TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL DE JUZGADOS DE MUNICIPIO DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
JUZGADO VIGÉSIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

JUEZ: VICTOR MARTIN DIAZ SALAS

ASUNTO PRINCIPAL: AP31-V-2010-001093

PARTE DEMANDANTE: REPESA, C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 29 de Octubre de 1974, bajo el Nro. 29, Tomo 178-A-Pro.-
APODERADA JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDANTE: FLOR CARVAJAL DE PATIÑO., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 52.626.-

PARTE DEMANDADA:

CIOLI YASMIN OLIVARES DELGADO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No. V-7.954.448

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-

Se inicio la presente causa mediante demanda propuesta en fecha 24 de marzo de 2010 por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial, asignándose su conocimiento a este Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial que mediante auto de fecha 25 de marzo de 2010 la admite y ordena que el tramite conforme a las normas del Juicio Breve y del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Cumplido el iter procesal se pasa a decidir para lo cual se observa:
I
ALEGATOS DE LAS PARTES
La parte actora afirma que celebró en fecha 1 de julio de 2004 un contrato por el cual arrendó a la ciudadana CIOLI YASMIN OLIVARES DELGADO, venezolana, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad V-7.954.448 un apartamento distinguido como 1-B del edificio “Jolly Palace”, situado en la calle Chacaito con Avenida Casanova, Urbanización Bello Monte, Municipio Libertador del Distrito Capital. Que se convino una duración del 1 de julio 2004 al 30 de junio de 2005, con renovaciones automáticas de tres meses cada una. Que la inquilina se comprometió a pagar una pensión mensual de Cuatrocientos Mil Bolívares, ahora Cuatrocientos Bolívares (Bs. 400,00) y que además el arrendador exigiría el pago del canon de arrendamiento que fuere fijado por sentencia o cualquier otro acto de manera inmediata. Que el pago se efectuaría por mensualidades anticipadas y que además acordaron. Que mediante acto de fecha 20 de junio de 2008 la Dirección de Inquilinato fijo el canon en la cantidad mensual de Un Mil Seiscientos Ochenta Bolívares (Bs. 1.680,00) más Ochenta y Tres Bolívares (Bs. 83,00) por concepto de gastos comunes. Que igualmente habían convenido en el contrato que la falta de pago de la pensión en su respectivo vencimiento sería causa de resolución del arrendamiento.
Continua alegando que el inquilino dejo de pagar las pensiones de arrendamiento y gastos comunes que corresponden a los meses desde septiembre de 2009 hasta marzo de 2010 a razón de Un Mil Setecientos Sesenta y Tres Bolívares (Bs. 1763,00) Mensuales. Señala además que han sido infructuosas todas las gestiones para lograr el pago por lo cual pretende la Resolución del contrato de arrendamiento y que se le cancele la cantidad Doce Mil Trescientos Cuarenta y Cinco Bolívares Con Sesenta y dos Céntimos (Bs. 12.345,62) que corresponden a los meses insolutos por concepto de indemnización de daños y perjuicios además una cantidad equivalente al canon por los meses que se sigan venciendo hasta la entrega del inmueble.

Por su parte la demandada contesta alegando en primer término la falta de cualidad de la actora señalando que la actora REPESA, C.A. confiere poder a la abogada Flor Carvajal de Patiño estando vencida la duración de la Junta Directiva de la Sociedad Mercantil y que en el Instrumento no se hace mención alguna de acta de Asamblea que la renovara. Por lo cual impugna el poder y alega la cuestión previa a que se refiere el numeral 3 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
En cuanto a la falta de pago que señala actora la rechaza afirmando que ha suscrito tres contratos de arrendamiento y no uno como alega la actora. Que el actor ha recibido los pagos muchas veces en forma periódica y en otras oportunidades de forma extemporánea con lo que se ha marcado una costumbre y que se ha hecho ley entre las y nunca se ha demandado la extemporaneidad de los pagos.
Continúa alegando que en una oportunidad se comunico con el ciudadano Gilberto Cohen para cancelarle tres meses y le manifestó que no lo aceptaba que debía cancelarle completo. Que en una oportunidad cancelo en efectivo a través del ciudadano José Gregorio Guzmán que le aceptaron el pago y no le entregaron recibo de los meses cancelados, indica además que no se niega a cancelar.
II
PRUEBAS
1. Cursante del folio trece (13) al folio quince (15) del expediente instrumento privado que se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1363 de Código Civil y se aprecia como plena prueba de la existencia de la relación locativa y que las partes convinieron para el periodo 1 de julio de 2004 al 30 de junio de 2005 un canon de arrendamiento por la cantidad de Cuatrocientos Mil Bolívares Mensuales.
2. Cursa del folio dieciséis (16) al folio dieciocho del expediente copia simple de Resolución dictada por la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura que fija el canon máximo para el inmueble Edificio “Jolly Palace”. Esta Instrumental se tiene como fidedigna a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se aprecia como plena prueba de haberse fijado el canon por vía del procedimiento legalmente establecido.
3. Cursando del folio treinta y seis (36) al folio treinta y ocho (38) instrumento privado que se valora como lo indica la norma contenida en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba respecto al hecho de que las partes en fecha 1 de julio de 2003 acordaron el arrendamiento del inmueble al que se ha hecho referencia por el periodo desde el 1 de julio de 2003 al 1 de julo de 2004 y fijaron un canon mensual de Trescientos Setenta Mil Bolívares, ahora Trescientos Setenta Bolívares.
4. Cursando del folio treinta y nueve (39) al folio cuarenta y uno (41) instrumento privado que se valora como lo indica la norma contenida en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba respecto al hecho de que las partes en fecha 1 de julio de 2004 acordaron el arrendamiento del inmueble al que se ha hecho referencia por el periodo desde el 1 de julio de 2004 al 1 de julo de 2005 y fijaron un canon mensual de Cuatrocientos Mil Bolívares, ahora Cuatrocientos Bolívares.
5. Cursando del folio cuarenta y dos (42) al folio cuarenta y cuatro (44) instrumento privado que se valora como lo indica la norma contenida en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba respecto al hecho de que las partes en fecha 1 de julio de 2005 acordaron el arrendamiento del inmueble al que se ha hecho referencia por el periodo desde el 1 de julio de 2005 al 1 de julo de 2006 y fijaron un canon mensual de Quinientos Mil Bolívares, ahora Quinientos Bolívares.
6. Cursa entre el folio Cuarenta y Siete (47) y el folio Sesenta (60) del expediente copia simple de instrumento publico inscrito por ante el Registro Mercantil Primero de esta Circunscripción Judicial del Acta de la Asamblea de la Sociedad Mercantil Repesa, C.A. de la cual se evidencia la renovación de los cargos de la Junta Directiva de esa entidad por el periodo de diez años a partir del 2005.

Adminiculado las probanzas anteriores se establece que las partes aquí en conflicto se encuentran vinculadas por un contrato de arrendamiento a tiempo determinado que tiene por objeto el apartamento distinguido como 1-B del edificio “Jolly Palace”, situado en la calle Chacaito con Avenida Casanova, Urbanización Bello Monte, Municipio Libertador del Distrito Capital y que en virtud de ello han suscrito tres contratos, que el canon se convino en el año 2003 en la cantidad de Trescientos Setenta Bolívares fuertes y que por Regulación emanada del Órgano Administrativo Competente se fijo la cantidad de Un Mil Setecientos Sesenta y Tres Bolívares (Bs. 1.763,00) que comprenden la pensión y la contribución a los gastos comunes.

III
PUNTO PREVIO
FALTA DE CUALIDAD
Sobre la cualidad, el Maestro LUIS LORETO, en su magnífica obra “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad” (Estudios de Derecho Procesal Civil. Volumen XIII. UCV. 1956), expresaba lo siguiente:

“La cualidad en sentido amplísimo, es sinónima de legitimación. En esta acepción, la cualidad no es una noción específica o peculiar al derecho procesal, sino que se encuentra a cada paso en el vastísimo campo del derecho, tanto público como privado. Allí donde se discute acerca de la pertenencia o titularidad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico, allí se encuentra planteado un problema de titularidad o legitimación. Allí donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto a un deber jurídico, allí se encuentra planteado igualmente un problema de cualidad o legitimación. En el primer caso, podría muy bien hablarse de cualidad o legitimación activa; en el segundo, de cualidad o legitimación pasiva. El problema de la cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se encuentra ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico a la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o deber jurídico concreto a un sujeto determinado” …omissis… “Este fenómeno de legitimación se presenta particularmente interesante y complejo en el campo del proceso civil y asume el nombre específico de cualidad a obrar y contradecir. La cualidad en este sentido procesal expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción”… omissis…“Si la noción de cualidad que se ha dado anteriormente es exacta, aparece de manifiesto que ella denota sólo una relación de identidad lógica entre el efectivo titular de la acción y la persona que concretamente la ejercita.. La cualidad expresa un modo de ser del derecho de acción. Se trata como se ha dejado apuntado, de una relación de identidad lógica entre la persona del actor y la persona a quien la ley concede la acción (cualidad activa); y de la persona del demandado, con la persona contra quien es concedida (cualidad pasiva). En el primer caso, la cualidad no es un derecho, ni el título de un derecho, sino que expresa una idea de pura relación; en el segundo, no es una obligación, ni el título de una obligación, sino que expresa igualmente una idea de pura relación, y nada más”… omissis… “En materia de cualidad, la regla es, que allí donde se afirma existir un interés jurídico sustancial propio que amerite la protección del órgano jurisdiccional competente, allí existe un derecho de acción a favor del titular de ese interés jurídico, quien tiene por ello mismo, cualidad para hacerlo valer en juicio; y que la persona contra quien se afirme ese interés en nombre propio, tiene cualidad para integrar la relación procesal como sujeto pasivo de ella. El interés es la medida de la acción, dice un viejo adagio jurídico, del cual el artículo 14 de nuestro Código de Procedimiento Civil no es sino una expresión legislativa: “Para que haya acción debe haber interés aunque sea eventual o futuro, salvo el caso en que la ley lo exija actual”…omissis… “Siendo la cualidad una noción que expresa la relación de identidad de la persona del actor con la persona a quien la ley concede la acción y no concediéndose está sino al titular del derecho subjetivo e interés jurídico cuya tutela se demanda en juicio, es evidente que sólo podrá saberse quien es el titular de la acción, quien tiene cualidad para intentarla, después que se haya demostrado en el proceso si el actor es o no titular del derecho subjetivo o interés jurídico invocados en el juicio. La cuestión de la pertenencia o titularidad de éstos, habrá de ser, en principio, una cuestión que ha de verificarse durante el proceso y constituye una alegación de fondo. Tal es, pues, la regla general. Ahora bien, ¿no existen casos en los cuales puede separarse la prueba de la existencia del derecho o interés invocados en juicio, de la prueba misma de la actual titularidad de la acción en quien la invoca”. En el derecho procesal común se fue elaborando una doctrina según la cual prueba de la legitimatio ad causam, podía hacerse excepcional y separadamente de la prueba relativa a la pertenencia del derecho invocado (cualidad activa), o de la obligación en el demandado (cualidad pasiva). Se admitía en ciertos y limitados casos que la prueba de la cualidad podía hacerse independientemente de la prueba de los fundamentos de hecho de la demanda. Es la llamada cualidad en sentido estricto, a la que corresponde únicamente la teoría propia de la cualidad”.-
De modo que podemos afirmar que para que existe la cualidad de la actora debe darse correspondencia entre el sujeto al que en abstracto la ley le concede la acción y aquel que en concreto la propone ente el Tribunal. Para el caso de autos tenemos que en la sociedad mercantil REPESA, C.A. es sin duda la arrendadora del apartamento 1-B del edificio Jolly, pues con tal carácter ha suscritos los contratos e invocándolos es que procede en esta causa. Siendo así debe desecharse

CUESTION PREVIA
ILEGITIMIDAD DE LA REPRSENTACION
Sobre el tema de la Impugnación de Poderes nuestro Máximo Tribunal de Justicia se ha pronunciado, siendo ejemplo de ello la sentencia de la Sala de Casación Civil que a continuación se transcribe parcialmente:

“…esta Sala en sentencia Nº RC-0171, de fecha 22 de junio de 2001, caso: Artur Soares Ferreira contra Antonio Alves Moreira y otra, expediente Nº 00-317, con ponencia del Magistrado que con tal carácter suscribe ésta, en cuanto a la orientación que debe tener la impugnación del mandato judicial dejó sentado el presente criterio: ‘…La impugnación del mandato judicial debe estar orientada mas (sic) que a resaltar la carencia o deficiencia de los aspectos formales del documento, hacía aquellos de fondo necesarios para que el mismo pueda considerarse eficaz, es decir los requisitos intrínsecos que de no estar presentes en él, puedan hacerlo inválido para los efectos de la representación conferida, entre otros la identificación del poderdante, o el no haber sido otorgado ante la autoridad competente capaz de darle fe pública y la intención del legislador no puede considerarse dirigida al ataque de meros defectos formales de los cuales pudiera adolecer el mandato…”
Observamos que aún cuando en efecto el poder inicialmente presentado adolece de defectos de forma, los mismos fueron subsanados tanto con la comparecencia de la sociedad mercantil que otorga el poder para ratificar lo actuado, como con el acta de la cual se establece la vigencia del representante de la empresa. Siendo así lo procedente es desechar la cuestión previa opuesta a este respecto y así se decide.
IV
MERITO
Dispone el artículo 1354 del Código Civil en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil que quien pida la ejecución de una obligación debe probar su existencia y que quien se pretenda libertado debe por su parte probar el hecho extintivo de la obligación. En la causa en examen no existe prueba del cumplimiento de la obligación de pagar el canon.
Frente a este incumplimiento la actora ha ejercido la acción resolutoria de contratos, prevista en el artículo 1167 del Código Civil, sobre la cual debemos significar:
Nuestra doctrina judicial exige el carácter bilateral del contrato como requisito de procedencia de la acción resolutoria, de modo que se excluyen a los llamados unilaterales; tal exigencia deriva de la clara letra del artículo 1167 trascrito, al prever: “En el contrato bilateral…” y esto encuentra su “ratio” sino en un imperativo de la equidad, recordamos que bilaterales en términos del artículo 1134 del Código Civil son aquellos contratos en los cuales ambas partes se obligan, definición que luego se ha complementado en la doctrina afirmando que se refiere a aquellos contratos en los cuales existen obligaciones correlativas.- De modo que las partes se encuentran con prestaciones que se enlazan unas como causas de las otras.- Por ello lo justo en concreto exige “…que si una de las partes no cumple con sus compromisos, la otra debe ser desligada de los suyos…”.-

El arrendamiento supone que una de las partes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble a cambio de un precio que la otra se obliga a pagar, es claro entonces el carácter bilateral de este tipo contractual.- En el caso de autos nos ocupa el arrendamiento de un inmueble.-

La segunda exigencia es el incumplimiento de una de las partes, debe significarse que tal incumplimiento debe entenderse en el marco de la estructura ideológica de nuestro Código como la “…falta de correspondencia entre la satisfacción prometida y la satisfacción procurada…” así es una noción amplia que engloba tanto el incumplimiento definitivo como el retardo en el cumplimiento.- Tal incumplimiento debe ser imputable al deudor de la prestación que se colocará en la posición de accionado en el juicio.-

La última exigencia es que la otra parte, o sea la accionante, haya cumplido sus obligaciones, en este caso específico ello se evidencia del hecho de que el arrendatario se encuentra gozando del inmueble arrendado tanto para el momento en que se verificó el hecho constitutivo del incumplimiento, como en la actualidad.-

Debe además, significarse que no es necesario para la procedencia de la acción que haya derivado un daño para el accionante, pues tal requisito sólo opera en los casos en los que se pretende además una indemnización de daños y perjuicios.-

Ahora bien pretende además la actora el pago de la cantidad de cantidad Doce Mil Trescientos Cuarenta y Cinco Bolívares Con Sesenta y dos Céntimos (Bs. 12.345,62) por concepto de indemnización equivalente a las pensiones de arrendamiento insolutas. Es prudente significar que la posibilidad de acumular la resolución del contrato y la pretensión de pago del canon de arrendamiento, no son excluyente como ya reiteradamente se ha sostenido, así en sentencia RC 00686 de la Sala de Casación Civil de fecha 21 de septiembre de 2006 se afirmó: “…se considera conveniente destacar que del examen de las actas que integran el expediente, precedentemente realizado, a través del cual las pretensiones contenidas en la demanda, a saber, resolución del referido contrato de arrendamiento y el pago de cánones de arrendamiento vencidos, las mismas de ninguna manera se excluyen mutuamente, ni resultan contrarias entre sí; por el contrario, son afines en razón de la materia arrendaticia que se discute y corresponden tramitarse ambas por el mismo procedimiento breve…” .-
Ahora bien, debe el Juzgador advertir que por Decreto Nº 2.304 de fecha 5 de Febrero de 2003 de la Presidencia de la República, publicado en la Gaceta Oficial Nº 37.626 del 6 de Febrero, el Presidente de la República en Consejo de Ministros declaró como bienes y servicios de primera necesidad los cánones de arrendamiento para vivienda, posteriormente mediante Resolución Nº 058 y 036 de 4 de Abril de 2003 emanada de los Ministerios de la Producción y el Comercio y de Infraestructura, publicada en la Gaceta Oficial Nº 37.667 del 8 de Abril de 2003, que fijó los alquileres en el monto que estaban para el 30 de Noviembre de 2002.

En el caso “subjudice” es claro que nos encontramos frente al arriendo de una vivienda, pues así lo establecen los distintos contratos que las partes han aportado. Siendo así debe tenerse como canon vigente la cantidad de Trescientos Setenta Bolívares (Bs. 370,00) mensuales ya que los pactos entre particulares, no pueden transgredir las disposiciones dictadas en beneficio del Inquilino a tenor del artículo 7 del Decreto Legislativo Sobre Arrendamientos Inmobiliarios.

Sobre este monto es que corresponde realizar el cálculo de la indemnización de daños y perjuicios que se recama y que entonces se determina en la cantidad de Tres Mil trescientos Treinta (Bs. 3.330,00) que equivalen a los meses insolutos desde septiembre de 2009 hasta mayo de 2010.

Siendo así concluye este sentenciador que se encuentran llenos los extremos para acordar la resolución solicitada y el pago de cánones de arrendamiento vencidos determinados en la cantidad de TRES MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (BS.3.300,00) como indemnización en los términos antes señalados; Se acuerda el pago del equivalente a los cánones de arrendamiento de los meses que transcurran hasta la entrega definitiva del inmueble.-

V
DISPOSITIVA

En mérito de la anterior exposición este Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR, la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO, intentada por la SOCIEDAD MERCANTIL REPESA C.A., en contra de la ciudadana CIOLI YASMIN CARBAJAL, ambas partes suficientemente identificadas en el cuerpo de esta decisión.- En consecuencia, Se condena a la parte demandada a lo siguiente:
PRIMERO: Entregar a la parte actora, el inmueble constituido por apartamento distinguido como 1-B del edificio “Jolly Palace”, situado en la calle Chacaito con Avenida Casanova, Urbanización Bello Monte, Municipio Libertador del Distrito Capital
SEGUNDO: Al pago TRES MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (BS.3.300,00) indemnización equivalente a los meses desde septiembre de 2009 y hasta mayo de 2010. Igualmente, se acuerda el pago del equivalente de los cánones de arrendamiento de los meses que transcurran hasta la entrega definitiva del inmueble a razón de Trescientos Setenta por cada mes.-
TERCERO: Al pago de las costas conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-
Regístrese, publíquese y déjese copia de la presente decisión.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, al primer (1) día del mes de Junio de dos mil diez (2010). 200 Años de Independencia y 151 Años de Federación.-
EL JUEZ,

ABG. VÍCTOR MARTÍN DÍAZ SALAS.
LA SECRETARIA, ACC

SIKIU SEIJAS
En esta misma fecha 1 de junio de 2010, siendo las 9:50 a.m., se dictó y publicó la anterior sentencia, previas las formalidades de Ley.-
LA SECRETARIA, ACC

SIKIU SEIJAS

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