TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, catorce (14) de junio de dos mil diez (2010)
200º y 151º
ASUNTO Nº AP31-V-2008-001683.
“VISTOS” CON SUS ANTECEDENTES.
Desalojo.
-I-
-DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS JUDICIALES-
De conformidad con lo previsto en el ordinal segundo (2°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado de Municipio a determinar a las partes y sus apoderados judiciales que intervienen en la presente causa, a cuyo efecto dispone:
-PARTE DEMANDANTE: Constituida por los ciudadanos ALI JONATHAN MARQUEZ PEREZ e ISABEL DEL VALLE GONZÁLEZ MARTINEZ, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nº V-14.547.132 y V-14.548.738 respectivamente. Representados en la causa por los abogados Mery González de Peñalver y José Juvenal Peñalver González, venezolanos, mayores de edad, portadores de las cédulas de identidad N° V.638.124 y V-10.480.331 e inscritos en el Instituto de Previsión del abogado bajo los N°s. 16.579 y 64.338 respectivamente, conforme se evidencia de poder apud acta otorgado en fecha 31 de Julio de 2008, cursante a los folios 18 y 19 del expediente.
-PARTE DEMANDADA: Constituida por la ciudadana MARIA AUXILIADORA VELAZQUEZ, venezolana, mayor de edad y portadora de la cédula de identidad N° V-9.256.033. Representada en la causa por los abogados Ramón A. Martínez D. y Rafael Jesús Sánchez, venezolanos, mayores de edad, portadores de las cédulas de identidad N° V-3.223.187 y V-3.410.438 e inscritos en el Instituto de Previsión del abogado bajo los N°s. 48.792 y 50.840 respectivamente, conforme poder apud acta otorgado en fecha 13 de Mayo de 2010 y cursante a los folios 58 al 60 del expediente.
-II-
-SINTESIS DE LA CONTROVERSIA-
Conoce de la presente causa este Juzgado de Municipio en virtud de la pretensión que por Desalojo incoaran los ciudadanos ALI JONATHAN MARQUEZ PEREZ e ISABEL DEL VALLE GONZÁLEZ MARTINEZ, en contra de la ciudadana MARÍA AUXILIADORA VELÁSQUEZ, todos plenamente identificados en el presente fallo.
En efecto, mediante escrito presentado en fecha 02 de Julio de 2008, la parte actora interpuso pretensión de Desalojo argumentando para ello, en síntesis:
1.- Que en fecha 10 de Abril de 2008, adquirió por compra un inmueble al ciudadano Jhon Henry Collazos Ordóñez, constituido por un apartamento destinado a vivienda principal, distinguido con el N° 211, ubicado en la Planta Vigésimo Primera (21), de la Torre A del Edificio denominado Residencias El Metro, situada en la Avenida Sucre, Parroquia La Pastora, Departamento Libertador, hoy Municipio Libertador del Distrito Capital, identificado con el N° de Catastro N° 01-01-11-U01-07-001-047-00A-021-011.
2.- Que el inmueble que adquiriera, estaría siendo ocupado en calidad de arrendataria por la ciudadana María Auxiliadora Velásquez, quien en su oportunidad legal manifestó su indisposición de adquirir el inmueble arrendado, conforme se evidencia de contrato de arrendamiento suscrito por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 17 de Febrero de 2005, anotado bajo el N° 20, Tomo 11 de los libros de autenticaciones respectivos.
3.- Que el canon de arrendamiento se fijó en la suma de Cuatrocientos Ochenta Bolívares (480,00 Bs.).
4.- Que el plazo de curación de la relación arrendaticia feneció en 14 de Enero de 2006 y vencida igualmente la prórroga legal, se dejó en el inmueble a la inquilina por lo que el contrato de arrendamiento se recondujo, pasando a ser una relación a tiempo indeterminada.
5.- Que actualmente pese a ser el propietario del inmueble, pernocta en casa de sus padres junto a su esposa e hijos, teniendo necesidad de ocupar el inmueble.
6.- Que en base a ello y en atención a lo previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, procede a demandar a la arrendataria del inmueble para que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal en: A.- Desalojar el inmueble arrendado constituido por un apartamento destinado a vivienda principal, distinguido con el N° 211, ubicado en la Planta Vigésimo Primera (21), de la Torre A del Edificio denominado Residencias El Metro, situada en la Avenida Sucre, Parroquia La Pastora, Departamento Libertador, hoy Municipio Libertador del Distrito Capital, identificado con el N° de Catastro N° 01-01-11-U01-07-001-047-00A-021-011; y B.- En pagar las costas y costos del proceso.
7.- Fundamentó su pretensión en lo dispuesto en los artículos 1167, 1159 y 1160 del Código Civil en concordancia con el literal “B” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, estimándola en la suma de Tres Mil Quinientos Bolívares (3.500,00 Bs.). (Folios 01 al 05)
-DE LA CONTESTACIÓN A LA PRETENSIÓN:
Por su parte la demandada, mediante escrito presentado en fecha 17 de Mayo de 2010, procedió a contestar la pretensión de Desalojo incoada en su contra, argumentando, grosso modo:
1.- Que el contrato de arrendamiento por cuyo desalojo se pretende, es un contrato de arrendamiento que se recondujo a partir del 14 de Enero de 2006.
2.- Que en fecha 10 de Abril de 2008, el antiguo propietario del inmueble procedió a venderlo a los ciudadanos Ali Jonathan Márquez Pérez e Isabel del Valle González Martínez, contraviniendo con lo dispuesto en el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario en cuanto a la preferencia ofertiva del inmueble.
3.- Que le corresponde por tener una relación superior a los diez (10) años de arrendamiento, una prórroga legal de tres (03) años, contados a partir una vez que los arrendadores le notifiquen su voluntad de no renovar el contrato en cuestión.
4.- Que se encuentra solvente en torno a los pagos de cánones de arrendamiento señalados como insolutos, los cuales consigna por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas por un monto de cuatrocientos ochenta bolívares (480,00 Bs.) cada uno.
5.- Negó, rechazó y contradijo que haya manifestado su indisposición económica en adquirir el inmueble arrendado, toda vez que “nunca” le fue comunicada tal voluntad.
6.- Negó, rechazó y contradijo que haya incumplido con el pago de los cánones de arrendamiento denunciados como insolutos.
7.- Negó, rechazó y contradijo que deba desocupar el inmueble arrendado, por ser conculcatorios de su derecho de preferencia ofertiva y el de prórroga legal.
8.- Solicitó el cumplimiento del retracto legal arrendaticio en el sentido le sea ofrecido en venta el bien inmueble arrendado, reservándose las acciones legales para solicitar la nulidad de la venta del inmueble que origina la pretensión de desalojo.
9.- Solicitó se le confiera la prórroga legal prevista en el literal “D” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dada su permanencia en el inmueble por un plazo superior a diez (10) años, instando a declarar Sin Lugar la pretensión incoada con la subsecuente imposición de costas a la demandante. (Folios 61 al 67).
En estos términos quedó planteada la controversia sometida al conocimiento y decisión de éste Juzgado de Municipio.
-III-
-BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES-
Mediante escrito presentado en fecha 02 de Julio de 2008, la parte actora incoó pretensión de Desalojo en contra de la parte demandada. (Folios 01 al 05).
Por auto de fecha 08 de 2008, se admitió cuanto ha lugar en derecho la pretensión de Desalojo incoada y consecuencialmente a ello, se acordó el emplazamiento de la parte demandada para la contestación a la pretensión. (Folios 15 y 16).
Mediante nota de secretaria de fecha 05 de Agosto de 2008, se dejó constancia de haberse librado la correspondiente boleta de citación de la parte demandada. (Folio 22).
Mediante diligencia de fecha 13 de Mayo de 2010, la parte demandada se dio por citada en la causa. (Folios 58 al 60).
Mediante escrito presentado en fecha 17 de Mayo de 2010, la parte demandada procedió a contestar la pretensión incoada en su contra. (Folios 61 al 67).
Por auto de fecha 09 de Junio de 2010, se acordó el diferir el pronunciamiento del fallo en la causa. (Folio 148).
-IV-
-MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR-
De conformidad con lo previsto en el ordinal Cuarto (4°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado de Municipio a establecer los motivos de hecho y de derecho en base a los cuales fundamentará la presente decisión:
-PUNTO PREVIO-
DE LA TACITA RECONDUCCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
En su escrito contentivo de la pretensión de Desalojo, la parte actora argumentó que el contrato de arrendamiento objeto del desalojo se recondujo en fecha 14 de Enero de 2006, cuando vencido el término de vigencia del mismo, se le permitió a las arrendataria, continuar ocupándolo y a su vez le fueron recibidos los posteriores cánones de arrendamientos pactados por el uso del inmueble.
Tacita reconducción que la propia parte demandada, en su escrito de contestación a la pretensión de fecha 17 de Mayo de 2010, procedió a argumentar en extenso existir en el proceso, por lo que admitida por ambas partes ésta situación y corroborado por el Juzgado la existencia del mismo por observancia de lo dispuesto en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil, debe concluirse que efectivamente se está en presencia de una relación locativa que nacida determinada en su vigencia y duración, se tornó por anuencia tacita de las partes, en su relación sin determinación del tiempo, siéndole aplicable a la relación de marras lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.
-ANALISIS DEL FONDO DE LA CAUSA-
Argumentó la parte demandante como motivación para impetrar el desalojo del inmueble arrendado a la demandada, estar en una situación de necesidad de ocupar el mismo, pese a ser su propietario, debiendo pernoctar en casa de sus padres con esposa e hijos, al no poseer otra vivienda.
Estado de necesidad que en forma alguna resultó contradicha por la demandada, muy por el contrario, ésta en su escrito de contestación de fecha 17 de Mayo de 2010, sólo y exclusivamente se limitó a señalar su presunto estado de solvencia en el pago de los cánones de arrendamientos pactados por el uso del inmueble, sin que ello haya sido objeto de controversia en la causa.
No obstante, no habiendo la demandada argumentado nada en contra del presunto estado de necesidad de ocupación del inmueble por parte del actor, tocaba a éste último por imperativo de lo previsto en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, el demostrar la presunta necesidad alegada, pues tratándose de una materia tan delicada y la cual envuelve problemas elementales de vivienda para ambas partes, debe resolvérsele con extrema observancia de las pruebas aportadas a la causa, de la que emergerán los fundamentos de derecho de quien señala su estado de necesidad.
Así, dispone el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios expresamente:
“…Artículo 34.- Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.- y c.- de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo…”. (Negrillas y Subrayado del Tribunal).
Articulado que consagra el denominado Juicio de Desalojo Arrendaticio, el cual puede ser entendido como la acción que posee el arrendador en contra de su arrendatario de un inmueble por contrato verbal o por tiempo indeterminado para dar por terminada la relación arrendaticia amparado en las causales dispuestas taxativamente por la norma y así obtener la entrega material del bien objeto del contrato, como lo dispone el autor Gilberto Guerrero Quintero, en su Obra “TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INMOBILIARIO”, es (sic)”…aquella acción del arrendador en contra del arrendatario, orientada a poner término al contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, para obtener la devolución del inmueble arrendado, por una causal taxativamente establecida en la Ley…”.
Siendo sus notas características en consecuencia que:
A.- Se aplica a los contratos de arrendamientos verbales o los escritos por tiempo indeterminado;
B.- Los motivos para su procedencia son de estricta interpretación (taxativa) no pudiéndose en consecuencia aplicar la analogía para obtener el desalojo de inmueble, salvo la acción Resolutoria Arrendaticia; y
C.- De conformidad con lo previsto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, debe tramitarse por el procedimiento Breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.
Resultando indispensable acotar, que el alcance del concepto de “necesidad” a que se contrae el literal “B” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, comprende un concepto amplio y subjetivo, por cuanto ésta (necesidad) puede quedar satisfecha a través de presunciones o indicios que se puedan extraer de los medios o elementos que el solicitante traiga a los autos para así fundamentar dicha solicitud, con la debida advertencia, que importa poco al Juzgado del conocimiento de la causa, determinar el incumplimiento del arrendatario al contrato de arrendamiento, pues la norma expresamente dispone que el motivo de la pretensión de desalojo es la “necesidad de ocupar el inmueble” mas no el incumplimiento o no al contrato como antes se señaló.
Sentado lo anterior, se observa que la parte demandante argumenta la existencia de una relación locativa de arrendamiento escrita sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda principal, distinguido con el N° 211, ubicado en la Planta Vigésimo Primera (21), de la Torre A del Edificio denominado Residencias El Metro, situada en la Avenida Sucre, Parroquia La Pastora, Departamento Libertador, hoy Municipio Libertador del Distrito Capital, identificado con el N° de Catastro N° 01-01-11-U01-07-001-047-00A-021-011, cuya copia original fue aportado a los autos en los folios 11 al 14 del expediente, atribuyéndosele valoración probatoria en la causa a tenor de lo previsto en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, como demostrativa de la relación arrendaticia existente entre las partes del presente juicio. Así se decide.
De igual forma aportó al proceso Titulo de propiedad del inmueble arrendado, el cual se encontraría protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 32, Tomo 4, Protocolo Primero del 10 de Abril de 2008, cuya valoración probatoria adquiere a tenor de lo previsto en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil en concordancia con el artículo 1920 ordinal 1° y 1924 eiusdem, demostrando la titularidad alegada por el actor sobre el inmueble arrendado, lo que en principio le irroga la cualidad de propietario del mismo y por ende su cualidad activa en el proceso para impetrar el Desalojo por necesidad pretendido. Así se decide.
Más sin embargo, si bien se encuentra demostrada la relación locativa de naturaleza indeterminada, que a su vez le hace aplicable lo dispuesto en el literal “B” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como la titularidad del bien inmueble objeto de la litis, como condición indispensable para determinar la cualidad de la actora para incoar la pretensión de Desalojo que ocupa a este Juzgado de Municipio, no existe de las actas del proceso, prueba adicional alguna de determinar o haga nacer en quien decide, la firme convicción del estado de necesidad en que se encontraría la parte actora en ocupar el inmueble cuya titularidad le corresponde, pues de las pruebas adicionales cursante al proceso, se circunscriben, viendo la parte que las aporta (demandada), a tratar de demostrar un estado de solvencia que no se encuentra controvertido, resultando las mismas impertinentes al proceso, por lo que son desestimadas las copias certificadas del expediente de consignaciones arrendaticias N° 2008-0998 de la nomenclatura del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, todo ello en atención a lo previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, mas no así los contratos de arrendamientos cursante a los folios 68 al 82 del expediente, suscritos entre el antiguo propietario del mismo (Jhon Henry Collazos Ordóñez) y la arrendataria del inmueble en fechas 25 de Enero de 2001 (Folios 68 al 71); y 18 de Marzo de 2002 (Folios 72 al 82) cuya valoración probatoria se le confiere en observancia de lo previsto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, que sólo demostrarían la existencia de la relación arrendaticia y la duración de la misma. Así se decide.
Por lo que no habiendo la actora demostrado el estado de necesidad alegado, éste Juzgado en atención a lo previsto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, al no existir prueba plena de los hechos alegados por la demandada, concluye que la pretensión de Desalojo incoada debe ser declarada Sin Lugar en la parte dispositiva del presente fallo, con los demás pronunciamientos que de ello deriva. Así se decide.
Con relación a la solicitud e pronunciamiento por parte del Juzgado a los presuntos derecho de preferencia ofertiva y prórroga legal que alegra la parte demandada en su escrito de contestación, éste Juzgado en modo alguno pudiera emitir un pronunciamiento expreso en cuanto a ellos, sin que ello no implique un vicio de extra petita del fallo, dado que no se está en discusión dichos derechos arrendaticios, pues si bien fueron alegados por la demandada en su escrito de contestación, por sí mismos no implicaron una reconvención o mutua petición en contra del demandante, que era la vía idónea para proponer los mismos, con el objeto de otorgarle un lapso a la actora para que pudiera defenderse de los señalamientos que se esgrimieran con relación al tema, por lo que al no ocurrir, no puede quien decide, pronunciarse expresamente sobre el fondo de los mismos, razón por la cual se les desecha del proceso. Así se decide.
-DISPOSITIVO-
En virtud de los fundamentos anteriormente expuestos, este Juzgado de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela en los términos dispuesto en el artículo 253 del Texto Constitucional y por autoridad de la Ley, decide:
-PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la pretensión que por Desalojo incoaran los ciudadanos ALI JONATHAN MARQUEZ PEREZ e ISABEL DEL VALLE GONZÁLEZ MARTINEZ, en contra de la ciudadana MARÍA AUXILIADORA VELÁSQUEZ, todos plenamente identificados en el presente fallo.
-SEGUNDO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas del proceso a la parte demandante en la causa, al resultar totalmente vencida en la misma. Dijimos
-CUARTO: Se hace del conocimiento de las partes que el presente fallo es proferido dentro del lapso legal de diferimiento dispuesto por auto de fecha 09 de Junio de 2010, por lo que resulta innecesaria su notificación.
-PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este JUZGADO DECIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, a los CATORCE (14) días del mes de JUNIO del año DOS MIL DIEZ (2010). Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.
EL JUEZ TITULAR.

NELSON GUTIERREZ CORNEJO
LA SECRETARIA.

ABG. ERICA CENTANNI SALVATORE.
En la misma fecha, siendo las TRES Y DIEZ MINUTOS DE LA TARDE (03:10 P.M), se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA.

ABG. ERICA CENTANNI SALVATORE.