TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 23 de Marzo de 2010
199º y 151º
ASUNTO: AH11-V-2007-000082
PARTE DEMANDANTE: MILTON FERNANDO PACHECO ROMERO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº 10.810.366.
APODERADA DE LA PARTE DEMANDANTE: Mirian Josefina Aguilera, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 106.640.
PARTE DEMANDADA: EURIDICE DEL VALLE GUERRA ORDAZ y GUILLERMO ANTONIO HERNÁNDEZ ESCALONA, titulares de las cédulas de identidad Números 6.254.077 y 4.350.037 respectivamente.
DEFENSOR AD- LITEM DE LA PARTE DEMANDADA: Ángel Álvarez, inscrito en el I.P.S.A., bajo el Nº 81.212.
MOTIVO: DESALOJO.
I
Se inicia el presente juicio mediante demanda presentada en fecha 26 de junio del año 2007, ante el juzgado distribuidor de turno, correspondiéndole por sorteo el conocimiento de la misma a este Juzgado.
Admitida la demanda en fecha 13-8-2007, se ordenó el emplazamiento de los demandados, a objeto de que al 2º día de despacho siguiente a la constancia en autos de la última citación, diesen contestación a la demanda, librándose las compulsas el 10-10-2007 del referido mes y año.
No habiendo sido posible la citación personal de los demandados, previa solicitud de la actora, se acordó la misma por carteles. Cumplidos los trámites de publicación, consignación y fijación; y, vencido el lapso otorgado a los accionados, sin que hubiesen comparecido por sí o por intermedio de apoderado, se le designó defensor, recayendo dicho cargo en la persona del ciudadano FADI KHAWAN, quien luego de ser notificado y prestado el juramento de ley no fue citado, por lo que se procedió a la revocatoria del cargo, siendo designado el ciudadano ÁNGEL ÁLVAREZ, quien luego de ser notificado y prestar el juramento de ley, fue debidamente citado, contestando la demanda en la oportunidad legal correspondiente.
Abierto el juicio a pruebas, ninguna de las partes hizo uso de tal derecho.
II
Estando el Tribunal dentro del lapso previsto en el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil, para dictar sentencia, procede a ello, con base en lo dispuesto en el artículo 12 eiusdem, previas las siguientes consideraciones:
DE LA PRETENSIÓN DE LA PARTE ACTORA
La apoderada de la parte demandante fundamenta su demanda, entre otras cosas, sobre la base de los siguientes argumentos:
Que fecha 25-4-1997, mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del estado Miranda, bajo el Nº 39, Tomo 37, su mandante, ciudadano MILTON PACHECO ROMERO, celebró contrato de arrendamiento con los ciudadanos EURIDICE GUERRA y GUILLERMO HERNÁNDEZ, el cual tuvo por objeto un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 7-C, ubicado en el 7º piso del edificio “RESIDENCIAS ZARDEL II”, situado frente a la avenida principal de la Urbanización palo Verde, tercera etapa, Filas de Mariche, antigua carretera Santa Lucia, Municipio Sucre del estado Miranda; que posteriormente se realizaron varias prórrogas; que el último canon de arrendamiento fue pactado en la cantidad de Bs. 1.000,00; que los arrendatarios adeudan los cánones de arrendamiento de los meses que van desde enero del año 2007 hasta junio del señalado año; que adicionalmente su mandante necesita el inmueble para ocuparlo al verse privado del ingreso correspondiente al canon de arrendamiento. Por tales razones y con base en lo previsto en los literales a y b del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demanda a los ciudadanos EURIDICE GUERRA ORDAZ y GUILLERMO HERNÁNDEZ ESCALONA, para que convengan o en defecto de ello sean condenados en desalojar el inmueble arrendado, debiendo entregarlo en el mismo buen estado en que lo recibieron; pagar los cánones insolutos y los que se sigan causando hasta la entrega del inmueble debidamente indexados y las costas del juicio. Acompaña a la demanda poder que acredita su representación, contrato de arrendamiento y sucesivas prórrogas, documento de propiedad del inmueble y contrato de arrendamiento a favor de su mandante.
DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA
El defensor designado a los demandados, opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Códigode Procedimiento Civil, en armonía con el artículo 78 eiusdem, atinente a la inepta acumulación de pretensiones, aduciendo que se demandó acumulativamente el desalojo del inmueble y el cumplimiento del mismo al aspirar la accionante se le cancelen los cánones de arrendamiento. Opone la prescripción del canon de arrendamiento correspondiente al mes de enero del año 2007. Finalmente procede a negar, rechazar y contradecir la demanda en todas sus partes.
En el lapso de pruebas ninguna de las partes hizo uso de tal derecho.
III
Establecido así los términos en que quedó planteada la controversia, precisa esta sentenciadora:
P U N T O S P R E V I O S
DE LA CUESTIÓN PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 6º
DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL
El defensor del demandado opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código Adjetivo, la cual debe ser decidida previo a cualquier pronunciamiento.
Aduce el defensor que la parte actora incurrió en acumulación prohibida al pretender el desalojo del inmueble y al mismo tiempo el pago de los cánones de arrendamiento, lo que conlleva a acciones que se excluyen (cumplimiento y desalojo) las cuales, a su decir, tienen procedimientos incompatibles.
Dispone el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:
“Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución… retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmueble urbanos o suburbanos se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el… Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía”. (Negrilla, cursiva y subrayado del tribunal).
De la norma parcialmente transcrita se infiere con meridiana claridad que todas aquellas acciones derivadas de un arrendamiento se tramitan conforme las disposiciones aplicables al juicio breve.
Cabe acotar que la incompatibilidad aducida por la representación de la demandada en cuanto a la acumulación de pretensiones tiene plena aplicación respecto de los contratos de ejecución instantánea o de ejecución única, en los cuales la resolución del contrato tiene como consecuencia la terminación del mismo quedando las partes en una situación como si nunca hubieran contratado, debiendo las partes devolverse las prestaciones recíprocas cumplidas. Es el efecto “ex tunc” que lleva a las partes retroactivamente a la situación anterior a la celebración del contrato vº grº de compraventa en el cual no puede concebirse que el comprador pague el precio y deba devolver la cosa objeto del contrato. En el contrato de arrendamiento que es de tracto sucesivo, es decir de ejecución continuada, en caso de resolución o desalojo, como señala Planiol y Ripert es posible, acumular a la pretensión de desalojo, la del cobro de las pensiones y otros rubros establecidos en el contrato. El efecto, que se produce en la resolución del contrato o acción de desalojo es “ex nunc”, es decir, hacia el futuro, por lo cual en el plano lógico no hay ninguna incompatibilidad que afecte las prestaciones cumplidas en el pasado las cuales deben mantener su equilibrio contractual, así como pretender que el arrendatario continúe pagando por el uso del inmueble hasta su efectiva entrega. Así se establece.
Aunado a ello, tales conceptos reclamados por la parte actora, devienen del contrato de arrendamiento, cuyas acciones no se excluyen mutuamente ni tienen procedimientos incompatibles. De ahí que, comoquiera que lo pretendido por la accionante es el desalojo y pago de cánones insolutos; ambas derivadas de un arrendamiento, resulta impretermitible concluir que es aplicable el procedimiento breve, siendo forzoso declarar SIN LUGAR la cuestión previa opuesta por el defensor ad litem contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con el artículo 78 eiusdem atinente a la acumulación prohibida de pretensiones. Así se decide.
D E L A P R E S C R I P C I Ó N
Opone el defensor ad litem la prescripción del canon de arrendamiento correspondiente al mes de enero del año 2007 con base en lo dispuesto en el artículo 1980 del Código Civil.
La parte actora en su libelo alega que la parte demandada le adeuda los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses que van desde enero hasta junio del año 2007. En la oportunidad de dar contestación a la demanda, el defensor judicial alegó la prescripción del cano de arrendamiento del mes de enero del año 2007.
Al efecto observa el Tribunal que el artículo 1980 del Código Civil establece:
“Se prescribe por tres años la obligación de pagar los atrasos del precio de los arrendamientos, de los intereses de las cantidades que los devenguen y, en general, de todo cuanto deba pagarse por años o por plazos periódicos mas cortos”.
El defensor ad litem fue citado el día 26-2-210.
Así las cosas y en aplicación de la norma antes transcrita al caso que nos ocupa, se puede evidenciar claramente de los alegatos esgrimidos por el actor que éste demanda un canon de arrendamiento que a todas luces está prescrito como lo es el mes de enero de 2007, al haber transcurrido más de 3 años entre la fecha en que se generó la obligación de pagarlo y la fecha en que fue citada la parte demandada en la persona del defensor; y, opuesta como fue la prescripción del mismo por el defensor judicial, considera este Juzgado que tal alegato debe prosperar. En consecuencia de lo antes expuesto se declara prescrito el referido canon de arrendamiento demandado, correspondientes al mes de enero de 2007, estableciéndose que se encuentran en litigio únicamente los cánones correspondientes a los meses que van desde febrero de 2007 hasta junio del 2007. Así se decide.
D E L F O N D O
La parte actora demanda el desalojo del inmueble arrendado a los demandados por falta de pago de cánones de arrendamiento y la necesidad que dice tener de ocupar el inmueble.
Tanto la doctrina como la jurisprudencia nacional han sido contestes al señalar que el acto de la contestación a la demanda es un evento concebido por el legislador en beneficio del demandado, en el cual, de conformidad con lo establecido en los artículos 884 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se le permite desplegar una verdadera actividad defensiva para el resguardo de sus derechos e intereses en el juicio que como el que nos ocupa se tramita por el Capítulo que regula el procedimiento breve. Ahora bien, dicha doctrina y jurisprudencia señala que el actor debe, en principio, probar la existencia de la obligación alegada por él, siempre que el demandado no alegue algo que le favorezca, pues en este último caso la prueba debe ser hecha por éste, no-sólo cuando se trate de la extinción de la obligación, que es lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo l.354 del Código Civil, sino también cuando se alegue un hecho modificativo y aun impeditivo de la pretensión procesal en virtud del viejo aforismo "reus in excipiendi fit actor", invirtiéndose de esta manera la carga de la prueba. Ello induce a pensar, como ocurre en el presente caso, que el rechazo puro y simple de la demanda, hecho por el defensor judicial, no representa una excepción en el sentido técnico de la palabra, pues las excepciones constituyen evidentes medios de defensa que no contradicen directamente la pretensión del actor, pues quien se excepciona intenta anular los efectos de la pretensión mediante hechos que impidan o extingan su evidencia. En consecuencia, el rechazo puro y simple de la demanda no constituye una inversión de la carga de la prueba y, por tanto, como se dijo antes, corresponde al actor la demostración de los hechos constitutivos de su pretensión, pues el peso de la prueba no puede depender de las circunstancias de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción puede prosperar sino se demuestra.
Así lo ha sostenido la Casación venezolana en fallo del 30 de Junio de l991 al establecer:
".....la razón jurídica que origina tal determinación se centra en la obligación del juez de basar su fallo en hechos que el demandado no invocó en su contestación, aunque los hubiere probado, porque con ello se priva al actor de hacer la contraprueba oportunamente, rigiendo el mismo principio a los hechos que el actor no invocó en el libelo de la demanda, circunstancia que impediría al demandado hacer pruebas contra estos hechos por no haberlos invocado el actor sino en su escrito de promoción de pruebas...."
Con base en el criterio jurisprudencial parcialmente transcrito, debe observarse que en el presente caso la parte actora aportó a los autos como instrumento fundamental de la demanda documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del estado Miranda, de fecha 25 de abril de 1997, anotado bajo el Nº 39, Tomo 37 de los libros de autenticaciones llevado por dicha oficina de donde se evidencia que el ciudadano MILTON FERNANDO PACHECO ROMERO, dio en arrendamiento a los ciudadanos EURIDICE DEL VALLE GUERRA ORDAZ y GUILLERMO ANTONIO HERNÁNDEZ el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 7-C, ubicado en el 7º piso del edificio “RESIDENCIAS ZARDEL II”, situado frente a la avenida principal de la Urbanización palo Verde, tercera etapa, Filas de Mariche, antigua carretera Santa Lucia, Municipio Sucre del estado Miranda, instrumento que esta sentenciadora aprecia en todo su valor probatorio a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Igualmente aportó a los autos la parte actora copia del documento de propiedad del inmueble arrendado, de donde se evidencia que el mismo pertenece al demandante y su cónyuge, instrumento al cual se le atribuye pleno valor probatorio a tenor de lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil, quedado plenamente demostrada no sólo la relación locativa, sino además la legitimación de la actora para demandar el desalojo. Así se establece.
La parte actora alega la necesidad que tiene de ocupar el inmueble, causal que no fue demostrada en forma alguna, siendo insuficiente el sólo alegato de necesidad, por tanto el desalojo fundamentado en el literal b) del artículo 34 de la Ley Inquilinaria no puede prosperar. Así se decide.
Aduce adicionalmente la parte actora, el incumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento de los meses que van desde febrero hasta junio del año 2007, y en este sentido es menester invocar lo dispuesto en el artículo 1592 del Código Civil que prevé:
“Artículo 1.592 El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1. ...(omissis)…
2. …pagar la pensión de arrendamiento…”.
Siendo obligación del arrendatario pagar el canon de arrendamiento; y, dado que la demostración de la no ejecución o incumplimiento de la obligación constituye la prueba de un hecho negativo, nuestro legislador exime al acreedor (arrendador) de tal prueba y sólo le impone la necesidad de demostrar la existencia de la obligación, correspondiéndole al deudor (arrendatario) la demostración de haberla cumplido o la de algún hecho que hubiese producido efectos liberatorios. Así se colige de lo dispuesto en el artículo 1354 del Código Civil que prevé:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
De lo expuesto, se concluye que el arrendador sólo tiene que probar la existencia de la obligación, lo que en este caso ha quedado plenamente probado con el contrato de arrendamiento ya valorado, la cual, al ser demostrada permite al juzgador presumir el incumplimiento y el carácter culposo de dicho incumplimiento, ya que es al deudor a quien compete demostrar que cumplió la obligación o que la misma se extinguió. Así se establece.
Observa el Tribunal que la parte actora probó la existencia de la obligación demandada, pues trajo a los autos la prueba de la relación locativa que regula las obligaciones de las partes, en especial la carga del arrendatario de pagar los cánones de arrendamiento (cláusula segunda).
Asimismo se observa que la parte demandada no atacó el mencionado documento cursante en autos en original, razón por la cual, -como se señalara- de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, debe tenerse por reconocido y con plena validez probatoria de las obligaciones asumidas por los arrendatarios.
Asimismo, por cuanto de autos se evidencia que la parte demandada tampoco probó el haber satisfecho la obligación que se le reclama, ni la ocurrencia de uno de los hechos que la ley califica como extintivos de las obligaciones, el Tribunal considera que ha incumplido la carga que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, todo lo cual conduce, al estar los méritos procesales a favor de la parte actora y al existir prueba de los hechos alegados por ella en el libelo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil a declarar PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda. Así se declara.
Respecto a la indexación reclamada por la parte actora considera este tribunal que tal petición es improcedente toda vez que la propia Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prevé la sanción para el arrendatario moroso, consistente conforme el artículo 27 de la mencionada ley en el pago de intereses a la tasa pasiva promedio ponderada de los 6 principales bancos del país. Por tanto se niega la corrección monetaria solicitada.
IV
Por las argumentaciones que se han dejado extendidas, este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 78 eiusdem opuesta por el defensor ad litem designado a la parte demandada.
SEGUNDO: CON LUGAR la defensa de prescripción del canon de arrendamiento del mes de enero del año 2007 opuesta por el defensor.
TERCERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por DESALOJO con fundamento en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, interpusiera el ciudadano MILTON FERNANDO PACHECO ROMERO, contra los ciudadanos EURIDICE DEL VALLE GUERRA ORDAZ y GUILLERMO ANTONIO HERNÁNDEZ ESCALONA, ambas partes suficientemente identificadas al inicio de este fallo. En consecuencia se condena a la parte demandada a:
a) Entregar a la parte actora en las mismas condiciones en que lo recibió el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 7-C, ubicado en el 7º piso del edificio “RESIDENCIAS ZARDEL II”, situado frente a la avenida principal de la Urbanización palo Verde, tercera etapa, Filas de Mariche, antigua carretera Santa Lucia, Municipio Sucre del estado Miranda.
b) Pagar por el uso del inmueble, la suma de Bs. 5.000,00 equivalentes para la fecha de introducción de la demanda a Bs. 5.000.000,00, por concepto de los cánones de arrendamiento insolutos que van desde febrero hasta junio del año 2007 a razón de Bs. 1.000,00 cada mes, así como los que se sigan causando desde julio del año 2007 (inclusive) hasta la fecha en que quede definitivamente firme el presente fallo, a razón de Bs. 1.000,00 cada mes
Por cuanto no ha habido vencimiento total ante la declaratoria parcial de la demanda y la procedencia de prescripción de uno de los cánones de arrendamiento no ha lugar a costas, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese. Regístrese y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintitrés (23) días del mes de marzo del año dos mil diez (2.010). Años l99º de la Independencia y l51º de la Federación.
La Juez.
María Rosa Martínez C.
La Secretaria.
Norka Cobis Ramírez.
En la misma fecha de hoy 23-3-2.010 siendo las doce y veinte minutos de la tarde (12:20 p.m.), se publicó y registró la anterior decisión, previo el anuncio de ley.
La Secretaria.

AH11-V-2007-000082
44.588.