ASUNTO: AP31-V-2009-002051
Se refiere el presente caso a una demanda arrendaticia de cumplimiento de contrato que ha introducido la empresa ADMINISTRADORA YURUARY, c.a. sociedad mercantil, de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 9 de agosto de 1977, bajo el no.67, Tomo 97-A, representado por el abogado en ejercicio, William López Linárez, IPSA # 10.132; contra la ciudadana BLANCA STELLA SANCHEZ CÁRDENAS, mayor de edad, de este domicilio, C.I. No. V-13.711.947.
Planteamiento de la litis
Libelo de demanda
Refiere el apoderado de la parte actora que su representada celebró (14 de abril de 1994) contrato de arrendamiento con la parte demandada sobre el 1 apartamento No.15 del Edificio “Duri”, situado en la avenida principal de la Urbina, entre calle y 13, Municipio Sucre del Estado Miranda.
El plazo de duración del contrato se fijó en un año, a partir de esa fecha, más si alguna de las partes no avisare a la otra su deseo de darlo por terminado, se considerará prorrogado automáticamente de pleno derecho por otro año más y así sucesivamente.
Consta de una notificación que acompaña que a la parte demandada se le avisó judicialmente el 6 de julio de 2005, que a partir del 14 de abril de 2006, no se iría a prorrogar más el contrato, y que debía entregar el inmueble, avisándole también que tenía derecho a la prórroga legal de tres años, a contar desde el 14 de abril de 2006, venciéndose la misma el 14 de ab4ril de 2009.
Pero es el caso, que vencida la prórroga legal, la arrendataria no entrega el inmueble; y es por ello que la demanda para que cumpla con al obligación de entregar. El inmueble con los bienes que recibió junto con el apartamento, que aparecen en el anexo que se acompaña-
Contestación de la demanda
█ La parte demandada no pudo ser localizada por el Alguacil Grejosver Planas Rojas, quien fue varias veces al apartamento arrendado sin poder citarla personalmente; por lo que hubo de emplazarla por la prensa sin resultado.
Se le nombró defensor ad litem en la persona del abogado Rafael Sarmiento Sosa, IPSA # 34.308, quien, una vez citado, procedió a contradecir la demanda, negando los hechos y el derecho del libelo de demanda; con lo cual dejaba la carga probatoria por cuenta de la parte demandante.
█ Sin embargo la parte demandada, en la oportunidad legal, haciéndose representar por los abogados Alirio Agustín Rendón y José S. Padrón y Antonio José Martínez, IPSA # 9879, 39557 y 32932 respectivamente, pasó a contradecir la demanda, bajo los siguientes argumentos:
Invoca la cuestión previa No.3 del art. 346 CPC, que fundamenta en la circunstancia de que cuando se ratifica en la Asamblea General Extraordinaria al abogado Basiliso Gil C. como representante judicial de la empresa demandante, no se le dió facultades para nombrar abogados de su confianza como apoderados de dicha empresa.
Invoca la cuestión previa No.6 del art. 346 CPC, por omitir el No.3 del art. 340 CPC, que fundamenta en la circunstancia de que no consta el registro de la empresa actora.
Invoca la cuestión previa No.6 del art. 346 CPC, por omitir el No.4 del art. 340 CPC, que fundamenta en la circunstancia de que el actor no alinderó el apartamento objeto del presente litigio.
En cuanto al fondo,
1. negó los hechos y el derecho de la demanda.
2. Alegó el art. 434 CPC, para decir que la administradora no acompañó el instrumento que fundamenta su demanda, Dice que el “mandato” es dar una orden y el término “cede” proviene del latín cedere.
3. Después dice algo que sinceramente no logramos captar el sentido de lo que pretende argumentar, aún cuando lo hemos releído varias veces.
Cuestiones previas
◙ En cuanto a la cuestión previa del No.3 del art. 346 CPC, al folio 05 corre en fotostato certificado el documento poder donde Basiliso Gil, como representante legal de la actora, otorga poder al abogado que aparece redactando y suscribiendo la demanda.
Allí se dice que esta “facultado” por la Cláusula Tercera de los Estatutos de la empresa para ese otorgamiento.
En el folio 74 riela copia del acta General Extraordinaria de Accionistas de la empresa actora, de fecha 15 de noviembre de 2006, donde se nombra, o mejor se ratifica, al abogado Basiliso Gil como “representante judicial”.
Ahora bien la parte demandada esta diciendo como argumento de su cuestión previa que el poderdante no tiene facultades para otorgar poderes, o por lo menos no aparecen en autos esas sus facultades; ya que una cosa es el nombramiento o la ratificación de una persona en un cargo, y otra muy diferente es saber si ese cargo esta o no investido de determinadas atribuciones, que en este caso se están poniendo en duda.
En efecto, aún cuando sí aparece su nombramiento o ratificación del cargo estatutario, se hace necesario traer a los autos los Estatutos donde ese cargo este investido de las facultades para otorgar poderes; porque bien pudo habérsele dado esa facultad a otro órgano de la empresa. Es necesario ver los Estatutos, los cuales no se acompañaron con el libelo.
Sin embargo la parte actora después, en el transcurso del juicio, sí trajo a los autos un Acta de Asamblea Ordinaria de Accionistas de la empresa Administradora Yuruary, c.a., celebrada el día 28 de febrero de 1996, en la cual se modificó la cláusula Tercera de Los estatutos Sociales de la empresa, en donde aparece que el cargo de representante judicial de la compañía esta investido o tiene atribuido la facultad de otorgar y revocar poderes, ya sea de tipo especial o especial a quienes juzgue convenientes.
En ese orden de ideas, no prospera la cuestión previa No.3 del art. 346 CPC. Así se declara.
◙ En cuanto a la cuestión previa No.6 del art. 346 CPC; porque no consta el registro de la empresa actora, cabe decir que el No. 3 del art. 340 CPC, no exige que se “acompañe” con el libelo el registro de la compañía actora, sino que la demanda deberá contener(mencionar) los datos relativos al registro. Y es el caso que en el libelo de demanda sí aparecen mencionados dichos datos registrales.
En este orden de ideas no prospera la cuestión previa opuesta.
◙ En cuanto a la cuestión previa No.6 del art. 346 CPC; porque no se alinderó el apartamento, cabe decir que tal requisito se hace necesario cuando el apartamento fuese el objeto de la pretensión, lo que ocurre cuando la acción sea de naturaleza real pero en este caso, en que se ejerce una acción personal, como es la de cumplimiento de contrato, el objeto de la pretensión es el derecho-obligación a la entrega del apartamento por vencimiento de la prórroga legal; o sea el objeto de la pretensión es una obligación personal emergente de un contrato, el cual quedó debidamente explicado en el libelo, cumpliendo con la última parte del No.3 del art. 340 CPC, que exige “los datos, títulos y explicaciones necesarios si se tratare de derechos u objetos incorporales”.
El derecho a la entrega de la cosa, por virtud del vencimiento de un contrato, es un derecho u objeto “incorporal”. La cosa aquí no es el objeto de la pretensión, sino el objeto del contrato. Para que una cosa sea el objeto de pretensión, se debe ejercer una acción real.
En este orden de ideas no prospera la cuestión previa invocada.
Examen de las pruebas
Resueltas sin lugar como han sido las cuestiones previas opuestas, pasemos ahora a resolver el fondo de la controversia, que no es otro que el vencimiento de la prórroga legal, como causa generadora de la obligación de entregar el inmueble; para lo cual analizaremos las pruebas aportadas.
1.-
Al folio 09 y ss corre documento privado representativo de un contrato de arrendamiento celebrado (14 de abril1994) por las partes de este juicio sobre el apartamento de autos. Se tiene por reconocido, a tenor del art. 444 CPC.
Se observa que la empresa “Administradora Yuruary, c.a”, a pesar de que allí dice que es mandataria por cuenta de Silverio Álvarez José Saturnino (contemplatio domini), “actúa en nombre propio”; o sea, como arrendadora, por lo que el contrato se le considera o imputa como “suyo propio”, de acuerdo con el art.1691 del Código Civil.
Viniendo a los argumentos de prueba que se derivan de dicho documento podemos decir que la duración del contrato era de un año, a partir de la fecha de la celebración: 14 de abril de 1994; pero se añade que si alguna de las parte no hubiese avisado a la otra su deseo de darlo por terminado, dicho contrato se renovará automáticamente y de pleno dedeo por otro más.
Esta estipulación hace que el contrato se considere por cada año que transcurra sin darse el aviso de marras, por tiempo determinado por el año que estuviere cursando, hasta que se dé el aviso en cuestión, que es cuando no se renovará más, venciéndose el contrato una vez que finalice el año que estuviere cursando para el momento del aviso; que este caso ocurre todos los 14 de abril. El aviso debe darse con un mes de anticipación a la fecha de que se vence el año en curso, o sea un mes antes del 14 de abril.
2.-
Al folio 11 y ss corre un documento privado representativo de un inventario de bienes muebles, que en el contrato—firmado por las partes—se dice que forma parte del mismo.
Se tiene por reconocido de acuerdo con el art. 444 CPC.
3.-
Al folio 15 y ss corren las resultas de una notificación judicial que la parte actora le realizó a la parte demandada, diciéndole que no se le renovará más el contrato, que vencerá entonces el 14 de abril de 2006, fecha que comenzará la prórroga legal.
La notificación se evacuó el día 06 de julio de 2005; o sea con suficiente tiempo antes del vencimiento.
La notificación se realizó introduciendo la misma por debajo de la puerta, dado que no hubo persona que atendiera al llamado del Tribunal actuante; cosa que la jurisprudencia ha considerado válida, a tenor de la Sentencia de la Sala Constitucional de fecha 14 de diciembre de 2006, que aparece en el Tomo de Noviembre de 2006 de Ramírez &Garay.
No se le dice al inquilino la prórroga legal a que tiene derecho; pero a juzgar por la fecha del contrato (14 de abril de 1994), que es cuando habría comenzado la relación arrendaticia, salvo prueba en contrario, la prorroga legal tendría una duración de un año, lo que significa que estaría concluyendo el 14 de abril de 2007.
Cabe la posibilidad de que entre esta fecha y la fecha de presentación de la demanda (25 de junio de 2009), hubiese podido actualizarse el supuesto de la tácita reconducción del contrato, previsto en el art. 1600 del Código Civil; pero esa defensa debe alegarse y probarse en el juicio por parte del demandado, lo cual no ocurrió.
Conclusiones
Visto el material probatorio aportado a los autos podemos concluir que el contrato de arrendamiento objeto del juicio, era por tiempo determinado, se venció, transcurrió su prórroga legal; y concluida la misma, la parte arrendataria no cumplió con su obligación de devolver el apartamento alquilado a la parte arrendadora, de conformidad con el art. 39 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Es de observar que después del vencimiento de la prórroga legal, y hasta la introducción de la presente demanda, no se han alegado ni probado hechos que hagan pensar que el arrendatario ha quedado y se le ha dejado en la posesión del inmueble arrendado (art. 1600 CC) o que ha quedado ocupando el apartamento sin oposición del arrendador (art. 1614 CC), para dar por actualizado la figura de la tácita reconducción del contrato; por lo que no podríamos presumir que el contrato se habría indeterminado. Así se declara.
Parte dispositiva
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara con lugar la demanda que presentó Administradora Yuruary c.a. contra la ciudadana Blanca Stella Sánchez Cárdenas, ambas partes arriba identificadas, con condena en costas por razón del vencimiento.
En consecuencia condena la parte demandada a que proceda a entregar el apartamento de autos, arriba identificado, a la parte actora con los bienes muebles que recibió cuando lo alquiló, según el inventario adjunto al contrato, libre de bienes y personas.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del juzgado Sexto de Municipio de la circunscripción Judicial del área metropolitana de Caracas, a los cuatro días del mes de marzo de dos mil diez, en Los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIO CARTÑÁ ISACH
La Secretaria
IVONNE CONTRERAS
Nota:
En esta misma fecha, siendo las nueve de la mañana se publicó el anterior fallo con su inserción del mismo en los autos del expediente.
La Secretaria