ASUNTO: AP31-V-2009-001178
El juicio por DESALOJO iniciado mediante libelo de demanda incoada el 06 de mayo de 2009, por la sociedad de comercio INVERSIONES KASSAB, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda el 13 de febrero de 1973, bajo el Nº 39, tomo 21-A, representada judicialmente por la abogada Ana Teresa Argotti, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 117.875, contra el ciudadano LUIS ARISTEIGUIETA, titular de la cédula de identidad Nº 372.864, representado en juicio por la defensora judicial Jenny Labora, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 73.844, se admitió por auto del 11 de ese mismo mes y año, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para el segundo (2) día de despacho siguiente a su citación, a los fines que la contestara.
PRIMERO
En su escrito de demanda, la parte actora alegó que por documento privado del 01 de abril de 1966, la firma Oficina Sánchez Hurtado, en la persona de Teófilo Sánchez Hurtado, titular de la cédula de identidad Nº 1.950, dio en arrendamiento al demandado, la oficina Nº 3 del edificio ESPAÑA, situado entre las esquinas El Conde y Principal, avenida oeste, parroquia Catedral, Municipio Libertador, Distrito Capital, por la pensión mensual de doscientos cincuenta bolívares (Bs, 250) por mensualidades vencidas y con una vigencia desde el 01 de abril de 1966 hasta el 01 de abril de 1967, previéndose la prórroga por un año, siempre que así lo conviniesen las partes por escrito con treinta (30) días de anticipación por lo menos antes de su vencimiento, pero al no cumplirse esa condición, el contrato se indeterminó.
Que por Resolución Nº 3970 del 20 de diciembre de 2001, el canon de arrendamiento se fijó en la suma equivalente a ciento ochenta y dos bolívares (Bs, 182) y por Resolución Nº 11603 del 06 de diciembre de 2007, la pensión se fijó en trescientos noventa y seis bolívares con 90/100 céntimos (Bs. 396,90).
Que el arrendatario ha incumplido dado que no ha pagado las pensiones de los meses que van consecutivamente desde noviembre de 2005 a noviembre de 2007 a razón de ciento ochenta y dos bolívares (Bs. 182) y los meses de diciembre de 2007 a diciembre de 2008, a trescientos noventa y seis bolívares con 90/100 céntimos (Bs. 396,90). Que el contrato le fue cedido el 01 de agosto de 2008, siendo de perogrullo el derecho que como propietario tiene de solicitar el desalojo y percibir los cánones, por lo que de conformidad con lo previsto en el artículo 34 literal “a” del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demanda el desalojo del inmueble así como su entrega y al pago de las costas procesales.
Dado que no se logró la citación personal del demandado, a solicitud de parte, se ordenó el emplazamiento mediante carteles y habiendo vencido el plazo a los fines que el demandado se diese por citado, sin que lo hubiere hecho, a petición de parte se le designó como defensora judicial a la abogada Jenny Labora, quien luego de las formalidades de notificación, aceptación, juramentación y citación, oportunamente el 29 de enero de 2010, contestó a la pretensión de la parte actora.
En efecto, alegó la falta de cualidad de la persona que se presentó como actora toda vez que de conformidad con lo previsto en el artículo 1550 del Código Civil, la cesión para surtir efectos debió haber sido notificada o en su defecto aceptada por su patrocinado, circunstancias no cumplidas.
Que a todo evento negaba y rechazaba que el documento privado de la cesión celebrada entre los representantes de Oficina Sánchez Hurtado SRL e Inversiones Kassab, C.A., le sea oponible por no haberle sido notificado de dicha cesión, por lo que no puede surtir efectos legales por emanar de terceros ajenos a su patrocinado.
Que las pensiones de arrendamiento que van consecutivamente desde noviembre de 2005 hasta diciembre de 2006, han prescrito por haber transcurrido más de tres (3) años, ya que entre noviembre de 2005 y 29 de enero de 2010, cuando se dio por citada, han transcurrido más de cuatro (4) años, sin que la parte cumpliera con lo previsto en el artículo 1969 del Código Civil. Finalmente, negó genéricamente tanto los hechos como el derecho invocado por la parte actora.
SEGUNDO
Siendo así, tenemos que la litis se limita a determinar la veracidad de los hechos alegados por la parte actora, respecto a la obligación de pago por parte de la demandada y como consecuencia de ello, la procedencia o no de su pretensión, no sin antes resolver los alegatos previos de la defensora judicial.
En cuanto a la falta de cualidad de la actora para intentar el juicio, se advierte que de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en la contestación junto con las defensas de fondo puede proponerse la falta de cualidad o de interés de la parte actora para intentar el juicio y como presupuesto de la sentencia de mérito, debe resolverse de manera previa a esta.
La cualidad se refiere a esa condición que establece la ley respecto de aquella persona que puede solicitar la intervención del órgano jurisdiccional a los fines de resolver el mérito de un litigio y frente a quien se puede solicitar esa tutela. O mejor, como lo afirmó el maestro Loreto:
El problema de la cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado” (Ensayos jurídicos, 1987, 183).

En efecto, la cualidad para estar en juicio no es más que la identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o la persona contra quien se ejerce y la persona concreta que la ejercita o la hace valer como su titular o contra quien se dirige.
Se cuestiona la legitimación ad causam o cualidad cuando se presenta en juicio una persona a quien la ley no le concede el derecho o el poder que invoca a su favor. Cuando se está frente a personas con falta de cualidad bien activa o pasiva, el Tribunal debe dictar una sentencia inhibitoria sobre el mérito.
Cuando la cosa arrendada ha sido vendida, se entiende que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones, por el plazo convenido y el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los términos pactados, todo a tenor de lo dispuesto en el artículo 1604 del Código Civil en concordancia con lo dispuesto en el artículo 20 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Consta en copia simple de instrumento registrado el 21 de marzo de 1973, que el inmueble del cual forma parte la oficina arrendada, la adquirió por contrato de compra venta la sociedad de comercio Inversiones Profinaca, C.A., Dicho instrumento se valora de acuerdo a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, teniéndose como fidedigna por no haber sido impugnada, mereciendo fe su contenido en concordancia con lo previsto en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil.
Dicha sociedad de comercio, según Gaceta Municipal del Distrito Federal del 04 de diciembre de 1973, pasó a denominarse Inversiones Kassab, C.A, modificándose así sus estatutos sociales. Dicha publicación se valora de acuerdo a lo previsto en el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 124 y 217 del Código de Comercio, dado que se trata de un acto que la ley exige su registro y publicación.
Ciertamente, con la transferencia de propiedad, el nuevo propietario adquiere los mismos derechos y asume las mismas obligaciones que el antiguo propietario respeto a la relación arrendaticia, al punto que cualquier pretensión contra el arrendatario, debe fundamentarla en la Ley especial arrendaticia, sin necesidad de cualquier otra formalidad, sino las que derivan del contrato de venta para los inmuebles.
De allí que quien demuestre en juicio ser el propietario del inmueble, será el legitimado para intentar contra el arrendatario las pretensiones que deriven de esa relación locativa. Por ello, habiendo Inversiones Kassab C.A., traído a juicio prueba de haber adquirido en propiedad el inmueble arrendado, debe tenerse como el legitimado para pretender en juicio contra el arrendatario.
Consta igualmente original de documento privado del 01 de agosto de 2008, mediante el cual la Oficina Sánchez Hurtado SRL cedió los derechos derivados del contrato de arrendamiento en discusión a Inversiones Kasab, C.A., con vigencia a partir del 01 de agosto de 2008.
No consta que dicha cesión haya sido notificada al arrendatario y, de allí el alegato de la defensora judicial de la falta de cualidad de la parte actora para intentar la pretensión de desalojo. Ciertamente, de acuerdo a lo previsto en el artículo 1550 del Código Civil, “El cesionario no tiene derecho contra terceros sino después que la cesión se ha notificado al deudor, o que éste la ha aceptado”.
De acuerdo a ello, si el arrendatario no ha sido notificado de la cesión de los derechos derivados del contrato de arrendamiento y por tanto un tercero respecto de ella, no puede surtir efectos. De allí que si él sigue pagando al cedente se libera de sus obligaciones válidamente. Sin embargo, es de resaltar que de acuerdo a la jurisprudencia de vieja data, la citación equivale a dicha notificación, toda vez que si en el libelo de demanda se ha hecho referencia a la cesión, con la entrega de la compulsa y firma del recibo correspondiente, se entiende que se hace de su conocimiento de la cesión de los derechos. En todo caso, la notificación busca es la eficacia frente a terceros. (Sentencia RC-00717 de la Sala de Casación Civil del 27 de julio de 2004, con ponencia del magistrado Levis Ignacio Zerpa, expediente Nº 03756).
Además, las pensiones de arrendamiento como frutos civiles corresponden al propietario del inmueble, a tenor de lo dispuesto en los artículos 552 y 1494 del Código Civil, por lo que el propietario se encuentra legitimado a los fines de ejercer cualquier pretensión derivado del incumplimiento en el pago de dichos frutos derivados del contrato de arrendamiento.
TERCERO
Respecto a la prescripción alegada como medio de liberarse de una obligación, por el tiempo y demás condiciones legales, se tiene que de acuerdo a lo previsto en el artículo 1980 eiusdem, la obligación de pagar los atrasos del precio de los arrendamientos, se prescriben por tres (3) años.
En este caso, la parte actora alegó como fundamento de su pretensión que el demandado adeudaba las pensiones que van consecutivamente desde noviembre de 2005 a noviembre de 2007 a razón de ciento ochenta y dos bolívares (Bs. 182) y los meses de diciembre de 2007 a diciembre de 2008, a trescientos noventa y seis bolívares con 90/100 céntimos (Bs. 396,90). Mientras que la defensora judicial de la parte demandada alegó la prescripción de las pensiones de los meses de noviembre y diciembre de 2005 así como la de los doce meses de 2006, dado que desde noviembre de 2005 hasta el 29 de enero de 2010, fecha en la que se citó, ha transcurrido más de cuatro (4) años.
En tal sentido, se tiene que efectivamente la defensora judicial se citó el 27 de enero de 2010, por lo que en esa fecha se interrumpió la prescripción de tres (3) años de la deuda por pensiones de arrendamientos. De acuerdo a lo analizado, las pensiones de los meses consecutivos desde noviembre de 2005 a enero de 2007, prescribieron y por ello liberado el arrendatario de pagarlos y de sufrir las consecuencias legales de ese incumplimiento, no así las pensiones que van consecutivamente desde febrero a noviembre de 2007, dado que no ha transcurrido el tiempo legal –de tres (3) años- para ello.
Consta original de instrumento privado del 01 de abril de 1966, mediante el cual el ciudadano Teófilo Sánchez Hurtado, cedió en arrendamiento al ciudadano Luis Aristeiguieta, la oficina Nº 3 del edificio España, antes identificada, instrumento que merece fe su contenido a tenor de lo previsto en el artículo 1363 del Código Civil, al tenerse como reconocido.
Consta asimismo copia simple de Resolución Nº 011603 del 06 de diciembre de 2007, de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, mediante el cual resolvió fijar el canon máximo por la oficina Nº 3 en referencia, en lo equivalente a trescientos noventa y seis bolívares con 90/100 céntimos (Bs. 396,90). Dichas copias se tienen como fidedignas por no haber sido impugnadas mereciendo fe su contenido a tenor de lo previsto en el artículo 1359 y 1360 del Código Civil, por ser de instrumento público administrativo.
De acuerdo a lo dispuesto en el artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la pretensión de desalojo procede en casos de contratos de arrendamientos celebrados verbalmente o por escrito a tiempo indeterminado, siempre que medie una de las causales previstas en dicha norma. Así, el literal “a” de esa norma señala que puede demandarse el desalojo cuando el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento de dos mensualidades consecutivas.
Es bien conocido que los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, constituye ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido asumidas, según lo dispuesto en los artículos 1159, 1160 y 1264 eiusdem, pues según la locución latina Pacta Sunt Servanda, "lo pactado obliga", por lo que toda convención debe ser fielmente cumplida por las partes de acuerdo con lo pactado.
Específicamente, en materia de arrendamiento el artículo 1592.1 del Código Civil, señala como una de las principales obligaciones del arrendatario:
“1º…Servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias”.

En este caso, la defensora judicial de la arrendataria a pesar de haber rechazado los hechos alegados por la parte actora, no aportó prueba de ello y en consecuencia, no probó estar solvente en las pensiones reclamadas no prescritas, esto es, de los meses de febrero a septiembre de 2007, y por ello, incumplió con una de sus principales obligaciones como arrendataria, que la somete a las consecuencias legales pretendidas en su contra por la parte actora.
CUARTO
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley declara: PRIMERO: SIN LUGAR la falta de cualidad activa. SEGUNDO: PRESCRITAS las pensiones de arrendamiento que van consecutivamente desde noviembre de 2005 hasta enero de 2007. TERCERO: CON LUGAR la pretensión de desalojo intentada por la sociedad de comercio INVERSIONES KASSAB, C.A., contra el ciudadano LUIS ARISTEIGUIETA. CUARTO: Se CONDENA al demandado a hacerle entrega a la parte actora la cosa arrendada, constituida por la oficina Nº 3 del edificio ESPAÑA, situado entre las esquinas El Conde y Principal, avenida oeste, parroquia Catedral, Municipio Libertador, Distrito Capital.
Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida, conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese y Regístrese.
Se ordena la notificación de las partes del pronunciamiento del fallo de acuerdo a lo previsto en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada del presente fallo, según lo establecido en el artículo 248 ejusdem.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en Los Cortijos de Lourdes de la ciudad de Caracas, a los cinco (05) días del mes de marzo de dos mil diez (2010). Años: 199º de la Independencia y 151º de la Federación.
EL JUEZ,

MAURO JOSÉ GUERRA.
LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ.
En esta misma fecha de hoy, siendo las 09:48 a.m., se registró y publicó la presente decisión.
LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ