TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:
EL JUZGADO DECIMOCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 200° y 151º.

EXP. No. AP31-V-2010-002165.

DEMANDANTE: La Sociedad Mercantil INVERSIONES TRECETE, C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 26 de Mayo de 1986, bajo el Nº 32, Tomo 47-A Pro, representada por el Abogado: OMAR E. BERMUDEZ ADRIANZA, inscrito en el IPSA: 77.990.

DEMANDADA: La Sociedad Mercantil Z.A.M. CONSULTORES S.S.G., C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 06/12/1994, bajo el No. 4, Tomo 226-A-Sgdo, y a la ciudadana MARIA MAGDALENA GONZALEZ GONZALEZ, venezolana mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. 5.969.953, en su carácter de fiadora y principal pagadora, sin representación judicial constituida.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

Se inicia este procedimiento mediante libelo de demanda interpuesto por el Abogado: OMAR E. BERMUDEZ ADRIANZA, inscrito en el IPSA: 77.990, apoderado judicial de la parte actora en el presente juicio, contra la Sociedad Mercantil Z.A.M. CONSULTORES S.S.G., C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 06/12/1994, bajo el No. 4, Tomo 226-A-Sgdo, y a la ciudadana MARIA MAGDALENA GONZALEZ GONZALEZ, venezolana mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. 5.969.953, en su carácter de fiadora y principal pagadora, correspondiéndole el conocimiento de la presente causa a este Juzgado Decimoctavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Como hechos constitutivos de la pretensión procesal sometida a la consideración de este Tribunal, afirma el Apoderado judicial de la parte actora entre otras cosas lo siguiente:
Que su mandante INVERSIONES TRECETE, C.A., cedió en arrendamiento a la Sociedad Mercantil Z.A.M. CONSULTORES S.S.G., C.A., dos (02) inmuebles para Oficina identificados con los Nros. (23 y 24), ubicados en el nivel C-1, del Centro Profesional Tamanaco, edificación que conforma parte del Centro Ciudad Comercial Tamanaco, situado en la Avenida La Estancia de la Urbanización Chuao, jurisdicción del Municipio Chacao, Distrito Sucre del Estado Miranda.
Por otra parte el Apoderado de la parte actora alego y solicito textualmente en el libelo lo siguiente:

“…SEGUNDO: LOS HECHOS
VENCIMIENTO DEL PLAZO: tal como quedó establecido en el contrato, que es ley entre las partes, el término del contrato finalizó el día PRIMERO (1°) DE FEBRERO DE 2010. Para dicha fecha, LA ARRENDATARIA se encuentra insolvente con el cumplimiento de sus obligaciones contractuales, muy especialmente por lo que se refiere al pago mensual del canon de arrendamiento, ya que adeuda la mensualidad correspondiente al mes de ENERO DE 2010, que asciende a la cantidad de NUEVE MIL CUATROCIENTOS DOCE BOLÍVARES (Bs. 9.412,00) razón por la cual y de acuerdo a la vigente LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS, no tiene derecho a la prórroga legal.
Sin embargo, LA ARRENDATARIA permanece en posesión de los inmuebles propiedad de mi representada, se niega injustificadamente en hacer entrega del mismo, tal como se obligó en el contrato, y hace caso omiso a todos los requerimientos que se le hacen en este sentido.
TERCERO: EL CONTRATO SUSCRITO ENTRE LAS PARTES
En el marco de un contrato de arrendamiento así regulado por las partes, resulta particularmente relevante:
1) Que la arrendataria se obligo a pagar el canon de arrendamiento por mensualidades adelantadas, antes del día cinco (5) de cada mes, mediante cheque de gerencia bancaria y en la dirección de la arrendadora.
Es decir, el pago tenía TRES (3) aspectos obligatorios: 1°) pago mes a mes, por mensualidad adelantada, 2°) cheque de gerencia y 3°) efectuado en la dirección de la arrendadora.
2) Que el término del contrato era fijo, determinado e improrrogable de un (1) año, desde el primero (1°) de febrero de 2009 al 1° de febrero de 2010.)
3) Que las partes convinieron que el retardo de LA ARRENDATARIA en la entrega oportuna del inmueble a la finalización del término causaría en LA ARRENDADORA daños y perjuicios que no requieren ser probados y que fueron fijados en la cantidad de CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs.400,oo) por cada día calendario de retardo.
Por tanto, ha incumplido las siguientes obligaciones contractuales:
- No ha pagado el canon de arrendamiento correspondiente al mes de enero de 2010, exigible los primeros 5 días del mes de enero del año
2010.
- No ha entregado el inmueble a mi representada al vencimiento del termino del contrato, es decir, el 10 de febrero de 2010, por lo que al 14 de mayo de 2010 ha incurrido en UN RETRASO de CIENTO DOS (102) DÍAS, y no ha pagado monto alguno por su permanencia indebida en el inmueble.
Hasta la presente fecha no ha sido posible para mi mandante ni cobrar el alquiler convenido, ni que LA ARRENDATARIA haga entrega de los inmuebles ni el pago de la indemnización sustitutiva del canon de arrendamiento por su permanencia en el desde el vencimiento del termino……….

CUARTO
A partir de todo lo expuesto, derivando las necesarias consecuencias jurídicas, cumplo precisas instrucciones de mi mandante al codemandar, como en efecto lo hago en su nombre en este acto a la sociedad mercantil de este domicilio Z.A.M. CONSULTORES S.S.G. C.A. inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el seis (6) de diciembre de 1994, bajo el No. 4, Tomo 226-A Sgdo., en su carácter de ARRENDATARIA del contrato de arrendamiento arriba descrito y producido a todos los efectos legales, y a la ciudadana MARÍA MAGDALENA GONZÁLEZ GONZÁLEZ, quien es venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-5.969.953, en su carácter de FIADORA SOLIDARIA y PRINCIPAL PAGADORA de todas y cada una de las obligaciones asumidas por LA ARRENDATARIA, para que convengan, o a ello sea condenadas por el Tribunal, en lo siguiente:
PRIMERO: En QUE CUMPLA EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
suscrito con mi representada, descrito ya en este libelo y producido marcado ‘B”, y en consecuencia PAGUE a mi mandante sin más dilación, el canon de arrendamiento correspondiente al mes de enero de 2010, exigible desde los primeros 5 días del mes de enero del año 2010.
SEGUNDO: En QUE CUMPLA EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito con mi representada, descrito ya en este libelo y producido marcado “B”, y en consecuencia, en la entrega o devolución del referido inmueble, en el mismo buen estado en que lo recibió, hechas las reparaciones a las que se obligó por el contrato y completamente solvente con los servicios con que cuenta.
TERCERO: En QUE CUMPLA EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito con mi representada, descrito ya en este libelo y producido marcado “B”, y en consecuencia pague a título de indemnización de los daños y perjuicios sufridos por mi representada por no haberle entregado el inmueble al término del contrato, y de acuerdo a la cláusula penal acordada en el mismo (Cláusula Décima Séptima y Artículo 28 de la ley especial de la materia), la cantidad de CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs.400) DIARIOS, contados a partir del DOS (2) DE FEBRERO DE 2010, hasta la fecha de entrega definitiva del inmueble.
CUARTO: En pagar las costas y costos que haya lugar con ocasión de este proceso….”

En este sentido, el Tribunal debe indicar, que la cláusula tercera del contrato de arrendamiento establece lo siguiente:

“TERCERA: TERMINO
El presente contrato tendrá un término fijo, determinado e improrrogable, de un (1) año contado a partir del día primero (1) de Febrero de 2009 y por lo tanto finalizara el día primero (1) de Febrero de 2010.

Por lo que el contrato de arrendamiento entro en vigencia el 01 de Febrero de 2009 por un año fijo, que venció el 01 de Febrero de 2010, y al día siguiente, es decir, el 02 de Febrero de 2010, comenzó a correr automáticamente y de pleno derecho la prorroga legal de seis (6) meses, la cual vence el 02 de Agosto de 2010, siendo introducida la demanda, en fecha 02 de Junio de 2010 (folio 1), en tal sentido, se debe señalar, que cuando se introduce la demanda, todavía no había vencido la prorroga legal, por lo que la demanda por cumplimiento de contrato por vencimiento del termino del contrato es inadmisible de conformidad con lo establecido en el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que señala:
Artículo 41. Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto¬ Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales.
Por otra parte, al estar transcurriendo la prorroga legal, el contrato se considera a tiempo determinado, y si el arrendatario se encuentra insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento, no por eso deja de tener derecho a la prorroga legal, en este caso, el arrendador podrá demandar la resolución del contrato de arrendamiento de conformidad con lo establecido en el artículo 1167 del Código Civil, por falta de pago de cánones de arrendamiento, así lo señala el Dr. GILBERTO GERRERO QUINTERO, en su libro TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INMOBILIARIO, paginas 286 y 287, cuando dice:
“…Y si llegado o vencido el término contractual, el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de las referidas obligaciones, que le impediría el derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal, no por eso dejará automáticamente de gozar del mismo como para que pueda entenderse que ante ese incumplimiento proceda ipso iure la acción de cumplimiento de contrato del término; si no que, en tal caso, el derecho a la prórroga legal no desaparece o se extingue de tal manera, peso sí indica que el arrendador podrá ante ese incumplimiento, solicitar la resolución del contrato de conformidad con el Artículo 1.167 del Código Civil, en concordancia con el 33 de LAI, o cualquiera otra acción con fundamento en el tipo de incumplimiento; puesto que por efecto de la prórroga legal impuesta por la ley, ante el solo vencimiento del plazo de duración del contrato, éste será a tiempo determinado durante el lapso de la prórroga; pues una cosa es “no tener derecho a gozar del beneficio de la prórroga lega” (art. 40) y otra muy distinta la inadmisibilidad de la acción interpuesta por incumplimiento del contrato (art. 41)…”

Lo que trae como consecuencia, que se declare INADMISIBLE por ser contraria a derecho, la acción intentada por INVERSIONES TRECETE, C.A., contra Z.A.M. CONSULTORES S.S.G., C.A. y MARIA MAGDALENA GONZALEZ GONZALEZ por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, todos identificados al inicio de esta decisión.
Regístrese, Publíquese y Notifíquese la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en Caracas, a los 14 días del mes de Junio de 2010. Años 200° y 151º.
LA JUEZ TITULAR

Abg. LORELIS SÁNCHEZ
EL SERETARIO TITULAR.,

Abg. EDUARDO GUTIERREZ
En esta misma fecha, siendo las 3:00 p.m., se registró y publicó la anterior sentencia
EL SERETARIO TITULAR.,

Abg. EDUARDO GUTIERREZ

Exp N° AP31-V-2010-002165