TSJ Regiones - Decisión

Expediente No. AP31-V-2009-002644.- Aux: 6

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO QUINTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN
JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA: BAUDILIO GOMEZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nº 918.440
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: FRUCTUOSO COLMENARES, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 5.341.
PARTE DEMANDADA: YAJAIRA EMILIA MADERA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 6.192.202.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA:
Sin que conste representación Judicial en autos

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL.
- I -
Conoce este Tribunal por distribución que hiciera la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) del Circuito Judicial Civil Sede Los Cortijos del Área Metropolitana de Caracas, de la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL, incoara BAUDILIO GOMEZ contra la ciudadana YAJAIRA EMILIA MADERA.
Admitida la demanda por este Tribunal por auto de fecha 21 de septiembre de 2009, se ordenó la citación de la demandada para que diera contestación a la demanda al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos su citación. En fecha 15 de octubre de 2009, la representación de la parte actora consigno escrito de reforma de la demanda, la cual fue admitida por este Tribunal en fecha 19 de octubre del mismo año.
En fecha 3 de noviembre del 2009, la representación judicial de la parte actora consignó los fotostatos necesarios para la elaboración de la compulsa y de igual forma consigno Poder Apud Acta en esa misma fecha.
En fecha 5 de noviembre de 2009, fue librada la compulsa de citación a la parte demandada. En fecha 26 de noviembre de 2009, mediante diligencia el ciudadano YANKO CONDE, Alguacil titular de la unidad de Alguacilazgo, consigno compulsa de citación sin firmar. En fecha 3 de diciembre de 2009, compareció la parte actora solicitando el desglose de la compulsa y de igual forma que se habilitara el tiempo necesario para la practica de la citación de la parte demandada, lo cual fue acordado por este Tribunal en fecha 7 de diciembre de 2009,en fecha 7 de enero de 2010, este Tribunal mediante Sentencia Interlocutoria negó la medida de secuestro solicitada por el actor en el libelo de la demanda, decisión de la cual la representación de la parte actora apelo en fecha 14 de enero de 2010, la cual fue escuchada en un solo efecto por este Tribunal en fecha 21 de enero de 2010, sin que la parte apelante haya señalado las copias a remitir al Tribunal de alzada.
En fecha 28 de enero de 2010, compareció el ciudadano YANKO CONDE, Alguacil encargado de la practica de la citación y consigno el recibo de la misma debidamente firmado quedando de esta forma debidamente citada la parte demandada.

- II -
Siendo la oportunidad para decidir, este Tribunal pasa a hacerlo tomando en cuenta las siguientes consideraciones:
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
La representación judicial de la parte actora alegó en su escrito de demanda que su mandante es propietario de un inmueble constituido por una casa distinguida con el Nº 42, ubicada en la Parroquia Altagracia de esta ciudad, entre Providencia y Quebrada en San José del Ávila. Señala el actor que dicho inmueble lo tuvo alquilado a la ciudadana YAJAIRA EMILIA MADERA, y que parte del mismo inmueble, antes identificado esta constituido por un pequeño estudio constante de una habitación, baño y recibo- comedor, todo en virtud del contrato de arrendamiento suscrito con la mencionada inquilina, el cual fue otorgado por ante la Notaria Publica Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 10 de diciembre de 2004, anotado bajo el Nº 33, Tomo 119, de los libros de autenticaciones.
Manifiesta el actor que el mencionado contrato cayo en tacita reconducción, razón por la cual ocurrió ante el Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas para que notificara a la entonces inquilina ciudadana YAJAIRA MADERA, a fin de manifestarle su definitiva voluntad de ponerle fin a la relación arrendaticia y que en consecuencia se acogiera al derecho que le otorga las leyes y en especial la contenida en el articulo 39 de la ley de arrendamientos inmobiliarios en materia de prorroga legal y que vencida la misma la inquilina le hiciera entrega del anexo arrendado libre de personas y bienes.
Señala el actor que en fecha 15 de julio de 2007, a las 10:30, el Tribunal se traslado y constituyo en el inmueble objeto del contrato a los efectos de la notificación solicitada. Y que por ello acudía ante este Tribunal a fin de que se practique el desalojo de ley.
Posteriormente en fecha 15 de octubre de 2009, compareció el representante legal de la parte actora consignando escrito de reforma de la demanda ratificando los hechos narrados en su escrito original y añadiendo que tanto la inquilina como sus hijas y personas relacionadas que las visitan se han dado a la tarea de intimidarlos y cometer actos de violencia en gavilla en su contra asimismo modifico su pretensión de DESALOJO por la de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL.

PUNTO PREVIO

Ahora bien, pasa entonces este Juzgador a resolver como punto previo la naturaleza del contrato sucrito entre las partes para determinar la procedibilidad de la presente acción, para lo cual, observa lo siguiente:
La parte actora consigno junto al libelo de la demanda:
Expediente de Notificación Judicial practicada por al Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a la ciudadana YAJAIRA EMILIA MADERA, dicha Notificación no fue tachada por la parte a quien se opone, por lo que la misma surte pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose para este Juzgador que la ciudadana antes mencionada quedo debidamente notificada, y así se declara.
Asimismo dentro de la Notificación Judicial consigno copia fotostática del contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano BAUDILIO GOMEZ y la ciudadana YAJAIRA EMILIA MADERA, por una habitación (tipo apartamento) ubicada en la Segunda Planta de la Casa Nº 42, la cual esta situada en la Parroquia Altagracia, Providencia a Quebrada, de San José del Ávila, de esta ciudad de Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital, el mencionado contrato no fue impugnado por la parte a quien se opone por lo que a tenor del articulo 429 del Código de Procedimiento Civil se tiene como copia fidedigna de su original quedando demostrado para este operador de justicia la relación arrendaticia existente entre las partes, y así se declara.
Posteriormente a la admisión de la demanda el ciudadano BAUDILIO GOMEZ, otorgo Poder Apud Acta al Abogado FRUCTUOSO COLMENARES, inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 5.341, dicho poder no fue tachado por la parte accionada por de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1360 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrada la representación judicial de la parte actora, y así se declara
Ahora bien del estudio de las actas procesales que conforman el presente expediente se constata que la parte actora fundamento su demanda en la resolución de contrato de arrendamiento por vencimiento de prorroga legal, en virtud del vencimiento de la prorroga legal que le concede la ley al arrendador. Ahora bien del estudio del contrato de arrendamiento consignado por la parte actora con el libelo de demanda se puede constatar en la Cláusula tercera que la relación arrendaticia seria de 6 meses prorrogables por igual periodo de tiempo contados a partir del día 15 de diciembre de 2004, sin señalarse en ninguna de las cláusulas del contrato el tiempo con anterioridad que deberá ser notificada la arrendadora por parte del arrendatario cuando éste desee poner fin a la relación arrendaticia por lo que para este Juzgador es imposible determinar la fecha en la cual se entiende por terminada la relación arrendataria, aunado a ello al hecho que el actor fundamenta su acción en el escrito de reforma de la demanda en la RESOLUCION DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL. En este orden de ideas pasa este Jugador a hacer las siguientes consideraciones:
a) Las acciones en materia arrendaticia referida a la continuidad o no, de una relación arrendataria, se determina según la naturaleza del contrato que los rige, deviniendo de esto tres acciones a seguir las cuales son: Resolución de Contrato de Arrendamiento, Cumplimiento de Contrato y Desalojo. Así las cosas, si la parte actora pretende la resolución de un contrato de arrendamiento el mismo solo podrá ser intentado si el contrato que lo rige es por escrito y a tiempo determinado y cuando el arrendatario haya incumplido cuales quieras de las causales pautadas entre las partes en dicho contrato; si la parte interesada pretende la entrega material del inmueble arrendado una vez haya vencido el lapso contratado y prorroga legal, el actor deberá demandar el CUMPLIMIENTO DE CONTRATO por vencimiento del termino y su prorroga legal. Por ultimo si el contrato bien sea verbal o escrito sin determinación de tiempo, la acción para resolver dicho contrato por incumplimiento es el DESALOJO, siempre que se ciña a las causales taxativamente planteadas en el articulo 34 de la ley de arrendamientos inmobiliarios

Conforme a lo anteriormente expuesto, podemos señalar que nuestro Legislador ha dejado bien claras las acciones que se deben intentar para dar fin a una relación en materia arrendaticia.

De manera que, constata este sentenciador, que la parte accionante pretende la “RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL”, conteniéndose en ella dos acciones incompatibles como lo son la resolución y el cumplimiento de contrato de arrendamiento, lo que lo hace a todas luces una acción absolutamente inviable, por lo que mal podría este sentenciador darle procedencia a una acción intentada por el actor en la cual manifiesta una pretensión que no existe y contraria a derecho.
Ahora bien, uno de los mayores puntos de interés que presenta la relación arrendaticia es en relación al tiempo de duración, pues en muchas circunstancias tanto el arrendador como el arrendatario se preguntan sobre el tipo de contrato otorgado en cuanto al tiempo; y de presentarse el conflicto de intereses en cuanto a si el contrato de arrendamiento celebrado es a plazo fijo o indeterminado, ahora bien en el caso bajo estudio ni siquiera podríamos decir que la representación de la parte accionante Eligio mal una acción, debiendo elegir otra, si no que demando una acción que no esta tutelada dentro del marco legal que rige la materia arrendaticia es decir la acción por “RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL” no existe, por lo que es imposible para este Juzgador determinar la pretensión del actor constatándose que la acción intentada por el accionante no existe dentro de la legislación que rige la materia arrendaticia (LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS)
Así las cosas, la parte accionante hizo una errónea interpretación en el momento de elegir una acción inexístete, lo que puede conducir a la improcedencia de la acción; siendo importante mencionar que el presente caso, se trata de un problema de determinación de la procedibilidad de la acción. Y así se decide.
Determinar la procedibilidad de la acción es dar a la misma la cualidad que real y evidentemente tiene a la luz de la ley, es decir, determinar que una acción sea exactamente tal o cual conforme a derecho, de modo que tratándose de “determinar la procedibilidad de la acción”, pueden observarse varias posiciones.
Para saber cual es la acción ejercida, el elemento fundamental es la CAUSA PETENDI, la razón de pedir, tomando en cuenta las normas legales correspondientes, siendo también importante mencionar que al actor no le está permitido escoger la vía más conveniente para sus intereses, pues es facultad de los jueces determinar la procedibilidad de la acción y apartarse de la escogida por el actor.

Siendo evidente la existencia de una anomalía procesal, la cual hace necesario para quien aquí sentencia, siendo el director de la contienda que aquí se dirime, en aras de mantener y procurar la estabilidad del juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, el cual reza: “Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos”, donde sin duda alguna priva, la regla general, de que los Tribunales cuya jurisdicción, en grado de su competencia material y cuantía, sean utilizados por los ciudadanos a objeto de hacer valer judicialmente sus derechos, deben admitir la demanda, siempre que no sea contraria a las buenas costumbres o a la ley, bajo estas premisas legales no le está dado al Juez determinar causal o motivación distinta al orden establecido para negar la admisión in limite de la demanda, quedado legalmente autorizado para ello, siempre y cuando, dicha declaratoria se funde en la que la pretensión no sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley.
Es forzoso para este administrador de justicia, en virtud de que la presente demanda se fundo en una acción que no existe declarar IMPROCEDENTE la presente acción por resolución de contrato de arrendamiento por vencimiento de prorroga legal, en virtud a lo preceptuado en el artículo 49 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, donde se constituye una de las más importantes de las garantías constitucionales “EL DEBIDO PROCESO”, el cual debe ser aplicado en todas las actuaciones judiciales y administrativas de la república, siendo mandato constitucional, declarar improcedente la presente acción, por ser la misma contraria a lo dispuesto en la Ley que regula la materia de arrendamientos inmobiliarios. Así se decide.

- III -
DISPOSITIVA
Por todas las consideraciones que han quedado expuestas, este Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley, declara IMPROCEDENTE la acción que, por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL, sigue BAUDILIO GOMEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad No. V-918.440. contra la ciudadana YAJAIRA EMILIA MADERA, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nº 6.192.202.
Por la naturaleza del presente fallo se condena en costa a la parte actora.
Publíquese, regístrese y notifíquese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los quince (15) días del mes de marzo del año dos mil diez (2.010). Años: 199º de la Independencia y 151º de la Federación.
EL JUEZ,

LUIS TOMAS LEON S ANDOVAL
EL SECRETARIO ACC,

En la misma fecha, siendo las 9:00 a.m., se publicó y registró la anterior sentencia.
EL SECRETARIO ACC,