TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, Diez (10) de Marzo de Dos Mil Diez (2010)
199º y 151º

ASUNTO: AH13-V-2008-000115
DE LAS PARTES Y SUS ABOGADOS
PARTE ACTORA: Ciudadana MARÍA CAMPOS SILVA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cedula de Identidad Número V-6.235.220.
APODERADA DE LA PARTE ACTORA: Ciudadana MELIAM CANGA CAMPOS, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpre-Abogado bajo el Número 20292
PARTE DEMANDADA: Ciudadana LOURDES HERNÁNDEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V-14.988.397.
APODERADAS DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanas MARÍA TERESA SÁNCHEZ CORDERO y MIRIAM GALLEGOS RODRÍGUEZ, abogadas en ejercicio e inscritas en el Inpre-Abogado bajo los Números 24.765 y 37.363, respectivamente.
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA: DEFINITIVA.
RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS
Se inició el presente juicio por libelo de demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento y posterior reforma, presentado en fecha 12 de marzo de 2006, por la abogada MELIAN CANGA CAMPOS, en su carácter apoderado judicial de la ciudadana MARIA CAMPOS SILVA, ante el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, distribuidor de turno, contra la ciudadana LOURDES HERNÁNDEZ PAYARES.
Cumplida con la distribución legal, correspondió el conocimiento de la causa a este Juzgado Tercero de Primera Instancia de la misma Circunscripción Judicial, el cual, previa la consignación de los documentos fundamentales, lo admitió por auto de fecha 13 de junio de 2006, ordenando el emplazamiento de la parte accionada, de acuerdo con las reglas del procedimiento breve establecido en los Artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil y en fecha 16 de julio de 2008, se aperturó cuaderno de medidas y se libró compulsa de citación a los fines de ley.
Agotada como fue la citación de la parte demandada, a petición de la parte actora, se designó defensor judicial, nombramiento que recayó en la persona de la abogada Norka Zambrano, inscrita en el inpreabogado bajo el Nro. 83700, a quien se le ordenó notificar.
En fecha 21 de Mayo de 2009, la abogada María Teresa Sánchez C., en su condición de apoderada de la parte accionada consignó escrito de contestación a la demanda.
En fecha 28 de Mayo de 2009, la apoderada judicial de la parte demandada promovió escrito de pruebas, el cual fue admitido en fecha 02 de Junio de 2009. En fecha 04 de Junio de 2009, el apoderado judicial de la parte actora presentó escrito de pruebas, siendo admitidas las documentales y negadas las testimoniales por cuanto su evacuación resultaría extemporánea.
Ahora bien, en vista que el mérito de la presente controversia no fue resuelto dentro su lapso legal el Tribunal pasa a dictar sentencia de fondo y consecuencialmente procederá a notificar de ella a las partes con la finalidad de garantizarles el efectivo ejercicio del derecho a la defensa y el principio constitucional al debido proceso, previa las siguientes consideraciones de orden lógico y jurídico:
MOTIVACIONES PARA DECIDIR.
Constituye principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo, contenido en el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme al cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir.
Se trata de un requisito, de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el Ordinal 5° del Artículo 243 ejusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
A tales efectos establece el Código Civil, que:
“Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.
“Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las parte. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
“Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.
“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
“Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
“Artículo 1.579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla...”.
“Artículo 1.592.- El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.
“Artículo 1.599.- Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día fijado, sin necesidad de desahucio”.
“Artículo 1.601.- Si ha habido desahucio, el arrendatario aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción”.
Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina:
“Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.
“Artículo 509.- Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas”.
“Artículo 510.- Los Jueces apreciarán los indicios que resulten de autos en su conjunto, teniendo en consideración su gravedad, concordancia y convergencia entre sí, y en relación con las demás pruebas de autos”.
Por último pauta la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que:
“Artículo 33.- Las demandas por … cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, … y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía”.(Énfasis del Tribunal)
Verificadas las distintas etapas de este procedimiento, y analizada la normativa que lo rige, es menester para este Tribunal explanar los términos en que ha quedado planteada la controversia, de la siguiente manera:
DE LOS ALEGATOS DE FONDO
Tal y como se desprende del escrito libelar y reforma la apoderada judicial de la parte actora alegó que en fecha 01 de Septiembre de 2002, su representada suscribió un contrato de arrendamiento con la ciudadana LOURDES HERNANDEZ PAYARES, tal y como consta de contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, sobre un inmueble de su propiedad ubicado en la Calle Los Higuerotes, entre 2da y 3ra Transversal de Prado de María, Caracas, Distrito Capital.
Que estipularon en la cláusula primera del contrato que el inmueble arrendado sería destinado a los solos fines de vivienda familiar, siendo el caso que la arrendataria, hoy demandada, sin el consentimiento previo de su representada procedió a cambiar el uso comercial y teniéndolo destinado al funcionamiento de guardería, incumplió con lo establecido en el contrato señalado.
Que consta de comunicación de fecha 08 de Enero de 2008, que su representada puso a la arrendataria en conocimiento del incumplimiento de la obligación contenida, lo cual es el cambio de destino o uso del mismo, y le instó a desocupar el bien objeto de la controversia.
Que ante tal incumplimiento de la arrendataria, hoy demandada, su representada decide demandar como formalmente lo hace a fines que se resuelva el contrato celebrado y solicita se condene en lo siguiente Primero: Dar por resuelto el contrato de arrendamiento celebrado, el cual tiene por objeto el inmueble de marras. Segundo: Devolver el inmueble sin plazo alguno totalmente desocupado de bienes y personas en el mismo bien y perfecto estado en que lo recibió. Tercero: De conformidad con lo establecido en la Cláusula Sexta del contrato de arrendamiento y a título de indemnización por los Daños y Perjuicios pidió se le obligue a paga la cantidad hoy equivalente de Dieciocho Bolívares (Bs.F 18,00) por cada día que continué ocupando el inmueble desde la fecha de presentación de la demanda hasta la entrega real y efectiva del inmueble. Cuarto: Pagar las costas y costos que puedan originarse como consecuencia de la presente demanda.
Solicitó medida de embargo sobre bienes propiedad de la demandada de conformidad con lo previsto en el Artículo 585 del Código de Procedimiento Civil; estimó la cuantía de la demanda en la cantidad de Diez Mil Bolívares (Bs.F 10.000,00) y por último pidió que la demanda fuese admitida, sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva.
DE LAS DEFENSAS OPUESTAS
En fecha 21 de Mayo de 2009, la apoderada judicial de la parte accionada mediante escrito de contestación a la demanda manifestó que es cierto que su mandante celebró en fecha 30 de Agosto de 2002, con la ciudadana MARIA CAMPOS SILVA un contrato de arrendamiento que tuvo por objeto el inmueble de marras; que dicho contrato se fue renovando automáticamente, a partir del mes de Agosto de 2002, ya que en ningún momento fue notificado por el arrendador de la no prórroga del mismo.
Que es cierto que el último canon de arrendamiento convenido entre las partes fue la cantidad hoy equivalente de Setecientos Bolívares (Bs.F 700,00) los cuales han sido cancelados en forma mensual y consecutiva.
Que su mandante ha ocupado el inmueble y ha sido su vivienda hasta el día de hoy, cumpliendo diligentemente con las obligaciones asumidas en el contrato de arrendamiento y que es por lo cual la lleva a afirmar una vez más que es falso de toda falsedad que su mandante le haya dado un destino distinto de vivienda al inmueble objeto del contrato y a tal efecto niega, rechaza y contradice por ser falso que su mandante utilice el inmueble para fines distintos de vivienda.
Negó, rechazo y contradijo por ser falsos de absoluta falsedad que sea procedente la resolución del contrato de arrendamiento, por cuanto no hay incumplimiento por parte de su representada.
Así planteada la controversia, pasa este sentenciador a analizar las pruebas traídas a los autos por las partes. De acuerdo a ello, el Tribunal deberá, para resolver la controversia, emitir su respectivo pronunciamiento definitivo en la parte dispositiva del presente fallo.
DE LOS ELEMENTOS PROBATORIOS
Riela a los folios 10 al 11 del expediente marcado con la letra “A” poder otorgado en fecha 17 de Enero de 2008, por la parte accionante ciudadana MARIA CAMPOS SILVA a la abogada MELIAM CANGA CAMPOS ante la Notaría Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 67, Tomo 05 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, y por cuanto el mismo no fue cuestionado en modo alguno dentro de la oportunidad legal para ello el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con los artículos 150, 151 y 154 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con los Artículos 1.357, 1.360 y 1.363 del Código Civil, y tiene como cierta la representación que ejerce la citada abogada en nombre de su poderdante, y así se decide.
Corre inserto a los folios 12 al 15 del expediente marcado con la letra “B” contrato de arrendamiento suscrito en fecha 30 de Agosto de 2008, celebrado entre la ciudadana MARIA CAMPOS SILVA en su carácter de arrendadora y la ciudadana LOURDES HERNÁNDEZ PAYARES, en su carácter de arrendataria sobre el bien inmueble de autos, autenticado por ante la Notaría Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 72, Tomo 85 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, con un plazo de duración de seis (6) meses contados a partir del 01 de Septiembre de 2002, fecha en la cual entraría en vigor y se entendería renovado automáticamente por periodos iguales, a menos que cualquiera de las parte diera aviso a la otra por escrito, con un mes de anticipación, deberá desocupar el inmueble inmediatamente. Revisada como ha sido dicha prueba se observa que la misma fue opuesta por la parte actora como instrumento fundamental de la pretensión libelar, y en vista que la parte demandada no lo cuestionó en modo alguno dentro de la oportunidad correspondiente para ello, el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el Artículo 1.357 del Código Civil, y tiene como cierta la existencia de la relación arrendaticia invocada en el escrito de la demanda así como las obligaciones que se derivaron de la misma para los contratantes, y así se decide
Corre inserto al folio 16 del presente expediente comunicación de fecha 08 de Enero de 2008, librada por la ciudadana MARÍA CAMPOS SILVA a la ciudadana LOURDES HERNÁNDEZ PAYARES, mediante la cual le manifiesta que ha incumplido con la obligación contenida en la cláusula primera del contrato, y que por ello queda rescindido el tantas veces mencionado contrato, debiendo desocupar el inmueble a la brevedad posible. Revisada como ha sido la anterior probanza el Tribunal observa que la misma versa sobre un documento doméstico privado que no posee firma de su emisor sino de la receptora y un sello de abogado, por lo cual es necesario destacar que la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia dictada en fecha 19 de Mayo de 2004, con ponencia del Magistrado Levis Ignacio Zerpa, Exp. Nº 15.222, en el juicio por cumplimiento de contrato interpuesto por la Sociedad Mercantil Inversiones Sabenpe Zulia, C.A., contra la Alcaldía del Municipio Miranda del Estado Falcón, puntualizó lo que parcialmente se extrae a continuación:
“…Por otra parte, en lo que concierne a la apreciación de las probanzas insertas a los folios 32 al 55 de la primera pieza del expediente, las cuales versan sobre los documentos privados, observa la Sala que éstas se refieren a documentos privados consistentes en comunicaciones dirigidas por la misma actora a la Alcaldía del Municipio Miranda del Estado Falcón y al Instituto Municipal de Aseo Urbano y Domiciliario de ese municipio, y dos actas. De las primeras, debe decirse que se trata de probanzas emanadas de la propia sociedad demandante como supuesta acreedora de la obligación; son entonces papeles domésticos que no hacen fe en favor de quien los escribió, pero que lo pueden hacer en su contra, en los supuestos enunciados en el artículo 1.378 del Código Civil, el cual dispone: “Los registros y papeles domésticos no hacen fe en favor de quien los ha escrito; pero hacen fe contra él: 1º. Cuando enuncian formalmente un pago que se le ha hecho. 2º. Cuando contienen mención expresa de haberse hecho la anotación para suplir la falta de documento a favor del acreedor.” En virtud de este dispositivo, y como quiera que las comunicaciones señaladas no enuncian formalmente un pago realizado a la demandante, así como tampoco contienen mención expresa de haberse hecho la anotación en el título demostrativo del crédito para suplir la falta de documento a favor del acreedor, estas pruebas no hacen fe contra la parte actora. De igual forma, debe aclararse que tampoco hacen fe en su favor, por imperio de la norma transcrita. De allí que a los efectos de la resolución del asunto debatido, las comunicaciones referidas no pueden ser apreciadas por esta Sala por carecer de eficacia probatoria. Así se decide…”.
De la revisión efectuada a la citada comunicación, infiere éste Juzgador que trata de un documento privado que no posee firma de su emisora sino de la receptora y un sello de abogado, la cual, conforme al espíritu, razón y alcance de lo pautado en el Artículo 1.378 del Código Civil, y en aplicación analógica de la anterior transcripción jurisprudencial, versa sobre los denominados papeles domésticos que no hacen fe en ninguna forma de derecho a favor de quien lo produjo, ya que considerar lo contrario daría lugar a una práctica insana que puede conllevar a la presentación de probanzas para suplir la falta de documento en favor del acreedor sin la anotación correspondiente; y siendo así, no puede el Tribunal, bajo la óptica del derecho común, dar crédito a la existencia de dicha comunicación, a través de un documento que carece de eficacia probatoria, debido a que este tipo de instrumentos solamente hacen fe a favor de quien las produjo cuando enuncian formalmente un pago que se le ha hecho o cuando contienen mención expresa de haberse hecho la anotación para suplir tal falta de documento en favor del acreedor, conforme lo dispuso la Sala en referencia; y la consecuencia legal de esta circunstancia es que, dicho papel doméstico debe desecharse del proceso, por cuanto no fue traído a las actas procesales conforme los medios de pruebas establecidos en la Ley para que pueda ser oponible a la parte demandada; esto en franco acatamiento al deber que tiene el Juez de coadyuvar a la uniformidad en la interpretación en casos análogos, para defender la integridad de la legislación y la uniformidad de la jurisprudencia, pautado en el Artículo 321 eiusdem, y así se decide.
Riela a los folios 62 y 63 del expediente poder otorgado en fecha 06 de Octubre de 2008, por la parte accionada, ciudadana LOURDES HERNANDEZ PAYARES a las abogadas MARIA TERESA SANCHEZ CORDERO y MIRIAM GALLEGOS RODRIGUEZ ante la Notaría Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 44, Tomo 127 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, y por cuanto el mismo no fue cuestionado en modo alguno dentro de la oportunidad legal para ello el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con los artículos 150, 151 y 154 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con los Artículos 1.357, 1.360 y 1.363 del Código Civil, y tiene como cierta la representación que ejercen las citadas abogadas en nombre de su poderdante, y así se decide.
Riela al folio 66 del expediente Constancia de Residencia emitida por la Oficina Subalterna de Registro Civil de la Parroquia Santa Rosalía de fecha 30 de Marzo de 2009. Este instrumento no fue cuestionado en forma alguna por la representación judicial de la parte actora, por lo que se le otorga valor probatorio conforme al Artículo 1.357 del Código Civil, y aprecia que la ciudadana LOURDES HERNANDEZ PAYARES reside en el inmueble de marras identificado Ut Supra, así se decide.
En cuanto al alegato invocado por la abogada de la parte demandada de que su representada labora como domestica, siendo su único medio de subsistencia, el Tribunal la desecha del proceso por cuanto no es un medio de prueba susceptible de valoración, y así se decide.
Ahora bien, analizadas como han sido las probanzas anteriores, pasa este órgano jurisdiccional a pronunciarse sobre el fondo de la controversia planteada, en los términos siguientes:
De conformidad a lo establecido en los Artículos 506 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el Artículo 1.354 del Código Civil, le correspondió a la representación actora probar el supuesto de hecho de las normas que consagran el efecto jurídico que persiguen, lo cual era su carga desde el momento en que la representación demandada rechazó y contradijo la pretensión, y que a juicio de este Tribunal no lo hicieron conforme a derecho, tomando en consideración el resultado obtenido del análisis probatorio realizado en el presente fallo, de donde se desprende que no quedó evidenciada en autos en ninguna forma de derecho que el inmueble de marras haya sido destinado a otro uso que no fuera el de vivienda familiar ni que funcione guardería alguna en el mismo, por lo que la acción que origina estas actuaciones debe sucumbir conforme a lo establecido en las normas citadas anteriormente, y así formalmente se decide.
Determinados suficientemente en todos los términos en que fuere planteada la controversia bajo estudio, constata este Juzgador la plena verificación del cumplimiento de las distintas etapas previstas en este procedimiento, a cuyo efecto este Tribunal obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de las obligaciones contractuales, y de acuerdo a las atribuciones que le impone la ley al Juez, pues, tiene por norte descubrir la verdad de los hechos y actos de las partes, a fin de procurar conocer la causa en los límites de su oficio, ateniéndose a las normas de derecho, y al tener como límite de actuación y juzgamiento lo que hubiese sido alegado y probado en autos, forzosamente debe declarar sin lugar la demanda conforme al marco legal antes señalado; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en el dispositivo de este fallo, con arreglo a lo pautado en el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, y así finalmente se decide.
DE LA DISPOSITIVA
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada por la ciudadana MARIA CAMPOS SILVA contra la ciudadana LOURDES HERNANDEZ PAYARES, plenamente identificadas al inicio de este fallo; por cuanto no quedó demostrado en las actas procesales que la inquilina haya destinado el inmueble objeto de la controversia a otro uso que no fuera el de vivienda ni que funcione guardería alguna en el mismo.
SEGUNDO: Dada la naturaleza de la presente decisión se condena en costas a la parte actora de conformidad con el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese, publíquese, notifíquese a las partes de autos en aplicación analógica a lo pautado en el Artículo 251 eiusdem, y, en su oportunidad déjese la copia certificada a la cual hace referencia el Artículo 248 ibídem.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Diez (10) días del mes de Marzo de Dos Mil Diez (2010). Años: 199° y 151°.
EL JUEZ,
LA SECRETARIA,
JUAN CARLOS VARELA RAMOS
CAROLYN Y. BETHENCOURT CHACÓN
En la misma fecha anterior, siendo la 12:41 p.m., previa las formalidades de Ley, se registró y publicó la anterior decisión, según Asiento del Libro Diario llevado por este Despacho para tales efectos, distinguido con el N° 54.
LA SECRETARIA,

JCVR/CYBCh/Nay/PL-B.CA
Asunto AH13-V-2008-000115
Asunto Antiguo 2008-31.808
Resolución de Contrato de Alquiler