TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
200º y 151º
ASUNTO: AP31-V-2010-000254

Vista la demanda a la que se contrae el libelo que encabeza el presente expediente este Tribunal pasa a hacer las siguientes consideraciones:
En fecha 28 de Enero de 2.010, es presentada ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) del Circuito Judicial de Juzgados de Municipio de los Cortijos, libelo de demanda suscrito por el abogado Gustavo Ruiz, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 9.978, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana JULIA ALVAR QUINTAIROS, titular de la cédula de identidad N° 6.261.291, quien intenta demanda por acción de CUMPLIMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL ARRENDATICIA, contra la ciudadana GREGORIA PASTORA GÓMEZ GUTIÉRREZ, titular de la cédula de identidad N° 3.534.336.
Este Tribunal, estando la presente petición en el estado de admisión, pasa a hacer las siguientes consideraciones:
La parte actora pretende mediante la presente acción el cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal arrendaticia de un contrato de arriendo suscrito entre las ciudadanas Julia Alvar Quintairos, y Gregoria Pastora Gómez Gutiérrez, antes identificadas, la primera representada por el ciudadano Luis Miguel Rivero Alvar, venezolano, titular de la cédula de identidad N° 5.300.962, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito metropolitano de Caracas en fecha 03 de Octubre de 2.005, anotada bajo el N° 30, Tomo 113 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría.
Así las cosas, manifiesta la parte actora, que el objeto de dicho contrato es un inmueble que le pertenece, según consta en documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda en fecha 29 de septiembre de 1.994, bajo el N° 14, Tomo 25, Protocolo Primero y que dicho contrato de arrendamiento correspondía a un documento a Plazo Fijo y Determinado.
De igual manera, la ciudadana Julia Alvar, señala que el contrato de suscrito entre las partes, establece en su Cláusula Cuarta, que el mismo tendría una duración de un (01) año, contado a partir de la fecha de su autenticación, prorrogable sucesiva y automáticamente por períodos iguales de un (1) año salvo que alguna de las partes notificare por escrito a la otra, con sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del lapso inicial del contrato o una cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no prorrogarlo.
Luego de ello, la parte actora alega que la ciudadana Gregoria Pastora Gómez Gutiérrez, parte demandada, abandonó el inmueble durante el año 2005, dejando ocupado el mismo por una ciudadana que se identificó como ANA MARÍA RODRIGUEZ y sobrina de la arrendataria; siendo el caso que en fecha 02 de marzo de 2007, a la prenombrada ciudadana se le notificó verbalmente, la voluntad de la propietaria de no prorrogar más el contrato de arrendamiento entregándole a su vez a las puertas del inmueble comunicado escrito donde se le expresa la necesidad de desocupación del inmueble objeto del Contrato, haciéndole saber que a partir del 03 de Octubre del año 2.007, comenzaría a transcurrir la prórroga legal de un año estipulada en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual finalizaría el día 03 de Octubre de 2.008, según manifestó la accionante en su libelo y en virtud del incumplimiento por parte de la arrendataria, de entregar el bien inmueble objeto de la presente demanda en el lapso de ley, y por no haber cancelado los cánones de arrendamiento a partir del término legal del contrato de arrendamiento, es por lo que procede a demandarla.
Ahora bien, se hace menester determinar con los elementos de auto, una apreciación “in limine litis”, de la naturaleza jurídica del contrato de arriendo en relación a su duración, debiendo determinarse si el contrato del cual se pide su cumplimiento es un contrato a tiempo determinado o a tiempo indeterminado.
En este sentido, desde el folio siete (7), al folio quince (15), ambos inclusive, cursa en copia del contrato de arrendamiento suscrito entre Julia Alvar Quintairos, en su carácter de arrendadora y Gregoria Pastora Gómez Gutiérrez; en su carácter de arrendataria, quedando suscrito en fecha 03 de Octubre de 2.005, y en su cláusula cuarta se estableció lo siguiente:
“CUARTA.- “…Duración del Contrato: El presente contrato tendrá una duración de un (01) año, contado a partir de la fecha de su autenticación, prorrogable sucesiva y automáticamente por períodos iguales de un (1) año salvo que alguna de las partes notifique por escrito a la otra, con sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del lapso inicial del contrato o una cualquiera de sus prórrogas, si las hubiere, su voluntad de no prorrogarlo, y por ende, da por finalizada la relación contractual…”
Es así como la relación contractual de arriendo fue fijada por un lapso fijo de un (1) año, prorrogable por el mismo período de tiempo, a voluntad de partes. Ahora bien, de los autos se desprende que vencida la prórroga legal debidamente notificada por la parte actora, en su carácter de arrendadora, en fecha 02 de Marzo de 2.007, se le permitió la permanencia de la supuesta sobrina de la arrendataria en el bien inmueble objeto de arriendo, por lo que se presume que continuó la relación arrendaticia, tal como lo establece la parte actora en su escrito libelar.
En este orden de ideas, el artículo 1.600, establece:
“Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”
Así mismo, el artículo 1.614 del Código Civil establece que:
“En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.”
Entonces bien, en aplicación de los artículos in comento, debe tenerse que el contrato de arriendo que vincula a las partes en este juicio, es un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por haber operado la tácita reconducción. Así se establece.
Establecido lo anterior, se hace pertinente señalar que el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que:
“Artículo 34: Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales…” (lo subrayado es de este Juzgado).
Sobre la interpretación de este artículo, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, es sentencia N° 382 del 1 de abril de 2.005, estableció que:
“Ahora bien, el Decreto sobre Desalojo de Viviendas de 1947 fue derogado expresamente por el artículo 93, cardinal 2, del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así, el artículo 34 del nuevo Decreto establece las causales de procedencia del desalojo de inmuebles que han sido arrendados a tiempo indeterminado, con la mención expresa de los siete casos en que esta acción prospera, la cual debe considerarse como taxativa, es decir, que sólo por ellas puede solicitarse el desalojo judicialmente. Sin embargo, el Parágrafo Segundo de la disposición en referencia preceptúa: “Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.” (Resaltado añadido). Así, se colige que las relaciones jurídicas arrendaticias que se deriven de contratos a tiempo indeterminado, pueden terminar por medios judiciales distintos al desalojo, verbigracia, por resolución. En este sentido debe leerse la disposición del parágrafo objeto de comentarios y no como que el desalojo puede proceder por otras causales distintas a las que se mencionan taxativamente en las siete letras del artículo 34.” (lo subrayado es de este Juzgado).

Igualmente la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 583, de fecha 24 de abril de 2.002, estableció que:
“En caso de arrendamiento a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato. Este error en la calificación de la demanda la hace inadmisible. Procedencia del amparo interpuesto por el demandado confeso.”
En este orden de ideas, se desprende del escrito libelar que la parte actora señala en su petitorio que:
“…en virtud de los hechos y los fundamentos de derecho expuestos, Ciudadano Juez, acudo ante su competente autoridad para demandar, como en efecto demando a la ciudadana GREGORIA PASTORA GÓMEZ GUTIERREZ, ya identificada en su carácter de Arrendataria como antes se señalara, para que convenga o en su defecto a ello sea condenado por este Tribunal en los siguientes conceptos:
I) para que cumpla con lo dispuesto en la cláusula CUARTA, del Contrato de Arrendamiento que tenía por término desde el día 03 de Octubre de 2007, y la Prórroga de Ley, consagrada en la letra B del Artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuyo vencimiento operó el día TRES (03) DE OCTUBRE (10) DE DOS MIL OCHO (2008)…”
Es por todo lo anterior, y en virtud de estarse demandando el cumplimiento de la prórroga legal, y siendo que el contrato que sirve como instrumento fundamental a la demanda, es un contrato de arriendo a tiempo indeterminado, la presente demanda debe ser inadmitida, como en efecto lo será, en virtud de que la misma es contraria a la Ley, y en específico, contraría a lo dispuesto en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por aplicación del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
En base a todo lo anteriormente expuesto, este Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, INADMITE la presente demanda que por Cumplimiento de Contrato por Vencimiento de la Prórroga Legal Arrendaticia, incoara la ciudadana JULIA ALVAR QUINTAIROS, contra la ciudadana GREGORIA PASTORA GÓMEZ GUTIERREZ, ambas partes ya identificadas. Así se decide.-
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.-
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial Del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas al PRIMER (01) día del mes de MAYO del año Dos Mil Diez (2.010), Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.-
EL JUEZ

EDGAR JOSÉ FIGUEIRA RIVAS
EL SECRETARIO ACC;

EDWIN DÍAZ ACEVEDO
En la misma fecha, siendo las tres de la tarde (03:00 p.m.), se publicó y registró la decisión anterior, previo cumplimiento de las formalidades de Ley y, dejándose copia de la misma en el Departamento de Archivo, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
EL SECRETARIO ACC;

EDWIN DÍAZ ACEVEDO

EJFR/EDA.-