TSJ Regiones - Decisión

República Bolivariana de Venezuela
En su Nombre
Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial
del Área Metropolitana de Caracas

PARTE ACTORA: Alba Elena Jiménez Monsalve, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 5.018.641.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Iris Marlene Hernández Jiménez, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, abogada en ejercicio, titular de la cédula de identidad N° 4.001.040, e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 40.523.

PARTE DEMANDADA: Inversiones Perusa C.A., de este domicilio e inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 27.09.1990, bajo el N° 47, Tomo 99-A-Pro.

MOTIVO: Desalojo.

En fecha 02.06.2010, se recibió ante la Secretaría de este Tribunal, el escrito de demanda presentado ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, por la abogada Alba Elena Jiménez Monsalve, actuando en su condición de apoderada judicial de la ciudadana Iris Marlene Hernández Jiménez, contentivo de la pretensión de desalojo deducida en contra de la sociedad mercantil Inversiones Perusa C.A..

En tal virtud, procede de seguida este Tribunal a verificar los presupuestos de admisibilidad de la demanda elevada a su conocimiento, con base en las consideraciones que se esgrimen a continuación:

- I -
FUNDAMENTO DE LA PRETENSIÓN

La abogada Alba Elena Jiménez Monsalve, actuando en su condición de apoderada judicial de la ciudadana Iris Marlene Hernández Jiménez, en el escrito libelar continente de la pretensión deducida por su representada, enunció lo siguiente:

Que, la relación arrendaticia se inició mediante contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano Clemente Stio Gaspar (†), en su condición de arrendador, por una parte y por la otra, la sociedad mercantil Droguerías Nacionales C.A. (Dronaca), en su carácter de arrendataria, autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Octava de Caracas, en fecha 18.10.1994, bajo el N° 19, Tomo 77, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual tuvo como objeto el bien inmueble constituido por un local que forma parte del Edificio Stio, ubicado en la Quinta Avenida, entre Colombia y México, Parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Capital, cuya duración fue pactada por el plazo de un (01) año, contado a partir del día de su autenticación, prorrogable automáticamente por igual período, si con un mes de anticipación, por lo menos, al final de cada período, una cualquiera de las partes no manifestare a la otra por escrito lo contrario, mientras que el canon de arrendamiento fue establecido en la cantidad de cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000,oo), equivalentes actualmente a cuarenta bolívares fuertes (BsF. 40,oo).

Que, posteriormente fue suscrito contrato de arrendamiento entre la ciudadana Alba Elena Jiménez Monsalve, en su condición de arrendadora, por una parte y por la otra, la sociedad mercantil Droguerías Nacionales C.A. (Dronaca), en su carácter de arrendataria, autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Octava de Caracas, en fecha 13.08.1999, bajo el N° 44, Tomo 59, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual tuvo como objeto el bien inmueble constituido por un local que forma parte del Edificio Stio, ubicado en la Quinta Avenida, entre Colombia y México, Parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Capital, cuya duración fue pactada por el plazo de un (01) año fijo, contado a partir del día 01.05.1999, hasta el día 30.04.2000, mientras que el canon de arrendamiento fue establecido en la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,oo), equivalentes actualmente a trescientos bolívares fuertes (BsF. 300,oo).

Que, mediante contrato suscrito entre el ciudadano Clemente Stio Gaspar y la sociedad mercantil Droguerías Nacionales C.A. (Dronaca), autenticado por ante la Notaría Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 05.08.2002, bajo el N° 35, Tomo 75, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, las partes decidieron dejar sin efecto alguno los anteriores contratos de arrendamiento desde el día 30.04.2002, en vista de que el fondo de comercio que allí funcionaba había sido vendido a la sociedad mercantil Inversiones Perusa C.A., con quién se convino en suscribir una nueva convención locativa.

Que, después fue suscrito contrato de arrendamiento entre la ciudadana Alba Elena Jiménez Monsalve, en su condición de arrendadora, por una parte y por la otra, la sociedad mercantil Inversiones Perusa C.A., en su carácter de arrendataria, autenticado por ante la Notaría Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 05.08.2002, bajo el N° 34, Tomo 75, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual tuvo como objeto el bien inmueble constituido por un local que forma parte del Edificio Stio, ubicado en la Quinta Avenida, entre Colombia y México, Parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Capital, cuya duración fue pactada por el plazo de un (01) año fijo, contado a partir del día de su autenticación, mientras que el canon de arrendamiento fue establecido en la cantidad de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,oo), equivalentes actualmente a cuatrocientos bolívares fuertes (BsF. 400,oo).

Que, luego fue suscrito contrato de arrendamiento entre la ciudadana Alba Elena Jiménez Monsalve, en su condición de arrendadora, por una parte y por la otra, la sociedad mercantil Inversiones Perusa C.A., en su carácter de arrendataria, autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 06.08.2004, bajo el N° 04, Tomo 40, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual tuvo como objeto el bien inmueble constituido por un local que forma parte del Edificio Stio, ubicado en la Quinta Avenida, entre Colombia y México, Parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Capital, cuya duración fue pactada por el plazo de un (01) año, contado a partir del día 01.07.2004, prorrogable automáticamente por igual período, si con un mes de anticipación, por lo menos, al final de cada período, una cualquiera de las partes no manifestare a la otra por escrito lo contrario, mientras que el canon de arrendamiento fue establecido en la cantidad de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,oo), equivalentes actualmente a seiscientos bolívares fuertes (BsF. 600,oo).

Que, finalmente fue suscrito contrato de arrendamiento entre la ciudadana Maritza Isabel Cáceres, actuando en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana Alba Elena Jiménez Monsalve, en su condición de arrendadora, por una parte y por la otra, la sociedad mercantil Inversiones Perusa C.A., en su carácter de arrendataria, autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 21.04.2006, bajo el N° 06, Tomo 19, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual tuvo como objeto el bien inmueble constituido por un local que forma parte del Edificio Stio, ubicado en la Quinta Avenida, entre Colombia y México, Parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Capital, cuya duración fue pactada por el plazo de un (01) año fijo sin prórroga, contado a partir del día 01.11.2005, hasta el día 01.11.2006, siendo que el canon de arrendamiento fue convenido en la cantidad de un millón doscientos mil bolívares (Bs. 1.200.000,oo), equivalentes actualmente a un mil doscientos bolívares fuertes (BsF. 1.200,oo).

Que, en fecha 21.06.2006, falleció ab-intestato el ciudadano Clemente Stio Gaspar (†), por lo cual procedió a efectuarse la declaración sucesoral ante el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (Seniat), en fecha 19.09.2007, siendo que mediante resolución N° SNAT/INTI/GRTI/RCA/DR/CS/2008-000066, a la sucesión del mencionado causante corresponde cancelar la cantidad de seiscientos veinticinco mil novecientos cincuenta y cinco bolívares fuertes con noventa céntimos (BsF. 625.955,90), más los ajustes por reparo fiscal en la cantidad de ocho mil trescientos sesenta y seis bolívares fuertes con sesenta y dos céntimos (BsF. 8.366,62), además de las cantidades generadas en virtud de la mora causada por la cancelación tardía, que hasta el día 31.10.2008, alcanza la cantidad de dos mil novecientos diecinueve bolívares fuertes (BsF. 2.919,oo), todo lo cual asciende a la cantidad de seiscientos treinta y siete mil doscientos cuarenta y un bolívares fuertes con cincuenta y dos céntimos (BsF. 637.241,52), cuya cantidad se incrementará por la tardanza de pago, por concepto de intereses de mora y multas.

Que, la familia que integra su representada es de medianos ingresos y en general sus recursos dinerarios por sí solos jamás alcanzarían a cubrir el monto adeudado por concepto de tributos derivados de la sucesión, por lo que resulta necesario vender el Edificio Stio, del cual forma parte el bien inmueble arrendado.

Fundamentó jurídicamente la pretensión deducida por su representada en los artículos 1.600, 1.614 y 1.615 del Código Civil, al igual que en los artículos 33, 34, 42 y 44 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por tales motivos, la ciudadana Iris Marlene Hernández Jiménez, por intermedio de su apoderada judicial, procedió a demandar a la sociedad mercantil Inversiones Perusa C.A., para que conviniese o en su defecto, fuese condenada por este Tribunal, en el desalojo del bien inmueble arrendado y en el pago de las costas procesales.

- II -
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Planteada en estos términos la demanda propuesta por el accionante, procede este Tribunal a pronunciarse respecto a los presupuestos de admisibilidad de la misma, previas las consideraciones siguientes:

El proceso, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, constituye el instrumento fundamental para la realización de la Justicia, la cual ha sido concebida como un valor superior de nuestro ordenamiento jurídico y de la actuación de los órganos que conforman el poder público, según lo preceptuado en el artículo 2 ejúsdem.

Por su parte, la acción comprende la posibilidad jurídico constitucional que tiene toda persona de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus pretendidos derechos e intereses en tutela de los mismos, como así lo garantiza el artículo 26 constitucional. Por lo tanto, la acción es conferida por la constitución y la ley a los particulares en consideración de una pretensión preexistente y simplemente afirmada, independientemente de la circunstancia de que la reclamación invocada sea reconocida con posterioridad como realmente existente o no por la autoridad judicial, ya que la misma siempre existirá cuando se alegue un interés jurídicamente tutelado y afirmado como existente, siendo la pretensión la que fenece cuando se origina la determinación que impone el órgano jurisdiccional al momento de emitir su dictamen, en cuanto al reconocimiento o su rechazo, de modo que ella se pone de manifiesto en la demanda, donde se expresan todos aquellos alegatos tanto fácticos como jurídicos que justifican la reclamación invocada y con la cual se ejercita la acción.

Así pues, la demanda constituye “…un acto de declaración de voluntad introductivo y de postulación, que sirve de instrumento para el ejercicio de la acción y la afirmación de la pretensión, con el fin de obtener la aplicación de la voluntad concreta de la Ley, por una sentencia favorable y mediante un juicio, en un acto determinado…”. (Devis Echandía, Hernando. Acción y Pretensión. Separata de la Revista de Derecho Procesal, Madrid, abril-junio de 1.996)

En tal virtud, una vez presentada la demanda, se requiere que el demandante dilucide la pretensión allí contenida conforme a los mecanismos idóneos y eficaces legalmente establecidos, muy especialmente en materia inquilinaria, cuyas vías establecidas en la ley para terminar la relación arrendaticia que nace de un contrato, depende de la naturaleza jurídica del mismo, en cuanto a que sea verbal o escrito a tiempo determinado o indeterminado, toda vez que a tenor de lo dispuesto en artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal admitirá la demanda (i) si no es contraria al orden público, (ii) a las buenas costumbres o (iii) a alguna disposición expresa de la Ley.

En cuanto a la noción de orden público, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 2137, dictada en fecha 29.08.2002, con ponencia del Magistrado Antonio García García (†), expediente N° 02-0088, caso: José Rafael Echeverría, apuntó lo siguiente:

“…es menester indicar que el orden público es un concepto jurídico indeterminado acerca de lo que es fundamental para la subsistencia del Estado de Derecho y de la convivencia social, cuyos límites son trazados por la apreciación del colectivo y concretados a través del juez. Es por ello, que dicha noción no puede ser dividida en absoluta o relativa, dado que es el último punto de referencia a la que acude el Juez para determinar lo ajustado a derecho de una actuación.
Por tanto, el orden público se encuentra en todo aquello que trascienda al interés particular y afecte el colectivo o las instituciones sociales…”. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

Al unísono, en lo que respecta a la noción de buenas costumbres, la misma Sala Constitucional, en sentencia N° 85, dictada en fecha 24.01.2002, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, expediente N° 01-1274, caso: Asodeviprilara, determinó lo siguiente:

“…Así como la Ley de Protección al Consumidor y al Usuario, señala una serie de normas para salvaguardar al consumidor (latu sensu), las cuales a veces regulan hasta las menciones de los contratos (artículos 19, 20 y 21); igualmente, normas que establecen con claridad la manera de actuar, pueden ser entendidas como protectivas de los seres humanos, de la convivencia, y ellas atienden mas a la protección de las buenas costumbres que a la del orden público.
Las buenas costumbres, atienden a un concepto jurídico indeterminado ligado a la realidad social, y por ello el concepto varia en el tiempo y en el espacio, y con relación a determinados tipos de negocios o actos públicos…”. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

Y, en relación con el supuesto concerniente a que la demanda no sea contraria a alguna disposición expresa de la ley, la Sala Constitucional, en sentencia N° 776, dictada en fecha 18.05.2001, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, expediente N° 00-2055, caso: Rafael Enrique Montserrat Prato, sostuvo:

“…El artículo 26 de la vigente Constitución establece como derecho constitucional el acceso de las personas a la justicia. Tal acceso, conforme a la letra del mismo artículo, se hace mediante el proceso (lo que se denota de la frase de la norma sin formalismos o reposiciones inútiles), por lo que se trata de un acceso doble, ya que él no sólo corresponde a los demandantes sino a los demandados. Siendo el camino el proceso, las personas ejercerán su derecho mediante la acción, por lo que si ésta no existe o es inadmisible, el acceso efectivamente tiene lugar, pero el órgano jurisdiccional inadmite la acción, por lo que no toca el fondo de la pretensión.
En consecuencia, tal rechazo de la acción no significa una negativa al derecho de acceso a la justicia, ya que es el resultado de una declaración jurisdiccional, y se trata de un juzgamiento sobre la existencia del derecho de acción.
La acción está sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos de existencia y validez, que al constatarse su incumplimiento, la hacen rechazable. Algunos de ellos los señala la ley, mientras que otros provienen de los principios generales del derecho.
En sentido general, la acción es inadmisible:
1) Cuando la ley expresamente la prohíbe, tal como lo prevé el artículo 346, ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil.
2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan (artículo 346 ordinal 11º ya señalado).
3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen. Ante estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada. Ello sucede, por ejemplo, cuando en el demandante o en el demandado no existe interés procesal, y por tanto, no hay necesidad de acudir a la vía judicial, para que mediante la sentencia se reconozca un derecho; o para evitar un daño injusto, personal o colectivo; o cuando la decisión judicial no puede variar la situación jurídica que tenían las partes antes del proceso…”. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

En consonancia con lo anterior y al deber del Juez de verificar los presupuestos de admisibilidad de la demanda en la oportunidad de su admisión, en virtud del principio de conducción judicial al proceso, consagrado en el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, la Sala Constitucional, en sentencia Nº 779, dictada en fecha 10.04.2002, con ponencia del Magistrado Antonio García García (†), caso: Materiales MCL C.A., precisó lo siguiente:

“…esta Sala considera necesario precisar que, de acuerdo con el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa esté en suspenso por algún motivo legal. No obstante, este principio ya se anticipa en el artículo 11 eiusdem, donde como excepción al principio del impulso procesal, se permite actuar al Juez de oficio cuando la ley lo autorice o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres sea necesario dictar alguna providencia legal, aunque no lo soliciten las partes.
Ahora bien, la aplicación del principio de la conducción judicial al proceso no se limita a la sola formal condición del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, sino que él encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin que se requiera la prestancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, o cuando evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, o respecto a la controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíba expresamente la acción propuesta. Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta.
En tal sentido, considera esta Sala que si nuestro ordenamiento jurídico establece que la relación jurídica procesal debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, sólo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte la válida constitución de la relación procesal o la haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia. Por ello, para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los presupuestos procesales…”. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

En cuanto a los presupuestos procesales de la demanda, el procesalista Hernando Devis Echandia, en su obra “Compendio de Derecho Procesal”, Tomo I, Teoría General del Proceso, año 1.995, ha considerado, que además de los presupuestos de la acción, los de la demanda se definen como requisitos necesarios para iniciar el proceso o relación jurídica procesal, los cuales debe examinar el juez antes de admitir la demanda, denuncia o querella.

Señala, el citado autor:

“…Los presupuestos procesales en general tienen características de ser revisables y exigibles de oficio por el juez, en razón de estar vinculados a la validez del proceso. Esto no se aplica a los casos de litis pedentia, cosa juzgada, transacción, prescripción y desistimiento de proceso anterior, que no son verdaderos presupuestos procesales, sino presupuestos materiales de la sentencia de fondo, y que el juez no puede declararlos ni examinarlos de oficio para lo no admisión de la demanda, aun cuando aparezcan en el expediente, sino como excepciones previas si le son propuestas o en la sentencia como excepciones de mérito….” (Devis Echandia, Hernando, Compendio de Derecho Procesal, Tomo I, Teoría General del Proceso, décima edición, Editorial A.B.C., Bogotá, 1985, pág. 288.)

Por su parte, la doctrina autoral patria de la mano del Dr. Román Duque Corredor, afirma lo siguiente:

“…Con respecto a esta facultad que el nuevo Código atribuye a los jueces, estimo conveniente observar, entre otros comentarios, que dicha facultad no es otra cosa que una aplicación, en materia de introducción de la causa, del principio del impulso procesal de oficio al que se refiere el artículo 11 del Código que comento, que inviste al juez del papel de director del proceso. Además, estimo que la apreciación que ahora deben hacer los jueces para determinar si una demanda es o no admisible, para ellos (sic) implica la carga de examinar los presupuestos fundamentales que debe llenar toda demanda como inicio del proceso. En efecto, a mi entender, los jueces pueden, in limine litis, negarse a admitir las demandas que se funden en la derogación de normas declaradas de orden público o porque la Ley prohibida la acción como el caso de las deudas de juego (artículo 1801 (sic) del Código Civil), porque su violación, la Ley la declara nula y sin ningún valor por atentar contra el orden público.
(…)
En cuanto al otro motivo de inadmisibilidad, o sea, cuando la demanda sea contraria a alguna disposición expresa de la Ley, los jueces tienen que tener mucho cuidado al manejar esta facultad, porque lógicamente, no podrían en el acto de admisión, resolver cuestiones de fondo….”. (Duque Corredor, Román J., Apuntaciones Sobre El Procedimiento Civil Ordinario, Editorial Jurídica Alva, S.R.L. Caracas, 1990, pág. 94 y 95)

En virtud de lo anterior, resulta pertinente precisar que el juicio de admisibilidad comprende la labor de verificación que hace el Juez para determinar el cumplimiento de las características generales de atendibilidad de la pretensión contenida en la demanda, ya que la constatación de su falta impide la continuación hacia la fase cognoscitiva del proceso.

Ahora bien, observa este Tribunal que la reclamación invocada por la ciudadana Iris Marlene Hernández Jiménez, en contra de la sociedad mercantil Inversiones Perusa C.A., se patentiza en el desalojo del bien inmueble constituido por un local que forma parte del Edificio Stio, ubicado en la Quinta Avenida, entre Colombia y México, Parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual constituye el objeto del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 21.04.2006, bajo el N° 06, Tomo 19, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, en virtud de que requiere vender el Edificio Stio, a fin de satisfacer las deudas que mantiene la sucesión del causante Clemente Stio Gaspar (†), con el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (Seniat).

En este sentido, dada la relación contractual que reviste la reclamación propuesta por la accionante, el artículo 1.133 del Código Civil, contempla que el contrato “…es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…”.

Así pues, el Dr. José Melich Orsini, en su Obra “Doctrina General del Contrato”, llega a la conclusión que, el contrato es, pues, un negocio jurídico bilateral capaz de crear, reglamentar, transmitir, modificar o extinguir una relación jurídica de cualquier naturaleza entre las partes que concurren a su celebración, y no sólo es eficaz en lo que se refiere a vínculos de naturaleza personal (de contenido patrimonial o extra-patrimonial) entre las partes, esto es, derechos de créditos (lo que se llama eficacia personal del contrato), sino que también puede afectar el estado de los derechos reales (la llamada eficacia real del contrato).

Al unísono, resulta oportuno para este Tribunal precisar que el contrato accionado, dado los efectos que produce, tiene fuerza de Ley entre las partes, el cual no puede revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley (ver artículo 1.159 del Código Civil).

Lo anterior, encuentra asidero en el principio de autonomía de la voluntad de las partes, que en apoyo a la doctrina apuntalada por el Dr. José Melich Orsini, es entendido como “…el poder que el artículo 1.159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen…”, cuya limitación a las prestaciones pactadas radica en que no sean contrarias al orden público y a las buenas costumbres.

Al hilo de lo anterior, advierte este Tribunal que el contrato de arrendamiento como fuente de las obligaciones, trae como consecuencia que las prestaciones plasmadas en cada una de las cláusulas que lo conforman, deben cumplirse exactamente como han sido contraídas (ver artículo 1.264 ejúsdem), ello con el fin de mantener a las partes contratantes la certeza de las relaciones jurídicas convenidas y sus consecuencias.

En tal sentido, según el artículo 1.579 del Código Civil, el arrendamiento “…es un contrato por el cual una de las partes contratantes (arrendador) se obliga a hacer gozar a la otra (arrendatario) de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”.

De la exégesis de la anterior norma sustantiva se puede precisar que el arrendador está obligado a hacer gozar al arrendatario de la cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo, valga decir, la duración del contrato, mientras que éste se obliga pagar a aquél un precio convencionalmente establecido o legalmente fijado por el órgano regulador competente, según sea el caso, así como servirse del bien arrendado como un buen padre de familia.

Por lo tanto, cuando en el contrato de arrendamiento se conviene que el mismo durará por determinado tiempo, a su vencimiento, el arrendatario deberá entregar al arrendador o propietario, según sea el caso, el bien dado en arriendo en las mismas condiciones estipuladas en la convención, cuya omisión en señalar tal circunstancia, permite deducir por imperio de la ley que fue entregado en buenas condiciones, bajo la observancia de la prórroga legal para el caso de bienes urbanos o sub-urbanos, como una potestad para el primero y de obligatorio cumplimiento para el segundo, pero si el arrendatario permanece en el inmueble sin oposición del propietario o arrendador, se considerará el arrendamiento a tiempo indeterminado, por haber expirado el lapso previamente pactado, sin haberse instado la vía conducente a obtener la entrega del bien dado en arriendo.

Así las cosas, nuestra Legislación consagra diversas vías a través de las cuales pueden terminarse los efectos que emergen del contrato, en virtud de la relación arrendaticia que une a las partes contratantes, vinculadas con el derecho de acción, el cual constituye la posibilidad jurídico constitucional que tiene toda persona de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, tal y como lo precisa el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de tal modo que para verificar la idoneidad del desalojo escogido por la accionante para dilucidar su pretensión, el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado en Gaceta Oficial N° 36.845, de fecha 07.12.1999, puntualiza lo siguiente:

“Artículo 34.- Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b. y c. de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo”. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

De acuerdo con la disposición especial antes citada, el desalojo ha sido concebido en la ley especial que rige a la materia inquilinaria como la vía idónea y eficaz para terminar los efectos que derivan de un contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado, siempre y cuando acontezcan cualesquiera de los supuestos taxativamente establecidos en dicha norma para su procedencia.

En este contexto, para determinar la temporalidad de la convención locativa accionada, a fin de establecer la idoneidad de la acción de desalojo ejercida por la demandante para dilucidar su pretensión, observa este Tribunal que su duración fue pactada de la manera que ad pedden litterae se indica:

“…Segunda: El plazo de duración del presente contrato será de un (1) año fijo sin prórroga, que comenzará a partir del 01 de Noviembre del (sic) 2005 y termina 01 de Noviembre del (sic) 2006, el canon de arrendamiento será aumentado de mutuo acuerdo y en base al índice inflación establecido Banco Central de Venezuela para ese momento…”.

Conforme a la anterior cláusula contractual, la duración de la convención locativa accionada fue pactada por el plazo de un (01) año fijo e improrrogable, contado a partir del día 01.11.2005, hasta el día 01.11.2006, de manera pues que llegado el día en que finalizó el término de duración contractual, de pleno derecho, sin necesidad de notificación alguna, comenzó a transcurrir en beneficio de la arrendataria la prórroga legal por el plazo de tres (03) años, a tenor de lo previsto en el literal (d) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dado que la relación arrendaticia había tenido una duración que excedía de diez (10) años, conforme se desprende del contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano Clemente Stio Gaspar (†), en su condición de arrendador, por una parte y por la otra, la sociedad mercantil Droguerías Nacionales C.A. (Dronaca), en su carácter de arrendataria, autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Octava de Caracas, en fecha 18.10.1994, bajo el N° 19, Tomo 77, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, por lo cual la prórroga legal venció el día 01.11.2009.

Así pues, luego del vencimiento de la prórroga legal, la arrendataria se quedó y dejó en posesión de la cosa arrendada con la anuencia de su arrendador demostrada por la inercia en ejercer las acciones legales pertinentes para obtener la entrega de la cosa arrendada, en razón de lo cual, el contrato de arrendamiento se renovó, pero respecto a su temporalidad, se transformó a tiempo indeterminado, por haber operado el supuesto de hecho a que se contrae el artículo 1.600 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.614 ejúsdem.

Sin embargo, se evidencia de la lectura pormenorizada efectuada al escrito de la demanda que la causa que justifica la proposición de la acción de desalojo concierne al hecho de requerirse la venta del Edificio Stio, a fin de satisfacer las deudas que mantiene la sucesión del causante Clemente Stio Gaspar (†), con el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (Seniat).

Ante estas circunstancias, serias dudas sobrevienen a este Tribunal respecto a la admisibilidad de la pretensión de desalojo deducida por la accionante, para exigir de la arrendataria la entrega del bien inmueble arrendado, ya que si bien la naturaleza jurídica de la convención locativa accionada es a tiempo indeterminado, también es cierto que el ejercicio de tal acción se encuentra supeditado a la ocurrencia de los supuestos que la ley especial contempla para su procedencia, dada la aplicación restrictiva de las normas prohibitivas y sancionatorias, tales son:

i) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
ii) La necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado.
iii) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
iv) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
v) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
vi) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
vii) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

Al respecto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 381, dictada en fecha 07.03.2007, con ponencia del Magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz, expediente N° 06-1043, caso: Zazpiak Inversiones C.A., apuntó lo siguiente:

“…Ahora bien, para la resolución del presente recurso es importante la realización de las siguientes precisiones:
1. Inversiones Zazpiak C.A. contrató con la ciudadana Myryam Cecilia Cacique de Cruz el arrendamiento a tiempo determinado de un inmueble de su propiedad.
2. Inversiones Zazpiak C.A. incoó, ante el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, demanda de desalojo contra la ciudadana Myryam Cecilia Cacique de Cruz, por el incumplimiento del contrato de de arrendamiento que, según afirmaron, era a tiempo determinado, el cual se configuró con la insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento.
3. El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone que '[s]ólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, (…)'.
4. El referido artículo enumera las causales de procedencia del desalojo de inmuebles que han sido arrendados a tiempo indeterminado, con la mención expresa de los siete casos en que esta acción prospera, enumeración que debe considerarse como taxativa, es decir, que sólo por ellas puede solicitarse el desalojo judicialmente.
(…)
Por lo cual, considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o de resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo…”. (Subrayado y Negrillas del Tribunal)

Aunado a lo anterior, resulta conveniente precisar que el parágrafo segundo del citado artículo 34 ejúsdem, deja a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el señalado artículo, entre las que podría incluirse las acciones de resolución o cumplimiento de contrato, no obstante la naturaleza de la convención locativa sea verbal o escrita a tiempo indeterminado, ya que lo exigido por dicha disposición jurídica es que las causas que motivan el ejercicio de éstas acciones sean distintas a las contempladas en la ley especial para la procedencia de la acción de desalojo, así como que provengan de incumplimientos a obligaciones contractuales o legales.

Por lo antes expresado, concluye este Tribunal que la representación judicial del accionante incurrió en un desacierto al solicitar el desalojo del bien inmueble arrendado por requerirse la venta del Edificio Stio, a fin de satisfacer las deudas que mantiene la sucesión del causante Clemente Stio Gaspar (†), con el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (Seniat), ya que el ejercicio de tal acción debe adecuarse a los supuestos taxativamente establecidos en la ley especial para su procedencia, lo cual conlleva a desestimarse la demanda elevada al conocimiento de este órgano jurisdiccional, dada la contrariedad a Derecho de la misma, en atención de lo previsto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, por no ampararse en ninguna de las causales contempladas en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ni encontrar asidero jurídico en las acciones permitidas por su parágrafo segundo, debido a que no se advirtió el incumplimiento de una obligación adquirida contractual o legalmente por la demandada. Así se declara.

- III -
DECISIÓN

En virtud de los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara INADMISIBLE la pretensión de Desalojo, deducida por la ciudadana Iris Marlene Hernández Jiménez, en contra de la sociedad mercantil Inversiones Perusa C.A., de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil.

No hay condenatoria en costas, dada la naturaleza del presente fallo.

Publíquese, regístrese, déjese copia y notifíquese. Cúmplase lo ordenado.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los veintiún (21) días del mes de junio del año dos mil diez (2.010). Años: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.

El Juez Titular,

César Luis González Prato

La Secretaria Accidental,

Xiomara Margarita García Delgado

En esta misma fecha, se publicó, registró y dejó copia de la anterior sentencia, siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.).

La Secretaria Accidental,

Xiomara Margarita García Delgado

CLGP.-
Exp. Nº AP31-V-2010-002183