TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 16 de Marzo de 2010
199º y 151º

ASUNTO: AP11-R-2009-000414

DEMANDANTE: “BRAIDA FLORENS, C.A.”, sociedad de comercio inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Distrito Capital) y estado Miranda, el 16 de diciembre de 1991, bajo el Nº 37, tomo 38-A Sgdo.; con domicilio procesal en: Avenida Universidad, Esquina San Francisco, Edificio Centro Mercantil San Francisco, Piso 3, Oficina 3-4, Caracas.
REPRESENTACION JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: “CARLOS BRENDER y ROBERTO SALAZAR”, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 7.820 y 66.600, respectivamente.

DEMANDADA: “MARÍA ARMINDA FERREIRA de MÁRQUEZ”, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-5.598.151 y de este domicilio.
REPRESENTACION JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: MAGDA RODRIGUEZ RAMIREZ, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 23.482.-

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO
SENTENCIA: DEFINITIVA

I

Corresponde a esta Alzada conocer y decir el recurso de apelación interpuesto por Magda Rodríguez, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, contra la sentencia de fecha 16 de Junio de 2009, dictada por el Juzgado Segundo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, que declaró Con Lugar la demanda incoada por la Sociedad Mercantil Braida Florens, C.A., contra la ciudadana Maria Arminda Ferreira de Márquez.-
Dicho recurso fue oído en ambos efectos mediante auto de fecha 23 de Julio de 2009, en el cual el Tribunal A Quo ordenó la remisión de las actas que integran el expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial, correspondiendo el conocimiento de la causa a este Tribunal en Alzada, quien lo recibió y en fecha 07 de Agosto de 2009, dio entrada a las precedentes actuaciones, fijando oportunidad para dictar el fallo respectivo, conforme a la norma contenida en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.-
Ahora bien, estando en la oportunidad de emitir un pronunciamiento, este Tribunal pasa a hacerlo y al efecto considera:

II
Se inició el presente juicio mediante libelo de demanda interpuesto en fecha 07 de mayo de 2008, por el abogado Roberto Salazar, en su carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil Braida Florens, C.A., por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Municipio de Caracas, en el que demanda a la ciudadana María Arminda Ferreira de Márquez, por Resolución del Contrato de Arrendamiento suscrito el 30 de septiembre de 1991, el cual tiene por objeto el apartamento distinguido con el Nº 14, ubicado en el Edificio Paraguaipoa, situado en la Avenida Rómulo Gallegos, Urbanización Monte Cristo, Municipio Sucre del estado Miranda.
Alega la representación judicial de la parte demandante en su escrito libelar: que en fecha 30 de septiembre de 1991, se celebró contrato de arrendamiento a tiempo determinado entre su mandante, la sociedad mercantil Administradora Bomilca, C.A., y la ciudadana María Arminda Ferreira de Márquez, sobre un apartamento distinguido con el Nº 14, ubicado en el Edificio Paraguaipoa, situado en la Avenida Rómulo Gallegos, Urbanización Monte Cristo, Municipio Sucre del estado Miranda; el cual le fue cedido a su representada el 20 de marzo de 2006, según consta de cesión transcrita en el reverso del mismo. Y que el inmueble identificado le pertenece a su representada según consta en documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito de Registro del Distrito Sucre (hoy Municipio Sucre) del estado Miranda, el 21 de octubre de 1992, bajo el Nº 18, tomo 1, protocolo 3º. Que según el contenido de la cláusula segunda contractual, el canon de arrendamiento se pactó en la suma de cuatro mil ciento cincuenta y nueve bolívares con 15/100 (Bs. 4.159,15), que la arrendataria se obligó a pagar el día último de cada mes en la caja de las oficinas de la arrendadora; así como también, que la falta de pago un mensualidad dentro de los quince (15) días siguientes a su vencimiento, es causa suficiente para que la arrendadora pueda solicitar la resolución del contrato. Que en las cláusulas tercera y cuarta del mencionado contrato de arrendamiento, se estableció su duración por el término de un (1) año fijo contado a partir del 1 de octubre de 1991, prorrogable automáticamente por períodos iguales, salvo notificación en contrario de alguna de las partes con treinta (30) días de anticipación por lo menos al final de cada período. En este mismo orden de ideas, sostuvo que en la cláusula quinta las partes establecieron que la arrendataria no podrá ceder o traspasar a terceros, los derechos y obligaciones que le derivan del contrato, ni subarrendar total o parcialmente el inmueble, sin el previo consentimiento por escrito de la arrendadora, la cual no reconocerá como inquilino a ninguna otra persona; y en todo caso, la arrendataria continuará siendo responsable de las obligaciones asumidas en el presente contrato, hasta su terminación. Que según el acto administrativo contenido en la Resolución Nº 00016, de fecha 13 de abril de 2000, dictada por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, el canon de arrendamiento mensual para el apartamento objeto de la demanda, se fijó en la cantidad de setenta y ocho mil bolívares (Bs. 78.000,00), hoy día equivalente a setenta y ocho bolívares fuertes (Bs. F 78,00); lo cual fue notificado a los arrendatarios según informe fiscal de fecha 31 de mayo de 2000. Que según consta en inspección judicial realizada por el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el día 3 de noviembre de 2006, las personas que ocupan el inmueble según información suministrada por la notificada son Susana Arminda Márquez Ferreira, su esposo Armando González y sus cuatro (4) hijos; y que dicha notificada manifestó que ocupa el inmueble en carácter de inquilina desde hace quince (15) años. Que el contrato de arrendamiento se encuentra suscrito por la ciudadana María Arminda Ferreira de Márquez, y que de dicha manifestación realizada por la ciudadana Susana Arminda Márquez, se constata que el inmueble fue traspasado sin la previa autorización dada por escrito por la arrendadora, violando lo previsto en la cláusula quinta del contrato, pues -a su decir- María Arminda Ferreira de Márquez vive en el apartamento 15 del Edificio Paraguaipoa, y no en el apartamento 14 objeto del contrato de arrendamiento fundamento de la demanda. Que la ciudadana María Arminda Ferreira de Márquez, ha dejado de pagar a su representada el canon de arrendamiento correspondiente al mes de septiembre de 2006, a razón de setenta y ocho bolívares fuertes (Bs. F 78,00), lo cual constituye grave incumplimiento de las obligaciones contractuales asumidas libremente por ésta. Que por todo lo antes expuesto, demanda a la arrendataria para que convenga o en su defecto a ello sea condenada, en la resolución del contrato de arrendamiento accionado y la entrega del inmueble objeto de la demanda. Asimismo, demandó el pago de la suma de Bs.F 78,00, por concepto de indemnización por canon de arrendamiento dejado de percibir por su representada, por el mes de septiembre de 2006; y las costas procesales. Fundamentó su demanda en los artículos 1.167, 1.264 y 1.592 del Código Civil. Y solicitó el decreto de una Medida de Secuestro sobre el bien identificado.
La anterior demanda fue admitida mediante auto de fecha 12 de mayo de 2008, por el Juzgado Segundo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, por el procedimiento breve, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada.
Realizados los trámites pertinentes tendientes a lograr la citación de la parte demandada, mediante auto de fecha 30 de Julio de 2008, se le designó defensora judicial a la abogada Catherine Silva, quien una vez notificada del cargo aceptó el mismo y prestó el juramento de Ley.
En fecha 30 de septiembre de 2008, compareció la defensora ad litem y presentó escrito en el cual hizo un rechazo genérico de la demanda en todas sus partes, tanto los hechos como el derecho, teniendo así por contestada la misma.-
Abierto el juicio a pruebas, la representación judicial de la parte actora promovió los medios de pruebas que consideró pertinentes a fin de demostrar su pretensión mediante escrito presentado el 08 de octubre de 2008, las cuales fueron admitidas por el A Quo mediante auto de fecha 09 del mismo mes y año.-
En fecha 03 de noviembre de 2008, el Juzgado Segundo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial dictó sentencia interlocutoria mediante la cual declaró la Reposición de la causa al estado de designarle un nuevo defensor ad litem a la parte demandada.
Notificada la parte demandante del anterior fallo, el Tribunal procedió a designar a la abogada Francia Alejandra Vargas Sánchez, como defensora ad litem de la parte demandada, quien el 23 de marzo de 2009, aceptó el cargo recaído en su persona prestando el juramento de Ley.
Citada como fue la defensora Ad-litem designada, mediante escrito presentado en fecha 11 de mayo de 2009, la defensora ad litem designada procedió a dar contestación al fondo de la demanda incoada, rechazándola en todas sus partes y negando así mismo que su representada haya traspasado el inmueble arrendado violando así el convenio locativo suscrito, igualmente negó el pago demandado por la actora y manifestó al Tribunal que todas las razones fácticas explanadas fueron indicadas por la demandada de autos, con quien sostuvo entrevista el 24.03.2009, y culminó su contestación solicitando que la demanda incoada sea declarada Sin Lugar en la definitiva.-
Mediante escrito presentado en fecha 18 de mayo de 2009, la representación judicial de la parte accionante promovió pruebas en el proceso, las cuales fueron admitidas por el A Quo mediante auto de fecha 20 del mismo mes y año.
En fecha 16 de Junio de 2009, el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia en la cual declaró Con Lugar la demanda incoada; Resuelto el contrato de arrendamiento y se condenó a la demandada a la entrega del inmueble arrendado, al pago de una indemnización por Daños y Perjuicios y al pago de las costas procesales.-
Mediante diligencias de fechas 16 y 20 de Julio de 2009, la Abg. Magda Rodríguez ejerció recurso de apelación contra la anterior decisión, el cual fue oído en ambos efectos mediante auto de fecha 23 del mismo mes y año, ordenándose la remisión de las actas que integran el presente expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial, correspondiendo el conocimiento de la causa a este Tribunal en Alzada, quien lo recibió y por auto de fecha 07 de Agosto de 2009, fijó oportunidad para dictar el fallo.
En fechas 22 de Septiembre y 23 de Noviembre de 2009, se recibió por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial escrito de alegatos presentado por la representación judicial de la demandada.

III
Ahora bien, narradas como han sido las actas procesales que integran el presente expediente, de seguidas pasa este sentenciador a emitir un pronunciamiento sobre el fondo del asunto sometido a su conocimiento y a en consecuencia procede entonces a establecer los términos en los que ha quedado planteada la litis; así la representación judicial de la parte accionante, dentro del elenco de afirmaciones fácticas en los cuales fundamenta su pretensión, alegó en el libelo de la demanda, los siguientes hechos: Que el 30 de septiembre de 1991, la sociedad mercantil Administradora Bomilca, C.A., celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana María Arminda Ferreira de Márquez, que tiene por objeto el apartamento distinguido con el Nº 14, ubicado en el Edificio denominado Paraguaipoa, situado en la Avenida Rómulo Gallegos, Urbanización Monte Cristo, Municipio Sucre del estado Miranda; y que posteriormente dicho contrato le fue cedido a su representada el 20 de marzo de 2006, según consta de cesión transcrita en el reverso del mismo. Que el inmueble le pertenece a su representada según consta en documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito de Registro del Distrito Sucre (hoy Municipio Sucre) del estado Miranda, el 21 de octubre de 1992, bajo el Nº 18, tomo 1, protocolo 3º. Adujo, que según el contenido de la cláusula segunda contractual, el canon de arrendamiento se pactó en la suma de cuatro mil ciento cincuenta y nueve bolívares con 15/100 (Bs. 4.159,15), que la arrendataria se obligó a pagar el día último de cada mes en la caja de las oficinas de la arrendadora; así como también, que la falta de pago un mensualidad dentro de los quince (15) días siguientes a su vencimiento, es causa suficiente para que la arrendadora pueda solicitar la resolución del contrato. Que en las cláusulas tercera y cuarta del pormenorizado contrato de arrendamiento, se estableció la duración por el término de un (1) año fijo contado a partir del 1 de octubre de 1991, prorrogable automáticamente por períodos iguales, salvo notificación en contrario de alguna de las partes con treinta (30) días de anticipación por lo menos al final de cada período. En este mismo orden de ideas, sostuvo que en la cláusula quinta las partes establecieron que la arrendataria no podrá ceder o traspasar a terceros, los derechos y obligaciones que le derivan del contrato, ni subarrendar total o parcialmente el inmueble, sin el previo consentimiento por escrito de la arrendadora, la cual no reconocerá como inquilino a ninguna otra persona; y en todo caso, la arrendataria continuará siendo responsable de las obligaciones asumidas en el presente contrato, hasta su terminación. Que según el acto administrativo contenido en la Resolución Nº 00016, de fecha 13 de abril de 2000, dictada por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, el canon de arrendamiento mensual para el apartamento objeto de la demanda, se fijó en la cantidad de setenta y ocho mil bolívares (Bs. 78.000,00), hoy día equivalente a setenta y ocho bolívares fuertes (Bs. F 78,00); lo cual fue notificado a los arrendatarios según informe fiscal de fecha 31 de mayo de 2000. Que según consta en inspección judicial realizada por el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el día 3 de noviembre de 2006, las personas que ocupan el inmueble según información suministrada por la notificada son Susana Arminda Márquez Ferreira, su esposo Armando González y sus cuatro (4) hijos; y que dicha notificada manifestó que ocupa el inmueble en carácter de inquilina desde hace quince (15) años. Que el contrato de arrendamiento se encuentra suscrito por la ciudadana María Arminda Ferreira de Márquez, y que de dicha manifestación realizada por la ciudadana Susana Arminda Márquez, se constata que el inmueble fue traspasado sin la previa autorización dada por escrito por la arrendadora, violando lo previsto en la cláusula quinta del contrato, pues -a su decir- María Arminda Ferreira de Márquez vive en el apartamento 15 del Edificio Paraguaipoa, y no en el apartamento 14 objeto del contrato de arrendamiento fundamento de la demanda. Que la ciudadana María Arminda Ferreira de Márquez, ha dejado de pagar a su representada el canon de arrendamiento correspondiente al mes de septiembre de 2006, a razón de setenta y ocho bolívares fuertes (Bs. F 78,00), lo cual constituye grave incumplimiento de las obligaciones contractuales asumidas libremente por ésta; por lo que demanda a la arrendataria para que convenga o en su defecto a ello sea condenada, en la resolución del contrato de arrendamiento accionado y la entrega del inmueble objeto de la demanda. Asimismo, pretende el pago de la suma de Bs.F 78,00, por concepto de indemnización sustitutiva del canon de arrendamiento dejado de percibir por su representada, por el mes de septiembre de 2006; y las costas procesales. Fundamentó la demanda en los artículos 1.167, 1.264 y 1.592 del Código Civil.
En contraposición a los hechos planteados en el escrito libelar, la defensora judicial designada a la parte demandada, en la oportunidad legal para dar contestación al fondo de la demanda propuesta, ex artículo 883 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alegó todo cuanto creyó pertinente esgrimir en defensa de los derechos e intereses de su representada. A tales efectos alegó lo siguiente: Negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos narrados como en el derecho invocado en el libelo de la demanda; y negó expresamente que su representada haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente al mes de septiembre de 2006. Afirmó que desde el mismo comienzo de la relación arrendaticia entre su representada y la anterior arrendadora, Bomilca, C.A., el inmueble objeto de la pretensión actora ha estado bajo posesión de la arrendataria; “no obstante, su hija Susana Arminda Márquez también ha habitado dicho inmueble desde hace más de quince (15) años, con el conocimiento claro e inequívoco tanto de la anterior arrendadora como por la hoy accionante. Que todos los cánones de alquiler se encuentran debidamente depositados ante el órgano judicial competente. Finalmente, la defensora ad litem manifestó que el 27 de marzo de 2009, se trasladó personalmente al domicilio que la parte actora indica en autos, pudiendo ubicar a la ciudadana María Arminda Ferreira de Márquez, quien le suministró las razones que invoca en este acto de contestación a la demanda como defensas de fondo.
De acuerdo con las afirmaciones de hecho argüidas por las partes en litigio, es evidente que el thema decidendum en el caso de marras se circunscribe a establecer la procedencia en Derecho de la pretensión que hace valer la parte accionante, aspirando obtener una sentencia favorable de condena que resuelva el contrato de arrendamiento que sirve de titulo a la demanda, afirmando como causa petendi de tal petición que la parte demandada ha incumplido con lo previsto en la cláusula quinta contractual, esto es haber traspasado el inmueble sin la previa autorización dada por escrito por LA ARRENDADORA, toda vez que la ciudadana MARÍA ARMINDA FERREIRA de MÁRQUEZ, vive en el apartamento Nº 15 del mismo Edificio Paraguaipoa, y no en el apartamento 14 objeto del contrato de arrendamiento fundamento de la demanda; e igualmente, por haber incumplido con el pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de septiembre de 2006, conforme lo previsto en la cláusula segunda de dicho contrato.
Ahora bien, la Jurisprudencia suprema ha sido reiterada al establecer que el propósito de la motivación del fallo, además de llevar al ánimo de las partes la justicia de lo decidido, es permitir el control de la legalidad en caso de error; así, “la motivación debe estar constituida por las razones de hecho y de derecho que dan los Jueces como fundamento del dispositivo. Las primeras están formadas por el establecimiento de los hechos con ajustamiento a las pruebas que las demuestran; y las segundas, la aplicación a éstos de los preceptos y los principios doctrinarios atinentes”.
Por consiguiente, resulta deber ineludible de los jueces realizar el examen de todo el material probatorio que cursa a los autos, a fin de que la verdad procesal surja del análisis y concatenación del conjunto de las pruebas ofrecidas por los litigantes. Entonces, Pasa esta Alzada a examinar las pruebas aportadas por las partes, como fundamento de sus contrapuestas posiciones en la litis, considerando así que las reglas sobre la carga de la prueba no solamente operan respecto a los hechos de la pretensión y la excepción, esto es, para los efectos sustanciales, sino también en muchas cuestiones procesales, durante el trámite del proceso, pues siempre que se trate de aplicar una norma jurídica de carácter procesal que suponga presupuestos de hecho, debe recurrirse a la regla sobre la carga de la prueba para imponer la consecuencia desfavorable de la falta de la prueba a la parte que resulte beneficiada con los efectos jurídicos consagrados en el artículo 1.354 del Código Civil, concatenado con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, cuyo texto es el siguiente:
Artículo 1354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”

La carga de la prueba no es una obligación que el legislador impone caprichosamente a cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis y así, al demandante toca la prueba de los hechos que alega, según el conocido aforismo “incumbit probatio qui dicit, non qui negat”, es decir, que incumbe probar a quien alega la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado le puede corresponder la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro principio de derecho “reus in excipiendo fit actor, al tornarse el demandado en actor de su excepción.
Hechas las consideraciones precedentes, procede esta alzada a analizar y emitir juicio sobre la valoración de los medios probatorios que fueron aportados al proceso:

Pruebas promovidas por la representación judicial de la parte actora
• Promovió con el libelo de demanda, original del contrato de arrendamiento accionado suscrito el 30 de septiembre de 1991; el cual, al no haber sido desconocido por la parte demandada en la oportunidad legal correspondiente, se admite para el proceso conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se valora de acuerdo con el artículo 444 eiusdem, en concordancia con el artículo 1.364 del Código Civil, teniéndose como un instrumento legalmente reconocido que evidencia el vínculo jurídico arrendaticio existente entre las partes de la relación procesal, pactado por el término fijo de un (1) año prorrogable automáticamente por períodos iguales, salvo notificación en contrario, que contiene el alcance de las obligaciones asumidas por las partes contratantes; así se decide.-
• Promovió copia certificada del documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito de Registro del Distrito Sucre (hoy Municipio Sucre) del estado Miranda, el 21 de octubre de 1992, bajo el Nº 18, tomo 1 del protocolo 3º; el cual se admite para el proceso conforme lo previsto en el artículo 1.384 del Código Civil, valorándose como un instrumento público que da fe del aporte en propiedad como parte del capital social de la Sociedad Mercantil Braida Florens, C.A., del inmueble objeto de la demanda, así como también de la titularidad del derecho de propiedad que asiste a la parte accionante sobre el mismo; así se establece.-
• Promovió así mismo copia certificada de las actuaciones contenidas en el expediente administrativo Nº 44342- 2º cuerpo, expedidas el 27 de septiembre de 2007, en las que consta el acto administrativo contenido en la Resolución Nº 000016, de fecha 13 de abril de 2000; la cual se valora conforme lo previsto en el artículo 1.384 del Código Civil, reputándose idónea y pertinente para demostrar la fijación del canon de arrendamiento por parte del órgano competente al inmueble objeto de la demanda, debidamente notificado por la prensa mediante cartel extracto y de allí que produzca efectos inmediatos, pues se entiende amparado por el principio de legalidad en el cual se inscriben los conceptos de ejecutividad y ejecutoriedad de todo acto administrativo de efectos particulares; así se establece.-
• Promovió en original la inspección ocular evacuada en sede de jurisdicción voluntaria por intermedio del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el día 3 de noviembre de 2006; la cual se admite para el proceso conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en la cual consta el diligenciamiento de los particulares a que se contrae la misma; que no fueron objeto de impugnación; así se decide.-
• Promovió conforme lo previsto en el artículo 1.401 del Código Civil, la prueba de confesión judicial contenida, según su criterio, en el escrito de contestación a la demanda presentado por la defensora ad litem, cuando manifiesta “…que la ciudadana SUSANA ARMINDA MÁRQUEZ, se encuentra habitando dicho inmueble desde hace mas de 15 años…”. Al respecto, quien sentencia comparte el criterio establecido por el Juzgado A Quo en el fallo apelado, en el sentido que la confesión judicial es aquella que hace la parte o su apoderado dentro de los límites del mandato, ante un juez, aunque éste sea incompetente, y hace plena prueba del hecho confesado. Tal prueba de confesión no debe confundirse con la admisión de hechos que se realiza en el libelo de la demanda o en el escrito de contestación, pues aquella es una prueba establecida en la ley, considerada como el testimonio (hechos de conocimiento) que una de las partes efectúa contra sí misma, es decir, el reconocimiento que uno de los litigantes hace de la verdad de un hecho susceptible de producir consecuencias jurídicas a su cargo. En el caso subjudice considera este sentenciador que yerro el A Quo al desestimar tales afirmaciones como confesión judicial, toda vez que la misma está referida a los hechos en los cuales la demandante fundamenta su pretensión, cual es el traspaso fáctico del bien dado en arrendamiento por parte de la ciudadana María Arminda Ferreira de Márquez a su hija Susana Arminda Márquez. Aunado a ello, de los autos claramente se evidencia que la demandada de autos ya no habita el bien dado en arrendamiento. En consecuencia, las afirmaciones realizadas por la defensora ad litem, siguiendo indicaciones de la demandada. Y siendo éste unos de los hechos constitutivos de la fundamentación libelar donde se demanda la Resolución del Contrato de Arrendamiento suscrito por las partes, al no haber contradicción, el mismo queda exento de ser probado en autos. En consecuencia, a juicio de este sentenciador de Alzada, tal afirmación es valorada y apreciada como prueba de confesión; y así se decide.-

Pruebas promovidas por la parte demandada
Aún cuando la demandada no aportó a los autos durante el lapso probatorio de Instancia prueba alguna tendiente a enervar la pretensión de la demandante; en esta Alzada incorporó a las actas que integran el expediente, certificación de consignaciones expedidas por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, a los fines de demostrar su solvencia en el pago de las consignaciones realizadas, dichos recaudos son apreciados por este sentenciador como prueba de su contenido; sin embargo, no debe pasar por alto quien se pronuncia que en el caso de marras se demanda una sola mensualidad del canon de arrendamiento pactado, correspondiente al mes de Septiembre de 2006, de la cual no hay constancia en dicha certificación, razón por la cual la prueba presentada se desecha por impertinente. Así se decide.-

VI
Ahora bien, analizado como ha sido el acervo probatorio aportado por las partes al presente caso, pasa este sentenciador a emitir opinión sobre el fondo del asunto sometido al conocimiento y a tal efecto observa:
El artículo 1.159 del Código Civil de Venezuela establece:
“Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes: No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”

Este artículo prevé uno de los principio fundamentales, la autonomía de la voluntad de las partes, según el cual los contratantes son francos de regular libremente las prestaciones del contrato que los vincula; la mayoría de las normas legales en materia contractual son supletorias de la voluntad de las partes, las que rigen en los casos en que nada haya sido por ellas previsto, pudiendo incluso hasta establecer formalidades especiales distintas a las legales o de las contempladas en el ordenamiento legal positivo, salvo aquellas en las que esté involucrado el orden público y teniendo en consideración los derechos concedidos por la Ley, los cuales son irrenunciables.
Así, teniendo el contrato como la convención suscrita entre dos o más personas para reglar constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico; y habiendo establecido el legislador patrio que las partes son soberanas al reglar libremente su vínculo contractual, con la falta de cumplimiento de una de sus cláusulas puede la otra parte, a su elección pretender el cumplimiento o la resolución del mismo; tal como lo preceptúa el artículo 1.167 del Código Civil de Venezuela, cuyo tenor es el siguiente:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” (Sic.)

Esta norma regula la Acción Resolutoria, es decir, la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir su terminación y así ser libertado de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya. El sentenciador A Quo en el fallo apelado citó al Dr. Eloy Maduro Luyando, quien en este sentido sostiene que “por incumplimiento de las obligaciones se entiende la inejecución de las mismas, trátese de una inejecución total o parcial, permanente o temporal, y débase a hechos imputables al deudor o a causa extrañas no imputables al mismo. El incumplimiento de las obligaciones es también uno de los efectos primarios de las mismas, sus fundamentos son aplicables a todo tipo o clase de obligaciones, sean de cualquier naturaleza, independientemente de su origen contractual o extracontractual”.-
En el caso de marras, nos encontramos en presencia de un contrato de arrendamiento, que como tal, es bilateral y en que reinó la autonomía de la voluntad de las partes para su creación, en el cual se estableció en la cláusula segunda lo siguiente:
“SEGUNDA: La pensión mensual de arrendamiento es la cantidad de Cuatromil (sic) ciento cincuenta y nueve con quince centimos bolívares (Bs. 4.159,15) que EL ARRENDATARIO se obliga a pagar con toda puntualidad el último día de cada mes en la Caja de las Oficinas de LA ARRENDADORA, por todo el tiempo que dure este contrato y hasta tanto entregue el inmueble arrendado, completamente desocupado y a satisfacción de LA ARRENDADORA. La falta de pago de una sola mensualidad, dentro de los quince (15) días siguientes a su vencimiento, es causa suficiente para que LA ARRENDADORA pueda solicitar la resolución del presente contrato y exigir la inmediata entrega del inmueble totalmente desocupado…Es convenio expreso que para el caso de que los Organismos competentes modifiquen la actual regulación del inmueble, EL ARRENDATARIO deberá de pagar el canon máximo de arrendamiento que señalen dichos Organismos desde el mismo momento en que se produzca tal modificación…”

De los autos claramente se evidencia que la representación judicial de la demandante reclama como insoluto el mes de Septiembre de 2006, a razón de Setenta y Ocho Bolívares (Bs. 78,oo) y por ello demanda en el petitum el pago de la cantidad mencionada por concepto de indemnización sustitutiva del canon de arrendamiento dejado de percibir. Y toda vez que la parte demandada ni su representación judicial trajo a los autos prueba alguna de haber realizado el pago demandado, por lo que dicho se tiene como insoluto. Así se declara.-
También demanda la representación judicial de la parte actora que existe violación de la relación locativa por parte de la arrendataria María Arminda Ferreira de Máqruez, a lo estipulado en la cláusula quinta contractual, dicha cláusula establece:
“QUINTA: El presente contrato se considera celebrado INTUITE PERSONAE, y por consiguiente, EL ARRENDATARIO no podrá ceder o traspasar sin el consentimiento previo de LA ARRENDADORA dado por escrito…” (Sic.)

En este orden de ideas tenemos que la representación judicial de la parte accionante afirmó en el libelo de la demanda, “que el inmueble fue traspasado sin la previa autorización dada por escrito por LA ARRENDADORA, violando lo previsto en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento suscrito por las partes sobre el apartamento distinguido con el Nº 14, ubicado en el Edificio Paraguaipoa, antes identificado, ya que la ciudadana MARIA ARMINDA FERREIRA de MARQUEZ, vive en el apartamento Nº 15 del Edificio Paraguaipoa, y no en el apartamento 14 objeto del contrato de arrendamiento fundamento de la demanda.”
A los fines de demostrar su alegato, aportó en original la inspección ocular evacuada por el Juzgado Segundo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en la cual ciertamente consta la manifestación hecha por la ciudadana Susana Arminda Márquez Ferreira, en cuanto a que es inquilina del inmueble objeto de la demanda desde hace quince (15) años, y que lo habita junto con sus cuatro (4) hijos y su esposo Armando González.
No comparte el criterio establecido por el A Quo en el fallo apelado en relación al incumplimiento de esta cláusula contractual, pues si bien cada parte tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, la demandante con la mencionada Inspección demostró quienes habitan el inmueble, sin que la demandada enervase de algún modo la pretensión deducida por la hoy accionante, sino por el contrario, tal como quedó demostrado en el acervo probatorio, estas afirmaciones fueron admitidas en la contestación, motivo por el cual resulta a todas luces ajustada a derecho la pretensión de la parte accionante. Así se establece.-
IV

En base a las razones y consideraciones precedentemente establecidas, este Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación ejercida por la Abg. Magda Rodríguez, representante judicial de la demandada María Arminda Ferreira de Márquez, contra la sentencia proferida por el Juzgado Segundo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial de fecha 16 de Junio de 2009.-
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento incoara la Sociedad Mercantil Braida Florens, C.A., contra la ciudadana María Arminda Ferreira de Márquez, ambas partes plenamente identificadas en autos.
TERCERO: RESUELTO el contrato de arrendamiento accionado suscrito por las partes en fecha 30 de septiembre de 1991.
CUARTO: Se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora, el apartamento distinguido con el Nº 14, ubicado en el Edificio denominado Paraguaipoa, situado en la Avenida Rómulo Gallegos, Urbanización Monte Cristo, Municipio Sucre del estado Miranda, solvente en los servicios públicos y libre de bienes y personas.-
QUINTO: Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora, por concepto de indemnización de daños y perjuicios, la suma de setenta y ocho bolívares fuertes (Bs. 78,00), correspondiente al canon de arrendamiento del mes de septiembre de 2006.
SEXTO: A los fines de dar cumplimiento a lo establecido en los artículos 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes de la presente decisión, por haber sido publicada fuera de la oportunidad procesal correspondiente.-
SEPTIMO: Se condena en costas la parte demandada de acuerdo con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida en este proceso.
OCTAVO: Queda confirmado el fallo apelado en los términos establecidos en la presente decisión.-
REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE y NOTIFÍQUESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los DIECISEIS (16) días del mes de MARZO de 2010. Años: 199º de la Independencia y 151° de la Federación.

EL JUEZ,

ABG. ANGEL VARGAS RODRIGUEZ
LA SECRETARIA

ABG. SHIRLEY M. CARRIZALES
En esta misma fecha, siendo las 10:41 AM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria

Abg. Shirley M. Carrizales M.

Asunto: AP11-R-2009-000414