REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas Caracas, nueve de marzo de dos mil diez 199º y 151º ASUNTO: AP31-V-2009-003220 DEMANDANTE: RAFAEL VALERY SALVATIERRA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 85.989, representado en el presente juicio, por los abogados Natalia Izquierdo Pestana y Carlos Asuaje Crespo, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 108.355 y 11.608, respectivamente. DEMANDADA: NORMAN ETTEDGUI HIDALGO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 1.897.345, representado en el presente juicio por los abogados Roger Natera Yépez y Manuel De Taboada, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 21.101 y 21.134, respectivamente. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO ARRENDATICIO Se inicia la presente controversia mediante libelo de demanda, presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de este Circuito Judicial, en fecha 28 de Septiembre de 2009; correspondiéndole su conocimiento y sustanciación a este Juzgado, por ante el cual, el día 1º de octubre del citado año, se dictó auto a través del cual se admitió la demanda por los trámites del juicio breve. Sostiene la representación judicial de la empresa actora, en el libelo de demanda, entre otras cosas, lo siguiente: 1.- Que consta de contrato privado que su mandante le dio en arrendamiento al ciudadano NORMAN ETTEGUI HIDALGO, un inmueble constituido por la planta alta de la quinta No. 2 (Serizier), ubicada en la décima transversal de la urbanización Altamira, entre la avenida San Felipe y la primera avenida del Municipio Chacao. 2.- Que en dicho contrato se estableció un plazo de duración de un año, contado a partir del 04 de septiembre de 1997 hasta el 03 de septiembre de 1998, prorrogable a su vencimiento por períodos de un año, salvo que con no menos de 60 días continuos de anticipación al vencimiento o de cualquiera de las prórrogas, alguna de las partes manifestare a la otra, 3.- Que en la cláusula novena del ya mencionado contrato, las partes acordaron que toda notificación que entre ellas se dirijan, se haría al arrendatario en el inmueble arrendador. 4.- Que su representado con más de 60 días de antelación la vencimiento de la última prórroga, la cual se verificó desde el 04 de Septiembre de 2006 al 03 de septiembre de 2007, por intermedio de la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador, el 02 de julio de 2007, procedió a notificar al arrendatario que el contrato no le sería renovado a su vencimiento el 03 de Septiembre de 2007; y que a partir del día 04 del citado mes y año, comenzaría a correr la prórroga legal de dos (2) años que de acuerdo al literal c) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le correspondía. 5.- Que el lapso de prórroga legal venció el 03 de Septiembre de 2009. 6.- Que su mandante procedió a ratificar por intermedio de Notaría Pública, el 27 de agosto de 2008, la no renovación del contrato y el inicio de la prórroga legal. Así como también le fue enviado al arrendatario, telegrama urgente, recordándole el vencimiento de la prorroga legal. 7.- Que no obstante ello, la parte demandada en su carácter de arrendatario no ha cumplido con la entrega del inmueble. 8.- Que ante dicho incumplimiento, de conformidad con lo establecido en el artículo 39 eiusdem, procedió a accionar el cumplimiento del contrato, a los efectos de que entregue el inmueble arrendado; y solicitó se decretara Medida de Secuestro sobre el inmueble arrendado. Mediante diligencia presentada en fecha 08 de Febrero de 2010, el abogado Roger Natera, ya identificado, consignó poder que le fuera otorgado por el demandado y en su nombre se dio por citado en autos; y dentro de la oportunidad legal correspondiente, dicha representación judicial presentó escrito mediante el cual, dio contestación a la demanda, en los términos siguientes: Afirmó que el día 04 de septiembre de 1997, fue celebrado de forma privada contrato de arrendamiento por la planta alta de la quinta No. 2, Serizer, ubicada en la 10º transversal de la urbanización Altamira, entre la avenida San Felipe y la primera avenida de dicha urbanización, el cual –señaló- ha sido prorrogado por mas de diez años, sin que se hubiere practicado la notificación a su representado de no prorroga del mismo. En cuanto a la Notificación de no Prórroga del contrato, acompañada con el libelo no existe, aduciendo que no se practicó en persona alguna. Alegó fraude procesal bajo el argumento que admitiendo la falta de notificación en las actuaciones de Notaría, documento que es utilizado como fundamental de la demanda, se impide la eficaz administración de justicia; y con base al artículo 17 del Código de Procedimiento Civil, solicita se declare la invalidez de dicho acto notarial. Manifestó que ante la falta de notificación, no existe como tal el vencimiento de la prorroga legal. Abierto el juicio a pruebas, las partes promovieron las probanzas que estimaron pertinentes, las cuales fueron admitidas, salvo su apreciación en la definitiva. II Planteada en tales términos la presente controversia este Tribunal pasa a sentenciar la presente causa, bajo las siguientes consideraciones fácticas y jurídicas: En el caso bajo estudio, la parte actora invocando su condición de arrendadora del inmueble constituido por la planta alta de la quinta No. 2 (Serizier), ubicada en la décima transversal de la urbanización Altamira, entre la avenida San Felipe y la primera avenida del Municipio Chacao, pretende el cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado, consistente en hacer valer el deber del arrendatario de devolverle el inmueble antes identificado, aduciendo que tanto el lapso de duración establecido contractualmente y el correspondiente a la prórroga legal, están vencidos. Al libelo de demanda, la representación de la parte actora acompañó, como fundamentales, los siguientes documentos: 1.- Marcado “A”, documento autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador, el 16 de Septiembre de 2009, bajo el No. 598, Tomo 78, no tachado en forma alguna por el demandado, y de cuya lectura se desprende la representación judicial de los profesionales del derecho que actúan en nombre de la actora, y así se establece. 2.- Marcado “B”, original de documento privado, el cual arroja valor probatorio a tenor de lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, el cual no fue desconocido por el demandado; por el contrario, al rendir su contestación, reconoció la existencia del contrato arrendaticio que lo contiene, quedando así, plenamente reconocida en juicio, la relación arrendaticia existente entre las partes, y así se establece. 3.- Marcadas las letras “C” y “D”, copias simple de documentos autenticados relativos a las actuaciones realizadas por ante Notaría Pública, respecto a las cuales se emitirá y analizará su valor en juicio más adelante. 4.- Copia simple de documento registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Chacao del estado Miranda, el 30 de enero de 2001, bajo el No. 27, Tomo 8, protocolo 1º, la cual de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigna, ante la falta de impugnación, evidenciándose de su contenido, el carácter de propietario del actor sobre el inmueble cuya entrega pretende en autos, y así se establece. Desde el punto de vista del Código Civil en concordancia con lo estipulado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que sea estimada favorablemente al actor una pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo determinado para obtener la devolución del inmueble objeto del contrato, se requiere, por una parte, que se trate justamente de una convención con fijación del término de duración y que tanto éste como el lapso de la prórroga legal, se hayan verificado, circunstancias estas que serán analizadas –en base a lo alegado y probado en autos- a los efectos de determinar la procedencia en derecho de la demanda con la cual se dio inicio al presente juicio, a saber: Tal como se afirmara, la actora sostiene que la demandada en su carácter de arrendataria, tenía la obligación de entregar el inmueble arrendado, el día el día 03 de Septiembre de 2009, fecha en la cual venció el lapso legal de dos (2) años, que por prórroga legal, le asistía; dado que –de conformidad con lo establecido en el contrato- realizó en tiempo útil –en fecha 02 de julio de 2007- la notificación de no renovación del mismo, por intermedio de la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital. La representación judicial de la demandada, entre otras cosas, respecto al fondo de lo controvertido, adujo que no constaba en actas, que la relación contractual haya concluido; toda vez que, si bien la actora aseveraba haber practicado la notificación de no prórroga por intermedio de la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador, dicha actuación en modo alguno se había consumado ni se había verificado, pues la actuación no se realizó en ninguna persona. Cabe destacar en ese sentido, que en materia arrendaticia, ha sido regulada la figura denominada “Prórroga Legal”, la cual no es más, que un tiempo fijado por la propia Ley, en virtud de la duración de la relación del arrendamiento, en casos de contratos a tiempo determinado, para que el arrendatario de forma potestativa se mantenga en el inmueble; la cual a mayor tiempo de vinculación arrendaticia, mayor es el lapso legal en beneficio del arrendatario por la prórroga, siempre y cuando el arrendatario no esté incurso en el incumplimiento de sus obligaciones legales o contractuales, tal como lo dispone el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. De modo pues, que llenos los extremos para su procedencia, solo debe precisarse el tiempo de duración de la relación, para determinar el tiempo de permanencia del inquilino en el inmueble, vencido el contrato, por dicho beneficio; todo ello regulado por la propia ley especial en su artículo 38. En el caso analizado se constata, que efectivamente, a través de documento privado, fue dado en arrendamiento al demandado, ciudadano NORMAN ETTEGUI, un inmueble constituido por la planta alta de la quinta No.2, (Serizier), ubicada en la décima transversal, urbanización Altamira, Municipio Chacao. En dicho contrato, las partes convinieron respecto a la duración del mismo, lo copiado a continuación: “CUARTA: Duración: De manera expresa se establece, y así lo acepta “EL ARRENDATARIO”, que éste contrato es de UN AÑO (1) de duración, el cual comenzará a contarse desde el CUATRO (4) DE SEPTIEMBRE DE 1997 AL TRES (3) DE SEPTIEMBRE DE 1998. Vencido dicho plazo se considerará automáticamente prorrogado por UN AÑO (1) a menos que alguna de las partes no de aviso por escrito a la otra de su deseo de dar por resuelto este contrato, avisándoles por los menos con SESENTA (60) días continuos de anticipación al vencimiento del plazo fijo estipulado o de cualquiera de las prórrogas que pudiera haber sido objeto el presente Contrato. …”. Del estudio del referido contrato locativo se determina que, la voluntad de los contratantes fue la de vincularse bajo un arrendamiento determinado en el tiempo, estableciendo como tiempo fijo inicial de la relación, un año fijo, contado a partir del cuatro (4) de septiembre de 1997 al tres (3) de septiembre de 1998; con la posibilidad de prórrogas automáticas y sucesivas, por igual tiempo de un año, siempre que ninguna de las partes, con por lo menos sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del tiempo prefijado o de algunas de las prórrogas si las hubiere, no diere aviso a la otra, por escrito, su deseo de no continuar con la relación. A partir de ello, debe sostenerse que, el tiempo fijo –inicialmente- convenido comenzó a regir, tal como lo indica la cláusula contractual en referencia, el día 04 de septiembre de 1997, y venció el día 03 de Septiembre de 1998; a partir de dicha fecha, de forma automática y sucesiva, se iniciaron las prórrogas contractuales por igual período. Es el caso, que la parte demandante a los efectos de demostrar el cumplimiento contractual relativo a la manifestación por escrito a la arrendataria, de su deseo de no renovar el contrato, y poner término a la contratación, hizo valer actuaciones practicadas por intermedio de Notaría Pública, en fecha 02 de julio de 2007 y nuevamente el 27 de agosto de 2008; respecto a las cuales, concretamente en relación a la primera actuación, la representación de la demandada afirmó que, no tenía valor alguno, pues la notificación a la que se alude, no se había realizado en persona alguna, no se identificó a nadie, en contravención con normas que regulan la menciona actuación extra litem. A las actas la representación actora, a los efectos probatorios, produjo los siguientes instrumentos: 1.- Documento otorgado por la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador, el 02 de julio de 2007, de cuya lectura y valoración, determina este Despacho que si bien es cierto, la parte actora peticionó mediante escrito a dicha Notaría, su traslado y constitución en el inmueble objeto del arrendamiento, para la práctica de la notificación al arrendatario, de su voluntad de no prorrogar el contrato que vencía –contractualmente- el 03 de septiembre de 2007; no es menos cierto, que del acta levantada por el funcionario autorizado a tales fines, aún cuando se hizo constar su constitución en el ya mencionado inmueble, no se indica a quién le fue manifestada tal voluntad del arrendador, es decir, la persona que en el mismo le atendiera y quedara en cuenta de ella. O en su defecto, en qué consistió su actuación para tener como debidamente practicada tal notificación. 2.- Documento expedido por la Notaría Pública Vigésimo Novena del Municipio Libertador, el 27 de agosto de 2008, actuaciones que arrojan valor en autos, y de las cuales se determina que por acta levantada en esa fecha, se dejó constancia del traslado y constitución de dicha Oficina en el inmueble arrendado, notificándose a una ciudadana que se identificó como MARINA ANSELMI, cédula de identidad No. 5.535.004, de los siguientes hechos: 2.1.- La decisión del propietario y arrendador de vender el inmueble en el cual la Notaría, se encontraba constituida. 2.2.- Le fue recordada el contenido de la notificación practicada en el año 2007. 2.3.- Que a partir del 04 de Septiembre de 2008, comenzaba correr el último año de prórroga legal, la cual expira el 03 de Septiembre de 2009. 3.- Documento contentivo del telegrama dirigido a NORMAN ETTEDGUI HIDALGO, por el actor, RAFAEL VALERY SALVATIERRA, con sello del Instituto Postal Telegráficos, fechado 25 de Septiembre de 2009. Y dentro del lapso probatorio, telegrama fechado 29 de junio de 2007. Analizadas como han sido las actuaciones efectuadas por la actora a través de Notaría Pública, concluye este Despacho que, con las mismas no se prueba plenamente que esa voluntad del arrendador de no continuar con la relación locativa y por ende, poner término contractual a la misma, haya sido efectivamente cumplida, pues si bien quedó probado, la constitución del funcionario notarial en el inmueble arrendado, no emerge en forma alguna del acta levantada, que la misma haya sida participada o practicada de cualquier forma amparada por el ordenamiento jurídico. Vale decir, en los términos expresados en el acta, solo determina la prenombrada constitución, mas luego de indicar tal circunstancia, se procedió a copiar los hechos objeto de la notificación, sin hacerse referencia, si dicho funcionario fue atendido por alguien en el inmueble o si el funcionario autorizado ejecutó la solicitud presentada bajo alguna modalidad legal que cumpliera con el fin perseguido. De modo pues, que este Despacho concluye que con tales actuaciones no se configuró el desahucio de ley necesario, y así se establece. En lo que respecta a los instrumentos acompañados como telegramas, advierte este Juzgado, que a través de los mismos solo se prueba su contenido, y haber sido consignados en el Instituto Postal respectivo; más en modo alguno, fue producido conjuntamente con los mismos, las correspondientes certificaciones expedidas por dicho Instituto, en lo que a las resultas se refiere; vale decir, si efectivamente fueron entregados bien al destinatario o a cualquier persona encontrada en el inmueble arrendado. Documentales con las cuales, tampoco se produce la convicción en este Juzgado, de que a través de los mismos, se verificó el desahucio en mención. Es importante reiterar que, si bien no resultaba necesario que la notificación de no prórroga se efectuara personalmente en el arrendatario, sí se hace necesario, que dicha participación haya sido comunicada en el inmueble arrendado, ya que a los fines de la procedencia de la acción de cumplimiento incoada, la plena prueba, de la finalización del término contractual, se impone, pues tal circunstancia, marca el inicio de la prórroga legal, que conforme a derecho, en todo caso, le asiste al arrendatario. Para ello, este Despacho estima necesario traer a colación, lo dispuesto en Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 14 de Diciembre de 2006, con ponencia del Magistrado Pedro Rondón Haaz, en un caso en el cual se discutía un asunto similar al analizado, a saber: “… en relación con la problemática que surgió con la verificación de la notificación del desahucio, la Sala observa que la arrendataria negó la existencia de la notificación de la voluntad de la arrendadora de no prorrogar el contrato, por cuanto esa información la contenía un telegrama que ella no recibió personalmente, circunstancia que fue estimada por el Juzgado de primera instancia, razón por la cual consideró que no se había efectuado el desahucio. En cambio, el juez de alzada del juicio de cumplimiento de contrato de arrendamiento, consideró válidamente practicado el desahucio, pues el telegrama cumplía con los extremos que preceptúa el artículo 1.375 del Código Civil. Al respecto, la Sala Constitucional estima que, para los efectos de cuándo se considera verificado el desahucio o debidamente comunicada la voluntad del arrendador de poner fin al contrato de arrendamiento a tiempo determinado, cabe la aplicación analógica de la regla que contiene el artículo 1.137 del Código Civil que dispone: “La oferta, la aceptación o la revocación por una cualquiera de las partes, se presumen conocidas desde el instante en que ellas llegan a la dirección del destinatario, a menos que éste pruebe haberse hallado, sin su culpa, en la imposibilidad de conocerla.”. (…). En el caso de autos, no existe duda de que el telegrama que la arrendadora envió a la arrendataria con el propósito de informarle acerca de la no prórroga del contrato de arrendamiento que habían suscrito, se entregó en el inmueble que constituye el objeto del contrato, con lo cual coherente con el artículo 1.137 in fine del Código Civil, se presume que esa decisión del arrendador era de su conocimiento. El criterio del tribunal de primera instancia del juicio que motivó el amparo de autos, de que el telegrama que informaba la voluntad del arrendador de no prorrogar el contrato de arrendamiento no era válido, puesto que no había sido recibido personalmente por la arrendataria, causaría una distorsión indeseable en el equilibrio que debe impera en todo contrato de arrendamiento, donde ambas partes tiene obligaciones y deberes que cumplir. La simple consideración de que a falta de recepción personal por la parte arrendataria del desahucio, el mismo se tiene como no realizado, a pesar de que se hubiere hecho en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, daría lugar a una práctica insana por parte de los arrendatarios de no recibir ninguna comunicación que provenga de los arrendadores con el único objetivo de la evasión de cualquier notificación que implique el conocimiento de un hecho que provoque un efecto jurídico determinado. (…)”. (Negrillas del Tribunal). Estudiadas como fueron las actas en referencia, determina este Juzgado que, al no haberse demostrado de la forma procesal idónea la verificación del desahucio de ley, efectuado por la arrendadora, en los términos contractualmente preestablecidos, cabe afirmar, que al no evidenciarse en actas, que el arrendador puso fin a la relación desde el orden contractual, mal podría sostenerse, no solo el inicio del lapso que por prorroga legal le asistía al demandado, sino la expiración de dicho beneficio inquilinario, por lo que la demanda de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal, no resulta procedente en derecho, y así se establece. III Con base a los anteriores argumentos este Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por Autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO ‘interpusiera el ciudadano RAFAEL VALERY SALVATIERRA, contra el ciudadano NORMAN ETTEDGUI, todos identificados en el presente fallo. De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante. Publíquese. Regístrese y Déjese copia Dada, firmada y sellada en el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los nueve (09) días del mes de marzo de 2009. La Jueza, Abg. Carmen Jolenne Goncalves Pittol La Secretaria Accidental, Karem A. Benitez Figueroa. En esta misma fecha, siendo las 11:25 a.m., se registró y publicó la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el respectivo copiador de sentencias del Tribunal a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil La Secretaria Acc. Karem A. Benitez Figueroa.