TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL DE JUZGADOS DE MUNICIPIO DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
JUZGADO VIGÉSIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

JUEZ: VICTOR MARTIN DIAZ SALAS

ASUNTO PRINCIPAL: AP31-V-2010-000074

PARTE DEMANDANTE: ADMINSTRADORA C.B.A., C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, en fecha 14 de Septiembre de 1990, anotada bajo el Nº 3, Tomo 92-A-Pro.-

APODERADO JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDANTE: ROBERTO SALAZAR, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 66.600.-

PARTE DEMANDADA:

JORGE PIÑEIRO PÉREZ, de nacionalidad española, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No. E-81.114.130

KERLLY PERAZA, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 129.941.-

APODERADO JUDICIAL DE LA
PARTE DEMANDADA:

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-

Se inicio la presente causa mediante demanda propuesta en fecha 14 de enero de 2010 por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial y asignada al Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio que en fecha 18 de enero de 2010 la admite y ordena su tramite conforme a las normas del procedimiento breve. Cumplida la sustanciación se procede a dictar sentencia definitiva.
I
ALEGATOS DE LAS PARTES
Narra la actora en su libelo que en fecha 1 de enero de 2009 celebró con el ciudadano JORGE PIÑERO PEREZ contrato por el cual le dio en arrendamiento un inmueble constituido lote de terreno identificado con el número 2, ubicado en la segunda Transversal de la Urbanización Guaicaipuro, Avenida Andrés Bello, Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital. Que se convino una pensión de arrendamiento de Un Mil Ochocientos Bolívares Fuertes (BsF. 1.800,00) y una duración fija de un (1) año a partir del 1 de enero de 2009 y que ese término se prorrogaría por periodos de un año si una de las partes no notifica a la otra por escrito y con un mes de anticipación su voluntad de no prorrogarlo que el arrendatario se obligo a pagar los daños y perjuicios a que haya dado lugar.

Alega además que mediante notificación judicial practicada por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial comunico al arrendatario que no prorrogaría el contrato de arrendamiento y que al tratarse de un inmueble exceptuado de la aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios conforme al literal a del artículo 3 no le corresponde prorroga legal por lo que debía entregarle el inmueble el 31 de enero de 2009.
Continua alegando que el arrendatario no ha dado cumplimiento a la obligación de restituirle el inmueble lo que considera un grave incumplimiento por el cual pretende se le condene a la ejecución del contrato y al pago de una indemnización por los daños y perjuicios que ha sufrido equivalentes a la cantidad que le correspondía como arrendamiento de Un Mil Ochocientos Bolívares Mensuales (Bs. 1.800,00) por cada mes transcurrido desde el 1 de enero de 2010 hasta la fecha de la sentencia definitiva.
Por su parte la demandada contesta admitiendo que es cierto que Jorge Piñero Pérez y la Administradora C.B.A. se encuentran vinculados por un contrato celebrado en fecha 1 de enero de 2009 y cuyo contenido se corresponde con la documental aportada por la actora. Igualmente es cierto que el inmueble se encuentra en la segunda transversal de la Urbanización Guaicaipuro, Avenida Andrés Bello. Que las partes acordaron una duración de un año prorrogable, salvo que una de las partes notifique a la otra con un mes de anticipación a su voluntad de no prorrogar. También admite que la pensión que se convino es la cantidad de Bolívares un Mil Ochocientos (Bs. 1.800,00) mensuales y que se pacto que la falta de cumplimiento de cualquiera de las cláusulas daría derecho a la arrendadora a la resolución del contrato y en este caso el arrendatario debería desocupar el inmueble y pagar los daños y perjuicios que se generaran. Que es cierto que se practicó notificación judicial en la que se le comunico que no se renovaría el arrendamiento y que tenía que desocupar el inmueble en fecha 31 de diciembre de 2009 debido a que supuestamente carece de derecho a prorroga legal.
Niega que el contrato se haya vencido en fecha 31 de diciembre de 2009 como lo señala la actora, pues al haberse pactado la duración de un año a a partir del 1 de enero de 2009 su vencimiento hubiera ocurrido en fecha 1 de enero de 2010, advierte además que el contrato no se extinguió, sino que se prorrogo legalmente por un lapso de tres años. Considera que es falso que tenga que entregar el inmueble arrendado ya que se encuentra en curso la prorroga legal. Niega que el inmueble se encuentre exceptuado de la aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios señalando que el inmueble se encuentra edificado ya que el ciudadano ELIAS YANOWSKI, causante de Promociones Yenko, C.A. construyó en 1970, sobre el terreno, un galpón industrial y que forma parte del inmueble arrendado a Jorge Piñero, según consta de certificación de linderos protocolizada en fecha 21 de agosto de 2007. Que el inmueble que se describe en el contrato como terreno es en realidad un terreno edificado destinado a una actividad industrial y comercial de taller mecánico. Que de los recibos de pago del arrendamiento correspondientes a los meses entre octubre de 1998 y diciembre de 2009, que presenta junto a la contestación, se indica que el canon corresponde al local comercial No. 2 del edificio 12 y que además demuestran que la relación locativa ha sido superior a los diez años y que para la fecha de vencimiento del último de los contratos se encontraba al día respecto al cumplimiento de sus obligaciones pagando el canon de arrendamiento.
Continua alegando que el Tribunal que se traslado para practicar la citación deja constancia que se constituyo en un galpón donde funciona un taller mecánico y que no existe duda que es el mismo al que alude el contrato de arrendamiento y consigna fotografías de la edificación. Que la relación locativa se ha mantenido sin solución de continuidad desde el 1º de diciembre de 1992 lo que es un periodo superior a los dieciséis (16) años en el que las partes han suscrito un total de nueve contratos de arrendamiento y que por tanto tiene derecho a una prorroga legal de tres años y que este derecho tiene conforme al artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el carácter de beneficio para el arrendatario y son nulas las estipulaciones en su contra. Esta circunstancia le fue advertida a la arrendadora mediante notificación judicial que se practico el 3 de noviembre de 2009, en la cual además indico que se acogía a la prorroga legal prevista en el literal d del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Concluye que no ha incumplido el contrato de arrendamiento y que se encuentra en uso de la prorroga legal y por tanto niega que tenga la obligación de entregar el inmueble y de indemnizar a la arrendadora y concluye pidiendo que se declare inadmisible y en su defecto sin lugar la demanda.
Así garantizado y ejercido el derecho a la defensa por cada una de las partes en el curso del iter procesal ha quedado planteada la controversia y definido el tema decidemdum y a la resolución del conflicto existente en la relación de derecho material se dedicaran los siguientes capítulos del fallo, a tal efecto observamos:

II
PRUEBAS
1. Cursa del folio ocho (8) al folio quince (15) del expediente instrumento autenticado por ante la Notaria Publica Vigésima del Municipio Libertador, contrato de arrendamiento celebrado por las partes en fecha 1º de enero de 2009. Esta instrumental se valora conforme a las normas contenidas en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la relación locativa y en especial que en cuanto a su duración las partes de la misma estipularon en la cláusula tercera: “…El termino de este contrato es de (01) año contado a partir del día 1º de enero de 2009 ; este término se considera prorrogado automáticamente por lapsos de un (01) año, si una de las partes n notifica a la otra por escrito y con un mes de anticipación por lo menos a la terminación del plazo inicial o de cualesquiera de las prorrogas sucesivas, de su voluntad de no prorrogarlo. Para todos los efectos legales y contractuales, las prorrogas que pudiera sufrir este contrato se consideraran como plazo de duración inicial o a tiempo determinado y se regirán por las mismas condiciones que para él se estipulan, todo lo cual es expresamente aceptado por el arrendatario …”
2. Cursa del folio dieciséis (16) al folio treinta y cinco (35) expediente AP31-S-2009-005273 del Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial relativo a las actuaciones realizadas en virtud de la solicitud de notificación judicial hecha por la arrendadora y practicada en fecha 9 de octubre de 2009, comunicando al arrendatario que no le seria renovado el contrato de arrendamiento y que el terreno arrendado se encuentra exceptuado de la aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por lo que no le corresponde prorroga legal y que deberá entregar el inmueble en fecha 31 de diciembre de 2009. Esta se valora conforme a la previsión del artículo 1357 del Código Civil y se valora como plena prueba de haberse realizado la notificación judicial alegada por la actora.
3. Cursa del folio sesenta y cinco (65) al folio setenta (70) del expediente copia certificada de instrumento protocolizado por ante la Oficina de Registro Publico del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 05 de septiembre de 1983, bajo el número 29, tomo 37, protocolo primero, el que contiene la solicitud que realizó el ciudadano ELIAS YANOWSKI al Juez Primero de Primera Instancia en lo Civil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y del estado Miranda para que declare a su favor titulo supletorio sobre un galpón industrial que construyó en un terreno de su propiedad ubicado en la calle dos o emperador del la Urbanización Guaicaipuro, parroquia El Recreo. Esta instrumental se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1357 del Código Civil y se aprecia que no hace merito ya que no es claro que se trate del mismo Inmueble al que se refiere el arrendamiento sobre el que versa la presente causa.
4. Cursa del folio setenta y uno (71) al folio setenta y seis (76) del expediente copia certificada de instrumento protocolizado por ante la Oficina de Registro Publico del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 21 de agosto de 2007, bajo el número 27, tomo 16, protocolo primero, el que contiene la declaración de certificación de linderos del inmueble constituido el Lote “B” y de sus bienhechurías, ubicado en la Segunda Transversal Norte de Guaicaipuro y Calle Barrera, manzana 05-12-06. Esta instrumental se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1357 del Código Civil y se aprecia que no hace merito ya que no es claro que se trate del mismo Inmueble al que se refiere el arrendamiento sobre el que versa la presente causa.
5. Cursante entre el folio setenta y siete (77) y el folio doscientos nueve (209) legajo de ciento treinta y tres (133) recibos relativos al pago de la pensión de arrendamiento. Esta instrumental se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba del pago de la pensión de arrendamiento de los meses en que en los mismos se indica.
6. A los folios doscientos diez (210), doscientos once (211) y doscientos doce (212) fotografías que contienen fijación de la imagen del inmueble al que se ha hecho referencia en la presente causa. Esta instrumental se desecha por ilegal ya que el establecimiento del medio probatorio se ha hecho sin aportar los elementos que permitan establecer la veracidad de la fotografía aportada a los efectos de su control en el proceso.
7. Cursando a los folios doscientos trece (213) al doscientos catorce (214) Instrumento privado que contiene el contrato de arrendamiento suscrito entre ADMINISTRADORA C.B.A., C.A. y JORGE PIÑERO PERZ por el inmueble al que se ha hecho referencia en la presente causa y que se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la existencia de la relación locativa durante el periodo 1 de diciembre de 1991 al 30 de noviembre de 1992.
8. Cursando a los folios doscientos quince (215) al doscientos dieciséis (216) Instrumento privado que contiene el contrato de arrendamiento suscrito entre ADMINISTRADORA C.B.A., C.A. y JORGE PIÑERO PERZ por el inmueble al que se ha hecho referencia en la presente causa y que se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la existencia de la relación locativa durante el periodo 1 de diciembre de 1992 al 30 de noviembre de 1993.
9. Cursando a los folios doscientos diecisiete (217) al doscientos dieciocho (218) Instrumento privado que contiene el contrato de arrendamiento suscrito entre ADMINISTRADORA C.B.A., C.A. y JORGE PIÑERO PERZ por el inmueble al que se ha hecho referencia en la presente causa y que se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la existencia de la relación locativa durante el periodo 1 de febrero de 1995 al 31 de enero de 1996.
10. Cursando a los folios doscientos diecinueve (219) al doscientos veinte (220) Instrumento privado que contiene el contrato de arrendamiento suscrito entre ADMINISTRADORA C.B.A., C.A. y JORGE PIÑERO PERZ por el inmueble al que se ha hecho referencia en la presente causa y que se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la existencia de la relación locativa durante el periodo 1 de febrero de 1996 al 31 de enero de 1997.
11. Cursando a los folios doscientos veintiuno (221) al doscientos veintidós (222) Instrumento privado que contiene el contrato de arrendamiento suscrito entre ADMINISTRADORA C.B.A., C.A. y JORGE PIÑERO PERZ por el inmueble al que se ha hecho referencia en la presente causa y que se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la existencia de la relación locativa durante el periodo 1 de febrero de 1997 al 31 de enero de 1998.
12. Cursando a los folios doscientos veintitrés (223) al doscientos veinticuatro (224) Instrumento privado que contiene el contrato de arrendamiento suscrito entre ADMINISTRADORA C.B.A., C.A. y JORGE PIÑERO PERZ por el inmueble al que se ha hecho referencia en la presente causa y que se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la existencia de la relación locativa durante el periodo 1 de febrero de 1998 al 31 de enero de 1999.
13. Cursando a los folios doscientos veinticinco (225) al doscientos veintiséis (226) Instrumento privado que contiene el contrato de arrendamiento suscrito entre ADMINISTRADORA C.B.A., C.A. y JORGE PIÑERO PERZ por el inmueble al que se ha hecho referencia en la presente causa y que se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la existencia de la relación locativa durante el periodo 1 de febrero de 1999 al 31 de diciembre de 1999.
14. Cursando a los folios doscientos veintisiete (227) al doscientos veintiocho (228) Instrumento privado que contiene el contrato de arrendamiento suscrito entre ADMINISTRADORA C.B.A., C.A. y JORGE PIÑERO PERZ por el inmueble al que se ha hecho referencia en la presente causa y que se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la existencia de la relación locativa durante el periodo 1 de enero de 2000 al 31 de diciembre de 2000.
15. Resultas de Notificación practicada con la intervención del Notario Público Trigésimo Noveno del Municipio Libertador en fecha 3 de noviembre de 2009, a solicitud de Jorge Piñero comunicando a la arrendadora su desacuerdo con el contenido de la notificación que realizó en oportunidad anterior y que se acoge al derecho a prorroga legal por el lapso de tres años. Esta instrumental se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1357 del Código Civil y se aprecia como plena prueba respecto al hecho de haberse verificado la notificación alegada por el demandado.
16. Cursante a los folios del doscientos cuarenta y uno (241) al doscientos cuarenta y ocho (248) copia simple de expediente 2010-0219 del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial relativo a las consignaciones realizadas por Jorge Piñero Pérez a favor de la Sociedad Administradora C.B.A., C.A. a partir del 8 de febrero de 2010 y de la pensión correspondiente al mes de enero de 2010 por la cantidad de Un Mil Ochocientos Bolívares Fuertes (Bs. 1.800,00) y en virtud del arrendamiento del local al que se ha hecho referencia en la presente causa.

Adminiculando las probanzas aportadas se establece que las partes aquí en conflicto se encuentran vinculadas por una relación locativa en la que la actora es la arrendadora y la demandada la arrendataria de un inmueble que se refiere en los sucesivos contratos como lote de terreno numero 2. Igualmente se establece que el terreno al que se ha hecho referencia se encuentra edificado ya que en el mismo existe un galpón industrial donde funciona un taller mecánico que es la explotación comercial que hace el demandado.
III
MERITO
A los fines de resolver la cuestión de fondo es necesario en primer término establecer si el arrendamiento cuya ejecución se demanda en la presente causa se encuentra comprendido dentro de la situación que determina la exclusión de la aplicación del régimen especial previsto en el Decreto Ley de Arrendamientos inmobiliarios, como sostiene la actora o si por el contrario y como sostiene la demandada se trata de un arrendamiento sometido al régimen contenido en la referida legislación.
En este sentido es necesario recordar que el arrendamiento es una institución del derecho civil de larga evolución que entre nosotros se encuentra incorporada en el artículo 1579 del Código Civil que dispone:
El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.
Se entenderá que son ventas a plazo, los arrendamientos de cosas muebles con la obligación de transmitir al arrendatario en cualquier tiempo la propiedad de las cosas arrendadas.

Como institución civil el arrendamiento se encuentra sometido a la libertad contractual de las partes en todo cuanto no se encuentre involucrado el orden público y en defecto de convección rigen las previsiones del Código Civil. Ahora bien, la relevancia social de la institución ha llevado a que nuestro país al igual que muchos otros se establezca un régimen especial en el cual se equilibre la relación entre el arrendador y el arrendatario ya que en la generalidad de los casos ellos se encuentran en términos desiguales económicamente.
Recordemos además que una de las funciones del Estado Social de Derecho y de Justicia que rige en Venezuela es la intervención en las relaciones privadas en las cuales la marcada desigualdad económica puede derivar en una desigualdad jurídica que no es admisible constitucionalmente. En el caso de los arrendamientos, el régimen especial de equilibrio de las situaciones inquilinarias es el contenido en el Decreto Legislativo Sobre Arrendamientos Inmobiliarios dictado por el Presidente de la República en ejercicio d la Habilitación Legislativa que le otorgo la Asamblea Nacional. Empero este régimen reconoce la exclusión de arrendamientos que o bien quedan sometidos a las previsiones del régimen civil ordinario o bien quedan sometidas a regulaciones contenidas en leyes especiales. En efecto dispone el artículo 3 del referido instrumento normativo:

“Quedan fuera del ámbito de aplicación de este Decreto¬ Ley, el arrendamiento o subarrendamiento de:
a) Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados.
b) Las fincas rurales.
c) Los fondos de comercio.
d) Los hoteles, moteles, hosterías, paradores turísticos, inmuebles destinados a temporadas vacacionales o recreacionales y demás establecimientos de alojamiento turístico, los cuales estén sujetos a regímenes especiales.
e) Las pensiones y hospedajes que acrediten su registro ante la autoridad competente.”
En el caso “subjudice” la actora afirma que el objeto del arrendamiento es un terreno no edificado y que por ello se encuentra en la situación que prevé el literal a del artículo 3 antes transcrito para considerarlo excluido de la aplicación del régimen del Decreto, especialmente en lo relativo a la prorroga legal que entonces no procedería.
La exclusión de los terreno no edificados, es de larga tradición pues así también lo preveían tanto el Decreto Legislativo Sobre Desalojos como la Ley de Regulación de Alquileres y en este mismo sentido se oriento la doctrina judicial imperante para aquel entonces que además advertía que tratándose del arrendamiento de terrenos, la circunstancia de que el inquilino por su cuenta y riesgo edificara, no alteraba el régimen aplicable.
Ahora bien en casos como el presente nos encontramos frente a la circunstancia de que la prueba de la existencia de la relación locativa y de los términos de la misma se hace con el contrato en el que las partes documentan la convención. Debe además recordarse que estos acuerdos se encuentran fundados en el principio de la libertad contractual de las partes y que tiene el valor de ley entre estas quienes que deben cumplirlo de buena fe (artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil)
En este sentido advertimos que en los nueve contratos que las partes invocan se refleja que el objeto del mismo es un terreno que esta distinguido con el numero 2 y que será destinado a taller mecánico. Empero entre tal declaración y lo que ha quedado establecido como situación real existe una evidente disparidad pues diversos elementos de pruebas son concluyentes respecto a que el objeto del arrendamiento que se encuentra en poder del arrendatario es un galpón.

No existe la menor duda que en un Estados Social de Derecho y de Justicia como el nuestro, en casos como este la realidad de los hechos se debe imponer y debe asegurarse la resolución justa de la controversia, es decir aquella que corresponde según los derechos de cada una de las partes en conflicto a tenor de la recta aplicación de orden jurídico.
Tal situación determina que nos encontremos entonces frente a un arrendamiento que si este sometido a las previsiones del decreto Legislativo Sobre Arrendamientos Inmobiliarios, ya que se trata de un terreno edificado y que el arrendatario se encuentra en el uso y goce tanto del terreno como de la edificación que hay en el mismo. En este sentido el acta levantada por el Juzgado Decimo Séptimo de Municipio es especialmente clara al determinar que se trata de un galpón y además se incorpora una breve descripción del mismo.
Aclarado lo anterior debemos ahora resolver respecto a la pretensión de la actora y en este sentido es pertinente iniciar recordando lo dispuesto en el artículo 1599 del Código Civil que prevé:
Artículo 1599: “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio.”
La referida norma es una aplicación en materia de arrendamientos del principio “dies interpellat pro homine” o el día interpela al hombre, recogida en el artículo 1269 del Código Civil y conforme a la cual sin necesidad de que se produzca ninguna interpelación o ningún acto tendente al desahucio, se producirá la extinción del tiempo previsto para el arrendamiento.- Sobre este particular, el autor Gilberto Guerrero Quintero en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario Tomo I, páginas 116 y 117, nos enseña:
“En el ámbito Inmobiliario, el contrato es a tiempo determinado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use durante un lapso temporal, específicamente establecido en el contrato, mediante el pago de un canon o precio.
En el contrato de arrendamiento escrito, las partes casi siempre establecen el término inicial (dies a quo), o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, el término final (dies ad quem), es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo. En este caso, cuando las partes señalan el término final, de cesación de los efectos, se da la existencia del contrato a tiempo determinado…”
En sobre el mismo aspecto pero ya desde un punto el punto de vista general el derecho de obligaciones, concretamente sobre el principio “dies Interpellat pro homine”, el maestro Maduro Luyando en su obra Curso de Obligaciones, en su página 118 refiere:
“Solo en determinados casos no es necesaria la interpelación para que el deudor quede constituido para que el deudor quede constituido en mora, a saber:
1°--Cuando la obligación está sometida a término cierto, contemplado en el primer párrafo del artículo 1269 del Código Civil : “Si la obligación es de dar o de hacer, el deudor se constituye en mora por el solo vencimiento del plazo establecido en la convención”.
Al vencerse el término cierto establecido por las partes, automáticamente el deudor se constituye en mora por la aplicación de la máxima romana “Dies interpellat pro homine” (el día interpela por el hombre).”
Ahora bien, en el caso que nos ocupa no hay controversia respecto a que con la notificación efectuada se puso a las prorrogas del arrendamiento y así finalizo en el tiempo contractualmente previsto. Pero, respecto a que ocurre una vez que ha llegado a su fin el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, tenemos que recordar la disposición contenida en el artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos que a la letra es:
“Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.”

A juicio de quien suscribe es clara la voluntad del legislador para que de pleno derecho y además con el carácter de obligatoria para el arrendador, se inicie una prorroga cuya duración está sujeta a las reglas contenidas en el mismo artículo.- Institución que denominamos prórroga legal obligatoria y que interpretamos como un beneficio para el arrendatario.- No obstante y a mayor abundamiento la doctrina sobre el particular ha significado:

(Gilberto Guerrero Quintero en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Tomo I, página 118:) “El término final es característico del arrendamiento por tiempo determinado, aun cuando no exclusivo del mismo, puesto que si del arrendamiento sin determinación temporal se trata, éste bajo ninguna forma puede existir a perpetuidad debido a que siempre se le podrá poner término de conformidad con lo dispuesto en la ley o según la previsión de las partes. Si observamos lo dispuesto en el artículo 1559 del Código Civil, pareciera que con el solo vencimiento de este término el contrato queda extinguido, concluido, terminado (“Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”). Sin embargo no es así, pues según el artículo 38 de la LAI, los contratos celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las reglas que tal norma contempla (vid.prórroga legal).”

Siendo que estas previsiones son aplicables según lo establecido anteriormente, tenemos que concluir que se encuentra en curso una prorroga legal hasta el día 31 de diciembre de 2012 y siendo así, a tenor de lo dispuesto en el artículo 41 del Decreto Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios debe considerarse inadmisible la demanda.

IV
DISPOSITIVA
En virtud de las consideraciones que anteceden, este Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por ADMINISTRADORA C.B.A., C.A., en contra del ciudadano JORGE PIÑERO PEREZ, ambas parte plenamente identificadas en el cuerpo de la presente decisión.
Conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena a la parte actora perdidosa al pago de las costas procesales.-

Regístrese y Publíquese.- Déjese Copia.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, adscrito al Circuito Judicial de los Tribunales de Municipios de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, al primer (1) día del mes de Junio del año dos mil diez (2.010).- Años: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.-
EL JUEZ,

ABG. VÍCTOR MARTÍN DÍAZ SALAS.-
LA SECRETARIA, ACC

SIKIU SEIJAS
En esta misma fecha 1 de Junio de 2010, siendo las 11:00 a.m., se dictó y publicó sentencia, previa las formalidades de Ley.- Conste,
LA SECRETARIA, ACC

SIKIU SEIJAS

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