REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y
Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 8 de Marzo de 2010
199º y 151º

ASUNTO: AP11-R-2009-000119

PARTE ACTORA: ERMES DURAZZI TOMASETTI, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. 2.782.127.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ASUNCIÓN FRIAS, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el número 51.238.-
PARTE DEMANDADA: GIOVANNI MATTIA, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nro. 13.308.692.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: MILAGRO MAITA, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el número: 20.310.-
MOTIVO: DESALOJO.-
TIPO DE SENTENCIA: APELACIÓN.

I
Antecedentes


Conoce este órgano jurisdiccional del presente expediente proveniente del Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en virtud de la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte actora, contra la decisión dictada por ese Juzgado en fecha 30 de enero de 2009.
Se inicia el presente juicio mediante escrito libelar presentado en fecha 17 de octubre de 2008, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por el ciudadano ERMES DURAZZI TOMASETTI, debidamente asistido por la abogada en ejercicio ASUNCION FRIAS, la cual luego de sufrir los tramites de rigor, fue distribuida al Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial.
En fecha 28 de octubre de 2008, fue admitida la presente demanda ordenando la citación del demandado.
En fecha 31 de octubre de 2008, la parte actora consignó los fotostatos para la elaboración de la compulsa de citación, y para la apertura del cuaderno de medidas.
En fecha 04 de noviembre de 2008, fue dictado auto mediante el cual el Juez A-Quo, dejo constancia de la apertura del cuaderno de medidas. Asimismo, de haberse librado la compulsa respectiva.
En fecha 06 de noviembre de 2008, diligenció el alguacil adscrito a dicho Juzgado y consignó la compulsa debidamente firmada por el ciudadano Giovanni Mattia.
Mediante auto de fecha 10 de noviembre de 2008, el Tribunal insto a las partes para un acto conciliatorio, el cual no se llevó a cabo por cuanto ninguna de las partes asistió al mismo.
En fecha 11 de noviembre de 2008, compareció la parte demandada asistido por la abogada Milagros Maita, inscrita en el inpreabogado bajo el No. 23.310, y consignó escrito de contestación a la demanda y así mismo propuso reconvención. En esa misma fecha, el Ad-Quo admitió la reconvención interpuesta.-
En fecha 13 de noviembre de 2008, el demandado ciudadano Giovanni Mattia, otorgó poder apud-acta a la abogada Milagros Maita, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 20.310 y solicitó se fijara nueva oportunidad para que se llevara a cabo el acto conciliatorio. En esa misma fecha la parte actora consignó escrito de contestación a la reconvención.-
Mediante auto de fecha 14 de noviembre de 2008, el Tribunal fijó nueva oportunidad para que tuviera lugar el acto conciliatorio entre las partes, no obstante, llegada la oportunidad el mismo no se realizó por inasistencia de la parte actora.-
En fecha 18 de noviembre de 2008, la parte demandada se opuso a la solicitud de la medida de secuestro presentada por la parte actora.-
Siendo la oportunidad para la promoción y evacuación de pruebas ambas partes hicieron uso de ese derecho.
En fecha 30 de enero de 2009, el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, dictó sentencia mediante la cual declaro improcedente la presente demanda por Desalojo.-
En fecha 17 de febrero de 2009, la representación judicial de la parte actora ejerció recurso de apelación contra la sentencia dictada por el A-quo, el cual fue oído mediante auto de fecha 02 de marzo de 2009.
En fecha 30 de marzo de 2009, este Juzgado le dio entrada al expediente, ordenó su anotación en el libro de causas respectivo, y fijo el 10º día siguiente a esa fecha para dictar sentencia.
En fecha 14 de mayo de 2009, quien suscribe se aboco al conocimiento de la presente causa en el estado en que se encontraba, ordenando la notificación de las partes.
En fecha 30 de junio de 2009, compareció ante este Juzgado el ciudadano DIMAR RIVERO, Alguacil de este Circuito Judicial, consignando a las actas que conforman el presente expediente constancia de haber notificado a las partes integrantes del presente juicio.-

II
PARA DECIDIR EL TRIBUNAL OBSERVA

En el presente asunto está claro, como se desprende del petitorio del libelo, que la parte actora demando el desalojo del inmueble arrendado, porque según el los hechos se subsumen en la causal del literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, el cual se aplica a los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado.
Su enfoque estriba en que el actor y el demandado existió una relación arrendaticia desde el 27 de marzo del 2003, varias veces prorrogada por escrito, finalizada el 31 de enero de 2007, a la cual le era aplicable una prorroga legal de un año, que vencía el 31 de enero de 2008, para acreditar lo propio se encuentra en autos un instrumento autenticado ante la Notaria Publica Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda el día 27 de marzo de 2003, anotado bajo el Nº 12 TOMO 7 DE LOS LIBROS CORRESPOMDIENTES , el cual resulta ser un documento publico por mandato del articulo 1357 del código civil, ya que fue otorgado ante Notorio Publico, y por mandato del articulo 1360 del mismo código, hace plena fe de la verdad de las declaraciones que contiene. Así se establece
Entre las declaraciones que constan en tal instrumento interesa la de la clausula cuarta, que refiere que dicho arrendamiento tendría una duración de un año fijo, entre el 1 de febrero de 2003, y el 1 de febrero de 2004. Luego en copia fotostática cursa otro instrumento autenticado el 13 de febrero de 2004, ante la misma notaria pública, anotado bajo el Nª 63 TOMO 4; copia esta que al no ser impugnada, conforme al artículo 429 del código de procedimiento civil, hace plena fe de su original, que es un instrumento publico con la misma fuerza probatoria calificada para el anterior. Así se establece
De ese instrumento interesa lo referido en su cláusula cuarta en torno a que ese contrato tendría duración del dos (2) de febrero de 2004 al dos (2) de febrero de 2005.
Luego parece, cursante dentro del expediente que se formo para la notificación judicial practicada por el juzgado tercero de municipio de esta circunscripción judicial, un instrumento privado, en copia simple, al cual no se le otorga valor probatorio alguno porque no son documentos de los que bajo la autorización a que se refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, pueda ser incorporado a un proceso en copia simple. Así se establece
Lo mismo ocurre con las copias simples de instrumento privados que cursan a los folios 19 y 20 del presente expediente, reiteradas en los folios 27, 28 y 29.
No obstante lo anterior la demandada en su contestación reconoce haber tenido suscrito un contrato de arrendamiento, de fecha 1 de febrero de 2006, por un canon de arrendamiento de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES MENSUALES (Bs. 800.000,00) OCHOCIENTOS BOLIVARES FUERTES MENSUALES (BsF. 800,00) lo cual coincide con la afirmación libelada, independientemente del destino de la prueba escrita que se desecho precedentemente.
Ahora bien, se cuenta en el expediente también, con un instrumento privado que cursa al folio 48, el cual carece de fecha, pero que por haberse opuesto entre las partes, y no frente a terceros, no es menester establecerla ya que la fecha de creación de los documentos privados, en este caso ni es de su esencia. Este instrumento no fue impugnado en los términos del artículo 444 del código de procedimiento civil, por lo que alcanzo la categoría de tenido por legalmente reconocido, y en conformidad con el artículo 1363 del Código Civil, hace fe de la verdad de las declaraciones de las partes. Así se establece
De ese instrumento se colige que las partes conocían que la prorroga legal, para su relación arrendaticia, vencía el 31 de enero de 2008, con lo cual se refuerza la verdad de que, en principio la relación arrendaticia había durado cuatro (4) años, pero también se observa que de dicho instrumento se desprende que el demandado y el actor convinieron extender, para la entrega del inmueble, el plazo hasta el treinta (30) de junio de 2008. Y también consta de dicho instrumento que el demandado reconoce estar pagando MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES, (1.500,00BSF) en calidad del uso del bien.
Luego un instrumento autenticado ante la misma notaria publica Novena de Baruta, el nueve (9) de julio de 2008, anotado bajo el Nº 3 TOMO 40 de los libros correspondiente, y de igual valor probatorio que los otros de su misma especie aquí analizados, demuestra que el demandado reconoce haber usado el inmueble cinco (5) meses mas allá de la finalización de la prorroga legal, haber solicitado la prorroga que se extendió en documento privado y pedir una prorroga de un mes mas, hasta el treinta (31) de julio de 2008. También, a la par de la aceptación de tal petición, ambas partes dan fe, de que el pago que hace el demandado es de UN MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (BsF.1.500,00) como contraprestación por la mora en entregar el inmueble tal como lo establece el contrato.
El contrato de arrendamiento, por el hecho de ser un contrato en el cual está fuertemente interesado el orden publico, desde luego que generalmente en el esta involucrado un débil jurídico, que es el arrendatario, y por ello desde antiguo el estado ha sido riguroso en intervenir en esta materia reglándolo desde la legislación inquilinaria; no deja de ser un contrato consensual, que se forma, modifica y extingue en la forma y condiciones convenidas por las partes, siempre que no intervenga el orden público o afecte gravemente los derechos del débil jurídico, es decir el arrendatario, porque en ese caso impera la expresa nulidad consagrada por la ley, con esto se quiere decir que el principio de la autonomía de la voluntad, no esta del todo proscrito en materia inquilinaria, sino que el legislador interviene en cuanto sea mínimamente necesario para corregir los desequilibrios de la relación entre el dueño de casa, y el débil jurídico que la necesita en arrendamiento.
Desde esa óptica no puede admitirse que la interpretación de los hechos con relevancia jurídica, cumplido por las partes en el desarrollo de su relación contractual, conlleve a una conclusión absolutamente distinta de la que aparece evidente de sus hechos y declaraciones, y que siendo así no ofenden la conciencia jurídica, ni el orden publico que está interesado en el régimen jurídico inquilinario y que a su vez le sirven de base.
En el caso bajo estudio, está claro que ambas partes no tienen contradicción en cuanto a que su relación arrendaticia a tiempo fijo por haberse venido prorrogando año a año, trascurrió desde el año 2003 hasta el 31 de enero de 2007, y que por haber tenido una duración total de cuatro (4) años, le correspondía una prorroga legal de un año que vencía el treinta (31) de enero de 2008. La legislación inquilinaria bajo el pretexto del interés en la protección del débil jurídico, no puede llegar al absurdo de crear un nuevo desequilibrio, esta vez tornando en débil al casero. Por eso es que no se puede exigir de este ultimo una conducta neutral en el sentido de que vencida la relación arrendaticia y su prorroga legal no pueda convenir con su locatario los términos de la entrega del predio arrendado y las indemnizaciones de rigor, so riesgo de caer en la trampa de un nuevo arriendo, y mucho menos cuando la voluntad de las partes es clara. Pensar lo contrario y considerar que cualquier acuerdo respecto a la forma de entrega diferida del predio arrendado resulta en un nuevo arriendo es tanto como fulminar el principio de la autonomía de la voluntad, sobre todo cuando el interés del régimen inquilinario ha sido satisfecho, porque se cumplió a cabalidad la prorroga legal arrendaticia, en el caso bajo estudio es diáfana la declaración de las partes vertida en el instrumento privado sin fecha y en el autenticado el 9 de julio de 2008, en torno a que reconocen indubitablemente que su relación arrendaticia termino incluso por el transcurso de una prorroga legal y que han convenido es una entrega diferida del predio arrendado, a solicitud y en interés del locatario, con la puntualización en el primero de dichos instrumentos de que la contraprestación con esa prorroga diferida es de 1550BSF, CONCEPTO ESTE QUE SE ACLARA MAS AUN , en el segundo de los instrumentos señalados, en el cual se definen que esa contraprestación resulta de la mora en la entrega, tal como lo señala el contrato.
Es verdad que no deja de ser razonable la conclusión del A-QUO, en torno a que ello comporta la contratación de un nuevo arriendo, pero es que las partes no han infringido el orden publico al planificar la entrega diferida del predio arrendado y, en principio, convenir el pago de una contraprestación por la mora evidente al planificar la entrega diferida.
En consecuencia de lo anterior estima esta alzada, que en le caso bajo estudio, el contrato de arrendamiento a termino fijo celebrado entre las partes y su prorrogan legal, fue consumado, y no existe entre ellas la relación arrendaticia que el A-QUO estimo que todavía existe a tiempo determinado, porque según su criterio esta en pleno curso la prorroga legal ni mucho menos el contrato a tiempo indeterminado que es presupuesto indeclinable de admisibilidad de la demanda de desalojo que fue incoada en estos autos. Así se establece
Por ello deberá declararse la demanda en el dispositivo del presente fallo

DE LA RECONVENSIÓN

En el caso que nos ocupa la demandada intento reconvención contra la actora, para que se le reconozca la cantidad supuestamente pagada en exceso desde febrero de 2008, por haber sido modificado el canos de arrendamiento, en contra de la prohibición dimanada de los decretos que congelan los cánones de arrendamiento en todo el país.
De la motivación para decidir la inadmisibilidad de la demanda principal, se desprende claramente que el contrato de arrendamiento entre las partes y su prorroga legal quedo consumado por expiración del termino el treinta y uno (31) de enero de 2008. Consecuentemente a partir del treinta y uno (31) de enero de 2008, no se ha generado ninguna pensión de arrendamiento entre las partes, por lo que ninguna modificación o alza puede haber sufrido la pensión de arrendamiento que no se ha generado. Así se establece
Ahora bien, el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, declara nula toda estipulación hecha por las partes en detrimento de los derechos irrenunciables del arrendatario esta nulidad es imperativa, de oficio y de orden público, entre los derechos irrenunciable del arrendatario se encuentra el derecho a que se considere nula toda estipulación abusiva o que rompa el equilibrio económico del contrato, ya que precisamente entre los principios rectores e inspiradores del orden jurídico inquilinario se encuentra el interés de proteger al débil jurídico, de los abusos económicos del dueño de casa, dentro de esa óptica, la penalidad por el retardo en la entrega del predio arrendado a la finalización del contrato, no puede ser superior a la pensión de arrendamiento, ya que lo que se trata es de compensar equilibradamente al arrendador por no disponer de su predio, como si estuviera arrendado y sanciona justamente al arrendatario, por el uso injustificado que engendra su demora en la entrega, como si estuviera pagando el alquiler
Por ese motivo, por aplicación del artículo 7 mencionado, es nula la convención de las partes en torno a la determinación de la indemnización por el retardo en la entrega de inmueble arrendado. Así se establece
La reconviniente acompaño a su libelo reconvencional de seis (6) instrumentos privados que no fueron desconocido por el reconvenido y conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se tienen por legalmente reconocidos, en consecuencia de lo, en conformidad con el artículo 1363 del Código Civil, dan fe de la verdad de su contenido. De dichos instrumentos se desprenden que el reconviniente pago al reconvenido por el contrario prestación por mora según contrato, la cantidad de un mil quinientos bolívares fuertes 1.500,00bsf), por cada uno de los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, y julio de 2008. Así se establece
La nulidad de orden publico declarada, genera el derecho a reintegro, que de otro modo haría nugatoria la nulidad, y además se observa que la reconvención requiere se reconozca lo pagado en exceso, lo cual no puede ser satisfecho sino mediante tal reintegro. En consecuencia se ordenara en el dispositivo de este fallo, determinada como ha sido la procedencia de la reconvención, pero con distinto fundamento de derecho, el reintegro de la parte reconvenida a la parte reconviniente, de la suma de CUATRO MIL DOSCIENTOS BOLIVARES FUERTES (4.200,00 BSF), que corresponde al exceso pagado por la reconviniente, entre el monto de la pensión y la indemnización convenida, cuya nulidad fue declarada, Así se establece
Respecto al monto presuntamente consignado en el banco industrial, a favor del Juzgado Décimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, nada se decide porque no puede ser objeto de reintegro, ya que corresponde con un concepto no abarcado por la nulidad, pues EL MISMO SE REFIERE A CANONES DE ARRENDAMIENTOS Y NO A indemnización compensatoria por el retardo en el uso del inmueble. Así se decide

III
Dispositiva


Por todos los razonamientos de hecho y de derecho expuestos este juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de esta circunscripción judicial administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación, interpuesta en fecha 17 de febrero de 2009, por la representación judicial de la parte actora en contra de la decisión dictada por ese Juzgado en fecha 30 de enero de 2009 por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
SEGUNDO: INADMISIBLE la demanda de DESALOJO incoada por el ciudadano ERMES DURAZZI TOMASETTI, en contra del ciudadano GIOVANNI MATTIA.-
TERCERO: CON LUGAR, la reconvención propuesta por el ciudadano GIOVANNI MATTIA contra el ciudadano ERMES DURAZZI TOMASETTI.
CUARTO: NULA la convención de las partes de autos respecto a la fijación de una indemnización por retardo de la entrega del inmueble arrendado, indemnización esta que se fija en la suma de OCHOCIENTOS BOLIVARES FUERTES (800,00 BSF), por cada mes de retardo en la entrega del inmueble.
QUINTO: se condena a la reconvenida a reintegrar a la reconviniente la suma de CUATRO MIL DOSCIENTOS BOLIVARES FUERTES (4.200,00 BSF).
SEXTO: Se condena en costas a la parte apelante.-
SEPTIMO: Queda reformada la sentencia apelada, en los términos aquí establecidos.-
Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia del presente fallo.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los ocho (08) días del mes marzo de 2010. Años 199° y 150°.
LA JUEZ


BELLA DAYANA SEVILLA JIMENEZ
LA SECRETARIA,


SUSANA MENDOZA.
En la misma fecha anterior, siendo las 12:25 p.m., previa las formalidades de Ley, se registró y publicó la anterior decisión.-
LA SECRETARIA,


SUSANA MENDOZA.









Exp. AP11-R-2009-000119
BDSJ/sm