREZ.