TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 5 de Marzo de 2010
199º y 151º

ASUNTO: AP11-R-2009-000659

PARTE ACTORA: La Sociedad Mercantil TECNIAUTO, C.A., de este domicilio debidamente inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, según asiento numero 02, de fecha 7 de Septiembre de 1.962, inserto en el Tomo 54-A-SGDO, de los Libros llevados por ese Despacho.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Ciudadano ANIBAL JOSE LAIRET VIDAL, Venezolano, mayor de edad, Abogado en ejercicio, de este domicilio y debidamente inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos.7.833, 16.084 y 123.490, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil FERRETERIA BRASILIA, C.A. de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, según asiento numero 23, inserto en el Tomo 82-A, de los Libros llevados por ese despacho.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: LUIS SILVA ESQUIVEL, VICTOR JOSE BARONE y MARIA GABRIELA SILVA VIVAS, Abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 11.212, 60.107 y 129.381, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO ARRENDAMIENTO (APELACIÓN).
SENTENCIA: DEFINITIVA.

-I-
Corresponde a esta Superioridad decidir la presente causa, en virtud de la Apelación interpuesta en fecha 24 de Noviembre de 2009, por el ciudadano LUIS SILVA ESQUIVEL, en su carácter de Apoderado Judicial de la demandada, contra la Sentencia de fecha 16 de Noviembre de 2.009, dictada por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Por auto de fecha 02 de Octubre de 2.008, el Juzgado A-quo admitió la presente demanda y ordenó la citación de la parte demandada, a los fines de que compareciera al Segundo (02) día de Despacho siguiente a que conste en autos su citación, para que de contestación a la demanda incoada en su contra.
Posteriormente, la representación de la parte actora consigno los fotostátos necesarios para la practica de la citación de la parte demandada, a tal efecto y cumplidos con los tramites inherentes a dicha citación, la parte demandada consigno sendo escrito donde opuso cuestiones previas, a su vez reconvino a la parte actora, todo en ese mismo escrito.
En fecha 03 de Agosto de 2.009, el Tribunal de la causa admitió la reconvención y emplazó a la parte actora reconvenida, ha de dar contestación a la reconvención incoada en su contra, al Segundo día de despacho siguiente a esa fecha.
Asimismo en fecha 13 de Agosto de 2.009, la representación Judicial de la parte demandada dio contestación a la reconvención en el lapso previsto en el auto de admisión de la misma.
Así las cosas, tenemos que en fecha 29 de Septiembre de 2.009, la parte demandada reconviniente, consigno escrito de promoción de pruebas, y en fecha posterior, para ser especifico en fecha 22 de Octubre de ese mismo año, lo mismo hizo la representación Judicial de la parte actora es decir, consignó su escrito de promoción de pruebas, escritos estos los cuales fueron debidamente admitidos por el Tribunal A quo en su oportunidad Legal.
Posteriormente en fecha 16 de Noviembre de 2.009, el Tribunal de la causa, Juzgado Décimo Tercero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, dictó Sentencia dentro del lapso establecido por la Ley, en la presente Litis, declarando Con lugar la demanda, Sin Lugar la Cuestión Previa opuesta por la parte demandada, Sin Lugar la falta de Cualidad y por ultimo Sin lugar la impugnación de la cuantía.
Luego de dictada la decisión antes descrita, en fecha 24 de Noviembre de 2.009, la representación judicial de la parte demandada compareció por ante el Tribunal de la causa y consignó diligencia en la cual apeló de la Sentencia proferida por el ya tantas veces mencionado Juzgado Décimo Tercero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, el cual en fecha 07 de Diciembre de 2.009, oyó dicho recurso de apelación en ambos efectos y remitió el presente expediente mediante oficio Nº 2.009-683, con destino al superior jerárquico.
Culminados los trámites inherentes a la distribución del presente expediente, le correspondió a este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando en Alzada, el conocimiento de la presente apelación y en tal virtud en fecha 10 de Febrero de 2.009, este Tribunal le dio entrada al mismo y se fijó para el Décimo (10º) día siguiente a los fines de dictar Sentencia.
Posteriormente el Ciudadano MAURO JOSE VELAZQUEZ FORNES compareció por ante este Tribunal en fecha 17 de Febrero del presente año en su carácter de Apoderado Judicial de la parte accionante y consigno escrito de alegatos.

- II -
DE LA CUANTIA
Ahora bien, por imperativo del Artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, este Juzgador, en capitulo previo a la decisión de fondo se pronuncia sobre la “Impugnación de la Cuantía”, formulada por la representación de la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, en los siguientes términos:
Así pues, y visto el referido escrito de contestación de la demanda, este Juzgado observa que la parte demandada hace la impugnación de la cuantía de la demanda basándose en que a su juicio y se ha debido acumular las pensiones de arrendamiento de un año en vista que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento sin determinación de tiempo.
A tal efecto, y bajo este mismo contexto es necesario citar el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil el cual reza lo siguiente:
Articulo 36: “…En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinara acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorio. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinara acumulando las pensiones o cánones de un año…” (Negrillas y subrayado del Tribunal).
Dicho esto, se tiene que la doctrina nacional ha profundizado el alcance de la norma antes citada, indicando, que la diferencia entre los Juicios referidos a la validez y continuación de los contratos de arrendamiento, y los que refieren el pago de pensiones vencidas, determina una especial consideración con respecto al calculo de la cuantía en los mismos, en el caso que nos ocupa, se evidencia que la acción que pretende la parte actora se fundamenta en el Cumplimiento del contrato de arrendamiento por el vencimiento de la prorroga legal, es decir que no existe pensiones insolutas de arrendamiento, por lo tanto este tribunal concluye acogiendo el criterio del Juzgado de la causa que la norma antes descrita no seria aplicable en este caso, razón por la cual la impugnación de la cuantía hecha por la representación Judicial de la parte demandada no debe prosperar en derecho tal y como lo adujo el Juzgado A quo. Y ASI SE DECLARA.

DE LA CUESTIÓN PREVIA

Ahora bien resuelto lo anterior, este Sentenciador pasa a pronunciarse en cuanto a la Cuestión Previa contenida en el ordinal 2 del Articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de capacidad necesaria para comparecer en juicio, debidamente promovida por la representación Judicial de la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda.
Quien aquí decide observa, con respecto al fundamento utilizado por la representación Judicial de la parte demandada, para interponer la precitada cuestión previa, que la mismo resulta inaplicable para el caso de marras; vale decir, ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, puesto que el actor al momento de la entrega de los recaudos que acompaño al escrito Libelar a los fines que le fuera admitida la presente demanda, consignó en original el instrumento donde se acredita la representación de los Apoderados que actúan en el presente Juicio, a tal efecto quien aquí decide hace la aclaratoria que la legitimidad es la relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada y la persona a quien ha escogido como su apoderado; de tal manera, vale decir que la legitimatio ad causam debe entenderse a diferencia de la legitimatio ad procesum, como la idoneidad de la persona para actuar en juicio, bien sea como sujeto activo o pasivo, idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito.
Dicho esto, es menester señalar, que este Tribunal acoge en toda su fuerza el criterio empleado por el Juzgado de la causa y se concluye que la representación Judicial de la parte demandante confunde la ilegitimidad de la persona del actor, con la defensa perentoria de falta de cualidad, la cual también fue opuesta por esta representación judicial y por ende analizada en el cuerpo de la presente decisión; en consecuencia este Tribunal considera forzoso declarar la improcedencia de la cuestión previa opuesta por la parte demandada por los razonamientos antes expuestos. Y ASI SE DECLARA.-

DE LA RECONVENCIÓN

La representación Judicial de la parte demandada, reconvino formalmente a la Empresa arrendadora, fundamentando la misma en que el contrato de marras se indetermino en el tiempo debido a que culminado el lapso de vencimiento del mismo, la arrendadora siguió percibiendo las pensiones de arrendamiento, a su vez alego dicha representación Judicial, que la notificación Judicial fue realizada de forma extemporánea y por ende el contrato se indetermino en el tiempo, lo cual trajo el resultado que no se debió demandar el cumplimiento del contrato si no el desalojo, por canto es el procedimiento idóneo para tal situación Jurídica.
Esta Alzada para decidir observa que el contrato objeto de revisión comenzó a partir del día 1 de Julio de 1.985; a tal efecto se hace necesario precisar, la figura de cómo un contrato se indetermina en el tiempo y ella no es otra que la jurídicamente famosa Tacita reconducción:
A este respecto, nuestra doctrina patria señala lo siguiente: “La figura de la tácita reconducción en el derecho venezolano, esta prevista en tres artículos del Código Civil; el primero se encuentra en el Capítulo II del Título VIII, Libro II, este capítulo se refiere a “Reglas Comunes al Arrendamiento de Casas y de predios rústicos”, y es el artículo 1.600; el segundo artículo, o sea el 1.614, se halla en la Sección I del referido Capítulo II, “Reglas particulares sobre arrendamiento de casas”, y el tercero, o sea, el 1.627 (in fine), está contenida en la Sección Segunda, intitulada “Reglas particulares sobre el arrendamiento de predios rústicos”; si se analizan estos tres artículos, se observa que los dos primeros, o sea, el 1.600 y el 1.614, son casi iguales, con simples diferencias de redacción, pues ambos se refieren a contratos de arrendamiento por tiempo determinado en los cuales, a la finalización del término el inquilino queda y se le deja “en posesión de la cosa”, en el primer artículo, y “ocupando la casa”, en el segundo, sin oposición del propietario y en ambos el legislador declara que el arrendamiento se presume renovado, en las mismas condiciones, dice el artículo 1.614, más explicito en esto que el 1.600; y, finalmente en ambos se dice que su efecto se regula por las disposiciones relativas a los contratos por tiempo indeterminado…” (Estudios de Derecho Inquilinario, Isaac Bendayan Levy, segunda edición, Diciembre 1.976, Pág. 79 y 80).
Dentro del contexto que se analiza corresponde a este Sentenciador, decidir si la acción que se intentó es procedente o no y en tal sentido se observa que tal como lo asienta la sentencia del Juez de la causa, al actor le incumbe la carga de alegar ( y de probar, se agrega por parte nuestra) los hechos en su demanda pero la calificación de la acción deducida es de la plena soberanía de los Jueces, no por lo que al respecto hayan afirmado las partes en la contienda judicial, ya sea en el libelo la parte actora, o en su contestación la demandada, si es que ya la ha rendido sino a lo que se desprende de la verdadera naturaleza del asunto y ello es posible mediante la aplicación del principio “ Iura novit curia “, matizado en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, en el que las partes, mediante la invocación de determinadas normas de derecho colaboran con el Juez en la solución del asunto sometido a su consideración, pero no por ello puede pensarse que el Juez deba estar atado de manos a los que únicamente hayan sostenido las partes. Si el Juez considera que la ley aplicable al caso es otra, puede perfectamente apartarse de la calificación que haya hecho el demandante (subrayado de este tribunal) y así, de esa manera, observar las normas de derecho adecuadas para el caso de que se trate.
Con vista a la doctrina antes explanada y de una revisión exhaustiva de las actas y autos que conforman el presente expediente, esta Superioridad observa que el contrato de marras en efecto comenzó el día 01 de Julio de 1.985, y de allí se ha venido prorrogando de manera simultanea por periodos de tiempo iguales, esto debido al contenido de la cláusula Décima Tercera, del contrato de marras, la cual establece, que el contrato se renovará automáticamente por periodos iguales si, en efecto, ocurre que ninguna de las partes con un mes de anticipación, manifiesta de forma escrita la voluntad de la no renovación del mismo; en tal sentido y observando que la notificación Judicial fue realizada temporáneamente y bajo los parámetros adecuados de conformidad con la Ley y el contrato, es sencillo concluir que dicho contrato es a tiempo determinado y que por ende siguen vigentes todas y cada una de los derechos y obligaciones que de él se derivan y que por consiguiente, la vía para dilucidar cualquier controversia entre las partes con respecto a este contrato de arrendamiento en efecto es la del Cumplimiento de contrato, tal y como lo adujo el Juzgado de municipio; en consecuencia analizado tal punto, esta reconvención no debe prosperar en derecho tal y como será asentado en el dispositivo del presente fallo. Y ASI SE DECLARA.

DE LA FALTA DE CUALIDAD

Así pues, esta alzada observa que en el escrito de contestación de la demanda se opuso la falta de cualidad de la parte actora, defensa esta que este Sentenciador resolverá antes de pronunciarse al fondo de la presente demanda, bajo los siguientes términos
De esta manera, esta Alzada pasa a determinar, a la luz de la doctrina y de las pruebas aportadas por la representación de la parte Actora, si la misma tiene la cualidad que se atribuye.
Adhiriéndonos a la posición de Chiovenda a fin de evitar equívocos, convendría reservar el nombre común de cualidad para la categoría sustancial equivalente a titularidad del derecho subjetivo concreto o material, el cual hace valer el actor como objeto del proceso, para reclamar con interés una pretensión a la contraparte.
Al respecto el autor Luís Loreto señala lo siguiente: “…El problema de la cualidad entendida de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presente ejerciendo concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la Ley concede el derecho o poder jurídico, o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejerciéndolo como titular efectivo, o contra quien se ejercita de tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado (…) este fenómeno de legitimación se presenta particularmente interesante y complejo en el campo del proceso civil y asume el nombre específico de cualidad a obrar y a contradecir.
La cualidad, en este sentido procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción…”
De igual manera, respecto a la falta de cualidad, el autor patrio Arístides Rengel Romberg señala lo siguiente:
“…La legitimación es la cualidad necearía de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contradictor por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)…”
De conformidad con la doctrina señalada, este Juzgador, a la luz de la probanza hecha por la parte accionante, tiene la obligación de determinar la relación causal entre la persona del actor concretamente considerada y la persona a quien la Ley concede la acción, en tal sentido se hace necesario citar el contenido del artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual reza lo siguiente:

Artículo 11: A los fines del procedimiento administrativo se consideran interesados:
a) El propietario.
b) El arrendador y el arrendatario.
c) El subarrendador y el subarrendatario.
d) El usufructuante y el usufrauctuario.
e) Todas aquellas personas que tengan un interés personal, legítimo y directo en el procedimiento y pudieren resultar afectadas por la regulación de un inmueble, o la exención de tal regulación.
Parágrafo Único: Se consideran también interesados a las personas naturales o jurídicas, que tengan como actividad habitual la administración de inmuebles, siempre y cuando acrediten su carácter de administradores.

Artículo 20: Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley.

Dicho esto quien aquí Sentencia aprecia que la representación Judicial de la actora, consigna a los autos el documento de venta debidamente registrado en fecha 14 de Agosto de 2.007, bajo el Numero 43 del tomo 7 y Protocolo Primero en el Registro Publico Segundo Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda; documento este que no fue atacado por la parte demandada en la secuela del presente Juicio, quedando de esta manera plenamente demostrado que INVERSIONES JU-PI, C.A., Sociedad Mercantil debidamente Registrada por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, dio en venta pura y simple a la hoy parte actora Sociedad Mercantil TECNIAUTO, C.A., de tal manera que sustentándonos en los artículos antes Transcritos se aprecia que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios le concede la acción, entre otros, al propietario del inmueble objeto del presente debate, en consecuencia la cualidad de la parte actora esta plenamente demostrada y por ende es forzoso para este Alzada declarar sin lugar la defensa perentoria argumentada por la parte demandada. ASI SE DECLARA.

DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA

Resuelto todo lo anterior, finalmente este Juzgador pasa a pronunciarse con respecto al fondo de la presente controversia actuando en función de Alzada.
En el caso que nos ocupa se desprende, del mismo dicho de las partes, que efectivamente se trata de una relación arrendaticia, por lo que se considera forzoso para esta Superioridad; otorgarle pleno valor probatorio a la relación locativa alegada por el actor en su libelo y confirmada por la parte recurrente en su escrito de contestación, al no haber desvirtuado dicho alegato en la secuela del presente Juicio y así declarar como cierto el contrato de Arrendamiento escrito suscrito entre las partes intervinientes en el presente proceso. Y ASI SE DECIDE.
La parte actora en su libelo, señala que tiene suscrito con la parte demandada un contrato de arrendamiento escrito a tiempo determinado y por su parte la representación Judicial de la parte demandada adujo en su escrito de contestación y reconvención que dicho contrato se indetermino en el tiempo. Con respecto a este punto este Tribunal precisa que estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado, tal y como se analizó en el capitulo de la reconvención previo a este, en consecuencia la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento interpuesta por la representación Judicial de la parte actora, se considera idónea y por demás eficaz para dilucidar la presente controversia. Y ASI SE DECLARA
Ahora bien observa este Juzgador que la presente controversia viene dada en razón de una demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoare la Sociedad Mercantil TECNIAUTO C.A. contra la Sociedad Mercantil FERRETERIA BRASILIA C.A., ambas partes plenamente identificadas en el encabezado del presente fallo, por cuanto según aduce la parte demandante la misma incumplió con su obligación de entregar el inmueble objeto del presente Juicio libre de bienes y personas en el tiempo estipulado en el contrato de marras y luego de vencerse la prorroga legal correspondiente.

Así pues, es menester para este Sentenciador hacer referencia al contenido del artículo 1.160 del Código Civil, el cual establece que:
“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino todas las circunstancias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.

En este mismo orden de ideas, el artículo 1.354 del Código Civil establece que:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

La transcrita norma, contentiva de las pruebas de las obligaciones y de su extinción, crea la carga de la prueba para cada una de las partes del litigio, es decir, a la parte ejecutante el deber de probar la obligación accionada y, a la parte demandada, el deber de probar el pago o el hecho que hubiera extinguido su obligación. En el mismo orden de ideas, la doctrina y la Jurisprudencia están acorde en admitir de manera unánime que en los contratos de ejecución progresiva, como lo es el de arrendamiento, le basta al actor probar la existencia autentica de esa relación jurídica que obliga al demandado, sin que pueda estar obligado a demostrar el hecho negativo del incumplimiento del mismo; esto es, que, probada la existencia de las obligaciones contenidas en el referido contrato de arrendamiento en forma auténtica, es el demandado quien debe probar que está solvente en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales.
En el caso bajo estudio, la parte actora pretende el cumplimiento del contrato de arrendamiento, suscrito en fecha 01 de Julio de 1.985, por cuanto según aduce la parte actora el demandado recurrente ha violado cláusulas del contrato de marras tales como la Segunda, al no haber desocupado el inmueble dado en arrendamiento en el tiempo estipulado por la Ley. En este sentido, el artículo 1.167 del Código Civil establece:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”

En este mismo orden de ideas, el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, este último se refiere a la petición de la ejecución de una obligación, deberá probarse, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de esa obligación.-
En el presente caso, la parte actora demostró en principio la propiedad del inmueble objeto de la relación arrendaticia, lo cual la faculta para accionar en el cumplimiento del contrato de marras, tal y como quedo asentado anteriormente en el capitulo de la Cualidad; así mismo, se observa que el actor dio cumplimiento con el contrato en cuestión, por cuanto en el presente expediente riela una notificación Judicial efectuada por el Juzgado Noveno de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial y la misma se realizo de conformidad con la cláusula Décima Tercera del contrato de arrendamiento.
Por otro lado, pero no menos importante se observa que la parte actora a su vez demostró con el referido Contrato de Arrendamiento, la existencia de la obligación contractual de ambas partes, y por consiguiente, ateniéndose a la voluntad de las partes y que el Arrendatario recurrente, al no dar cumplimiento a la cláusula exigida por la parte demandante, como se dejará asentado en la dispositiva de este fallo, es para concluir que se quebrantaron expresas disposiciones contractuales contenidas en el aludido contrato. El incumplimiento de su principal obligación que era la entrega del inmueble de marras libre de bienes y personas, ha dado motivo a que sea ha lugar la reclamación de la actora, en el sentido de la acción de cumplimiento de Contrato. Y ASÍ SE DECLARA.-
A mayor abundamiento podemos afirmar que el cumplimiento del contrato es quizás la consecuencia más importante de los efectos internos del mismo y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino también a las normas y principios que rigen su interpretación. En este sentido dispone el Artículo 1.159 del Código Civil vigente que “los contratos tienen fuerza de ley entre las partes no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”, este artículo es quizás uno de los fundamentos de más prosapia dentro de nuestro Código Civil Venezolano y constituye el fundamento de la fuerza obligatoria del contrato. Una vez perfeccionado el contrato, éste se independiza de tal modo que, en principio, una de las partes no puede darlo por terminado por su sola voluntad unilateral, a menos que la Ley lo autorice expresamente. El contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes, esto significa que es de obligatorio cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento y en las diversas consecuencias que acarrean para las partes las variadas situaciones que pueden presentarse durante su vigencia.
En este mismo orden de ideas se sostiene que los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que está obligado a cumplir la Ley. Este es uno de los principios de mayor abolengo en el campo del Derecho, y se ha reforzado a través del tiempo, con motivo de la influencia cada vez más creciente del principio de autonomía de la voluntad y con el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones que ordena conforme al artículo 1.264 del Código Civil Venezolano que reza: LAS OBLIGACIONES DEBEN CUMPLIRSE EXACTAMENTE COMO HAN SIDO CONTRAIDAS; lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma muy acentuada.
Es este el principio general y rector en materia de cumplimiento de las obligaciones y, como consecuencia del mismo, las partes deben cumplir esas obligaciones fielmente, al pie de la letra. El Juez, en caso de controversia, condenará ineludiblemente al deudor a ejecutar la prestación, prescindiendo de criterios subjetivos que atemperen o mediaticen la ejecución de la obligación.
Por su parte, la demandada no aportó a los autos, prueba alguna que desvirtúe lo alegado por la parte accionante, y por ende acogiendo el criterio del Tribunal de la causa quedó demostrado su incumplimiento contractual, en cuanto a la cláusula Décima Tercera; todo esto sustentado en el articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el cual reza lo siguiente:
Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación. (Subrayado de este Sentenciador).

Ahora bien, dicho esto, se observa de una minuciosa y exhaustiva revisión de las actas y autos del presente expediente que la prórroga legal correspondiente en el presente caso era de tres (03) años, tal y como se lo concedió la parte actora a la Empresa demandada, pero tal prorroga concluyó en fecha 30 de Junio de 2.008, y la arrendataria siguió ocupando el inmueble incumpliendo así, con sus obligaciones contractuales, devenidas de la convención arrendaticia suscrita.
En tal sentido y demostrado así el incumplimiento contractual de la parte demandada, esta Alzada, encuadrándose en el fundamento principal utilizado por la parte actora, y sustentado por el Juzgado A quo, referente a la omisión en el cumplimiento de la entrega del inmueble una vez vencida la prorroga legal y en concordancia con el contenido de la cláusula Décima Tercera (13º) del Contrato de arrendamiento, la cual otorga al arrendador la facultad de pedir la restitución del inmueble objeto del presente Juicio y culminado el tiempo de duración del presente contrato; este Sentenciador concluye que la presente acción debe prosperar en derecho, por cuanto al haber sido demostrada la existencia de la relación jurídica que vincula al demandado, correspondía a este desvirtuar las pretensiones de la parte actora. En consecuencia, quien aquí decide comparte el criterio del Juzgado A-Quo, por lo que debe confirmarse la sentencia apelada. Y ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.
-III-
Por los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, dicta los siguientes pronunciamientos:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la Apelación interpuesta por la parte demandada, en contra de decisión dictada por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 16 de Noviembre de 2009.
SEGUNDO: Se confirma en todas y cada una de las partes la decisión apelada y se declara CON LUGAR la Demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara la Sociedad Mercantil TECNIAUTO C.A., contra la Sociedad Mercantil FERRETERIA BRASILIA, C.A., ambas partes suficientemente identificadas en el encabezado del presente fallo.
TERCERO: Se ordena a la parte demandada a hacer la entrega material del inmueble constituido por el Local comercial numero 20-5, el cual forma parte integrante del inmueble identificado con el numero 20, situado en la Avenida Francisco de Miranda con calle Santa Ana, Urbanización Boleita, Jurisdicción del Municipio Sucre del estado Miranda; a manos de la parte actora libre de bienes y personas.
CUARTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en la presente instancia.
QUINTO: Por cuanto la presente decisión ha sido dictada fuera del lapso procesal respectivo, se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo previsto en los artículos 251 y 233 ambos del Código de Procedimiento Civil.

PUBLIQUESE Y REGISTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 4º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 5 Días del mes de Marzo de 2010. 199º y 151º.

El Juez,

Dr. Carlos A. Rodriguez R.
La Secretaria

Abg. Maitrelly Vanessa Arenas

En esta misma fecha, siendo las 10:29 AM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria

Abg. Maitrelly Vanessa Arenas

Asunto: AP11-R-2009-000659
CARR/MVA/CC