TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Caracas, veinticuatro de marzo de dos mil diez
199º y 151º
ASUNTO N°: AP31-V-2009-004222
PARTE ACTORA: ADOLFO MARTÍNEZ BARRIOS
APODERADA JUDICIAL: JUAN GONZÁLEZ BUSTAMANTE
PARTE DEMANDADA: ROBERTO CARLOS CORREIA DOS SANTOS
APODERADOS JUDICIALES: DAVID GUILLERMO QUINTERO, NANCY MARISELA BERMÚDEZ PUCCINI y MERCEDES OCHOA
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA DEFINITIVA.-

Se inició el presente procedimiento mediante demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesta por el abogado Juan Gonzáles Bustamante, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 42.607, actuando como apoderado judicial del ciudadano ADOLFO MARTÍNEZ BARRIOS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad No. V- 6.856.831, propietario y arrendador; contra el ciudadano ROBERTO CARLOS CORREIA DOS SANTOS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No. 12.258.114, en su carácter de arrendatario.
Expuso el apoderado judicial del demandante que su representado es propietario de un inmueble constituido por una casa quinta identificada con el No. 4, ubicada en la calle Los Claveles, prolongación Avenida Zuloaga, Urbanización Los Rosales, Parroquia San Pedro, Municipio Libertador, Distrito Capital, cuya planta baja la ocupa el ciudadano ROBERTO CARLOS CORREIA DOS SANTOS, mediante contrato de arrendamiento privado, a tiempo determinado, suscrito el 1º de abril de 2001, con la ciudadana Aurora Da Silva de Andrade, antigua propietaria, quien vendió a María de Asuncao Oliveira Márquez, quien a su vez lo vendió al demandante. Que siempre se respetó el derecho de preferencia ofertiva, no utilizado por el arrendatario.
Que su representado siempre respetó los derechos del arrendatario y éste a su vez le reconoció como propietario y comenzó a pagarle, pero que el último mes pagado fue el de enero 2009, debiendo desde febrero hasta octubre, que a razón de trescientos bolívares (Bs. 300,00) por cada mes, totaliza dos mil setecientos bolívares (Bs.2.700,00). Por tal motivo demanda por resolución de contrato de arrendamiento al ciudadano ROBERTO CARLOS CORREIA DOS SANTOS, para que entregue el inmueble arrendado, libre de personas; y para que pague los honorarios de abogados y la respectiva condena en costas.
Al contestar la demanda, el ciudadano ROBERTO CARLOS CORREIA DOS SANTOS, asistido por la abogada Mercedes Ochoa, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 45.346, admitió haber suscrito el contrato de arrendamiento indicado, sobre la planta baja del inmueble ya descrito, por el canon de arrendamiento señalado por el demandante.
Pero que desde el pasado año, el hoy accionante, que siempre actuó como representante de la arrendadora, nunca como arrendador-propietario, ha venido intimindándolo de manera acosadora, exigiéndole el desalojo de la vivienda que habita con su familia, sin existir causa legal para el desalojo. Que ello se puede apreciar de los últimos tres (3) recibos de pago entregados por el ciudadano Adolfo Martínez, “persona encargada de recibir el pago”, en los cuales se observa que fue escrito “En espera de desalojo”. Que desde el mes de febrero hasta junio, el representante de la arrendadora se negó a entregarle los recibos de pago, a pesar de haberle pagado. Que al carecer de dichos soportes, tuvo que consignar el pago de los mismos, así como de los siguientes meses, por el procedimiento consignatario, en el expediente 20091737, llevado por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, por el fundado temor de que la arrendadora alegara la falta de pago de los mismos, siendo ésta una conducta dolosa, que hoy se evidencia con la demanda de desalojo, donde lo ha alegado falsamente, ocultando la verdad sobre los hechos, para así intentar la presente acción por resolución de contrato.
Que la consignación hecha tuvo lugar con más de treinta días de antelación a la fecha de interposición de la demanda, por lo que de conformidad con lo previsto en los artículos 56 y 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la acción intentada es improcedente, por encontrarse solvente en su obligación de pago. Que en caso de que el accionante no haya sido notificado de dicho procedimiento consignatario, a pesar de haber cumplido con lo necesario para la notificación, solicita a este Tribunal que le de valor de notificación al presente escrito y así la arrendadora se encuentre notificada de aquel procedimiento.
Señaló que la arrendadora realizó dos ofertas de venta, que carecían de las formalidades previstas en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que no se realizó por documento auténtico, notariado, así como tampoco mantuvo las condiciones de venta, quedando ambas notificaciones sin valor en cuanto a sus efectos. En vista a ello, la venta del inmueble que hiciere la arrendadora carece de legalidad, por haber omitido la oferta exigida por la ley. Que no obstante ello, el señor Adolfo Martínez siempre se presentó como representante de la propietaria, obviando el hecho de que había adquirido el inmueble, en virtud de haber violado la Ley de Arrendamiento (sic) en cuanto a la obligación de ofrecimiento; y que éste nunca le notificó que fuera el nuevo propietario.
Junto con su escrito de contestación, la parte demandada consignó recaudos en copia simple, anexos a los folios (33, 34, 35, 39, 39 vto., 40 y 40 vto.), los cuales no tienen valor probatorio para este Tribunal, por ser copias simples de documentos privados. Igualmente se observa que el día 9 de febrero de 2010, la abogada Mercedes Ochoa, actuando como apoderada judicial de la parte demandada, presentó una diligencia en la cual solicitó al Tribunal que declare sin lugar la demanda interpuesta, fundamentada en que la parte actora equivocó el procedimiento, ya que debió ser desalojo, por encontrarnos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, tal como se evidencia del contrato consignado con el libelo y del aportado por la demandada, que se indeterminó al momento en que se siguieron recibiendo los pagos. Al respecto este Tribunal observa que la oportunidad establecida legalmente para que la parte demandada expusiera sus alegatos precluyó el día 4 de febrero de 2010, por lo cual los términos en que fue trabada la controversia se establecerán tomando en consideración sólo lo alegado en el libelo y en el escrito de contestación.
Analizados los hechos alegados por ambas partes, este Juzgado declara que fueron admitidos por el ciudadano ROBERTO CARLOS CORREIA DOS SANTOS, los siguientes: que es arrendatario de la planta baja del inmueble antes identificado, mediante contrato de arrendamiento privado, a tiempo determinado, con la ciudadana Aurora Da Silva de Andrade, con un canon de arrendamiento fijado en la cantidad actual de TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 300,00) mensuales, tal como lo alegó el demandante en el libelo, por lo cual éstos no son hechos controvertidos.
En cuanto a la propiedad del inmueble arrendado, el demandante afirmó que era él el actual propietario, luego que la arrendadora inicial lo vendió a la ciudadana María Da Assuncao Oliveira Márquez, y ésta lo vendió a él, mediante documento protocolizado ante el Registro Público del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el No. 23, Tomo 1, Protocolo Primero, de fecha 4 de abril de 2008, consignado en copia simple y se tiene como fidedigno toda vez que no fue impugnada por la parte demandada, de conformidad a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo cual se establece que el demandante efectivamente es el propietario del inmueble ocupado por el arrendatario y por ende, se subrogó en los derechos derivados del contrato de arrendamiento suscrito el 1° de abril de 2001 por la ciudadana Aurora Da Silva Cruz y el demandado.
En cuanto al señalamiento de que dicha venta es ilegal, por haberse omitido la oferta exigida por la ley y que no le fue notificado que el demandante era el nuevo propietario, este Tribunal observa que dicha omisión, si es que la hubo, no vicia de ilegalidad el contrato de compra venta de inmueble identificado. En todo caso, de los alegatos que en forma confusa expuso el demandado, este Juzgado entiende que se refiere a que le fueron violados los derechos que como arrendatario le correspondían de ser preferido ante cualquier tercero, cuando su arrendadora pretendió vender el inmueble (derecho de preferencia) y el derecho de subrogarse en la posición del actual propietario, que es el derecho de retracto legal arrendaticio. Es decir, que el primer derecho le correspondía ante la antigua propietaria, antes de perfeccionarse la venta; y el segundo, ante ésta y el comprador del inmueble, luego de la celebración del contrato de compra-venta. Para que este Tribunal se pronunciase si al inquilino se le violó el derecho de retracto legal arrendaticio, éste ha debido interponer demanda (en este caso reconvencional) contra la anterior propietaria y el demandante, y visto que eso no fue lo que hizo el demandado, a este Tribunal no le está permitido entrar a dilucidar tales aspectos, pues a la parte actora también le corresponde el derecho de alegar y probar si actuó ajustada a las previsiones contenidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
El Tribunal observa que en el lapso probatorio la apoderada judicial del demandado consignó un contrato de arrendamiento que a su decir fue suscrito con posterioridad, con la misma ciudadana. Al respecto este Tribunal declara que los hechos a probar por las partes son los alegados tanto en el libelo como en la contestación, no hechos alegados con posterioridad, como pretendió hacer la parte demandada en este caso. En cuanto a la prueba referida a la salud de una persona ajena al proceso, este Tribunal considera que son hechos irrelevantes a la presente causa, por lo cual son pruebas impertinentes que no serán valoradas, y tampoco será tomado en consideración el escrito presentado el 25 de febrero de 2010, por extemporáneo.
Ahora bien, siendo el ciudadano ADOLFO MARTÍNEZ BARRIOS, el propietario y arrendador del inmueble arrendado al ciudadano ROBERTO CARLOS CORREIA DOS SANTOS, éste está obligado a pagar el canon de arrendamiento en la forma en que fue convenida en el contrato reconocido por dicho inquilino. En el libelo la parte actora manifestó que el último mes que le pagó el arrendatario fue el mes de enero 2009, adeudando los siguientes meses hasta octubre 2009. Al respecto, el demandado alegó que sí le pagó los meses de febrero hasta junio, pero el ciudadano ADOLFO MARTÍNES BARRIOS, no le entregó los recibos de pago, por lo que tuvo que pagarlos nuevamente a través del procedimiento de consignación judicial arrendaticia.
Es el caso que el demandado no promovió pruebas tendientes a demostrar que ya había realizado el pago de los meses de febrero a junio 2009, directamente al arrendador. Sólo promovió, primero en copia simple y luego en copia certificada, actuaciones contenidas en el Expediente No. 20091737, del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio, las cuales son apreciadas con valor de plena prueba. Se observa que dicho expediente fue abierto el 15 de octubre de 2009, a solicitud del ciudadano ROBERTO CARLOS CORREIA DOS SANTOS, quien depositó a nombre de la ciudadana AURORA DA SILVA ANDRADE, en la cuenta corriente que posee el referido Juzgado en el Banco Industrial de Venezuela, la cantidad de dos mil cuatrocientos bolívares (Bs. 2.400,00), por concepto de canon de arrendamiento correspondiente a los meses comprendidos desde febrero hasta septiembre 2008, el día 14 de octubre.
La oportunidad en que el arrendatario estaba obligado a realizar el pago del canon de arrendamiento, según lo previsto en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento consignado por la parte actora y reconocido por él, fue convenida “antes del día cinco (5) de cada mes”. No expresaron las partes, ni en el contrato ni en este procedimiento, si ese pago debía realizarse por mensualidades adelantadas o vencidas, por lo que, establece este Tribunal que en beneficio del deudor (arrendatario), debe entenderse que éste estaba obligado a pagar por mensualidades vencidas, dentro de los cuatro primeros días del mes siguiente. Es el caso que para la fecha en que el arrendatario acudió a realizar las consignaciones del pago arrendaticio, ya habían vencido no sólo los cinco (5) meses que alegó haber pagado directamente al demandante, sino tres (3) meses más; es decir que para el 14 de octubre de 2009, fecha en que depositó el equivalente a ocho pensiones de arrendamiento, ya había incumplido las cláusulas contractuales, dejando de cumplir durante ocho (8) meses consecutivos su contraprestación derivada del contrato de arrendamiento que le vinculaba a la parte actora. En consecuencia, este Juzgado declara que no pueden tenerse como válidamente efectuadas las consignaciones efectuadas, lo cual se traduce en un estado de insolvencia por parte del arrendatario. En consecuencia, de conformidad a lo previsto en el artículo 1.167 del Código de Procedimiento Civil, resulta procedente en Derecho la pretensión del demandante.
Con fundamento en las consideraciones que han quedado explanadas en el cuerpo del presente fallo, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por la autoridad que le confiere la Ley, declara CON LUGAR la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesta por el ciudadano ADOLFO MARTÍNEZ BARRIOS contra el ciudadano ROBERTO CARLOS CORREIA DOS SANTOS, identificados ut supra. En consecuencia, se declara resuelto el contrato de arrendamiento vigente entre las partes, suscrito el 1° de abril de 2001, entre el demandado y la ciudadana Aurora Da Silva Cruz, en cuyos derechos se subrogó el demandante, en su carácter de propietario del bien arrendado. Se condena al demandado, a entregar a la parte actora el siguiente bien inmueble: Planta baja de la casa No. 4, ubicada en la calle Los Claveles, prolongación Avenida Zuloaga, Urbanización Los Rosales, Parroquia San Pedro, Municipio Libertador, Distrito Capital, libre de bienes y personas.
Se condena en costas al demandado, por cuanto resultó totalmente vencido en este proceso, a tenor de lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Por cuanto el presente fallo se dicta fuera del lapso legalmente establecido para dictar la sentencia definitiva, se ordena su notificación a las partes.
De acuerdo con lo dispuesto en los Artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil, publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada a los veinticuatro (24) días del mes de marzo de dos mil diez, en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 199º de la Independencia y 151º de la Federación.
LA JUEZA TITULAR,

ZOBEIDA ROMERO ZARZALEJO
LA SECRETARIA TITULAR,

VIOLETA RICO CHAYEB
En esta misma fecha, y siendo las (12:20) horas de la tarde, se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA TITULAR,